【正文】 當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 。 ?基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。 ?基準地價 指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。它是在設(shè)定估價基準日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。 ?標定地價 政府根據(jù)管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格，標定地價是宗地價格的一種。 ?房屋的重置價格 根據(jù)當年、當?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標準、質(zhì)量和效用的房屋所需的費用 4）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 ? 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。 ? 房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。 ? 房地產(chǎn)估價師須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。 5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。 ? 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 ? 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括下列行為： 〈１〉以房地產(chǎn)估價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 〈２〉一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 〈３〉因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 〈４〉以房地產(chǎn)抵債的； 〈５〉法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： (一 )以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定的條件的； ? 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； ? 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。 (二 )司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (三 )依法收回土地使用權(quán)的； (四 )共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (五 )權(quán)屬有爭議的； (六 )未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； (七 )法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (二 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； (三 )房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在 15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)； (四 )房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估； (五 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費； (六 )房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當由當事人協(xié)商擬定書面轉(zhuǎn)讓合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容： （１）雙方當事人的姓名或者名稱、住所； （２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號； （３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限； （４）土地、地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限； （５）房屋的用途或使用性質(zhì)； （６）成交價格及支付方式； （７）房地產(chǎn)交付使用的時間； （８）違約責(zé)任； （９）雙方約定的其他事項。 五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 六、商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預(yù)售的條件 （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 （四）開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 第三節(jié) 房屋租賃管理 ? 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ? 房屋租賃包括三種方式： ?房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住 ?房屋所有權(quán)人將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動 ?房屋所有權(quán)人將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動 二、房屋租賃的條件 有下列情形之一的房屋不得出租： (一 )未依法取得房屋所有權(quán)證的； (二 )司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (三 )共有房屋未取得共有人同意的； (四 )權(quán)屬有爭議的； (五 )屬于違法建筑的； (六 )不符合安全標準的； (七 )已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (八 )不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； (九 )有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 三、房屋租賃的政策 ? 房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當在租賃期限屆滿前 3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 ? 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 ? 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 ? 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同。 ? 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 ? 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)、致使房屋發(fā)生破壞性事故、造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當事人在租賃合同中約定 。 四、房屋租賃登記備案制度 ? 簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應(yīng)當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。 ? 房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 ? 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件： ? (一 )書面租賃合同； ? (二 )房屋所有權(quán)證書； ? (三 )當事人的合法證件； ? (四 )城市人民政府規(guī)定的其他文件。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 ? 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 第四節(jié)房地產(chǎn)抵押管理 一、房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 ? 抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 ? 抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 ? 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 二、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押 。 ，抵押人應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。 。 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外 ? 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 ? 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ? 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 ? 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。 ? 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。 ? 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)不繼續(xù)履行原抵押合同。 三、房地產(chǎn)抵押登記 ? 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 ? 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。 ? 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)不在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 ? 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應(yīng)當在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記 ? 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當事人應(yīng)當自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。 四、抵押房地產(chǎn)的處分 ? 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)： （一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的； （二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到