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新城項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告-資料下載頁

2025-01-23 17:08本頁面
  

【正文】 基地 — 在南湖設(shè)置,可作為中小學(xué)生 ?高尚運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、濕地公園、農(nóng)業(yè)觀光園等 整體形成休閑、度假、旅游、歷史文化、商業(yè)多功能有機(jī)集合體、完備的特色市鎮(zhèn)功能 宜商。宜住。宜游。 綜合功能新城 第六章、地塊研究 2023年 7月份,廣東聯(lián)泰集團(tuán)與膠州市簽署協(xié)議采取“建設(shè) —移交”運(yùn)作模式,投資開發(fā)建設(shè)少海新城,如秧歌城廣場(chǎng)等。 2023年 7月份,中洲集團(tuán)與投資 30億元對(duì)少海新城實(shí)施了整體開發(fā)。 2023年 7月份,深證長(zhǎng)城股份有限公司與膠州市少海發(fā)展管理處簽訂《 少海項(xiàng)目合作建設(shè)框架協(xié)議 》 。 近期中信地產(chǎn)攜 2023畝地別墅大盤落戶少海新城,即建設(shè)面積 128萬方體量, 80棟獨(dú)立別墅, 50棟多層。 曙光集團(tuán) 2023年 7月浙江省臺(tái)州市曙光集團(tuán)投資控股成立青島魯盛置業(yè)有限公司,開發(fā)少?!鞍樦蕖眲e墅 項(xiàng)目 第六章、地塊研究 五、少海新區(qū)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 定位 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 進(jìn)度 紅島開發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)+市政府搬遷(可能性較高) 高 “以住宅用地出讓換取投入資金”目前已經(jīng)啟動(dòng) 黃島開發(fā)區(qū) 保稅區(qū) +港口經(jīng)濟(jì) 高 青島港早已搬遷過去,保稅區(qū)正在申報(bào) 西海岸出口加工區(qū) 精密制造業(yè)、化工 高,需要培植 少量企業(yè)進(jìn)駐,技術(shù)附加值較低 第六章、地塊研究 紅島、黃島已經(jīng)成為青島市未來城市經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力源,受到政府高度重視和投入,少海所處的西海岸出口加工區(qū)屬于青島市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)需要強(qiáng)力的政策支持和大量資金投入,區(qū)域發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間 六、 2023年膠州土地出讓價(jià)格 自 2023年 6月 30日至今,膠州市共出讓住宅及商住土地 ㎡,約合 18030畝。其中可查成交為 223筆,平均樓面價(jià)格約 622元 /㎡,最高價(jià)格 3000元 /㎡,最低價(jià)格 119元 /㎡。成交價(jià)格與時(shí)間關(guān)系不明顯,僅與位置有關(guān)。 其中少海新區(qū)成交 22筆,成交面積 3096498㎡,約合 4649畝,容積率均為 ,成交樓面均價(jià) 1290元 /㎡,最高價(jià)格 3000元 /㎡,最低價(jià)格 750元 /㎡。成交時(shí)間以 2023年 1月 27號(hào)、28號(hào)較為集中,其次是 2023年 6月 2號(hào)、 2023年 8月 18號(hào),全部由 9家公司成交。 第六章、地塊研究 少海土地價(jià) 值尚未 顯現(xiàn) 如果本地塊以樓面價(jià) 2200元 /平成交,價(jià)格略高 六、地塊 SWOT分析 第六章、地塊研究 S: 優(yōu)異的人工景觀 豐富的高端配套 多樣的產(chǎn)品組合可能 W: 少海的認(rèn)知度差 區(qū)域定位清晰,但政策支持度存在疑問,導(dǎo)致前景不明,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱 缺乏細(xì)化的休閑產(chǎn)業(yè)的支撐 O: 城市的價(jià)值洼地 中信的前期示范效應(yīng) 高端別墅帶的成長(zhǎng)性 T: 區(qū)域間的激烈競(jìng)爭(zhēng) 青島人對(duì)膠州的固有觀念 未來限購令的取消對(duì)膠州的影響 開發(fā)商不僅要有開發(fā)的理念更要 有運(yùn)營(yíng)的理念 開發(fā)時(shí)序、產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì)、營(yíng)銷投入都需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的組織、決策經(jīng)驗(yàn) 整體投資環(huán)境 青島是正在逐步國(guó)際化的城市,是引領(lǐng)半島城市群的龍頭。 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立將大幅拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)人口不斷增加,財(cái)富人群聚集,區(qū)域購買力不斷增強(qiáng)。青島將迎來大發(fā)展的機(jī)會(huì) 青島未來將形成青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的發(fā)展格局。 膠州不是大青島規(guī)劃的發(fā)展主力,僅靠海岸的一部分地區(qū)為“環(huán)灣保護(hù) 擁灣發(fā)展”規(guī)劃的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),所以膠州市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要時(shí)間。 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著城市化進(jìn)程正在高速發(fā)展,整體健康穩(wěn)定 土地出讓及施工面積增長(zhǎng)迅速,競(jìng)爭(zhēng)加劇 需求穩(wěn)步增長(zhǎng),抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) 價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大、較快, 城市外溢將是趨勢(shì) 青島市房地產(chǎn)隨著國(guó)際化的進(jìn)程仍有巨大成長(zhǎng)空間,是投資重點(diǎn)城市之一 第七章、總結(jié) 膠州地產(chǎn)市場(chǎng)情況 膠州地產(chǎn)市場(chǎng)定位為宜工宜居城市、休閑度假第二居所 膠州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力仍處于城陽、即墨、李滄、四方區(qū)之后 膠州的房地產(chǎn)正在進(jìn)入加速發(fā)展通道,未來極具投資價(jià)值 膠州的未來供應(yīng)量放大,競(jìng)爭(zhēng)加劇 目前膠州房地產(chǎn)的需求以本地消化為主,外區(qū)客戶少 膠州的房地產(chǎn)功能定位起點(diǎn)高,難度大,需要時(shí)間和政策的支持 青島別墅市場(chǎng) 青島別墅市場(chǎng)已經(jīng)形成傳統(tǒng)別墅區(qū)與新興別墅區(qū) 青島別墅區(qū)依據(jù)功能分為城市別墅與度假別墅兩種 青島別墅根據(jù)客戶喜好及價(jià)值排名: 市南區(qū) 濱海沿線 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 黃島區(qū) 即墨縣 第七章、總結(jié) 各別墅區(qū)已經(jīng)形成自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),如市區(qū)的殖民文化附加、嶗山的山海景觀資源帶、即墨溫泉等等 膠州處于別墅市場(chǎng)萌芽狀態(tài),尚未形成別墅帶,認(rèn)知度低,核心競(jìng)爭(zhēng)力尚不突出 青島各區(qū)均有高起點(diǎn)的項(xiàng)目:產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造、營(yíng)銷包裝可以達(dá)到一線水平,我們?cè)诋a(chǎn)品方面難以創(chuàng)造絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 在別墅項(xiàng)目中,嶗山區(qū)類似香港的半山區(qū),其他各區(qū)各有自然景觀、便利性等競(jìng)爭(zhēng)性賣點(diǎn), 膠州并沒有突出資源優(yōu)勢(shì) 青島的財(cái)富階層基本將目標(biāo)鎖定在青島傳統(tǒng)區(qū)域,膠州還處于地域內(nèi)銷售階段,如何吸引青島市區(qū)客戶,對(duì)于本案具有挑戰(zhàn) 膠州高端住宅項(xiàng)目很少,市場(chǎng)存在空缺,別墅產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較少。 一、項(xiàng)目可行性分析 : 青島具有一線城市的發(fā)展動(dòng)力源、國(guó)際化的城市形象,爆破式增長(zhǎng)的城市化進(jìn)程,是每個(gè)對(duì)全國(guó)市場(chǎng)有“野心”的開發(fā)商必進(jìn)之地 整體城市向東擴(kuò)展,產(chǎn)業(yè)向西轉(zhuǎn)移的背景下,膠州市存在短期被邊緣化的可能,但具備較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α? 膠州十二五規(guī)劃人口 60萬,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的前景 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)的情況下,僅僅依托優(yōu)質(zhì)的“人工景觀和配套”無法進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng),需要開發(fā)商的資金實(shí)力、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力和時(shí)間等候,因此地塊開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn) 第八章、結(jié)論 二、結(jié)論: 站在大青島發(fā)展背景下,我們建議投資商選擇此地塊, 但請(qǐng)注意如下風(fēng)險(xiǎn)提示: “少海新城”在青島的知名度很低,說明膠州市政府在對(duì)少海新城的營(yíng)銷和推廣上力度不足,其 4A級(jí)景區(qū)的實(shí)現(xiàn)度低,投資商需要在地塊開發(fā)中考慮休閑產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)問題,以增加賣點(diǎn),吸引客戶 土地一級(jí)開發(fā)商的初衷是實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià),對(duì)“少?!蔽磥淼膶?shí)現(xiàn)度與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的興趣存在疑問,少海的未來需要時(shí)間。投資商需要逐步投入等待以迎來市場(chǎng)成熟 基于以上風(fēng)險(xiǎn),我們建議投資商,做好資金準(zhǔn)備、做好心理準(zhǔn)備,精研產(chǎn)品差 異化,也許在項(xiàng)目初期或者限購令取消、紅島大開發(fā)之際本項(xiàng)目會(huì)有短期的困難!本項(xiàng)目不是一個(gè)短期、高利潤(rùn)回報(bào)的項(xiàng)目,需要開發(fā)商具有區(qū)域運(yùn)營(yíng)的理念與實(shí)力 第八章、結(jié)論
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