xxxx商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特性與發(fā)展趨勢part2-資料下載頁
2025-01-23 19:48本頁面
【正文】 海廣州深圳為第一等，省會等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變了分別主力談判對發(fā)展速度的制約的局面。正式開工建設(shè)前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開具保單。之后萬達(dá)建設(shè)，計租方式：商業(yè)廣場 開業(yè) 90天 或是對方 進(jìn)場 90天 就開始計租。購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。一旦運營，商家不管開不開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場都必須付租金。萬達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式 ——訂單地產(chǎn) 4要素先租后建87“ 一座萬達(dá)廣場，一個城市中心 ”城市綜合體的產(chǎn)品組合（資金平衡）l 商業(yè)步行街l 高檔住宅l SOHO公寓l 辦公樓l 大型購物中心l 星級酒店回現(xiàn)產(chǎn)品88（五）萬達(dá)商業(yè)的競爭優(yōu)勢89l 每個城市綜合體都能改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造一個城市新中心；l 每個綜合體都是一站式消費場所，能全方位滿足市民的綜合消費需求，達(dá)到全面提升城市商業(yè)能級目標(biāo)；l 每個綜合體都能為當(dāng)?shù)爻鞘行略鼋f個就業(yè)崗位；l 每個綜合體每年能創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收。萬達(dá)城市綜合體開發(fā)對城市的貢獻(xiàn)90萬達(dá)城市綜合體開發(fā)對城市的貢獻(xiàn) —4大競爭優(yōu)勢容易獲得項目。住宅開發(fā)競爭激烈，一旦房地產(chǎn)價格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風(fēng)險。而商業(yè)地產(chǎn)容易拿到土地。相比住宅可享受雙重利潤。商業(yè)地產(chǎn)除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來變現(xiàn)時享受未來資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤。受到政府的歡迎。萬達(dá)通過 “ 四個好處 ” 工程，在與各地方政府談判項目過程中，獲得有利地位，將土地成本壓縮到最低。商業(yè)地產(chǎn)競爭對手少。萬達(dá)是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)。 優(yōu)勢一優(yōu)勢二優(yōu)勢四優(yōu)勢三911購物中心里最大新增 1萬人就業(yè)，最小有 7千人就業(yè)，符合中國正處于就業(yè)高峰期及中央號召加強(qiáng)社會穩(wěn)定的現(xiàn)實國情。就業(yè)工程稅收工程 購物中心開業(yè)后每年有幾千萬甚至過億稅收，穩(wěn)定且能隨銷售的增長而增加。招商引資工程形象工程 綜合體成為城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象。讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國際接軌，且?guī)нM(jìn)去的零售商一般是 500強(qiáng)企業(yè)。萬達(dá)城市綜合體開發(fā)對城市的貢獻(xiàn) —4個好處工程92（六）萬達(dá)商業(yè)的開發(fā)資金來源與構(gòu)成93中長期金融支持項目自身滾動商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新： 萬達(dá)列為全國房地產(chǎn)金融改革試點企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束， 單筆貸款在 5億之內(nèi)無需審批 ，兩天三天可以批款。萬達(dá)電影院占全國 15%份額，對集團(tuán)資金支持 12%左右?！?低成本拿地 ” \“ 訂單商業(yè)預(yù)收租金 ”“ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ”基金： 成立麥格里萬達(dá)中國基金，得到優(yōu)良評級后，在海外發(fā)債只要募資 %的成本。銀行： 中國銀行總行、工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行總行給萬達(dá)巨額的授信。商業(yè)管理公司將管理費和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營運，每年產(chǎn)生幾千萬的利潤。低成本資金來源萬達(dá)模式 3大融資渠道94萬達(dá)模式獲得現(xiàn)金的 3種途徑途徑一途徑三 在購物中心旁邊 規(guī)劃開發(fā)一些住宅 。以 賣大店 的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。途徑二可以在購物中心上面 規(guī)劃寫字樓或公寓 ，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。95在全國開發(fā)大量綜合體物業(yè)穩(wěn)定租金獲得低成本融資早期： 銷售大賣場底層小商鋪回籠資金后期： 綜合體商業(yè)出租為主，靠銷售金街、住宅、寫字樓回籠資金銀行貸款為主國外封閉基金債權(quán)低成本拿地商業(yè)創(chuàng)新融資訂單商業(yè)提前收租商業(yè)管理公司盈利萬達(dá)模式的低成本資金良性循環(huán)96（七）萬達(dá)商業(yè)模式的缺陷97l 在低成本基礎(chǔ)上，實施低租金吸引商業(yè)資源，項目租金回報率水平偏低。l 商業(yè)體內(nèi)商家經(jīng)營水平，相當(dāng)部分介于中等、偏低狀態(tài)。l 租金收入在營收中所占比例與 “ 國內(nèi)最大不動產(chǎn)商 ” 的定位不符，影響資本市場以及商業(yè)資源整合能力。l 建成開業(yè)項目的業(yè)態(tài)組合、動線規(guī)劃存在一定缺陷，改造難度較大。1. 萬達(dá)商業(yè)的缺陷982. 萬達(dá)商業(yè)的缺陷 ——散鋪銷售的優(yōu)劣勢商鋪銷售需要三權(quán)分離。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離，對散鋪而言，經(jīng)營時往往受制于小業(yè)主的租金限制或者業(yè)態(tài)要求，無法實行下去。因為中國沒有房地產(chǎn)信托，也沒有房地產(chǎn)基金，萬達(dá)購物中心只好賣一點，如果完全只租不售會導(dǎo)致負(fù)債率太高，以后銀行更不愿意貸款。優(yōu) 劣99l 出售型物業(yè)在前期投資了后續(xù)物業(yè)升值空間，對中小投資者帶來較大傷害；l 由此可能帶來的品牌及社會形象危機(jī)；l 人才及企業(yè)文化的危機(jī)；l 競爭企業(yè)全方位介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各個領(lǐng)域，壓縮了它的發(fā)展及獲利空間。3. 萬達(dá)模式的潛在威脅100（八）萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗體會101 長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報1 經(jīng)濟(jì)周期影響小3 享受資產(chǎn)升值雙重回報2門檻高：資金需求大、人才要求高1管理難：商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率3風(fēng)險大：定位與招商難2“ 三好 ”“ 三難 ”萬達(dá)體會：商業(yè)地產(chǎn)有 3好 3難 （王健林）102謝謝聆聽 !陳倍麟： 13916516262： 602082995103謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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