【正文】 基地 — 在南湖設置，可作為中小學生 ?高尚運動休閑區(qū)、濕地公園、農業(yè)觀光園等 整體形成休閑、度假、旅游、歷史文化、商業(yè)多功能有機集合體、完備的特色市鎮(zhèn)功能 宜商。宜住。宜游。 綜合功能新城 第六章、地塊研究 2023年 7月份，廣東聯(lián)泰集團與膠州市簽署協(xié)議采取“建設 —移交”運作模式，投資開發(fā)建設少海新城，如秧歌城廣場等。 2023年 7月份，中洲集團與投資 30億元對少海新城實施了整體開發(fā)。 2023年 7月份，深證長城股份有限公司與膠州市少海發(fā)展管理處簽訂《 少海項目合作建設框架協(xié)議 》 。 近期中信地產(chǎn)攜 2023畝地別墅大盤落戶少海新城，即建設面積 128萬方體量， 80棟獨立別墅， 50棟多層。 曙光集團 2023年 7月浙江省臺州市曙光集團投資控股成立青島魯盛置業(yè)有限公司，開發(fā)少?！鞍樦蕖眲e墅 項目 第六章、地塊研究 五、少海新區(qū)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 定位 產(chǎn)業(yè)競爭力 進度 紅島開發(fā)區(qū) 國家級動漫產(chǎn)業(yè)+市政府搬遷（可能性較高） 高 “以住宅用地出讓換取投入資金”目前已經(jīng)啟動 黃島開發(fā)區(qū) 保稅區(qū) +港口經(jīng)濟 高 青島港早已搬遷過去，保稅區(qū)正在申報 西海岸出口加工區(qū) 精密制造業(yè)、化工 高，需要培植 少量企業(yè)進駐，技術附加值較低 第六章、地塊研究 紅島、黃島已經(jīng)成為青島市未來城市經(jīng)濟的動力源，受到政府高度重視和投入，少海所處的西海岸出口加工區(qū)屬于青島市產(chǎn)業(yè)轉移和升級需要強力的政策支持和大量資金投入，區(qū)域發(fā)展需要較長時間 六、 2023年膠州土地出讓價格 自 2023年 6月 30日至今，膠州市共出讓住宅及商住土地 ㎡，約合 18030畝。其中可查成交為 223筆，平均樓面價格約 622元 /㎡，最高價格 3000元 /㎡，最低價格 119元 /㎡。成交價格與時間關系不明顯，僅與位置有關。 其中少海新區(qū)成交 22筆，成交面積 3096498㎡，約合 4649畝，容積率均為 ，成交樓面均價 1290元 /㎡，最高價格 3000元 /㎡，最低價格 750元 /㎡。成交時間以 2023年 1月 27號、28號較為集中，其次是 2023年 6月 2號、 2023年 8月 18號，全部由 9家公司成交。 第六章、地塊研究 少海土地價 值尚未 顯現(xiàn) 如果本地塊以樓面價 2200元 /平成交，價格略高 六、地塊 SWOT分析 第六章、地塊研究 S： 優(yōu)異的人工景觀 豐富的高端配套 多樣的產(chǎn)品組合可能 W： 少海的認知度差 區(qū)域定位清晰，但政策支持度存在疑問，導致前景不明，區(qū)域競爭力弱 缺乏細化的休閑產(chǎn)業(yè)的支撐 O： 城市的價值洼地 中信的前期示范效應 高端別墅帶的成長性 T： 區(qū)域間的激烈競爭 青島人對膠州的固有觀念 未來限購令的取消對膠州的影響 開發(fā)商不僅要有開發(fā)的理念更要 有運營的理念 開發(fā)時序、產(chǎn)品精細化設計、營銷投入都需要開發(fā)商具有較強的組織、決策經(jīng)驗 整體投資環(huán)境 青島是正在逐步國際化的城市，是引領半島城市群的龍頭。 山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的建立將大幅拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，財富人群聚集，區(qū)域購買力不斷增強。青島將迎來大發(fā)展的機會 青島未來將形成青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的發(fā)展格局。 膠州不是大青島規(guī)劃的發(fā)展主力，僅靠海岸的一部分地區(qū)為“環(huán)灣保護 擁灣發(fā)展”規(guī)劃的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，所以膠州市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展需要時間。 青島房地產(chǎn)市場情況 青島房地產(chǎn)市場隨著城市化進程正在高速發(fā)展，整體健康穩(wěn)定 土地出讓及施工面積增長迅速，競爭加劇 需求穩(wěn)步增長，抗政策風險能力較強 價格增長幅度較大、較快， 城市外溢將是趨勢 青島市房地產(chǎn)隨著國際化的進程仍有巨大成長空間，是投資重點城市之一 第七章、總結 膠州地產(chǎn)市場情況 膠州地產(chǎn)市場定位為宜工宜居城市、休閑度假第二居所 膠州目前的房地產(chǎn)市場競爭能力仍處于城陽、即墨、李滄、四方區(qū)之后 膠州的房地產(chǎn)正在進入加速發(fā)展通道，未來極具投資價值 膠州的未來供應量放大，競爭加劇 目前膠州房地產(chǎn)的需求以本地消化為主，外區(qū)客戶少 膠州的房地產(chǎn)功能定位起點高，難度大，需要時間和政策的支持 青島別墅市場 青島別墅市場已經(jīng)形成傳統(tǒng)別墅區(qū)與新興別墅區(qū) 青島別墅區(qū)依據(jù)功能分為城市別墅與度假別墅兩種 青島別墅根據(jù)客戶喜好及價值排名： 市南區(qū) 濱海沿線 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 黃島區(qū) 即墨縣 第七章、總結 各別墅區(qū)已經(jīng)形成自身競爭優(yōu)勢，如市區(qū)的殖民文化附加、嶗山的山海景觀資源帶、即墨溫泉等等 膠州處于別墅市場萌芽狀態(tài)，尚未形成別墅帶，認知度低，核心競爭力尚不突出 青島各區(qū)均有高起點的項目：產(chǎn)品設計、景觀營造、營銷包裝可以達到一線水平，我們在產(chǎn)品方面難以創(chuàng)造絕對優(yōu)勢 在別墅項目中，嶗山區(qū)類似香港的半山區(qū)，其他各區(qū)各有自然景觀、便利性等競爭性賣點， 膠州并沒有突出資源優(yōu)勢 青島的財富階層基本將目標鎖定在青島傳統(tǒng)區(qū)域，膠州還處于地域內銷售階段，如何吸引青島市區(qū)客戶，對于本案具有挑戰(zhàn) 膠州高端住宅項目很少，市場存在空缺，別墅產(chǎn)品區(qū)域內競爭較少。 一、項目可行性分析 : 青島具有一線城市的發(fā)展動力源、國際化的城市形象，爆破式增長的城市化進程，是每個對全國市場有“野心”的開發(fā)商必進之地 整體城市向東擴展，產(chǎn)業(yè)向西轉移的背景下，膠州市存在短期被邊緣化的可能，但具備較強的發(fā)展?jié)摿Α? 膠州十二五規(guī)劃人口 60萬，房地產(chǎn)市場具有廣闊的前景 區(qū)域競爭弱勢的情況下，僅僅依托優(yōu)質的“人工景觀和配套”無法進行直接競爭，需要開發(fā)商的資金實力、產(chǎn)品實現(xiàn)能力和時間等候，因此地塊開發(fā)存在一定風險 第八章、結論 二、結論： 站在大青島發(fā)展背景下，我們建議投資商選擇此地塊， 但請注意如下風險提示： “少海新城”在青島的知名度很低，說明膠州市政府在對少海新城的營銷和推廣上力度不足，其 4A級景區(qū)的實現(xiàn)度低，投資商需要在地塊開發(fā)中考慮休閑產(chǎn)業(yè)運營問題，以增加賣點，吸引客戶 土地一級開發(fā)商的初衷是實現(xiàn)土地溢價，對“少?！蔽磥淼膶崿F(xiàn)度與長期運營的興趣存在疑問，少海的未來需要時間。投資商需要逐步投入等待以迎來市場成熟 基于以上風險，我們建議投資商，做好資金準備、做好心理準備，精研產(chǎn)品差 異化，也許在項目初期或者限購令取消、紅島大開發(fā)之際本項目會有短期的困難！本項目不是一個短期、高利潤回報的項目，需要開發(fā)商具有區(qū)域運營的理念與實力 第八章、結論