【導(dǎo)讀】業(yè)文化輸入的成功……街，內(nèi)部圍繞小型休閑廣場(chǎng)的休閑區(qū)域。管理權(quán)的，具有休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物功能，以茶藝文化表演為主題，多功能影院、健身俱樂(lè)部、臺(tái)球俱樂(lè)部、KTV俱樂(lè)部等項(xiàng)目?，F(xiàn)階段，本城內(nèi)具有較濃商業(yè)氛圍的商業(yè)街為東風(fēng)路中段，的同時(shí)，更可對(duì)該樓盤的銷售起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。可或缺的延續(xù)和補(bǔ)充。以茶陶情、以茶立德的追求和實(shí)踐，以此吸引各界的關(guān)注和好評(píng)，使該項(xiàng)目成為我州難得一見的文化表演項(xiàng)目。會(huì)，家庭聚會(huì)、重要貴賓接待、VIP會(huì)員活動(dòng)、商務(wù)休閑活動(dòng)。鶉故以名鵪鶉壺，上茶樓飲茶戲稱為去“揸鵪鶉”。所以，“老廣州”稱去飲茶為“上茶居”。正好道出了廣州人把上茶樓飲茶作為談心雅聚的一種賞心樂(lè)事。途隨筆”中就曾記下陶陶居的見聞：“席間有位老婦人掀簾而入，

　　

【正文】 效應(yīng)。 大小不等，數(shù)量約在 50家左右 。 注：因 是單戶經(jīng)營(yíng)，投資成本預(yù)算及收益分析無(wú)法預(yù)算。 （八） KTV 俱樂(lè)部 (2500 M2): 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目背景：目前國(guó)內(nèi)隨著人們物質(zhì)生活需求不斷得到滿足，吃穿不愁，有車有樓，再加上現(xiàn)代生活中日益加重的各種壓力，這些因素都會(huì)使人們對(duì)娛樂(lè)的需求迅速膨脹。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的娛樂(lè)需求，將娛樂(lè)因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率，娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從而也形成了雙贏的互利格局，國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅正在形成，它還有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。據(jù)老牌娛樂(lè)集團(tuán)華特－迪士尼公司粗略估算，中國(guó)的娛樂(lè)業(yè)市場(chǎng) 可以創(chuàng)造出每年約７０億美元的巨額利潤(rùn)。由此可見，將娛樂(lè)因素融入經(jīng)濟(jì)必然會(huì)帶來(lái)巨大的收益。 本地 市場(chǎng)分析： 18 “量販?zhǔn)?KTV”已經(jīng)在全國(guó)風(fēng)靡多年，這種源于臺(tái)灣的新型KTV以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)模化、大眾化和自助式的時(shí)尚概念，在大中小城市都異?；馃?，成為家庭、朋友聚會(huì)的極佳場(chǎng)所。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一座擁有約 50 萬(wàn)人口的城市，能保證一家有 100間左右包廂的量販?zhǔn)?KTV盈利，那么以目前 龍譚 的人口來(lái)計(jì)算，可允許有 40 家左右的量販?zhǔn)?KTV 盈利，由此看來(lái)， 龍譚 的量販?zhǔn)?KTV 還有發(fā)展空間。 項(xiàng)目所屬行業(yè)市場(chǎng) 分析： 消費(fèi)群體：年齡以 20歲 — 35歲為主，追求時(shí)尚，喜歡休閑娛樂(lè)生活。其中以年輕的白領(lǐng)、大學(xué)生居多。同事朋友同學(xué)相聚，邊娛樂(lè)邊公事的約會(huì)，情侶相約，也有一家老少齊參與的家庭聚會(huì)。 市場(chǎng)特點(diǎn)：循環(huán)不停營(yíng)業(yè)甚至２４小時(shí)營(yíng)業(yè) 。 市場(chǎng)情況：平常每晚能保持 70％ — 80％的包廂使用率 周末及黃金時(shí)段 100％的包廂使用率。 市場(chǎng)收益：大小包廂費(fèi)加酒水等，平均消費(fèi)在 3001000元 /包廂 /日。 本地競(jìng)爭(zhēng)者分析：目前，本地內(nèi)共有中大型以上 KTV 間：藍(lán)鉆 60 間包房、金碧輝煌 30 間包房、嘉年華 30 間包房、盛世銀座 40間包 房、睿仕娛樂(lè)城（ 20 包房） …… 投資成本預(yù)算： 風(fēng)格：高檔、豪華，引入流行元素及各包房的區(qū)域主題。 規(guī)劃：設(shè)有大廳、 KTV包廂、休閑區(qū)、餐飲區(qū)等（ 300M2），其中包廂 60間（約 2200M2）。 總投資額約： 360萬(wàn)，其中：裝修 150 萬(wàn)（ 600 元 /M2）、加盟費(fèi) 30 萬(wàn)、設(shè)備 150 萬(wàn)（電視、空調(diào)、沙發(fā)等）、人工費(fèi) 30 萬(wàn)（人員招聘、培訓(xùn)等） 收益分析： ①年?duì)I收： 924萬(wàn) = 60間包房 X30%使用率 X500元 /每間 /每天 X30天 =月營(yíng)收 27 萬(wàn) +其他收入每月 50 萬(wàn) =77 萬(wàn) ②年利潤(rùn)： 924 萬(wàn)元 X20%凈利 潤(rùn)率 =185 萬(wàn) ③回報(bào)期： 24 個(gè)月 =總投資 360 萬(wàn) /月利潤(rùn) 萬(wàn) 四、商業(yè)輻射半徑及人口分析 19 清影 水韻樓盤占地 畝 = M2，經(jīng)過(guò)前期的開發(fā)、興建，各自建房已陸續(xù)入住，第一排自建房的一樓商鋪也基本出租完畢，餐飲、賓館、網(wǎng)吧、酒吧也相繼開業(yè)，每到飯點(diǎn)車滿人多?，F(xiàn)階段，以水上樂(lè)園為主要消費(fèi)的項(xiàng)目正吸引著城內(nèi)的眾多消費(fèi)者的到來(lái)， 該區(qū) 域的常住人口不低于 3萬(wàn)人，而在該區(qū)域自住和來(lái)此消費(fèi)的顧客及車輛，保守估計(jì)每天不會(huì)低于 2021人 /天、 300輛 /天。 五、開發(fā)與營(yíng)銷計(jì)劃 前期招商階段 （ 認(rèn)識(shí)期 ） ①街頭、夾報(bào)有獎(jiǎng)問(wèn)卷調(diào)查及前期宣傳； ②以報(bào)刊、電臺(tái)廣播、推薦會(huì)、項(xiàng)目實(shí)地廣告畫等形式進(jìn)行廣宣。 正式招商階段 ①以沙盤模型、硬版廣告卡、立式廣告牌等進(jìn)行實(shí)地宣傳；3D媒體片進(jìn)行電視宣傳； ②報(bào)紙、郵刊廣告宣傳。 后期招商及開業(yè)籌備階段 ① 3D動(dòng)畫片、硬版廣告卡、立式廣告牌實(shí)地宣傳； ②報(bào)紙、郵刊廣告宣傳； ③邀請(qǐng)公務(wù)、商務(wù)單位參加推薦會(huì)，同時(shí)進(jìn)行意向性摸底和公關(guān)。 六、項(xiàng)目小結(jié) 現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，意味著商鋪開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，不充分考慮商鋪的整合型商業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式，商鋪的價(jià)值就不可能實(shí) 現(xiàn)最大化。 一是樓盤的品質(zhì)是一方面，它所體現(xiàn)的升值價(jià)值則更為關(guān)鍵。這將不得不論及到板塊理論所賦予的價(jià)值：板塊不僅是一個(gè)地段的概念，更有一種依托作用。一個(gè)知名且升值空間大的樓盤往往是通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、興旺人氣、良好前景、便利交通、成熟配套、完美物業(yè)等因素來(lái)吸引更多的置業(yè)者 、經(jīng)營(yíng)者 入駐。而人氣的興旺是形成踴躍購(gòu)買欲望的首要選擇，有了這一條件，又必會(huì)促使積極的購(gòu)買欲望轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)買行為。 20 二是“滿足個(gè)性，營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境與氛圍；提高產(chǎn)品性價(jià)比；花巨資打造品牌樓盤”是巨進(jìn)地產(chǎn)水上樂(lè)園三期樓盤建設(shè)初衷，這 也正順應(yīng)了人們?nèi)沼岣叩木幼⌒枨蟆?duì)年輕的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，雖資金相對(duì)薄弱，但其對(duì)居住環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面的時(shí)尚度、完善度、優(yōu)質(zhì)度要求卻較高，選房時(shí)會(huì)更多傾向于此。 隨著 龍譚 城市化進(jìn)程的提速，街鋪、商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)等市場(chǎng)的供應(yīng)不斷增大，除原有的商業(yè)旺地 — 東風(fēng)路步行商業(yè)街之外，但其主題主要是集中于購(gòu)物上。由于現(xiàn)代人們購(gòu)物習(xí)慣的休閑、娛樂(lè)趨向化，因此，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的城市商業(yè)精華區(qū)還是商業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，集規(guī)?；?、品質(zhì)化、主題鮮明的商業(yè)街區(qū)有待開發(fā)。 我 方 的項(xiàng)目理念是將 健康向上、定位高端 、商業(yè)效 益與 社會(huì)效 應(yīng)兼顧的“品茗文化”、“靜 態(tài)休閑 文化”集中于此，在現(xiàn)有市場(chǎng) 缺乏相對(duì)集中、環(huán)境清悠、規(guī)模較大的休閑、娛樂(lè) 商業(yè)街區(qū)的市場(chǎng)空白 下 ， 打造一條項(xiàng)目集中且統(tǒng)一管理，具有休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物功能，以茶藝文化等綜合類表演為主題，融入茶飲品茗兼棋牌娛樂(lè)的茶樓、多功能影院、健身康體俱樂(lè)部、臺(tái)球俱樂(lè)部及中高端餐飲、茶產(chǎn)品銷售（集茶葉、茶具、工藝品、古玩字畫銷售、茶文化傳播等）為主要內(nèi)容的“品茗休閑”文化的主題商業(yè)街。在提升 樓盤檔次、 促進(jìn) 樓盤銷售及商鋪出租 方面必將起到 積極的推動(dòng) 作用。 每個(gè)項(xiàng)目的選擇都是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，遵循“人 無(wú)我有、人有我先”的原則， 為了更好地 保證該項(xiàng)目的成功運(yùn) 作 ， 建議 ： 由我方對(duì)該街區(qū)的商業(yè)鋪面進(jìn)行統(tǒng)一銷售，對(duì)每一個(gè)進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目 進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，通過(guò) 統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一營(yíng)銷、 統(tǒng)一招商， 向公眾傳遞這樣的理念：商業(yè)文明、商業(yè)文化，它不僅代表城市的發(fā)達(dá)程度，更是在居住、商業(yè)、文化和諧共存。 使之在 提高經(jīng)營(yíng)水平、改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境、營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍 的同時(shí)，提升樓盤的 檔次與 品質(zhì) ，擴(kuò)大 銷售預(yù)期 與業(yè)績(jī) ， 最終使該 樓盤 實(shí)現(xiàn) 順利結(jié)案。 21 重點(diǎn)是第九項(xiàng)“項(xiàng)目小結(jié)”，綜上 （一至八項(xiàng)） 所述的目的是： 將 我方 對(duì)該 街區(qū)的炒作 的定位、思 路、實(shí)力等方面 對(duì)開發(fā)商部份 展示，以爭(zhēng)取拿到該樓盤的全部 商鋪銷售代理權(quán)， 進(jìn)一步拓展雙贏局面， 從而實(shí)現(xiàn)更大效益 ， 同時(shí)也 積 累 更多地產(chǎn)開發(fā)之經(jīng)驗(yàn)。 請(qǐng)予仔細(xì)閱讀、認(rèn)真分析、精心修改…… 您受累！??！