【正文】 建議按照如下分析框架來展開分析 戰(zhàn)略原則 競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 能力原則 ?國(guó)資公司的能力是否允許？ ? 如何與園區(qū)板塊、公共事業(yè)板塊和金融板塊發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合？ ? 未來的跨區(qū)域發(fā)展模式是否允許？ 市場(chǎng)環(huán)境 企業(yè)的可行性 區(qū)域發(fā)展 ?該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是否十分激烈？ ?該區(qū)域是否具有開發(fā)的市場(chǎng)潛力？ ?版權(quán)所有，不得翻印 正略鈞策建議國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以蒲河新城為核心區(qū)域開展，兼顧新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)，擇機(jī)進(jìn)入七星旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來 510年后嘗試向區(qū)外市場(chǎng)擴(kuò)張 蒲河新城 新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū) 七星旅游經(jīng)濟(jì)區(qū) 沈北新區(qū)外部市場(chǎng) 戰(zhàn)略 原則 該區(qū)域發(fā)展速度快、市場(chǎng)空間大、對(duì)各類產(chǎn)品均有需求，符合國(guó)資公司發(fā)展戰(zhàn)略 國(guó)資公司必須保證該區(qū)域的回遷住房供應(yīng) 該地區(qū)產(chǎn)品需求類型不屬于國(guó)資公司重點(diǎn)發(fā)展類型 不屬于近期國(guó)資公司戰(zhàn)略規(guī)劃之中的區(qū)域 能力 原則 國(guó)資公司可以憑借土地一級(jí)開發(fā)獲取低價(jià)土地，政府資源優(yōu)勢(shì)明顯，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足 回遷住房建設(shè)積累一定經(jīng)驗(yàn)，有政府資源優(yōu)勢(shì) 國(guó)資公司沒有旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，政府資源是優(yōu)勢(shì) 國(guó)資公司的能力還不足以在區(qū)外與大型房地產(chǎn)公司展開競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng) 狀態(tài) 該地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多家國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)商已經(jīng)進(jìn)入 競(jìng)爭(zhēng)不激烈，目前仍無有規(guī)模的地產(chǎn)商介入 競(jìng)爭(zhēng)不激烈，目前仍無有規(guī)模的地產(chǎn)商介入 競(jìng)爭(zhēng)激烈，大型的全國(guó)性企業(yè)和優(yōu)秀的地方性企業(yè)瓜分市場(chǎng) 城市 發(fā)展 新區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)，商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、大學(xué)城等已基本規(guī)劃成型，發(fā)展空間巨大 新區(qū)規(guī)劃主要為農(nóng)業(yè)高新區(qū)和新農(nóng)村建設(shè)、短期內(nèi)市場(chǎng)潛力不大，盈利空間較小 主要為旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，旅游資源仍未充分開發(fā)，未來發(fā)展趨勢(shì)不明朗，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)大 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，前景看好 結(jié)論 作為國(guó)資公司近 5年來發(fā)展的核心區(qū)域 國(guó)資公司近期的兼顧區(qū)域，要確?；剡w房供應(yīng)量，依據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展情況合理開發(fā) 根據(jù)旅游資源開發(fā)情況，擇機(jī)進(jìn)入 510年后嘗試性進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張 ?版權(quán)所有，不得翻印 根據(jù)以上的綜合分析，正略鈞策建議房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采用如下的商業(yè)模式 產(chǎn)品 價(jià)值鏈 區(qū)域 ? 蒲河新城是國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的核心區(qū)域，未來 5年內(nèi)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)要以蒲河新城為重點(diǎn) ? 新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)為兼顧區(qū)域，要保證該區(qū)域內(nèi)回遷住房的供應(yīng)量，同時(shí)隨著新區(qū)發(fā)展逐漸北擴(kuò)，可逐漸增加該區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目 ? 七星旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)為擇機(jī)進(jìn)入?yún)^(qū)域，隨著當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源開發(fā)情況和市場(chǎng)發(fā)展決定是否進(jìn)入 ? 沈北新區(qū)全局都是國(guó)資公司土地一級(jí)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 ? 外部市場(chǎng)要在國(guó)資公司具備一定的資源和能力后再進(jìn)行擴(kuò)張 ? 中高檔住宅地產(chǎn)為國(guó)資公司的核心產(chǎn)品 ? 回遷房涉及國(guó)資公司新區(qū)建設(shè)職能，作為重點(diǎn)產(chǎn)品，需要保證供應(yīng)量 ? 高檔寫字樓因風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高作為國(guó)資公司的重點(diǎn)產(chǎn)品 ? 商業(yè)地產(chǎn)、高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店需要一定的市場(chǎng)條件和較高的開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，作為擇機(jī)開展產(chǎn)品 ?土地一級(jí)開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略基礎(chǔ)和主要收入來源，作為價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上的核心業(yè)務(wù) ?房產(chǎn)開發(fā)作為核心業(yè)務(wù)開展，需快速擴(kuò)大規(guī)模，提高開發(fā)速度 ?物業(yè)持有因其高投資高回報(bào)作為國(guó)資公司的培育業(yè)務(wù) ?物業(yè)服務(wù)投入低收益低，出于與其它業(yè)務(wù)的配合，作為輔助業(yè)務(wù) 配合國(guó)資公司 整體發(fā)展戰(zhàn)略的城市地產(chǎn)開發(fā)商 ?版權(quán)所有，不得翻印 ? 選擇以 城市圈 全程開發(fā)模式來獲取盈利 ? 在一個(gè)開發(fā)個(gè)案中建立公司的短線、中線和長(zhǎng)線盈利模式 與其他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議 以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 新區(qū)城市化建設(shè) ? 獲取新區(qū)核心商業(yè)區(qū)周邊土地 ? 獲取新區(qū)其他優(yōu)勢(shì)土地資源 ? 商場(chǎng)等招租 ? 城市管理服務(wù) 短線：部分土地出售獲利 長(zhǎng)線：租金收益、股權(quán)收益 中線：房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業(yè) 房地產(chǎn)板塊盈利模式：城市開發(fā)全程盈利模式 人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào) ?版權(quán)所有，不得翻印 房地產(chǎn)板塊核心戰(zhàn)略舉措： 房地產(chǎn)板塊 核心戰(zhàn)略舉措 1 2 3 做實(shí)土地一級(jí)開發(fā)，實(shí)施“一提二保一爭(zhēng)” 形成房地產(chǎn)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的整合能力，全面提高“城市規(guī)劃能力、融資能力、開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力” 做大房產(chǎn)開發(fā)，實(shí)施“求規(guī)模、要利潤(rùn)、留物業(yè)”策略 ?版權(quán)所有，不得翻印 一、做實(shí)土地一級(jí)開發(fā)，實(shí)施“一提二保一爭(zhēng)” ?盡快完成土地一級(jí)開發(fā)，為新區(qū)發(fā)展發(fā)展提供基礎(chǔ) ?一提： 提高土地一級(jí)開發(fā)的效率，加快新區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度； ?二保： （ 1）確保高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的完成交通、信息、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（ 2）確保土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，不虧損； ?一爭(zhēng)： “全力做好存量，極力爭(zhēng)取增量”，為國(guó)資公司的進(jìn)一步發(fā)展?fàn)幦「噘Y源； ?整合土地資源，推動(dòng)新區(qū)發(fā)展； ?獲取現(xiàn)金收益，提升土地價(jià)值，增加土地儲(chǔ)備； 政府要求 業(yè)務(wù)定位 業(yè)務(wù)策略 ?版權(quán)所有，不得翻印 土地一級(jí)開發(fā)是獲取大量成片土地的根本方式，國(guó)資公司必須做實(shí)土地一級(jí)開發(fā)才能實(shí)現(xiàn)“以地養(yǎng)地、滾動(dòng)開發(fā)”的盈利模式，撬動(dòng)多方資源共同開發(fā)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊的價(jià)值升值和利潤(rùn)最大化 沈北新區(qū)建設(shè)步伐 國(guó)資公司盈利模式 ? 以地養(yǎng)地、帳面盈利 ? 以地養(yǎng)地 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 以地養(yǎng)地 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 土地入股、股權(quán)收益 ? 物業(yè)租金、地價(jià)升值 ? 其他盈利方式 ? 新區(qū)總體規(guī)劃詳細(xì)的分片開發(fā)規(guī)劃 ? 地塊招商 ? 綜合環(huán)境治理與建設(shè) ? 房產(chǎn)開發(fā) ? 地塊招商 ? 生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè) ?版權(quán)所有，不得翻印 土地一級(jí)開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，國(guó)資公司需要積極拓展融資方式，通過土地儲(chǔ)備基金、吸收直接投資、項(xiàng)目抵押貸款等方式，突破資金瓶頸，滿足新區(qū)開發(fā)的資金要求 ?財(cái)政資金 ?銀行信貸 ?企業(yè)自有資金 ?企業(yè)債券 ?其他 ? 吸收直接投資 ? 項(xiàng)目抵押貸款 ? 發(fā)行股票 ? 發(fā)行債券 ? 土地儲(chǔ)備基金 ? 財(cái)政資金 ? 政策性銀行信貸 ? 商業(yè)銀行信貸 ? 企業(yè)自有資金 ? 其他 ? 土地儲(chǔ)備基金 ? 財(cái)政資金 ? 銀行信貸 ? 企業(yè)債券 ? 企業(yè)自有資金 ? 其他 目前融資方式 增加土地儲(chǔ)備基金 融資方式多元化 我國(guó)目前相關(guān)的法律法規(guī)和金融政策不完善，缺乏一致的協(xié)調(diào)性，操作困難，影響了融資渠道的擴(kuò)展。 ?版權(quán)所有，不得翻印 二、做大房產(chǎn)開發(fā)，實(shí)施“求規(guī)模、要利潤(rùn)、留物業(yè)”策略 開發(fā)策略 ?留物業(yè) ?求規(guī)模 ?要利潤(rùn) ? 擴(kuò)大房產(chǎn)開發(fā)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的比重 ? 采用大盤開發(fā)的模式，做大房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模 ? 引入社會(huì)化資源，豐富開發(fā)模式 ? 加強(qiáng)市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策劃，開發(fā)符合客戶需求的產(chǎn)品，提高毛利率 ? 合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏，適時(shí)開發(fā)辦公樓、商務(wù)配套（公寓、酒店等）等高毛利項(xiàng)目 ? 加強(qiáng)成本控制，提升利潤(rùn) ? 精確測(cè)算，運(yùn)作操盤，逐步提高物業(yè)持有規(guī)模 ? 合理規(guī)劃，租售并舉，持有高增值的物業(yè)類型 ?版權(quán)所有，不得翻印 求規(guī)模：正略鈞策建議國(guó)資公司采取大盤開發(fā)的模式，有利于發(fā)揮國(guó)資公司的資源優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)自身能力的不足 資源要求 大盤開發(fā)的主要特點(diǎn) 能力要求 資金實(shí)力高 政府資源高 地塊要求高 品牌要求一般 投資策劃一般 營(yíng)銷要求一般 人才要求一般 大盤開發(fā)的優(yōu)勢(shì)： ? 國(guó)資公司的資源現(xiàn)狀能夠滿足大盤開發(fā)的要求 ? 資源型開發(fā)有利于彌補(bǔ)國(guó)資公司在房地產(chǎn)策劃、開發(fā)、營(yíng)銷等經(jīng)驗(yàn)不足的弱勢(shì) ? 大盤開發(fā)資源要求高，行業(yè)門檻高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較低 ? 大盤開發(fā)能夠提供較好的社區(qū)配套設(shè)施，能更好地滿足居民生活要求，有利于提高銷售價(jià)格 ?版權(quán)所有，不得翻印 作為國(guó)資公司的核心業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)的開發(fā)模式逐步從大盤開發(fā)模式向區(qū)域復(fù)制模式轉(zhuǎn)變，由資源型開發(fā)模式向能力型開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 資金實(shí)力 政府資源 土地資源 投資策劃能力 品牌實(shí)力 營(yíng)銷策劃能力 人才要求 區(qū)域管理能力 大盤開發(fā) 區(qū)域復(fù)制 高 高 高 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 無 高 高 高 高 高 資源 要求 能力 要求 ?版權(quán)所有，不得翻印 以自建為主的同時(shí)，拓展項(xiàng)目代建方式，嘗試合作開發(fā)模式，豐富開發(fā)模式，擴(kuò)大房產(chǎn)開發(fā)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的比重，做大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模 自主開發(fā) 客戶定制 項(xiàng)目代建 合作開發(fā) ? 積極開展客戶定制業(yè)務(wù)，提高客戶定制項(xiàng)目比例，在減輕公司資金壓力的情況下，提高開工項(xiàng)目數(shù)量，增加公司銷售收入和利潤(rùn)規(guī)模 ? 利用公司工程項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì)，積極拓展項(xiàng)目代建方式，擴(kuò)大公司收入來源 ? 嘗試合作開發(fā)模式，引入社會(huì)化資金、團(tuán)隊(duì)，提高項(xiàng)目開發(fā)效率 擴(kuò)大房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比，做大房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模 ?版權(quán)所有，不得翻印 國(guó)資公司在通過土地一級(jí)開發(fā)獲得成片土地后，以大盤開發(fā)模式對(duì)該區(qū)域土地進(jìn)行總體規(guī)劃，通過多樣化的開發(fā)方式與合作方式對(duì)整個(gè)區(qū)域進(jìn)行快速、成套化的開發(fā)。在整個(gè)開發(fā)過程中，通過土地出售、房地產(chǎn)開發(fā)、租金、股權(quán)等獲利方式的組合，實(shí)現(xiàn)全程獲利 與其他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議 以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 城市建設(shè) 收購(gòu)選址處周邊地區(qū)土地 商場(chǎng)等招租 城市管理服務(wù) 短線：部分土地出售獲利 長(zhǎng)線：租金收益、股權(quán)收益 中線：房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業(yè) 要利潤(rùn)：國(guó)資公司要在大盤開發(fā)過程中，依據(jù)區(qū)域內(nèi)總體規(guī)劃對(duì)該區(qū)域進(jìn)行多種物業(yè)的成套化開發(fā)，并通過不同開發(fā)方式和獲利方式的組合實(shí)現(xiàn)區(qū)域成片開發(fā)的全程盈利 人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào) ?版權(quán)所有，不得翻印 加強(qiáng)市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策劃，合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏，加強(qiáng)成本控制，提高利潤(rùn)率 ? 加強(qiáng)市場(chǎng)定位：深入分析入駐企業(yè)需求，豐富產(chǎn)品品類，滿足不同發(fā)展階段企業(yè)的空間需求； ? 注重營(yíng)銷策劃：加強(qiáng)項(xiàng)目推廣和營(yíng)銷，提高項(xiàng)目銷售管理； ? 合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏，總體思路是“中高檔住宅地產(chǎn)以及高檔寫字樓項(xiàng)目先開發(fā)，在園區(qū)相對(duì)成熟的時(shí)候，開發(fā)公寓酒店等配套設(shè)施，保證項(xiàng)目的高毛利； ? 加強(qiáng)項(xiàng)目建安成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用的控制，提高項(xiàng)目毛利； ?版權(quán)所有，不得翻印 留物業(yè)：實(shí)施租售并舉策略，初期采用聚焦開發(fā)，少量經(jīng)營(yíng)的組合價(jià)值鏈方式，通過核心技能的積累不斷提高自持物業(yè)比例，確保到2023年實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和全面的物業(yè)組合 ?通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入提供資金支持 ?通過土地轉(zhuǎn)讓收入提供資金支持 ?通過銀行貸款提供資金支持 ?合理規(guī)劃，租售并舉，提高物業(yè)增持比例； ?精確測(cè)算，運(yùn)作操盤，提高物業(yè)持有規(guī)模； 較大規(guī)模 全面組合 ?版權(quán)所有，不得翻印 從物業(yè)持有類型看，前期持有廉租房、公寓和寫字樓為主，后期要逐步增加星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、商業(yè)配套的物業(yè)持有占比 物業(yè)持有類型 廉租房 公寓 寫字樓 星級(jí)酒店 商務(wù)酒店 商業(yè)配套 低 高 物業(yè)商業(yè)價(jià)值 增持 ?版權(quán)所有，不得翻印 三、形成房地產(chǎn)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的整合能力，全面提高“城市規(guī)劃能力、融資能力、開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力” 整合能力 ? 開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 ? 城市規(guī)劃能力 ? 融資能力 ? 城市規(guī)劃能力是結(jié)合新區(qū)規(guī)劃、區(qū)域因素等綜合考慮，并對(duì)開發(fā)區(qū)域內(nèi)設(shè)施配套、產(chǎn)品類型、價(jià)值鏈組合、開發(fā)節(jié)奏合作方式以及比例等的綜合設(shè)計(jì)能力 ? 滿足區(qū)域成片開發(fā)和多業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的巨額融資能力 ? 多種融資渠道的多元化融資能力 ? 有效降低融資成本的能力 ? 項(xiàng)目開發(fā)管理能力 ? 公用設(shè)施管理能力 ? 物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力 ? 大環(huán)境管理能力 ?版權(quán)所有，不得翻印 國(guó)資公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)良性互動(dòng)，提高房地產(chǎn)板塊的融資能力 整合 通過資本運(yùn)營(yíng)方式，逐步實(shí)現(xiàn)國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及資源的整合 兼并與收購(gòu) 通過收購(gòu)、兼并，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴(kuò)大 融資 通過債券、信托、證券市場(chǎng)配售、發(fā)行 REITs等多種方式進(jìn)行融資 資本運(yùn)營(yíng) ?版權(quán)所有，不得翻印 國(guó)資公司必須選擇合適的融資方式，形成多元化的融資渠道