【正文】 業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。結(jié)合本項目來看，商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 。 商業(yè)規(guī)模研究 關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 ? 銷售額 =購物概率人口人均零售開支 商業(yè)面積 =銷售額247。單位面積營業(yè)額 ? 人均零售開支取 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告） 平均每平米營業(yè)額取 1454元 /月 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告） 特殊品 選購品 便利品 主要交易地帶 次要交易地帶 邊際交 易地帶 商業(yè)規(guī)模研究 商圈人 （ 2023年年底預(yù)計人口） 購物概率 （按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)） 購物人流 銷售額 （人均零售開支取 ） 商業(yè)面積 （每㎡營業(yè)額取 1454元 /月） 主要交易地帶 本地區(qū) 6000 93% 5580 29463683 ㎡ 次要交易地帶 塘橋區(qū)域 27萬 2% 5400 28513242 ㎡ 邊際交易地帶 浦東新區(qū) 180萬 % 1800 9504414 ㎡ 總計 ﹍ ﹍ 12780 67481339 ㎡ 潛在交易區(qū)域 根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項目商業(yè)規(guī)模為 3800㎡左右 注：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 ) 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 總指標(biāo) 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 968～ 2397 (1338～ 2977) 1091～ 3835 (1491～ 4585) 362～ 856 (703～ 1356) 488～ 1058 (868～ 1578) 其中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 330～ 1200 708～ 2400 160～ 400 300～ 500 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 38～ 98 78～ 228 6～ 20 12～ 40 文體 125～ 245 225～ 645 45～ 75 65～ 105 18～ 24 40～ 60 商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400 社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 59～ 292 76～ 328 19～ 32 16～ 28 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 16～ 22 22～ 34 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 30～ 140 (400～ 720) 50～ 140 (450～ 760) 9～ 10 (350～ 510) 20～ 30 (400～ 550) 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究，本項目服務(wù)于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為 3500㎡左右 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照③ 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型 ? 本項目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計算，預(yù)計 居民約 ，屬于小區(qū)級別； ? 按小區(qū)級別規(guī)劃指標(biāo)（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450570㎡ /千人 =㎡之間 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議 參照一： 根據(jù)商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 參照二： 根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡ 參照三： 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡ 建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動 500㎡ 商業(yè)規(guī)模研究 通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)： ? 攔截型商業(yè)： 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素， 常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務(wù) ； ? 替代型商業(yè)： 經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費場所， 常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市等； ? 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費者慕名而至， 常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。 從商業(yè)消費者的行為切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類型。 輻射半徑小 輻射半徑大 商業(yè)輻射半徑 差異性小 差異性大 經(jīng)營產(chǎn)品的差異性 1 攔截型商業(yè) 2 替代型商業(yè) 3 目的地型商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。 業(yè)態(tài)類別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項目適宜性 攔截型 （鄰里商業(yè)） 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會使消費者改變原有選擇 日常快速消費品零售及服務(wù) ，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等 為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型 替代型 （區(qū)域商業(yè)） 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。當(dāng)具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠(yuǎn)，消費者也樂于前往 休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市（ 3006000平米左右） 未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強(qiáng)勁競爭 目的地型 （特色商業(yè)） 距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉(zhuǎn)向，但不會放棄對原商業(yè)選擇 特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。 較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 鄰里商業(yè)基本功能解析 購物功能 餐飲服務(wù)功能 修理服務(wù)功能 綜合服務(wù)功能 家政服務(wù)功能 再生資源回收功能 購物功能 —— 提供主、副食品、生活日用品； 餐飲服務(wù)功能 —— 提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐； 修理服務(wù)功能 —— 日常用品修理的需要； 綜合服務(wù)功能 —— 社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成 家政服務(wù)功能 —— 社區(qū)能幫助居民雇傭小時工、請保姆和家教等。 項目特點 本項目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。 項目客戶定位以在華外籍人士和港臺客商為主，社區(qū)人群應(yīng)在 3560歲之間，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費。 便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品 兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館 相應(yīng)業(yè)態(tài) 項目特點對鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響 建議： 項目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項目開發(fā)的必備附加品。 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛 濱江區(qū)域的人群克服距離感來此消費 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 時尚餐飲： 各類知名餐廳 時尚購物： 精品女裝店 特色手袋和鞋帽等 時尚體驗： 書吧、網(wǎng)吧 陶器 DIY店等 特色商業(yè)街 以時尚休閑為主題 時尚社交； 咖啡吧 酒吧 茶吧等 時尚居?。? Boutique酒店 注：沿馬路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會所配套商業(yè)為主 謝 謝 :25:0222:2522::25 22:2522:25::25:02 2023年 2月 11日星期六 10時 25分 2秒 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH