【正文】 業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。結(jié)合本項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 。 商業(yè)規(guī)模研究 關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 ? 銷(xiāo)售額 =購(gòu)物概率人口人均零售開(kāi)支 商業(yè)面積 =銷(xiāo)售額247。單位面積營(yíng)業(yè)額 ? 人均零售開(kāi)支取 （數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告） 平均每平米營(yíng)業(yè)額取 1454元 /月 （數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告） 特殊品 選購(gòu)品 便利品 主要交易地帶 次要交易地帶 邊際交 易地帶 商業(yè)規(guī)模研究 商圈人 （ 2023年年底預(yù)計(jì)人口） 購(gòu)物概率 （按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)） 購(gòu)物人流 銷(xiāo)售額 （人均零售開(kāi)支取 ） 商業(yè)面積 （每㎡營(yíng)業(yè)額取 1454元 /月） 主要交易地帶 本地區(qū) 6000 93% 5580 29463683 ㎡ 次要交易地帶 塘橋區(qū)域 27萬(wàn) 2% 5400 28513242 ㎡ 邊際交易地帶 浦東新區(qū) 180萬(wàn) % 1800 9504414 ㎡ 總計(jì) ﹍ ﹍ 12780 67481339 ㎡ 潛在交易區(qū)域 根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為 3800㎡左右 注：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 ) 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 總指標(biāo) 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 968～ 2397 (1338～ 2977) 1091～ 3835 (1491～ 4585) 362～ 856 (703～ 1356) 488～ 1058 (868～ 1578) 其中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 330～ 1200 708～ 2400 160～ 400 300～ 500 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 38～ 98 78～ 228 6～ 20 12～ 40 文體 125～ 245 225～ 645 45～ 75 65～ 105 18～ 24 40～ 60 商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400 社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 59～ 292 76～ 328 19～ 32 16～ 28 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 16～ 22 22～ 34 市政公用 (含居民存車(chē)處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 30～ 140 (400～ 720) 50～ 140 (450～ 760) 9～ 10 (350～ 510) 20～ 30 (400～ 550) 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究，本項(xiàng)目服務(wù)于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為 3500㎡左右 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照③ 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型 ? 本項(xiàng)目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計(jì)算，預(yù)計(jì) 居民約 ，屬于小區(qū)級(jí)別； ? 按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo)（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450570㎡ /千人 =㎡之間 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議 參照一： 根據(jù)商業(yè)區(qū)級(jí)次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 參照二： 根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡ 參照三： 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡ 建議本項(xiàng)目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng) 500㎡ 商業(yè)規(guī)模研究 通過(guò)構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)： ? 攔截型商業(yè)： 距離是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素， 常見(jiàn)的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù) ； ? 替代型商業(yè)： 經(jīng)營(yíng)具有一定差異化的產(chǎn)品，對(duì)比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢(shì)決定消費(fèi)者是否選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)的消費(fèi)場(chǎng)所， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是休閑娛樂(lè)、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購(gòu)物中心、中型超市等； ? 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費(fèi)者慕名而至， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。 從商業(yè)消費(fèi)者的行為切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類(lèi)型。 輻射半徑小 輻射半徑大 商業(yè)輻射半徑 差異性小 差異性大 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的差異性 1 攔截型商業(yè) 2 替代型商業(yè) 3 目的地型商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項(xiàng)目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類(lèi)型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。 業(yè)態(tài)類(lèi)別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項(xiàng)目適宜性 攔截型 （鄰里商業(yè)） 距離是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價(jià)格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)羞x擇 日常快速消費(fèi)品零售及服務(wù) ，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等 為滿(mǎn)足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類(lèi)型 替代型 （區(qū)域商業(yè)） 距離是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的因素之一，但非第一因素。當(dāng)具有比較優(yōu)勢(shì)的商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使其距離較遠(yuǎn)，消費(fèi)者也樂(lè)于前往 休閑娛樂(lè)、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購(gòu)物中心、中型超市（ 3006000平米左右） 未來(lái)將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng) 目的地型 （特色商業(yè)） 距離不是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使消費(fèi)者會(huì)將一部分消費(fèi)轉(zhuǎn)向，但不會(huì)放棄對(duì)原商業(yè)選擇 特色商業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。 較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿(mǎn)足社區(qū)居民的基本生活需要 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 鄰里商業(yè)基本功能解析 購(gòu)物功能 餐飲服務(wù)功能 修理服務(wù)功能 綜合服務(wù)功能 家政服務(wù)功能 再生資源回收功能 購(gòu)物功能 —— 提供主、副食品、生活日用品； 餐飲服務(wù)功能 —— 提供早餐、正餐和滿(mǎn)足學(xué)生、老年人用餐； 修理服務(wù)功能 —— 日常用品修理的需要； 綜合服務(wù)功能 —— 社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成 家政服務(wù)功能 —— 社區(qū)能幫助居民雇傭小時(shí)工、請(qǐng)保姆和家教等。 項(xiàng)目特點(diǎn) 本項(xiàng)目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開(kāi)高檔精品公寓，有著與這類(lèi)社區(qū)共同的需求特征。 項(xiàng)目客戶(hù)定位以在華外籍人士和港臺(tái)客商為主，社區(qū)人群應(yīng)在 3560歲之間，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費(fèi)。 便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品 兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館 相應(yīng)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響 建議： 項(xiàng)目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必備附加品。 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛 濱江區(qū)域的人群克服距離感來(lái)此消費(fèi) 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 時(shí)尚餐飲： 各類(lèi)知名餐廳 時(shí)尚購(gòu)物： 精品女裝店 特色手袋和鞋帽等 時(shí)尚體驗(yàn)： 書(shū)吧、網(wǎng)吧 陶器 DIY店等 特色商業(yè)街 以時(shí)尚休閑為主題 時(shí)尚社交； 咖啡吧 酒吧 茶吧等 時(shí)尚居?。? Boutique酒店 注：沿馬路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會(huì)所配套商業(yè)為主 謝 謝 :25:0222:2522::25 22:2522:25::25:02 2023年 2月 11日星期六 10時(shí) 25分 2秒 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH