【正文】 當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 。 ?基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。 ?基準地價 指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上一定年期的土地使用權區(qū)域平均價格。它是在設定估價基準日、設定土地開發(fā)程度、設定使用年期下完整土地使用權的區(qū)域平均價格。 ?標定地價 政府根據管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場和正常經營管理條件下某一期日的土地使用權價格，標定地價是宗地價格的一種。 ?房屋的重置價格 根據當年、當?shù)氐慕ㄖ夹g和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結構、式樣、標準、質量和效用的房屋所需的費用 4）房地產價格評估人員資格認證制度 ? 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。 ? 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。 ? 房地產估價師須是經國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。 5）房地產權屬登記發(fā)證制度。 ? 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。 ? 在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。 ? 房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。 第二節(jié) 房地產轉讓 一、房地產轉讓的概念 指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。主要包括下列行為： 〈１〉以房地產估價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的； 〈２〉一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的； 〈３〉因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的； 〈４〉以房地產抵債的； 〈５〉法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 轉讓的實質是房地產權屬發(fā)生轉移。房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占范圍內的土地使用權同時轉讓。 二、房地產轉讓的條件 下列房地產不得轉讓： (一 )以出讓方式取得土地使用權但不符合下列規(guī)定的條件的； ? 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； ? 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 (二 )司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； (三 )依法收回土地使用權的； (四 )共有房地產，未經其他共有人書面同意的； (五 )權屬有爭議的； (六 )未依法登記領取權屬證書的； (七 )法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 三、房地產轉讓的程序 (一 )房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同； (二 )房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格； (三 )房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在 15日內做出是否受理申請的書面答復； (四 )房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估； (五 )房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費； (六 )房地產管理部門核發(fā)過戶單，領取房地產權屬證書。 四、房地產轉讓合同 房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各權利義務關系的協(xié)議。房地產轉讓時應當由當事人協(xié)商擬定書面轉讓合同，房地產轉讓合同應當載明下列主要內容： （１）雙方當事人的姓名或者名稱、住所； （２）房地產權屬證書名稱和編號； （３）房地產坐落位置、面積、四至界限； （４）土地、地號、土地使用權取得的方式及年限； （５）房屋的用途或使用性質； （６）成交價格及支付方式； （７）房地產交付使用的時間； （８）違約責任； （９）雙方約定的其他事項。 五、以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓 ? 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。 ? 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。 ? 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 六、商品房預售 商品房預售的概念 商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預售的條件 （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 （四）開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 第三節(jié) 房屋租賃管理 ? 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ? 房屋租賃包括三種方式： ?房屋所有權人將房屋出租給承租人居住 ?房屋所有權人將房屋提供給他人從事經營活動 ?房屋所有權人將房屋以合作方式與他人從事經營活動 二、房屋租賃的條件 有下列情形之一的房屋不得出租： (一 )未依法取得房屋所有權證的； (二 )司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； (三 )共有房屋未取得共有人同意的； (四 )權屬有爭議的； (五 )屬于違法建筑的； (六 )不符合安全標準的； (七 )已抵押，未經抵押權人同意的； (八 )不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； (九 )有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 三、房屋租賃的政策 ? 房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前 3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。 ? 住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 ? 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 ? 出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同。 ? 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。出租人可以從轉租中獲得收益。 ? 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復、致使房屋發(fā)生破壞性事故、造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。 ? 租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定 。 四、房屋租賃登記備案制度 ? 簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。 ? 房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。 ? 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件： ? (一 )書面租賃合同； ? (二 )房屋所有權證書； ? (三 )當事人的合法證件； ? (四 )城市人民政府規(guī)定的其他文件。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 ? 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。 第四節(jié)房地產抵押管理 一、房地產抵押的概念 房地產抵押，是指抵押人以其合法房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 ? 抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 ? 抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 ? 預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 二、房地產抵押的一般規(guī)定 ，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押 。 ，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。 。 房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。 以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限 以集體所有制企業(yè)的房地產抵押的，必須經集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案 以中外合資企業(yè)、合作經營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外 ? 有經營期限的企業(yè)以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經營期限。 ? 以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。 ? 以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 ? 設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。 ? 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。 ? 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應不繼續(xù)履行原抵押合同。 三、房地產抵押登記 ? 房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當?shù)椒康禺a所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。 ? 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。 ? 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應不在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。 ? 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記 ? 因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。 四、抵押房地產的處分 ? 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產： （一）債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)?，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的； （二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到