【正文】 前 40003500，沿街商鋪 10000/ m2u戶(hù)型區(qū)間： 102159 m2u客戶(hù) ：本地客戶(hù) 80%，大戶(hù)型客戶(hù)主要是本地私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員， 小戶(hù)型客戶(hù)是老師、白領(lǐng)等。u綠化率： 40%君悅豪庭房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 5 7172太倉(cāng)市商業(yè)業(yè)態(tài)（ SOHO）投資調(diào)查問(wèn)卷分析72調(diào)查目的： 了解太倉(cāng)市中高收入群體對(duì)房產(chǎn)投資，尤其對(duì)酒店式公寓、 SOHO公寓的投資意向和購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，為本項(xiàng)目的定位提供市場(chǎng)依據(jù)，使項(xiàng)目定位更加切合太倉(cāng)市主流購(gòu)買(mǎi)者的投資需求，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)吸引力。調(diào)查內(nèi)容： 客戶(hù)投資意向調(diào)查 客戶(hù)投資習(xí)慣調(diào)查 基礎(chǔ)背景調(diào)查抽樣方式： 隨機(jī)抽樣分析工具： Excel 軟件問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明73酒店式公寓 /Serviced Apartments酒店式公寓特征硬件 家居型戶(hù)型以酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝飾，體現(xiàn)檔次與舒適性軟件 酒店管理公司或者物業(yè)管理公司提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)產(chǎn)權(quán)特征 分割產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式 投資者將物業(yè)委托給酒店管理公司或物管公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，物管公司抽取一定傭金租金水平 正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出 40%—50%客戶(hù)群 具有長(zhǎng)期商務(wù)、旅行、度假的需求，外籍公司的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)企業(yè)的老板、高層等人士。投資成本 低于同等級(jí)酒店區(qū)域特征 具備良好的旅游 /商務(wù) /商業(yè) /交通條件u酒店式公寓定義融合了星級(jí)酒店的設(shè)施與服務(wù)、專(zhuān)業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)、提供低于酒店的價(jià)格和注重家庭特色于一體的自住式單位，集居住、辦公、休閑為一體 , 受到高檔次商務(wù)人士的青睞。三資企業(yè)集中、商務(wù)活動(dòng)頻繁的地區(qū)是酒店式公寓發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境。74樣本特征分析本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷 100份，回收問(wèn)卷 76份，有效問(wèn)卷 73份。（ 1）被調(diào)查樣本中，女性占 62%，男性占 38%。（ 2）主要學(xué)歷為大專(zhuān)、高中、本科，分別占 39%、 36%、 17%。 調(diào)研結(jié)果學(xué)歷分布符合太倉(cāng)市整體人口學(xué)歷情況。調(diào)查問(wèn)卷第一部分 性別調(diào)查： 學(xué)歷調(diào)查：75（ 1）被調(diào)查樣本的收入分布方面， %的被調(diào)查者收入水平位于 10002023元 /月； %的被調(diào)查者收入水平位于 20233000元 /月； %的被調(diào)查者收入水平 位于 30004000元 /月； 2023元 /月的中高收入者占 %；（ 2）被調(diào)查樣本的職業(yè)分布方面，私營(yíng)業(yè)主占 %，外資企業(yè)員工占 %， 私營(yíng)企業(yè)員工占 %。被調(diào)查樣本的收入情況、職業(yè)情況，中高收入群體為主，符合此次調(diào)查的目的要求調(diào)查問(wèn)卷第一部分 收入調(diào)查： 職業(yè)調(diào)查：76被調(diào)查樣本家庭結(jié)構(gòu)以中青年家庭為主，居住區(qū)域主要分布于城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（ 1）被調(diào)查樣本的家庭構(gòu)成方面，三口之家、新婚家庭、單身未婚家庭各占相當(dāng)?shù)? 比例，分別為 42%、 18%、 39%。（ 2）被調(diào)查樣本的居住區(qū)域方面，城中區(qū)占 58%，其次主要分布于城東區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)區(qū)，各占 14%、 13%。調(diào)查問(wèn)卷第一部分 工作片區(qū)：家庭結(jié)構(gòu)：77酒店式公寓相對(duì)于 SOHO、 LOFT，具有較高的認(rèn)知度酒店式公寓認(rèn)知度（ 1）被調(diào)查者對(duì) SOHO、 LOFT等物業(yè)類(lèi)型的認(rèn)知度很低，僅分別有 21%、 14%的被調(diào) 查者知道此類(lèi)物業(yè)。（ 2）酒店式公寓的認(rèn)知度相對(duì)較高， 66%的被調(diào)查者知道此類(lèi)物業(yè)。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 SOHO認(rèn)知度 LOFT認(rèn)知度78高達(dá) 89%的被調(diào)查者認(rèn)同在城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)辦公（ 1）對(duì)于喜歡的辦公區(qū)域， 44%的表示喜歡城中區(qū)， 26%的表示喜歡經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，另有 19%的表示喜歡城東區(qū)，三者比例合計(jì)高達(dá) 89%，說(shuō)明太倉(cāng)市居民對(duì)于此三個(gè)區(qū)域 辦公具有很高的認(rèn)同度。（ 2）位于其他區(qū)域的寫(xiě)字樓等辦公物業(yè)，會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 79太倉(cāng)市居民投資房產(chǎn)的比例顯著增加（ 1）在過(guò)去幾年中， 25%的被調(diào)查者購(gòu)買(mǎi)過(guò)公寓或者寫(xiě)字樓。（ 2） 65%的被調(diào)查者在未來(lái)一年有投資房產(chǎn)的計(jì)劃。（ 3）太倉(cāng)市居民投資房產(chǎn)的比例正在顯著上升。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 未來(lái)一年有投資房產(chǎn)的計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)過(guò)公寓或者寫(xiě)字樓80太倉(cāng)市對(duì)于各種物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)、租賃，對(duì)臨街商鋪和酒店式公寓的認(rèn)同度較高，前者更傾向于租賃，后者更傾向于購(gòu)買(mǎi)（ 1）被調(diào)查者對(duì)于租賃或購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)類(lèi)型的選擇次序依次為臨街商鋪、酒店式公寓、 步行街商鋪等，酒店式公寓的接受程度高于商住 SOHO，臨街商鋪的接受程度高于 步行街商鋪。（ 2）對(duì)于臨街商鋪，被調(diào)查者更傾向于租賃；對(duì)于酒店式公寓，被調(diào)查者更傾向于購(gòu)買(mǎi)。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 原意租賃的房產(chǎn) : 原意購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn) :81被調(diào)查者對(duì)家庭辦公的喜歡程度高，可見(jiàn)此類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)接受程度高對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿(mǎn)意程度 對(duì)在家庭辦公的喜歡程度（ 1）被調(diào)查樣本對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿(mǎn)意程度較高， 62%的被調(diào)查者表示滿(mǎn)意。（ 2）對(duì)于家庭辦公， 74%的被調(diào)查者表示喜歡。由此可見(jiàn)太倉(cāng)市對(duì) SOHO等家庭辦公型物業(yè)的接受程度高。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 82被調(diào)查者在投資酒店式公寓時(shí)，對(duì)地段、交通等區(qū)位因素看重（ 1）被調(diào)查者在投資酒店式公寓所看重的因素中，從高到低依次為：?周邊消費(fèi)能力 33%?交通 23%?位置 19%?酒店管理團(tuán)隊(duì) 13%?面積 6%?其他 6%（ 2）被調(diào)查者對(duì)于酒店式公寓所為的地段等區(qū)位因素看重，而對(duì)酒店式公寓自身的因素，所面積、管理等重視不夠。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 83小面積酒店式公寓的市場(chǎng)認(rèn)同度低； 的酒店式公寓市場(chǎng)認(rèn)同度（ 1）對(duì)于酒店式公寓的面積， 48%的被調(diào)查者選擇 50—70 平米， 41%的被調(diào)查者選 擇 70平米以上，小面積酒店式公寓的認(rèn)同度很低；（ 2）對(duì)于酒店式公寓的層高， 10%的被調(diào)查者選擇 ， 46%的被調(diào)查者選擇 ， 37%的被調(diào)查者選擇 。高層高酒店式公寓更受被調(diào)查者的歡迎。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 酒店式公寓面積 : 酒店式公寓層高 :84酒店式公寓的可接受單價(jià)為 6000元 /平；可接受總價(jià)在 50萬(wàn)以下酒店式公寓單價(jià)接受程度調(diào)查 酒店式公寓總價(jià)接受程度調(diào)查（ 1）對(duì)于酒店式公寓的可接受單價(jià)，主要分布范圍為 6000元 /平以下，其中 38%的被 調(diào)查選擇 40005999元 /平 。（ 2）對(duì)于酒店式公寓的可接受總價(jià)， 50萬(wàn)以下的范圍內(nèi)，被調(diào)查者的選擇分布相對(duì) 均衡，只有 5%的被調(diào)查者可以接受總價(jià) 50萬(wàn)以上。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 85被調(diào)查者在投資 SOHO公寓時(shí)，依然過(guò)多關(guān)注地段、交通等區(qū)位因素被調(diào)查者在投資 SOHO公寓時(shí)，所看重的因素依次為：?周邊消費(fèi)能力 27%?交通 23%?位置 22%?物業(yè)管理 16%?面積 9%?其他 3%與投資酒店式公寓類(lèi)似，被調(diào)查者在投資SOHO公寓時(shí)依然過(guò)多關(guān)注地段、交通的區(qū)位因素，對(duì)于項(xiàng)目自身的因素關(guān)注不高。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 86與酒店式公寓類(lèi)似，面積小的 SOHO公寓不受歡迎；層高 SOHO公寓市場(chǎng)可接受（ 1）對(duì)于 SOHO公寓的面積， 48%的被調(diào)查者選擇 100120平方米， 41%的被調(diào)查者選擇 120平方米以上，小面積 SOHO公寓不受歡迎。（ 2）對(duì)于 SOHO公寓的層高， 50%的被調(diào)查者選擇層高 ，另有 43%的被調(diào)查者選擇層高 。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 SOHO公寓面積調(diào)查 SOHO公寓層高調(diào)查87被調(diào)查者對(duì) ，面積 80平方米，總價(jià)60萬(wàn)的 SOHO公寓的接受程度較好對(duì) SOHO公寓購(gòu)買(mǎi)意向 對(duì) （買(mǎi)一送一），面積 80平方米，總價(jià) 60萬(wàn)的 SOHO公寓的經(jīng)濟(jì)承受能力被調(diào)查者對(duì) （買(mǎi)一送一），面積 80平方米，總價(jià) 60萬(wàn)的 SOHO公寓的經(jīng)濟(jì)承受能力較好， 54%的被調(diào)查者表示可以承受。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 88SOHO公寓可接受的單價(jià)分布于 3000元 /平 5000元 /平之間，可接受總價(jià)于 20萬(wàn) 50萬(wàn)之間（ 1）對(duì)于 SOHO公寓單價(jià)，在 3000元 /平 —5000 元 /平的價(jià)格范圍內(nèi)，被調(diào)查者的接受程度分布均勻，共合計(jì) 65%，另外 25%的選擇單價(jià) 3000元 /平以下，僅有 10%的被調(diào)查者選擇單價(jià) 5000元 /平以上。（ 2）對(duì)于 SOHO公寓的總價(jià)，僅有 7%的被調(diào)查者選擇 50萬(wàn)以上，在 50萬(wàn)以下區(qū)間分布大致均勻，共計(jì) 75%的被調(diào)查者分布于 2050萬(wàn)總價(jià)之間。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 SOHO公寓單價(jià)調(diào)查 SOHO公寓總價(jià)調(diào)查89被調(diào)查者對(duì)于酒店式公寓、 SOHO公寓的投資前景持相對(duì)冷靜、客觀的態(tài)度對(duì)于酒店式公寓和 SOHO公寓的投資前景，被調(diào)查者反應(yīng)相對(duì)冷靜， 31%的被調(diào)查者持樂(lè)觀態(tài)度，其中 10%的被調(diào)查者認(rèn)為很好； 30%的被調(diào)查者認(rèn)為一般； 13%的被調(diào)查者認(rèn)為不好； 26%的被調(diào)查者認(rèn)為很難估計(jì)。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 90本次調(diào)查結(jié)論總結(jié)216。太倉(cāng)市居民對(duì) 酒店式公寓認(rèn)知度較高，對(duì) SOHO、 LOFT認(rèn)知度低 ；216。74%的被調(diào)查者喜歡家庭辦公的方式；216。在對(duì)各類(lèi)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)和租賃方面，臨街商鋪和酒店式公寓的認(rèn)同度較 高， 大多數(shù)人更傾向于租賃臨街商鋪，而更傾向于購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓；216。投資酒店式公寓和 SOHO公寓時(shí)，大多數(shù)人 更關(guān)注于地段、 交通、周 邊消費(fèi)等區(qū)位因素， 對(duì)于物業(yè)自身的面積、層高、管理等關(guān)注不高；216。被調(diào)查者普遍 不喜歡面積過(guò)小的酒店式公寓和 SOHO公寓；216。喜歡 ；216。大多數(shù)被調(diào)查者對(duì)酒店式公寓的可接受單價(jià)最高為 6000元 /平， 可接受總價(jià)位于 50萬(wàn)以下 。216。SOHO公寓的可接受單價(jià)主要位于 3000元 /平 —5000 元 /平區(qū)間上，可接受總價(jià)位于 2050萬(wàn)之間。調(diào)查問(wèn)卷第三部分 91合理的出租率應(yīng)該既能使酒店效益最佳化 (RevPAR達(dá)到最大 )，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展 (客房不能長(zhǎng)期全負(fù)荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運(yùn)營(yíng)、維修保養(yǎng) )世聯(lián)估計(jì)， 太倉(cāng)酒店的最佳合理數(shù)值，應(yīng)在 6570%。若從酒店檔次看，有所差異：高星級(jí)由于客房結(jié)構(gòu)和高投入、高成本引起的高價(jià)格定位等原因應(yīng)當(dāng)處于上述數(shù)值的略低區(qū)位，大體為 6568%之間；經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)處于略高位置，即 6770%之間。以此衡量客房供求， 太倉(cāng)市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間， 全市客房供求總體平衡?？头康墓┣罂傮w平衡，高星級(jí)競(jìng)爭(zhēng)激烈 房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)太倉(cāng)酒店宏觀市場(chǎng)分析92接待量市場(chǎng)份額與收入市場(chǎng)份額出現(xiàn)剪刀差，高星級(jí)酒店客源構(gòu)成中商務(wù)比重增大 u 2023年，包括四、五星級(jí)的高星級(jí)酒店接待量市場(chǎng)份額為 % ，而其收入的市場(chǎng)份額為%；包括一、二、三星級(jí)的中低星級(jí)酒店接待量市場(chǎng)份額為 % ，而其收入的市場(chǎng)份額僅為 %。 u 在旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽三大宗客戶(hù)群體中，以三星級(jí)酒店為主要住宿地，駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重相對(duì)降低，而以高星級(jí)酒店為主要住宿地，支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)議的比重明顯增大。 市場(chǎng)份額計(jì)算方法某星級(jí)接待量或收入 /全市接待量或收入房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)太倉(cāng)酒店宏觀市場(chǎng)分析9394太倉(cāng)高端酒店市場(chǎng)占有率低，寶龍和南洋兩家五星酒店的運(yùn)營(yíng)將使太倉(cāng)高端酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，霸主地位將被重新改變．經(jīng)濟(jì)型酒店占據(jù)太倉(cāng)酒店市場(chǎng)主流。 216。 太倉(cāng)高檔酒店（四星、五星級(jí)）只有 2家；216。 再建項(xiàng)目 2家（寶龍酒店、南洋酒店）價(jià)錢(qián)適中，主要經(jīng)營(yíng)住宿、商務(wù)、宴會(huì)餐飲等，商務(wù)主要以政府會(huì)議，各種研討會(huì)較多，住宿多以外地高級(jí)商旅人士為主及部份往來(lái)工業(yè)園區(qū)的外籍客戶(hù)。216。 太倉(cāng)中低檔酒店較多，價(jià)格中等偏低，規(guī)模較小、分布無(wú)集中性、多以休閑、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)為主，消費(fèi)群大多數(shù)為本地消遣客戶(hù)及部分外來(lái)商務(wù)人士，酒店入住率較好。汽車(chē)城花園酒店錦江國(guó)際大酒店蘇豪賓館鑫河假日住宿新梅華大酒店太陽(yáng)城酒店新天地商務(wù)賓館春天假日酒店嘉榮賓館婁東賓館銀河賓館交通大廈房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)太倉(cāng)酒店分布圖 9495高檔酒店情況分析汽車(chē)城花園酒店 錦江國(guó)際大酒店南洋大酒店未開(kāi)業(yè)寶龍大酒店未開(kāi)業(yè)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)星級(jí)酒店分析9596標(biāo)準(zhǔn)： ★★★★★開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年被評(píng)為五星酒店（前身為弇山賓館）總建筑面積： （主樓 +群樓 +3棟別墅）入住率 ： 80%(旺季 )客源：