【正文】 ，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗，并將進軍商業(yè)地產。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產品線。同時郁亮還表示，萬科在經(jīng)過近3年調整之后，已經(jīng)重新進入增長軌道，并從過去單純依靠規(guī)模速度的增長，變成質量和效益的改進。與每一個大型企業(yè)的發(fā)展模式一樣，在經(jīng)營規(guī)模達到400億500億元后，企業(yè)都會遭遇一個坎，都會進入一個更換管理平臺的調整期。對于萬科來說，需要一個適合萬科進行更大規(guī)模發(fā)展的平臺。在萬科看來，這一平臺就是商業(yè)地產。按照萬科計劃，未來10年內，萬科每年會在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。　　08年樓市的持續(xù)低迷導致世茂股份地產對住宅市場信心大減。2009年以來，欲變身商業(yè)地產商的開發(fā)商中，世茂股份意圖最明顯,尤其是在世茂完成重組上市之后，其股份項目儲備總建筑面積622萬平方米，其中商業(yè)地產達474萬平方米，在國內上市公司中其商業(yè)地產資源儲備最多，且成本相對較低。2009年4月底。6月8日，成功競得福建省廈門市位于豪宅新聚點湖邊水庫片區(qū)的優(yōu)質地塊，初步規(guī)劃為集住宅和商業(yè)于一體的高檔綜合生活社區(qū)。7月1日，世茂房地產與中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司，聯(lián)合開發(fā)天津生態(tài)城迄今為止最大的綜合項目，該項目位于天津生態(tài)城起步區(qū)以南的永定洲地區(qū)，占地總面積約180萬平方米，其中包括約100萬平方米住宅用地和80萬平方米公園用地，預計項目總投資達人民幣100億元，項目初步規(guī)劃建設成為高級海景商業(yè)與住宅完美結合的生態(tài)休閑社區(qū)。而與此同時，世茂股份在北京三里屯單體最大量的商業(yè)部分于10月份提前面市。從以上的數(shù)據(jù)分析可知，世茂集團在完成上市重組后，已經(jīng)全面進入商業(yè)地產?！　∪诳浦堑?001年6月成立，注冊金2億元人民幣，將住宅業(yè)作為主要發(fā)展方向，和聯(lián)想集團、神州數(shù)碼、聯(lián)想投資和弘毅投資一樣，都屬于聯(lián)想控股下屬的獨立核算的子公司。在2009年商業(yè)地產業(yè)績下滑，眾多寫字樓租金下降的情況下，融科資訊中心的租金不降反升，這更加堅定了融科智地走科技地產這條狹窄的路的信心。融科智地副總裁王翔表示，發(fā)展商業(yè)地產是融科智地的戰(zhàn)略。2009年12月14日，融科智地宣布，進軍北京西南城的首個商業(yè)地產項目，占地2萬平方米、位于石景山CRD核心區(qū)的融科創(chuàng)意產業(yè)中心日前開工。下一步，還有可能在南城尋找合適的商業(yè)地產投資?！　。?）城市綜合體開發(fā)熱 　　城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合?！　‖F(xiàn)代都市中，習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。 　　由于對城市綜合體需求大增，地產商應社會需求的需要而競相開發(fā)這種集辦公、休閑、娛樂、餐飲于一體的城市綜合體。近幾年來，城市綜合體項目紛紛上馬，如北京萬達廣場、北京國瑞城、上海蝶湖灣等。在大城市，城市綜合體已是一個相對成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)。在“2009中國城市綜合體發(fā)展峰會”上，與會專家無不認為，中國城市綜合體發(fā)展已經(jīng)需求井噴、面臨考驗的關鍵時期?！　。?）自持商業(yè)地產成主流 　　目前商業(yè)地產市場最大的特點一個是集中放量，而另外一個就是眾多的開發(fā)商不約而同地棄銷售、而選擇將物業(yè)自己持有，從單純的開發(fā)商轉為運營商。從開發(fā)到運營，是經(jīng)營理念的進步也是實力的跨越，同時也是商業(yè)地產市場健康有序發(fā)展的保障。目前如國瑞崇外購物中心、龍德廣場、SOLANA等市場上的幾個大體量的商業(yè)項目，包括一些有實力、有能力的開發(fā)商都選擇自己持有運營。　　最為成功的商業(yè)地產開發(fā)模式，強調的是運營創(chuàng)造價值，運營賺的是資產收益和資本收益。而以銷售為主的開發(fā)模式，賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，與商業(yè)地產的長期運營收益以及資本收益相比，雖然是資金回流比較快，從長期來看，自持物業(yè)的資金回流量要遠高于出售。如：從2008年至今，北京建外SOHO租金價格一路下滑，每平方米租金從最高時的6元/天跌至3元/天左右，降幅達50%，同時面臨集體退租的尷尬境地。導致建外SOHO出現(xiàn)這種窘境的原因在于物業(yè)管理混亂，導致項目商業(yè)價值大幅下降，SOHO中國的運營模式是，項目散售后，物業(yè)所有權便歸屬于購房的業(yè)主，而非自持物業(yè)。在當下自持物業(yè)的地產商，譬如世茂、凱德、萬達等大公司，其收益明顯要比SOHO中國的收益高得多，這可以充分的說明自持物業(yè)將會獲得明顯的高收益。SOHO中國董事長潘石屹近期表示，會適當?shù)丶哟蟪钟形飿I(yè)的比例，“但這些物業(yè)一定是獨一無二的，不可替代的資源，如前門大街”?！　膰H經(jīng)驗、利潤回報以及我國商業(yè)地產的開發(fā)經(jīng)營實例來看，自持物業(yè)的商業(yè)地產開發(fā)和經(jīng)營已經(jīng)成為商業(yè)地產的發(fā)展主流。　　四、結論　　在上面的分析中我們回顧了2008年以前商業(yè)地產的發(fā)展狀況，并就2009年商業(yè)地產的發(fā)展概況做了總結，同時對2010年商業(yè)地產的發(fā)展前景做了預測分析?，F(xiàn)在我們針對前面的分析做一個簡要的結論?！　∮捎谑車H金融危機影響，2009年商業(yè)地產一直處在停滯的發(fā)展狀態(tài)，但在國家的宏觀調控下，2010年商業(yè)地產的融資環(huán)境將面臨新的轉機。2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調的政策，同時REITs很有可能在2010年“千呼萬喚始出來”，再加之保險資金松閘進入房地產市場，這將在2010年大大地改善商業(yè)地產的融資環(huán)境，我們預計2010年商業(yè)地產投資在融資環(huán)境改善的條件下將會大幅度增加?！　『笪C時代，中國投資四萬億元救市，此舉將極大地促進國有企業(yè)復蘇，在未來幾年中國有企業(yè)將會成為市場上的活躍主體，將對低密度綠色獨棟辦公樓產生巨大需求。我們預計2010年北京寫字樓市場“外資企業(yè)獨大”的局面將有所改善，國有企業(yè)將成為寫字樓市場活躍主體，并帶動獨棟辦公寫字樓熱銷。此外，伴隨著CBD東擴工程的推進，中央商務區(qū)周邊寫字樓將逐漸復蘇，進入一個全新的開發(fā)時代。　　未來五年內北京南城將會進行集中開發(fā)，建立的九大高端科技園區(qū)，勢必將形成對商業(yè)地產的強大需求。同時隨著我國經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，我們可以預見，未來南城地區(qū)將會成為商業(yè)和寫字樓放量的熱點地區(qū)?！　^(qū)域特色商業(yè)的集群發(fā)展有利于消費者對特色商品的比較和選擇，是消費者購物的偏好區(qū)域，我們預計隨著我國人文環(huán)境的改善，區(qū)域特色商業(yè)將會成為未來商業(yè)的開發(fā)熱點。同時隨著都市生活節(jié)奏的加快，習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，因此預計未來城市綜合體的開發(fā)也將會成為市場熱點?！　〗鼛啄?，由于商業(yè)地產的集中開發(fā)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，但由于受奧運會的影響，中國（尤其是北京）給世界留下了深刻的印象，因此我們預計在國際金融危機過后的幾年中，中國將迎來旅游業(yè)的高峰期，勢必將在一定程度上產生對酒店業(yè)的需求，消化存量市場。 　　結合2009年高端商業(yè)開發(fā)狀況以及未來市場前景可以得知，高端商業(yè)開發(fā)熱、供應過剩等現(xiàn)象將在2010年得到部分緩解，但是由于國際金融危機的后續(xù)影響深重，極大的抑制了消費者對高檔奢侈品的需求，高端商業(yè)項目供過于求的局面尚難徹底改善，仍然會存在過剩危機。同時受宏觀環(huán)境影響和住宅項目的不斷增加，社區(qū)商業(yè)在2010年仍會有一定程度的放量，而先前的規(guī)劃亂、招商難等問題并不會得到徹底解決，整體市場發(fā)展仍面臨危機。　　伴隨著眾多地產企業(yè)紛紛轉型商業(yè)地產，一個多元化開發(fā)市場將來臨，商業(yè)地產勢必成為地產商不容回避的開發(fā)領域。同時，由于商業(yè)地產受政策限制較少，預計未來將有更多的開發(fā)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產開發(fā)轉型。此外，自持物業(yè)將成為商業(yè)地產商的主流選擇。未來土地市場中，綜合型商業(yè)用地將大放異彩，成為地產商紛紛角逐的重點。在一線城市商業(yè)地產開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。　　CRRC簡介：　　中國不動產研究中心（China Realty Research Center 英文縮寫CRRC）是專注于中國房地產各產業(yè)鏈條發(fā)展的第三方學術研究機構，注冊地中國香港。該中心由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點房地產網(wǎng)牽頭成立，國家信息中心提供專業(yè)經(jīng)濟分析技術支持，該機構囊括了國內國際知名的經(jīng)濟學家，產業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術咨詢專業(yè)提供商等方面的機構作為理事研究單位。18 /