【正文】 800萬元，為了節(jié)省稅負(fù)， 建筑裝修公司通知房地產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商支付材料采購款 800萬元，材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)公司開具 800萬元 的增值稅專用發(fā)票 ， 工程完工后，建筑裝修公司與房地產(chǎn)公司進(jìn)行工程結(jié)算，結(jié)算價為1000萬元，房地產(chǎn)公司支付建筑裝修公司200萬元勞務(wù)款，建筑裝修 公司開具增值稅專用發(fā)票 200萬 元（不含增值稅 )給 房地產(chǎn)公司 。案例 6：某房地產(chǎn)公司 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 房地產(chǎn)公司財務(wù)人員將材料供應(yīng)商開具的 800萬元普通增值稅發(fā)票和建筑裝修公司開具的 200萬元增值稅專用發(fā)票進(jìn)開發(fā)成本。 結(jié)果在進(jìn)行增值稅抵扣時，稅務(wù)部門不同意材料供應(yīng)商開具房地產(chǎn)公司 800萬元的 增值稅專用發(fā)票 在增值稅銷項稅前扣除。 請分析 800萬元的 增值稅專用發(fā)票 為什么不能在 增值稅銷項稅前抵扣 。案例 6：某房地產(chǎn)公司 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析（ 2）涉 稅分析 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 【 1995】 192號 ）第一條第 (三 )項規(guī)定： “ 購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用， 所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣。 ”案例 6：某房地產(chǎn)公司 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 根據(jù) 此規(guī)定，如果房地產(chǎn)公司與建筑裝修公司簽訂包工包料合同，則裝修公司必須對施工過程中所耗的建筑裝修材料依法 繳納增值稅。 因此，本案例中的建筑裝修公司與房地產(chǎn)公司簽訂包工包料合同，結(jié)算價為 1000萬元，應(yīng)該 給房地產(chǎn)公司 開具 1000萬元 的增值稅專用發(fā)票 。而案例中的房地產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商支付 800萬元貨款與材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)公司開具800萬元 的 增值稅專用發(fā)票 ； 建筑裝修公司向房地產(chǎn)公司收取 200萬勞務(wù)款，開具 200萬 元增值稅專用發(fā)票，雖然滿足票款一致，但與合同不匹配 。 案例 6：某房地產(chǎn)公司 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 因為 房地產(chǎn)公司沒有向材料供應(yīng)商采購材料，即房地產(chǎn)公司與材料供應(yīng)商沒有簽訂材料采購合同，房地產(chǎn)公司是替建筑裝修公司支付材料采購款的，材料是建筑裝修公司采購的（建筑裝修公司與材料供應(yīng)商簽訂800萬元的采購合同）， 800萬 元 增值稅專用發(fā)票 理所當(dāng)然 應(yīng)該由材料供應(yīng)商開給建筑裝修公司，建筑裝修公司應(yīng)該全額開票 1000萬 元 增值稅專用發(fā)票 給 房地產(chǎn)公司。 所以房地產(chǎn)公司和建筑裝修公司雖然票款一致，但不符合三流統(tǒng)一（房地產(chǎn)公司缺乏 800萬元的物流，建筑裝修公司 800萬元的物流，缺乏 800萬元資金流和票流）。案例：某房地產(chǎn)公司 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析案例 6：某房地產(chǎn)公司 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析（ 3）分析結(jié)論 企業(yè)在經(jīng)濟(jì)交易活動中，票據(jù)開具必須與合同保持匹配，必須保證資金流、票流和物流（勞務(wù)流）相互統(tǒng)一。案例 7：代購業(yè)務(wù)中 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析（ 1）案情介紹 小規(guī)模 納稅人甲公司與一般納稅人乙公司簽定代購合同，代理乙公司從一般納稅人丙公司采購材料 1170萬元（含稅），甲公司按照丙公司從乙公司實現(xiàn)的銷售額的 5%即 50萬元，向乙公司收取代購手續(xù)費用。具體的操作流程是：甲公司代替乙公司向丙公司墊付 1170萬元采購材料款，丙公司向乙公司開具 1170萬元的增值稅專用發(fā)票，甲公司收取乙公司的 50萬元代購手續(xù)費用，并向乙公司開具 50萬元的代理服務(wù)業(yè)發(fā)票。經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查，對甲公司處以補(bǔ)交增值稅 17萬元（1170247。 ）的處罰，請分析稅務(wù)機(jī)關(guān)做出的行政處罰決定是否正確？案例 7：代購業(yè)務(wù)中 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析（ 2）涉稅風(fēng)險分析 本 案利是一起典型的 “ 三流不統(tǒng)一 ” 引起的涉稅風(fēng)險處罰案件。 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅、營業(yè)稅若干政策規(guī)定的通知 》 （ 財稅 【 1994】 26號 ）第五條規(guī)定： “ 代購貨物行為，凡同時具備以下條件的，不征收增值稅；不同時具備以下條件的，無論會計制度規(guī)定如何核算，均征收增值稅 。案例 7：代購業(yè)務(wù)中 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 (一）受托方不墊付資金 ； （ 二）銷貨方將發(fā)票開具給委托方，并由受托方將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方 ； （ 三）受托方按銷售方實際收取的銷售額和增值稅額（如系代理進(jìn)口貨物則為海關(guān)代征的增值稅額）與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。 ”基于以上稅收法律規(guī)定，本案例出現(xiàn)“ 三流統(tǒng)一 ” 的現(xiàn)象，因為本案例中的資金和發(fā)票流程可以用如下 圖來 表示：丙公司甲公司乙公司支付 50萬元手續(xù)費用50萬元服務(wù)業(yè)發(fā)票代購合同1170萬元增值稅專用發(fā)票代替乙墊付1170萬元甲以乙的名義與丙簽采購合同案例 7：代購業(yè)務(wù)中 “ 三流不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 根據(jù)上圖， 可以看出， 丙公司向乙公司開具 1170萬元增值稅專用發(fā)票（發(fā)票流）與丙公司的貨物發(fā)給乙公司（物流）相統(tǒng)一，但乙公司沒有向丙公司支付采購貨款（資金流缺乏），不符合 “ 三流統(tǒng)一 ” 。 盡管甲公司代替乙公司墊付 1170萬元給丙公司，但根據(jù)財稅 [1994]26號文件的規(guī)定，甲公司不可有墊付資金，否則認(rèn)為是甲公司平價從丙公司買進(jìn)材料然后平價銷售給乙公司的商業(yè)行為。 按照這個邏輯，則丙開具 1170萬元普通增值稅發(fā)票給甲公司，然后甲公司開 1170萬元增值稅普通發(fā)票給給乙公司（因為案例中的甲公司是小規(guī)模納稅人） 。基于此分析，甲公司必須繳納增值稅 17萬元（1170247。 ）。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)做出的行政處罰決定是否正確。案例 7：代購業(yè)務(wù)中 “ 三流不統(tǒng)一” 的涉稅風(fēng)險分析（ 3）正確的發(fā)票和資金流程 諸如本案例中所指的代購行為業(yè)務(wù)，正確的發(fā)票和資金流向應(yīng)該保證 “ 三流統(tǒng)一 ” 原理。正確的發(fā)票和資金流程圖如下圖所示 “丙公司甲公司乙公司支付 50萬元手續(xù)費用50萬元服務(wù)業(yè)發(fā)票代購合同1170萬元增值稅專用發(fā)票乙向甲借 1170萬元并委托甲把 1170萬元支付給丙甲以乙的名義與丙簽采購合同三、三 價統(tǒng)一原理：合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一 所謂的 “ 三價統(tǒng)一 ” 是 指符合民法規(guī)定具有法律效力的合同或協(xié)議上注明的價格、發(fā)票上填寫的金額和結(jié)算價格都必須是相等的。實踐中，發(fā)票上的金額是根據(jù)結(jié)算價而開具的。如果發(fā)票上的金額大于結(jié)算價，則一定是虛開發(fā)票；如果發(fā)票上的金額小于結(jié)算價，則企業(yè)有隱瞞收入之嫌疑。[案例分析 8：某建筑企業(yè) “ 三價不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 ]（ 1）案情介紹 建筑公司與房地產(chǎn)公司簽訂 1億元的建筑施工包工包料合同，其中建筑公司購買建筑材料 6000萬元，建筑施工勞務(wù)為4000元。由于市場價格波動，建筑材料在施工過程中的價格飛漲，出現(xiàn)材料差價款200萬元。同時應(yīng)房地產(chǎn)公司的要求變更綠化工程設(shè)計，追加工程量 200萬元。另外，由于工程提前完工，按照合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)該給予建筑公司提前竣工獎100萬元，使最后的工程結(jié)算價為 元。 該建筑公司向房地產(chǎn)公司開具 元增值稅專用發(fā)票，收到 100萬元提前竣工獎時，向房地產(chǎn)公司開具 100萬元收據(jù)。 請分析本案例中的涉稅風(fēng)險。[案例分析 8：某建筑企業(yè) “ 三價不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 ]（ 2）涉稅風(fēng)險分析 《 中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。 ”[案例分析 8：某建筑企業(yè) “ 三價不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 ] 基于以上法律規(guī)定，建筑公司收到房地產(chǎn)公司 100萬提前竣工獎和 200萬元的材料差價款是一種價外費用，必須依法繳納增值稅。 而本案例中的建筑公司收到房地公司 100萬元的提前竣工獎，向房地產(chǎn)公司開具 100萬元收據(jù)，顯然是一種漏稅行為，即建筑公司漏了增值稅的計稅依據(jù) 100萬元。對于房地產(chǎn)公司而言，獲得的 100萬元收據(jù)不可以再企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。[案例分析 8：某建筑企業(yè) “ 三價不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 ] 本例中的結(jié)算 價為，合同價為 1億元，發(fā)票價為 ，結(jié)算價超過合同價，出現(xiàn)了 “ 三價不統(tǒng)一 ” 。為了保持結(jié)算價與合同價的統(tǒng)一，建筑公司的工程師和監(jiān)理師必須針對材料價格上漲因素導(dǎo)致結(jié)算價高于合同價 200萬元的原因，工程提前完工而向房地產(chǎn)公司索取 100萬元提前竣工獎寫成書面報告，提交給房地產(chǎn)公司進(jìn)行審核并得到房地產(chǎn)公司主管領(lǐng)導(dǎo)的簽字（即簽證手續(xù)），該經(jīng)過房地產(chǎn)公司簽證的報告實質(zhì)上建筑施工合同的補(bǔ)充合同，也是建筑公司向房地產(chǎn)公司索取工程款的法律文書或法律依據(jù)。[案例分析 8：某建筑企業(yè) “ 三價不統(tǒng)一 ” 的涉稅風(fēng)險分析 ] 通過以上法律手續(xù)，使合同價與結(jié)算價保持一致，即合同價從 1億元變?yōu)?，于是建筑施工企業(yè)以結(jié)算價 專用發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司給建筑施工企業(yè)支付 款，實現(xiàn)了合同價、發(fā)票價和結(jié)算價的 “ 三價統(tǒng)一 ” 。 關(guān)于合同價、發(fā)票價和結(jié)算價的相互統(tǒng)一問題，必須注意一個前提條件：合同上的價格是符合民法規(guī)定有效合同上載明的價格，而不是陰陽合同或黑白合同上注明的價格。 第三部分 房地產(chǎn)、建筑企業(yè)應(yīng)對“ 營改增 ” 的第一策略：合同控稅策略 一、降低企業(yè)稅負(fù)的源頭：合同簽訂環(huán)節(jié)一、合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系 （一）企業(yè)稅收的三大環(huán)節(jié)：產(chǎn)生環(huán)節(jié)、核算環(huán)節(jié)和交納環(huán)節(jié)一、合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系 從以上圖所示的含義來看，可以得出兩個結(jié)論： 一是企業(yè)的稅收不是財務(wù)部做賬做出來的，而是企業(yè)業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)時做出來的； 二是合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系是：合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收，合同在降低企業(yè)稅收成本中起關(guān)鍵和根本性作用。 因此，企業(yè)必須重視業(yè)務(wù)過程中的合同在控制稅收成本的重要意義，凡是要控制和降低稅收成本，必須正確簽訂合同。一、合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系 （二）降低稅負(fù)的源頭：合同簽訂環(huán)節(jié) 企業(yè)的稅收產(chǎn)生環(huán)節(jié)在于業(yè)務(wù)過程中，而業(yè)務(wù)過程往往是由經(jīng)濟(jì)合同的簽定決定的。即 合同決定業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅，只有加強(qiáng)業(yè)務(wù)過程的稅收管理，才能真正規(guī)避稅收風(fēng)險。 因此， 企業(yè)稅務(wù)管理要從經(jīng)濟(jì)合同的簽定入手 ，也就是說，企業(yè)稅收成本的控制和降低要從經(jīng)濟(jì)合同的簽定開始，經(jīng)濟(jì)合同的簽定環(huán)節(jié)是企業(yè)控制和降低稅收成本的源頭所在。一、合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系 企業(yè)應(yīng)重視日常涉稅交易合同的簽定和審查，使企業(yè)真正節(jié)稅。 企業(yè)在開展生產(chǎn)經(jīng)營時，會與外部或內(nèi)部的法律主體簽定各種各樣的合同。一份合同，不僅涉及法律問題，也必然涉及財稅問題。不論何類經(jīng)濟(jì)合同，合同條款內(nèi)容必會涉及合同主體一方或雙方的納稅義務(wù)，稍有差別，財稅結(jié)果差異可能會很大，面臨的法律風(fēng)險也會有所不同。 案例分析 9：某房地產(chǎn)企業(yè)收到政府土地返還款的涉稅成本分析某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某項目時，購置土地使用權(quán)后，實際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出 2023萬元，但與政府簽訂土地出讓合同中約定：政府給企業(yè)返還土地款 300萬元，主要用于政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助 。案例分析 9：某房地產(chǎn)企業(yè)收到政府土地返還款的涉稅成本分析 根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第七條的規(guī)定，在計算土地增值稅增值額時， 具體的扣除項目為： 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費的項目范圍具體為： 包括 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等 。案例分析 9：某房地產(chǎn)企業(yè)收到政府土地返還款的涉稅成本分析 這里要特別注意的是作為開發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè) 拆遷補(bǔ)償費用全部支出是 “ 凈支出 ” ，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出， 因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出 ，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。案例 10：土地投標(biāo)合同中沒注明土地交付使用時間而多繳納稅收的分析 案情介紹 2023年 11月， 安徽阜陽市某一家房地產(chǎn)企業(yè)通過 “ 招、掛、拍 ” 程序，耗資 2億與當(dāng)?shù)赝恋貎渲行暮炗喴环萃恋剞D(zhuǎn)讓合同。由于當(dāng)?shù)赝恋貎渲行?2023年的土地儲備指標(biāo)全賣完