中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢的分析畢業(yè)論文-資料下載頁
2025-06-28 02:14本頁面
【正文】 場影響最大，而對商業(yè)地產(chǎn)則并無太大影響，反而將促使部分投資從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。目前，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。一貫采取擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。一批在區(qū)域市場站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開始邁出異地擴(kuò)張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的浪潮中，令商業(yè)地產(chǎn)更多的響起強(qiáng)者的聲音。其實大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)界人士都已經(jīng)不否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)恰如十幾年前的家用電器市場，充滿了變數(shù)和機(jī)遇，也將在未來幾年進(jìn)入經(jīng)歷一些洗牌過程。 二、大量海外資本瞄準(zhǔn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大蛋糕尋求切分。 未來商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初顯，由于國內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國還屬于“個案”。海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源。2005年外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場總金額高達(dá)23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團(tuán)和美國花旗集團(tuán)4支海外規(guī)模資本先后涉足中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內(nèi)資企業(yè)股權(quán)，目標(biāo)直指國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。海外資本進(jìn)入大陸商業(yè)地產(chǎn)市場，與國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)除了競爭也有合作，加入做大蛋糕的同時也勢必參與蛋糕的切分。海外資本的大舉進(jìn)入和縱深發(fā)展，將商業(yè)地產(chǎn)市場“攪和”的機(jī)會多，競爭也愈發(fā)激烈。 三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營規(guī)劃緊密結(jié)合相互聯(lián)動。 隨著商業(yè)地產(chǎn)越來越成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，國家和政府都已經(jīng)意識到并開始組織針對城市運(yùn)營規(guī)劃而配合的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)管控和引導(dǎo)，必定會出現(xiàn)各種機(jī)遇。如業(yè)態(tài)替代機(jī)遇，目前我國臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購物和生活服務(wù)方面，休閑、娛樂類設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心，隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強(qiáng)，滿足社區(qū)和區(qū)域市場的中小型休閑商業(yè)項目將是未來開發(fā)的熱點。如連鎖擴(kuò)張機(jī)遇，大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴(kuò)張沖動將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動力，商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時，全國范圍內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的推進(jìn)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場的改造加速，也形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動力。如新區(qū)發(fā)展機(jī)遇，由于交通擁堵、租價過高、競爭過度，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的競爭力和吸引力正在衰退，多商業(yè)中心將成為未來城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開發(fā)與道路的改善，為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機(jī)會等等。商務(wù)部《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，規(guī)定各城市需要編制《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》，并建立大型商業(yè)網(wǎng)點聽證制度即是一個強(qiáng)烈的政策信號。 四、專業(yè)運(yùn)營商作為獨立的角色出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 商業(yè)地產(chǎn)操作模式將在未來幾年從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變，從開發(fā)時代向運(yùn)營時代轉(zhuǎn)變。目前商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營觀念，更沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營商。而商業(yè)運(yùn)營的訂單開發(fā)理念將獲得普遍認(rèn)同，面對目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的種種困境，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實際的市場情況積極思考，開始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方式。住宅開發(fā)式的“先開發(fā)、后銷售”的運(yùn)營理念被打破，“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念得到廣泛認(rèn)同。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理機(jī)制正逐漸走向成熟，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運(yùn)營理念開始流行。 五、商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力將從資本轉(zhuǎn)移到運(yùn)營團(tuán)隊。 過往和目前商業(yè)地產(chǎn)更多讓人關(guān)注的是資本的狀況如何，這里的資本除了資金還有土地資源掌控能力等。未來商業(yè)地產(chǎn)項目的核心競爭力將最終落實到從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的企業(yè)上，依托商業(yè)地產(chǎn)這一實體資本，形成核心競爭力。同時，核心競爭力的第一要素必定是團(tuán)隊優(yōu)勢，其中具有長期經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的團(tuán)隊，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營全過程應(yīng)該居于主導(dǎo)地位。人才雖然很重要，但是單一的人才不是核心競爭力，而只有在一定時期內(nèi)，優(yōu)勢團(tuán)隊才可以稱為核心競爭力。 除了上述一些特點和方向，未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也面臨一些挑戰(zhàn)。如盲目發(fā)展、投資先天不足、運(yùn)營方式缺陷、后期管理不足將是困擾商業(yè)地產(chǎn)的四大問題。一部分城市的商業(yè)地產(chǎn)盲目投資和建設(shè)帶來非常大的過剩，有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率已接近30％，近3000萬平方米空置面積占用大量資金，形成投資浪費。商業(yè)地產(chǎn)很多投資商并未按經(jīng)營需要建設(shè)商業(yè)用房，大多后天改造而缺乏必要配備，先天不足。部分商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)營方式是建好出售，整個經(jīng)營模式被分割，商業(yè)設(shè)施整體功能受限，商業(yè)地產(chǎn)出售后的糾紛、服務(wù)、整體管理不足也隨之而來。因而，如何處理好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的挑戰(zhàn)，也將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所
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