【正文】 分析假設(shè)前提n 綜合經(jīng)濟分析一： 假設(shè) 按每平米建安成本 2023元；假定條件一：銷售均價－ 6000元 /建筑平米，項目從第 7個月開始銷售。假定條件二： 土地成本－ 800元 /建筑平米（容積率為 2，用地面積 1600元 /平米）假定條件三：對 63C1地塊一期工程進行經(jīng)濟測算，一期建筑面積 100000平米假設(shè)條件四：工程工期為 18個月。其中，地下工程工期為 4個月，地上建筑工程工期為 11個月，安裝工程工期為 3個月。假設(shè)條件五：建設(shè)期間費用（不可預見費、管理費、財務(wù)費用等）按 18個月分攤假設(shè)條件六：土地成本、前期費用在工程開工前全部投入2/24/2023 103第 103 頁工程進度施工計劃表工程項目工程前期工程施工期　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月土地手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　前期工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下建筑工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地上建筑工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　安裝工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　景觀綠化 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　小市政工程銷售周期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　BDA一期工程工期計劃為 18個月，第 7個月進入銷售周期。具體計劃進度見下表：2/24/2023 104第 104 頁項目投資現(xiàn)金量量分析 —— 投資峰值近 2億元，　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月現(xiàn)金流入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　銷售收入 　 　 　 　 　 　 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 現(xiàn)金流出 10707 2026 2026 2026 1603 1603 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 3107 3107 3107 工程投資 10565 1883 1883 1883 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 2417 2417 2417 土地成本 8000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　前期費用 681 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下建筑費用 1800 1800 1800 1800 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地上建筑費用 　 　 　 　 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 　 　 　安裝工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2167 2167 2167 小市政工程 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 景觀綠化 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 167 167 167 建設(shè)工程其他費用 143 143 143 143 143 143 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 管理費 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 不可預見費 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 銷售費用 　 　 　 　 　 　 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 財務(wù)費用 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 銷售稅金及附加 　 　 　 　 　 　 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 現(xiàn)金凈流量 10707 2026 2026 2026 1603 1603 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 2309 2309 2309 累計現(xiàn)金凈流量 10707 12733 14759 16785 18389 19992 16726 13461 10195 6930 3664 399 2867 6132 9398 11707 14016 16326 2/24/2023 105第 105 頁項目動態(tài)經(jīng)濟分析 —— 投資回收期 1213個月單位：萬元 l 投資回收期： 1213個月l 投資峰值： 。216。從動態(tài)投資現(xiàn)金流量表可以看出，本項目累計投資在第 6個月達到最大值，為 元，以后隨著項目銷售資金回籠現(xiàn)金累計投入逐漸降低。項目累計現(xiàn)金流量圖表投資峰值 投資回收期 1213個月2/24/2023 106第 106 頁動態(tài)經(jīng)濟分析的附加說明l總體而言， 2億元以內(nèi)的投入能夠保證本項目的正常運轉(zhuǎn)（投資峰值 ）l同時考慮到工程墊資、分階段的 長期 付款、銀行貸款等因素，保持本項目正常運轉(zhuǎn)的資金不會超過 2億元。2/24/2023 107第 107 頁本案抗風險力小結(jié)n 本案總體市場供應(yīng)量較小，受市場大趨勢影響不大，市場風險相對較小。n 開發(fā)商的成功經(jīng)驗和前期項目強大銷售推廣，使本項目面世初就具有一定的知名度，銷售風險相應(yīng)減少。n 多元化的產(chǎn)品組合，分散了市場風險。n 靈活可分可合的產(chǎn)品，能最大程度上滿足了客戶需求，加快銷售速度，降低市場風險。2/24/2023 108第 108 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/24/2023 109第 109 頁B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的市場形象 —— 中小企業(yè)獨棟或部門獨棟白領(lǐng)部門 02白領(lǐng)部門 03白領(lǐng)部門 01資生堂研發(fā)部門 貿(mào)易企業(yè) 研發(fā)企業(yè)中小企業(yè)獨棟或部門獨棟中小企業(yè)獨棟或部門獨棟2/24/2023 110第 110 頁本案定位成功的關(guān)鍵 —— 在限制條件下實現(xiàn)獨棟辦公產(chǎn)品的突破性升級15002023平米內(nèi)部功能一般中小型企業(yè)或企業(yè)部門中小企業(yè)或部門獨棟30006000平米以上內(nèi)部功能完善真正實現(xiàn)實力型企業(yè)獨棟大中型實力型企業(yè)B地塊A地塊升級產(chǎn)品 升級客群 升級價值2/24/2023 111第 111 頁真正實力型企業(yè)獨棟 —— 一個企業(yè)、一個獨棟、一個夢想企業(yè)展示空間行政辦公層研發(fā)辦公層財務(wù)管理層運營管理層高級管理層獨棟辦公內(nèi)部功能解剖2/24/2023 112第 112 頁本案定位的驗證 ——SWOT 優(yōu)化2/24/2023 113第 113 頁通過本案定位 SWOT如何優(yōu)化升級版獨棟辦公產(chǎn)品延續(xù)企業(yè)獨棟定位34w 距離城區(qū)較遠，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實現(xiàn)生態(tài)化獨棟辦公概念 ；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾形闯墒?；w 周邊工業(yè)廠房等項目可能形成潛在競爭； 利用公建用地性質(zhì)提升產(chǎn)品生態(tài)化與商務(wù)感， “A+B 模式 ” 規(guī)避廠房競爭轉(zhuǎn)化劣勢規(guī)避威脅規(guī)避威脅升級后的企業(yè)客群一般設(shè)置班車 轉(zhuǎn)化劣勢122/24/2023 114第 114 頁本案 SWOT分析S優(yōu)勢 W劣勢w 四面沿街，交通便利，昭示性良好 。w 處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)的銜接地w 距離城區(qū)較遠，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實現(xiàn)生態(tài)化獨棟辦公概念；O機會 T威脅w 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品，w 地塊毗鄰 B區(qū)國際企業(yè)大道項目，其開發(fā)提高了本項目的市場形象和開發(fā)價值；w 本案地塊周邊未來將開發(fā)辦公物業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾形闯墒欤粀 周邊工業(yè)廠房等項目可能形成潛在競爭；2/24/2023 115第 115 頁本案的突破性產(chǎn)品升級定位實現(xiàn) A+B模式的價值最大化n 真正企業(yè)獨棟 —— 實現(xiàn) “ 一棟建筑，一個企業(yè)，一種理想 ” 的理念n 避開與 B區(qū)產(chǎn)品直接競爭 —— 真正實現(xiàn) “A+B” 模式n 以自身實力解決潛在問題 —— 潛在問題如交通成本、溝通成本問題可以隨著客群升級弱化（升級后的企業(yè)客群一般都可通過自購車輛解決交通及溝通等）內(nèi)部功能升級 客群升級30006000平米以上企業(yè)獨棟辦公產(chǎn)品升級價 值 最 大 化2/24/2023 116第 116 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/24/2023 117第 117 頁本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議n 本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計原則n 本案產(chǎn)品規(guī)劃布局建議n 打造特色化辦公空間n 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標n 配套設(shè)施建議2/24/2023 118第 118 頁總體規(guī)劃設(shè)計的六大原則標志性獨立性展示性融合性靈活性生態(tài)性 2/24/2023 119第 119 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 標志性n 利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢，在設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標志性，強調(diào)其昭示功能。n 標志性建筑的打造n 面向環(huán)島部分打造標志性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開發(fā)思路形成特色化建筑。n 標志性園區(qū)的規(guī)劃n 該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對亦莊區(qū)域有重要的影響。在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計中保持生態(tài)化的同時，要側(cè)重于其可識別性。2/24/2023 120第 120 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 獨立性n 產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨立性n 利用現(xiàn)有資源和地塊條件，保障每個建筑單體均有較好的昭示面和獨立感。n 在產(chǎn)品層面上，獨立性表現(xiàn)在獨立出入口、獨立大堂、獨立冠名權(quán)。n 在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動線的相對分隔。 n 商業(yè)、會所與辦公空間的有效隔離n 強調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨立，要求商業(yè)、會所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。n 不排除企業(yè)獨棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營物業(yè)，但在動線、布局、外觀等設(shè)計中均應(yīng)強化企業(yè)辦公的獨立感覺。2/24/2023 121第 121 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 展示性n 各單體外部的展示面n 最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過內(nèi)外溝通、錯位等手段多方面、多角度規(guī)劃設(shè)計前后建筑單體的獨立展示性。n 各單體內(nèi)部的展示空間n 內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品區(qū)別于 B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的重點之一。內(nèi)部功能設(shè)計需預留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)換的要求。2/24/2023 122第 122 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 融合性n 本案坐落于 BDA國際企業(yè)大道的西北部，將為 BDA國際企業(yè)大道營造高品位的半圍合效果。因此，規(guī)劃設(shè)計中照顧到整個園區(qū)的融合。 n A地塊建筑排布應(yīng)錯落有致，不可過分單一。n 充分考慮 B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的高度、布局等因素，建議將本案與 B區(qū)整體考慮進行規(guī)劃設(shè)計，照顧到整體的交融性。2/24/2023 123第 123 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 靈活性n 產(chǎn)品布局上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴展性需求。n 產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計也需遵循靈活性的原則，使功能分區(qū)可靈活轉(zhuǎn)換。n 平面的靈活劃分：是否采用了新的方式來重新組織空間平面；n 剖面的靈活劃分：對剖面的劃分是否采用了靈活的措施；n 預留部分的處理：預留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來的改造上是否具有靈活分割的特點。2/24/2023 124第 124 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 生態(tài)性n 通過室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團的構(gòu)建、半室外空間的過度與銜接，全方位塑造風景中的辦公空間。 n 各企業(yè)具備私有獨立生態(tài)辦公空間的同時，園區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系打造園區(qū)整體生態(tài)化。 2/24/2023 125第 125 頁產(chǎn)品布局建議總體容積率 單體10000m2以上單體6000m2～10000m2單體3000m2