世聯(lián)_廣州泰湖山莊項(xiàng)目商業(yè)投資計(jì)劃書_71ppt-資料下載頁
2025-01-19 02:35本頁面
【正文】 112320 23年 湖景獨(dú)棟 350450 80 400 32023 21500 68800 23年 合計(jì) 410 130100 243895 ? 預(yù)計(jì)按此方案規(guī)劃，項(xiàng)目整體銷售額在 左右，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 18500元 /平（未考慮持續(xù)銷售的溢價(jià)因素），銷售周期約 23年，持有商業(yè) 3萬平米價(jià)值 。 投資效益 估算 Ⅰ 效益估算三 方案 面積區(qū)間 (㎡ ) 戶數(shù) （套） 戶均 (㎡ ) 建面 (㎡ ) 預(yù)計(jì)售價(jià) （元 / ㎡ ） 預(yù)計(jì)銷售額 （萬元） 銷售周期 （年） 園景小獨(dú)棟 250300 150 270 40500 19500 78975 23年 山景獨(dú)棟 300350 180 320 57600 21500 123840 23年 湖景獨(dú)棟 350450 80 400 32023 24500 78400 23年 合計(jì) 410 130100 281215 ? 預(yù)計(jì)按此方案規(guī)劃，項(xiàng)目整體銷售額在 28億左右，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 21500元 /平（未考慮持續(xù)銷售的溢價(jià)因素），銷售周期約 23年，持有商業(yè) 3萬平米價(jià)值 。 投資效益 估算 Ⅰ 利潤(rùn)估算及開發(fā)周期 投資效益 估算 Ⅰ 投資效益估算 銷售均價(jià)，可比案例 玖瓏湖新鴻基別墅項(xiàng)目一期 200套已售完，均價(jià)在 25000元以上。 “ 合景天湖峰境 ”，該項(xiàng)目位于花都北興山前大道東段北側(cè)（詳 見“區(qū)位土地利用規(guī)劃圖”），從聯(lián)排到臨湖別墅，目前銷售價(jià) 格為 7000— 20230元 /㎡ ,平均銷售價(jià) 12023元 /㎡ 以上。 本案位置優(yōu)越、交通便捷、配套成熟度都是其他項(xiàng)目無法企及的， 保守起見， 2023年銷售周期 23年： 若取銷售均價(jià) 15500元 /㎡ ，總銷售回報(bào)可達(dá) 25億元。 若取銷售均價(jià) 18500元 /㎡ ，總銷售回報(bào)可達(dá) 30億元。 若取銷售均價(jià) 21500元 /㎡ ，總銷售回報(bào)可達(dá) 35億元。 利潤(rùn)估算及開發(fā)周期 投資效益 估算 Ⅰ 項(xiàng)目開發(fā)綜合成本和費(fèi)用 土地成本： 4億元 /161155㎡ ，約為 2482元 /㎡ 建筑成本： 2200元 /㎡ 園林景觀： 500元 /㎡ 財(cái)務(wù)成本： 1000元 /㎡ 營(yíng)銷推廣： 600元 /㎡ 營(yíng)業(yè)稅收： 1000元 /㎡ 管理費(fèi)用： 100元 /㎡ 不可預(yù)見費(fèi)用： 200元 /㎡ 項(xiàng)目估計(jì)成本為： 8082元 /㎡ 161155㎡ =130245萬元 利潤(rùn)估算及開發(fā)周期 投資效益 估算 Ⅰ 項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)前述效益估算一： 營(yíng)業(yè)稅后單位利潤(rùn)： 155008082=7418元 /㎡ 營(yíng)業(yè)稅后總利潤(rùn)： 7418 161155=119545萬元 項(xiàng)目投資回報(bào)率為： % 股東投資回報(bào)率為： %（出資 4億元） 根據(jù)前述效益估算二： 營(yíng)業(yè)稅后單位利潤(rùn)： 185008082=10418元 /㎡ 營(yíng)業(yè)稅后總利潤(rùn)： 10418 161155=167891萬元 項(xiàng)目投資回報(bào)率為： % 股東投資回報(bào)率為： %(出資 4億元） 根據(jù)前述效益估算三： 營(yíng)業(yè)稅后單位利潤(rùn)： 215008082=13418元 /㎡ 營(yíng)業(yè)稅后總利潤(rùn)： 13418 161155=216237萬元 項(xiàng)目投資回報(bào)率為： % 股東投資回報(bào)率為： %（出資 4億元） 融資計(jì)劃 項(xiàng)目融資說明 Ⅱ 項(xiàng)目總投入與啟動(dòng)資金 泰湖山莊項(xiàng)目是共同開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。本集團(tuán)公司受讓 65%的股份和 65%的權(quán)利（包括開發(fā)權(quán)、建設(shè)權(quán)、銷售權(quán)、資金回收權(quán)等）。其中， 15%的股份由北京托管企業(yè)擁有，為無形資產(chǎn)。集團(tuán)自身擁有 50%的股份（計(jì) 4億元人民幣）。 本項(xiàng)目總啟動(dòng)資金為 80000萬元人民幣。投入資金具體用于重建廣州后花園泰湖山莊項(xiàng)目。計(jì)劃融資共分兩期亦或三期。 （ 1）一期融資計(jì)劃：前期項(xiàng)目啟動(dòng)階段投入 4億元人民幣。其中： 4月中旬投入 2億元人民幣； 8月中旬投入 1億元人民幣； 12月中旬投入 1億元人民幣。具體用于項(xiàng)目前期遺留債務(wù)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、七通一平費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)、公司管理費(fèi)等。（債務(wù)確保不超出 4億元，如有超出由德高集團(tuán)承擔(dān)） （ 2）二期及后期融資計(jì)劃： 4億元人民幣。具體用于項(xiàng)目建安，綜合配套設(shè)施的建設(shè)和完善，包括園林景觀建設(shè)、各項(xiàng)商業(yè)配套與生活配套的完善等。 廣州泰湖房地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目融資說明 Ⅱ 股東名稱 德高泰湖項(xiàng)目投資公司 廣州股東 合計(jì) 溫州股東 (77%) 北京股東 (23%) 持股比例 % % % % % % 德高泰湖公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和投資明細(xì) 項(xiàng)目融資說明 Ⅱ 股東名稱 德高集團(tuán) 意向股東1 意向股東2 意向股東3 合計(jì) 每一股所 需 投資款 （萬） 預(yù)計(jì) 投資日期 德高集團(tuán) 北京股東 持股股數(shù) 30 23 16 16 15 100 注冊(cè)資金 2023年4月 一期借款 792 156 156 896 60 2023年5月 二期借款 896 078 078 948 30 2023年8月 三期借款 896 078 078 948 30 2023年10月 投資借款 總所需投資款 5584 00 312 312 792 融資方式 項(xiàng)目融資說明 Ⅱ 本項(xiàng)目二期 4億元資金計(jì)劃通過四種方式進(jìn)行融資： （一）私募融資：通過私募形式籌集資金； （二）銀行融資：集團(tuán)在銀行進(jìn)行項(xiàng)目抵押貸款融資； （三）夾層融資：通過信托公司發(fā)行夾層信托產(chǎn)品進(jìn)行融資； （四）股東出資：根據(jù)前述融資計(jì)劃，剩余資金缺口由股東再出資。 項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)和銷售后的回款是保障資金方投資得以按期收回和按期收取紅利的最大、最強(qiáng)有力的保障。另：集團(tuán)用廣州泰湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所擁有的土地及在建工程向投資方的投資資金做抵押擔(dān)保，是投資方投資回報(bào)得以實(shí)現(xiàn)的根本保障 。 銷售底線均價(jià)測(cè)算 方案 面積區(qū)間 (㎡ ) 戶數(shù) （套） 戶均 (㎡ ) 建面 (㎡ ) 預(yù)計(jì)售價(jià) （元 / ㎡ ） 預(yù)計(jì)銷售額 （萬元） 銷售周期 （年） 園景小獨(dú)棟 250300 150 270 40500 9000 36450 23年 山景獨(dú)棟 300350 180 320 57600 10000 57600 23年 湖景獨(dú)棟 350450 80 400 32023 11500 36800 23年 合計(jì) 410 130100 130850 ? 只有在銷售均價(jià)持平于 10000元 /㎡ 時(shí)，該項(xiàng)目股東持有的商業(yè)區(qū)共計(jì) 30000㎡ ，投資收益持平。 風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)估 Ⅲ 風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)估 Ⅲ □ 價(jià)格實(shí)現(xiàn)與銷售周期相關(guān)， 展商對(duì)銷售速度的要求。 □ 要想整體實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷售，配套投入是最行之有效的辦法，但是前期投入資金較大（ 4億，如路網(wǎng)和餐飲等），開發(fā)商是否有能力承受？ 綜上所述，泰湖山莊項(xiàng)目資 金風(fēng)險(xiǎn)性低，投資回報(bào)率高，成 長(zhǎng)性大，完全具備投資的可行性 因素。 一切皆如您所見 讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù) You enjoy. We serve. 感謝各位的聆聽！
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