【正文】 ‘ 動靜’分開的室內(nèi)設(shè)計 周邊其他別墅盤實景 假日半島 保利城 美林湖 凱旋門 周邊其他別墅盤實景 南華時代城 銀業(yè)堡城 天馬河公館 元邦山青水秀 項目發(fā)展初判 Ⅰ 、項目市場定位 Ⅱ 、項目配套建議 Ⅲ 、目標(biāo)客戶初判 ? 城市之外，生態(tài)之中 ? 情景獨棟，尊貴獨享 引領(lǐng)性的生活理念 創(chuàng)造性的與自然融合 人文化的休閑度假體驗 與自然融合的大尺度公共空間 悠閑享受的純獨棟生態(tài)住區(qū) 自成一體的全方位人文關(guān)懷 ? 從房子里看出去的空間 ? 休閑生態(tài)的公共空間 ? 特色的生活配套設(shè)施 ? 人性化的關(guān)懷服務(wù) 項目定位 純獨棟情景化資源別墅社區(qū) 項目定位 優(yōu)勢 Advantages 特性 Features 價值 Benefit 山地公園、生態(tài)湖泊 低密度、大社區(qū) 生態(tài)、尊貴、大配套 生態(tài)住區(qū)、配套完善 純獨棟情景化別墅 純獨棟情景化資源別墅社區(qū) ?規(guī)劃道路是社區(qū)對外形象展示的第一個窗口 ， 也是使項目呈現(xiàn)出社區(qū)感 ， 社區(qū)的統(tǒng)一性和整體性的重要部分； ?通過對規(guī)劃道路良好的景觀設(shè)計及城市界面設(shè)計 ， 很好建立項目的第一層形象 ， 啟動階段看能否通過與政府合作 ， 改善北興至項目地塊以及延伸至機場高速的道路綠化 。 ?整個樓盤以意大利、西班牙為建筑風(fēng)格，綠化率達(dá)到 80%。 均價 15000元 /平方米。 天湖峰境效果圖 天湖峰境實景圖 個案分析 — 桃花源 基本情況：上海綠城 07年收購的某爛尾盤項目， 09年初開放至今一直采取“上門預(yù)約制”，神秘感十足，但銷售速度緩慢。 宏城超市、711便利店 。得天獨厚自然水庫。區(qū)內(nèi)配套高爾夫會所。 一線臨湖獨棟別墅 ,均價約為1500020230元 /平方米 銷售動態(tài) 個案分析 — 天湖峰境 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格；二期環(huán)繞超大面積自然水體，景觀價值突顯，足不出戶即享湖光山色 借鑒點：融合了中國傳統(tǒng)居住的前庭、后院、中庭的布局，同時還具有層高 3米的多功能陽光地下室 ,采用人車分流通道 . 西班牙風(fēng)格建筑立面 個案分析 — 天湖峰境 戶型分析：室內(nèi)布局精妙，方寸空間均用得其所 ，每戶獨立的雙車位，個性化需求 天湖峰境 Ba2型，面積 ㎡ 借鑒點： 3米的多功能陽光地下室 ，首層設(shè)置長輩房，合理照顧長者的需求。 項目 內(nèi)容 產(chǎn)品類型 獨棟 ,雙拼別墅 占地面積 500000平方米 建筑面積 452650平方米 容積率 地址 花都區(qū)北興山前大道東段北側(cè) 開發(fā)商 廣州市中天盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 天湖峰境界現(xiàn)售的有十幾套獨棟別墅，環(huán)湖而建，主力戶型為 523m2和 548m2， 523平方米的戶型附送 649平方米的花園； 548平方米的戶型附送 353平方米的花園。 競爭分析 — 玖瓏湖 玖瓏湖 『客觀性』 被動式 『主觀性』 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 主動式 玖瓏湖的核心競爭力矩陣 ? 主要賣點 國家 AA級大型山水生態(tài)度假區(qū)，周圍被 3萬畝森林公園環(huán)抱； 4500畝湖泊天然的大氧吧； 大師手筆，結(jié)合景觀的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，“引景入室”； 世界級標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球會， A區(qū)三面被高爾夫球場環(huán)繞； 國際知名的耀華國際學(xué)校； 香港頂級的物業(yè)管家服務(wù) — 啟盛物業(yè)； ? 廣告語 大師筆觸，演繹現(xiàn)代東方建筑神髓； 傳奇相遇，非偶然所成； 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情“公主酒店” +香港名校 +九龍湖高爾夫，頂級配套先行，樣板房未開就熱銷 110套。 個案分析 — 玖瓏湖 戶型分析： 面積區(qū)間 350875平方米，戶型方正，大開間，大幅玻璃門窗元素；但雙臥室在地下一層。 個案分析 — 玖瓏湖 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，直線條感強，通過大幅玻璃幕墻、鋼材的增加立面現(xiàn)代氣息，同時觀景面更寬。 ?劣勢：密度過大，球場內(nèi)每周需施 12次農(nóng)藥，會將空氣質(zhì)量破壞。 ?玖瓏湖現(xiàn)推 30多套獨棟別墅， 雙拼別墅已售磬 ，產(chǎn)品面積在 350875平方米之間，均價 20230元 /平方米；截止于 2023年春節(jié)，房價攀升至 2500030000元 /平方米。 本項目 保利城 南航碧花園 芙蓉綠茵豪苑 頤和山莊 勤天一品樹苑 本項目競爭對手主要為花都山前大道的 “ 天湖峰境 ” 和 “ 玖瓏湖 ” 。 ? 在出讓土地區(qū)域中天河（ 31%）、花都（ 28%）南沙（ 23%）排名前三，但需要注意的是天河僅出讓了 3塊地塊，其中 2塊為商業(yè)辦公用地，另一塊為恒大在 08年 1月拍出的 41億地王，目前據(jù)聞已退地。 土地市場： 2023年上半年 “ 搶地 ” 熱潮再現(xiàn)，廣州土地成交最高溢價 154% 土地市場研究 Ⅱ 荔灣0%天河31%海珠6%白云7%番禺5%花都28%南沙23%《 0809年廣州商住土地市場供應(yīng)情況 》 土地市場： 中心 6區(qū)除天河外基無土地供應(yīng)，近 2年主要土地供應(yīng)集中在花都、南沙兩地。 ? 城市 /近郊別墅 區(qū)域主要包括：城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西； 區(qū)域特點：交通方便，城市配套相對齊全 代表項目：新光城市花園、招商金山谷 ? 遠(yuǎn)郊別墅 區(qū)域主要包括：增城、花都、從化、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東； 區(qū)域特點：有景觀資源或大盤優(yōu)勢，居住自然環(huán)境較好 代表項目：金地荔湖城、碧桂園鳳凰城 別墅競爭格局： 呈以城區(qū)為核心，外圍價值遞減的狀況，可劃分為城市別墅和遠(yuǎn)郊別墅 廣州別墅市場研究 Ⅰ 新光城市花園 金山谷國際社區(qū) 中海金沙熙岸 中糧萬科金域藍(lán)灣 恒大御景半島 頤和高爾夫 帝景山莊 萬科城 保利林語山莊 保利香雪山 城市別墅分布： 集中分布在城市及邊緣的白云、蘿崗和番禺區(qū)，其中科學(xué)城和金沙洲成為置業(yè)熱點區(qū)域 廣州別墅市場研究 Ⅰ ? 2023年上半年重點城市土地市場 “ 競價 ” 表現(xiàn) 從 “ 搶地 ” 情況來看，一線城市 “ 搶地 ” 明顯火爆，這表明： 源有限， “ 物以稀為珍 ” ； 2.一線城市土地倍受有實力開發(fā)商的青睞。 花都東部依托空港經(jīng)濟 ， 未來陸路物流業(yè)和工業(yè)將會逐步發(fā)展壯大； 花東鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 402家 ，工業(yè)產(chǎn)品主要有水泥 、 機械 、 陶瓷 、 摩托車配件 、服裝 、 五金 、 家具等；農(nóng)業(yè)有水稻 、 蔬菜 、 荔枝 、龍眼 、 楊桃 、 蓮藕等品種 。 目前 ，全鎮(zhèn)有皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)和商家 5000多家 ，其中 ， 有華尼 、 斐高等上規(guī)模皮具生產(chǎn)企業(yè) 77家 ， 從業(yè)人員近10萬人 ；年產(chǎn)皮具 4億件 ， 年產(chǎn)值超過 80億元 。 花都首飾加工基地 金銀珠寶城還將傾力打造一座 全國規(guī)模最大 、種類全面的金銀珠寶批發(fā)交易中心，該中心投資總額 20億元，建筑面積 60萬平方米。 花都汽車城快速起步，定位高端，將成為 “ 北優(yōu) ” 重要產(chǎn)業(yè)之一 項目地塊價值 產(chǎn)業(yè) 中國花都（國際）金銀珠寶城 總占地 頃，是一個綜合性的、具有產(chǎn)業(yè)鏈條性能的珠寶大型專業(yè)生產(chǎn)基地。 預(yù)計到 2023年 ， 花都汽車及零部件工業(yè)的產(chǎn)值可超過 1000億 元 。 廣州的北部將發(fā)展成為未來的航空港以及商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)區(qū) ， 極大地優(yōu)化了廣州的城市功能 ， 實現(xiàn)廣州城市發(fā)展 “ 北優(yōu) ” 的規(guī)劃目標(biāo) ， 很大程度上促進廣州人的北向置業(yè) 。 形成七種產(chǎn)業(yè)格局，其中 汽車、珠寶、皮具、空港 為四大支柱產(chǎn)業(yè) . 汽車配套