xxxx年10月25日房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程及項(xiàng)目拓展-資料下載頁(yè)
2025-01-25 14:53本頁(yè)面
【正文】 一集團(tuán)軍 ”基本都把這三大區(qū)域作為項(xiàng)目拓展的重點(diǎn)。 ? 城市模式：根據(jù)城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量，把城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市、四線城市等。 ? 經(jīng)濟(jì)圈和城市二者結(jié)合模式：既看重經(jīng)濟(jì)圈，又不拘泥于經(jīng)濟(jì)圈。如萬科，在明確以三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的同時(shí)，中西部的城市如成都、重慶、武漢等地也是發(fā)展的重點(diǎn)。 ?一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)制定何種拓展模式，是由企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)資源、商業(yè)模式?jīng)Q定的。每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都可根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)制定有自身特點(diǎn)的拓展策略。 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 政府土地出讓流程 儲(chǔ)備中心將成交資料轉(zhuǎn)利用中心 利用中心辦理出讓手續(xù) 轉(zhuǎn)利用處會(huì)簽 局領(lǐng)導(dǎo)審批 簽署出讓合同 繳納地價(jià)款和稅費(fèi) ? 一個(gè)成交確認(rèn)書或一個(gè)中標(biāo)通知書只能簽署一份出讓合同，不得分割出讓； ? 出讓要按通知書的要求時(shí)間完成，因開發(fā)商故意拖延將視同放棄，保證金全部沒有； ? 先按規(guī)劃條件中的指標(biāo)及規(guī)模簽署，待方案明確后簽署補(bǔ)充協(xié)議，做相應(yīng)變更； L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 房企參加招拍掛流程 國(guó)土局掛牌公告 繳交保證金參加競(jìng)買 掛牌競(jìng)價(jià) 簽訂成交確認(rèn)書 簽署土地出讓合同 繳納地價(jià)款和稅費(fèi) 辦理土地使用權(quán)證，開發(fā) 未成交退還保證金 ? 國(guó)土局掛牌公告一般為 2030天； ? 競(jìng)買保證金一般為掛牌底價(jià)的 1020%；成交后一般可轉(zhuǎn)為地價(jià)款； ? 參加掛牌的主體超過 2家，一般將轉(zhuǎn)成拍賣；拍賣如競(jìng)買者不足 3人，一般需轉(zhuǎn)為掛牌； ? 招標(biāo)需要經(jīng)歷投標(biāo) 開標(biāo) 評(píng)標(biāo) 中標(biāo)通知的過程。一般情況下按如下標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)方 ：（ 1）出價(jià)最高者；（ 2）綜合評(píng)分最高者；（ 3）最先付清規(guī)定的標(biāo)價(jià)款者；（ 4）實(shí)際交付地價(jià)款最多者； ? 成交確認(rèn)書競(jìng)買成交的當(dāng)天簽訂；土地出讓合同一般在成交確認(rèn)后的 10天內(nèi)簽訂； ? 地價(jià)款要求一年內(nèi)付清； L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 內(nèi)部流程及分工 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 決策前提 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 工程 銷售 客服 序 拿地方式 優(yōu)秀企業(yè)實(shí)踐 論證主要內(nèi)容 1 ? 招拍掛 ?企業(yè)并購(gòu) 股權(quán)收購(gòu) ?在建工程轉(zhuǎn)讓 ?協(xié)議出讓 ? 本地項(xiàng)目的論證基本由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)；異地區(qū)域公司可根據(jù)其能力成熟度授予拿地決策權(quán)，集團(tuán)負(fù)責(zé)融資和對(duì)異地區(qū)域公司預(yù)算控制。 重點(diǎn)論證 ? 戰(zhàn)略匹配度 ? 風(fēng)險(xiǎn)可控度 ? 效益指標(biāo) 考慮效率與風(fēng)險(xiǎn)的平衡 項(xiàng)目概況（位置、規(guī)劃指標(biāo)、用地現(xiàn)狀、市政條件等） 市場(chǎng)分析（區(qū)域規(guī)劃、土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)、供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)力分析） 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目定位、規(guī)劃方案、銷售計(jì)劃、成本控制、重要節(jié)點(diǎn)） 投資收益分析（毛利率、凈利率、IRR、 NPV、現(xiàn)金流） 綜合分析結(jié)論建議（風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策、SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論建議） L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 可行性研究主要內(nèi)容 1 2 3 4 5 不確定性分析 盈虧平衡分析、敏感性分析（成本變動(dòng)、售價(jià)變動(dòng)）、風(fēng)險(xiǎn)分析（風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取、盈利能力分析、靜態(tài)獲利分析、動(dòng)態(tài)獲利分析、償債能力分析、綜合指標(biāo)表、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 投資估算 與融資方案 投資估算說明、分項(xiàng)成本、總成本、單位成本、銷售收入、稅務(wù)分析、資金預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流量表、自有資金；融資主體、資金來源、融資方案分析、投資使用計(jì)劃、借款償還計(jì)劃 開發(fā)方案 地塊特性與、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、營(yíng)銷方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置、合作方式及條件 市場(chǎng)研究 宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、區(qū)域市場(chǎng)、板塊市場(chǎng)、擬定位方案 綜合評(píng)價(jià) 社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 、 環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策） 、 公司資源匹配分析 6 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 房地產(chǎn)開發(fā)成本分類 地價(jià) 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 借款費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 稅費(fèi) 產(chǎn)品成本 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 開發(fā)總成本 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 靜態(tài)投資回收期：不考慮資金時(shí)間價(jià)值，以項(xiàng)目的凈收益收回全部投資所需的時(shí)間。 借款償還期 全部投資利潤(rùn)率：項(xiàng)目的利潤(rùn)總額與總投資之比。 投資利稅率：所得稅前利潤(rùn)與總投資之比。 資本金利潤(rùn)率：純利潤(rùn)與自有資金之比。 財(cái)務(wù)比率 資產(chǎn)負(fù)債率：負(fù)債與資產(chǎn)之比，反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力 流動(dòng)比率：流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。 速動(dòng)比率：流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨后與流動(dòng)負(fù)債之比。 動(dòng)態(tài)投資回收期：以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值回收總投資現(xiàn)值所需要的時(shí)間。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：在計(jì)算期內(nèi)，按給定折現(xiàn)率將項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值后得到的凈收益。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零的收益率或折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)反映的是計(jì)算期內(nèi)尚未收回投資的盈利率，而不是初始投資在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的盈利率。（案例見 《 技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)教程 》 P67.） 計(jì)算簡(jiǎn)便，但未考慮資金時(shí)間價(jià)值，未考慮資金回收后的情況，因此只作為輔助評(píng)估指標(biāo)。 L o g o 項(xiàng)目拓展案例 ?前提條件：對(duì)城市的認(rèn)知 ? 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ? 板塊分布及相互關(guān)系、交通規(guī)劃、重大基礎(chǔ)設(shè)施利好 ?“四有”條件 ? 有需求：需求是第一位的，不能斷糧 ? 有資金：自有資金、銷售回款、融資能力 ? 有土地供應(yīng)：有米才有炊 ? 有資源：政府、信息、對(duì)手、合作伙伴 ?天時(shí)、地利、人和的結(jié)果，偶爾性與必然性的結(jié)合 L o g o 項(xiàng)目拓展案例 ?刺探軍情：土地推介會(huì) —— 市場(chǎng)初步考察 ?跟蹤尾隨：靠江地塊 — 靠山地塊 — 目標(biāo)地塊 ? 混個(gè)臉熟 — 熟悉流程（潛規(guī)則） — 摸索市場(chǎng) — 考察對(duì)手 — 競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判 ?進(jìn)入陣地實(shí)戰(zhàn)： ? 前奏：潛規(guī)則被打破，世道亂了 ? 吶喊：新規(guī)則很強(qiáng)勢(shì) ? 風(fēng)聲：坊間傳言“北方的狼來了” ? 磨刀：伴隨著大雪 ? 插曲：各方人士打賭猜結(jié)果 ? 斡旋：拉攏同盟，清退對(duì)手 ? 拼刺刀：坐鎮(zhèn)指揮，臨危不亂 ? 臨陣結(jié)盟：無奈被識(shí)破 ? 負(fù)隅頑抗，善終。 C l i c k to e d i t c o m p a n y s l o g a n . 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1