【正文】 于產(chǎn)品及客戶的特殊性，需要在營銷的系統(tǒng)性、團隊組成配合、以及資源整合等方面，相比住宅類物業(yè)的營銷來說有更高的要求。根據(jù)星彥近年對寫字樓的市場規(guī)律及營銷特征的總結，建議本項目采取 “ 5大專業(yè)團隊整合營銷 ” 的模式，具體組成如下：整合營銷團隊營銷策劃組（銷售后臺支撐）雙方營銷策劃團隊銷售組（客戶聯(lián)絡及服務）包括甲方現(xiàn)場銷售管理和乙方銷售團隊大客戶營銷組（談判和溝通）甲方：區(qū)域總裁或營銷總監(jiān)、法律顧問乙方：銷售總監(jiān)招商組（負責招商方案相關問題解答）乙方招商團隊后臺技術組（負責技術支持和相關問題解答）工程部項目負責人或總工財務總監(jiān)或主管前期物管負責人法律顧問戰(zhàn)術高效化營銷策略之五：赤身肉搏，短兵相接的價格策略。營銷策略之五：赤身肉搏，短兵相接的價格策略。n執(zhí)行關鍵點 1： 區(qū)域競爭市場中，直接進行價格血拼，以低開高走的形式實現(xiàn)快速銷售。比較項 本案 建發(fā) 天府鷺洲 海洋中心 保利 心語花園 世豪廣場權重 — 　 20% 35% 20% 25%均價（元 /㎡ ） — 10094 9000 8200 7950地區(qū)級差 10 8 10 9 9交通通達度 10 9 10 8 10產(chǎn)品相似度 10 10 9 12 9項目檔次 10 11 10 12 11梯戶比 10 12 8 13 12產(chǎn)品附加值 10 12 11 14 11項目配套 10 8 10 8 15硬件設施 10 11 9 11 8景觀資源 10 15 10 15 11發(fā)展商 10 11 10 14 8合計 100 107 97 116 104經(jīng)以上分析，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為： ∑比較標的物評估價格＝ ∑（各比較物業(yè)修正價格 比較權重），則銷售均價為： 8460元 /㎡按年均價格增幅按年均價格增幅 12%，項目住，項目住宅產(chǎn)品預計宅產(chǎn)品預計 2023年年 10月入市月入市，則：，則：清水銷售均價約：清水銷售均價約： 9400元元 /㎡㎡（（ 177。5%））本項目住宅產(chǎn)品入市均價預測：戰(zhàn)術高效化經(jīng)以上分析，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為： ∑比較標的物評估價格＝ ∑（各比較物業(yè)修正價格 比較權重），則銷售均價為： 9600元 /㎡按競爭項目按競爭項目 2023年預估均價計算，預計項目年預估均價計算，預計項目 SOHO產(chǎn)品產(chǎn)品 2023年年 10月入市，則：月入市，則：清水銷售均價約：清水銷售均價約： 9600元元 /㎡㎡ （（ 177。3%），簡裝銷售均價約），簡裝銷售均價約 11000元元 /㎡㎡ （（ 177。3%））本項目 SOHO產(chǎn)品入市均價預測：比較項 本案 泓昌嘉泰 香年廣場 海洋中心 福年廣場權重 — 　 20% 30% 20% 30%清水均價（元 /㎡ ） — 12023 9000 11000 10000地區(qū)級差 10 15 10 10 10交通通達度 10 11 10 10 10商務氛圍 10 13 10 10 10周邊配套 10 15 10 10 10產(chǎn)品相似度 10 13 11 12 11項目檔次 10 13 10 10 10硬件配套 10 11 10 10 11物業(yè)形象 10 12 10 10 10景觀資源 10 13 10 10 10發(fā)展商 10 11 11 10 11合計 100 127 102 102 103戰(zhàn)術高效化經(jīng)以上分析，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為： ∑比較標的物評估價格＝ ∑（各比較物業(yè)修正價格 比較權重），則銷售均價為： 12700元 /㎡按競爭項目按競爭項目 2023年預估均價計算，項目寫字樓產(chǎn)品預計年預估均價計算，項目寫字樓產(chǎn)品預計 2023年年 10月入市月入市，則：，則： 銷售均價約：銷售均價約： 12700元元 /㎡㎡ （（ 177。4%））本項目寫字樓產(chǎn)品入市均價預測：比較項 本案 東方希望 香年廣場 海洋中心權重 — 　 30% 40% 30%預估均價（元 /㎡ ） — 13000 12500 14500地區(qū)級差 10 12 10 10交通通達度 10 11 8 10商務氛圍 10 11 10 10周邊配套 10 11 10 10產(chǎn)品相似度 10 12 10 12項目檔次 10 10 10 11硬件配套 10 10 10 9物業(yè)形象 10 11 9 11景觀資源 10 12 10 10發(fā)展商 10 9 11 10合計 100 109 98 103戰(zhàn)術高效化n執(zhí)行關鍵點 2： 可變性、可操作性強的折扣策略，讓 “ 臨門一腳 ” 更加給力。優(yōu)惠項目 優(yōu)惠細項 折扣 預計比例 測算折扣　辦卡優(yōu)惠 前期辦理 VIP卡可享受購房優(yōu)惠 1% 100% %誠意金優(yōu)惠 開盤前交納誠意金可享受額外優(yōu)惠 1% 60% %開盤優(yōu)惠 內部認購當天購買 1% 30% %開盤當天認購 1% 30% %付款方式優(yōu)惠一次性付款 3% 20% %分期 /按揭付款 1% 80% %老帶新優(yōu)惠 老客戶推薦成交享受額外優(yōu)惠 1% 30% %預留折扣 為了風險控制或大客戶談判，預留優(yōu)惠 3% 70% %平均折扣率 6%注：根據(jù)成都市房管局規(guī)定，成交價格不低于公示價格的 10%，切價格公示后三個月不得更改。因此以上折扣均按最高優(yōu)惠 10%計算。戰(zhàn)術高效化營銷策略之六：科學制定，動態(tài)調整的寫字樓銷控策略營銷策略之六：科學制定，動態(tài)調整的寫字樓銷控策略n執(zhí)行關鍵點 1： 為方便可拆可組合的產(chǎn)權劃分，建議標準層劃分 8個產(chǎn)權。n執(zhí)行關鍵點 3： 好壞搭配、零整結合，高低組合。n執(zhí)行關鍵點 2： 低區(qū)散賣、中高區(qū)整層以上銷售 ，預留多層組合銷售。標準層產(chǎn)權劃分示意戰(zhàn)術高效化 該銷控方式優(yōu)勢是購買客戶均為實力較強的大型客戶，未來入駐企業(yè)也為較有實力的企業(yè)；劣勢是總價提高，銷售速度將減緩，銷售周期延長。1/2層銷控方式 1/4層銷控方式 Three 營銷精細化。從細節(jié)入手，注重效率、品質和服務，創(chuàng)造潛在競爭力。營銷精細化精細化之一：提高入市條件，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。精細化之一：提高入市條件，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。n執(zhí)行關鍵點 1： 科學的售樓部選址，高品質的現(xiàn)場包裝。售樓處選址建議： 于新會展中心南門外商業(yè)街租賃商鋪作為售樓部。人流、車流密集，昭示性強?？煽紤]原 “ 天合凱旋廣場 ” 售樓部地址。本案臨時售樓處選址營銷精細化n執(zhí)行關鍵點 2： 項目樓書、戶型手冊、投資白皮書、工法展示手冊等銷售物料一應俱全，且能體現(xiàn)項目品質感。營銷精細化精細化之二：現(xiàn)場視覺體驗沖擊，提高震撼力。精細化之二：現(xiàn)場視覺體驗沖擊，提高震撼力。n執(zhí)行關鍵點 1： 精美的現(xiàn)場 3D宣傳片演示，加上體驗式的電子樓書等現(xiàn)場體驗式區(qū)域，震撼客戶視角。營銷精細化精細化之三：精細化之三： CS客戶體驗流程客戶體驗流程 ，提高現(xiàn)場服務品質。，提高現(xiàn)場服務品質。項目外圍示范區(qū)入口停車區(qū)接待區(qū)視聽區(qū)樣板間模型區(qū)洽談區(qū) 簽約區(qū)參觀售樓 處CS商務美學含義：客戶滿意（ CUSTOMER SATISFACTION）的簡稱，通過獨具匠心的藝術設計雕塑及文化內涵，所帶給客戶的有故事情節(jié)的想象，最終實現(xiàn)客戶對項目價值認同與品牌文化的認知度。CS核心理念：n在合適的時候用最合適的方式傳遞項目價值n服務的快捷性與連貫性n在客戶最需要的時候提供個性化服務n服務的專業(yè)性體驗營銷達到效果：在客戶體驗項目專業(yè)講解與服務的同時，在營銷體驗中心每個關鍵節(jié)點，增加極具項目文化內涵、故事性的講解。強勢視覺識別主體核心體驗接待、溝通及服務總結市場環(huán)境 大勢趨嚴；供應量大；產(chǎn)品及形象同質化；客戶眼光挑剔，品味升級；競爭激烈競爭占位 以 “ 挑戰(zhàn)者 ” 的身份進行市場占位；通過營銷手段優(yōu)化并提升項目競爭力。 核心營銷戰(zhàn)略 讓 “ 折騰 ” 二字成為核心營銷思路，貫穿項目始終。 “ 形象差異化；戰(zhàn)術高效化；營銷精細化 ” 三大營銷戰(zhàn)略。營銷執(zhí)行策略 形象定位 : 峰匯中心，天府新城永恒的鉆石之心 六大營銷策略戰(zhàn)術。 三大精細化措施。THE END靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Tuesday, March 30, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 04:08:0504:08:0504:083/30/2023 4:08:05 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 2104:08:0504:08Mar2130Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 04:08:0504:08:0504:08Tuesday, March 30, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2104:08:0504:08:05March 30, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 30 三月 20234:08:05 上午 04:08:05三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 214:08 上午 三月 2104:08March 30, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/3/30 4:08:0504:08:0530 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 4:08:05 上午 4:08 上午 04:08:05三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 30, 2023很多事情努力了未必有 結 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 04:08:0504:08:0504:083/30/2023 4:08:05 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 2104:08:0504:08Mar2130Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 04:08:0504:08:0504:08Tuesday, March 30, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2104:08:0504:08:05March 30, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 30 三月 20234:08:05 上午 04:08:05三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 214:08 上午 三月 2104:08March 30, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/30 4:08:0504:08:0530 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 4:08:05 上午 4:08 上午 04:08:05三月 21 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Tuesday, March 30, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 04:08:0504:08:0504:083/30/2023 4:08:05 AM1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 三月 2104:08:0504:08Mar2130Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 04:08:0504:08:0504:08Tuesday, March 30, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 21三月 2104:08:0504:08:05March 30, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 30 三月 20234:08:05 上午 04:08:05三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 214:08 上午 三月 2104:08March 30, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/3/30 4:08:0504:08:0530 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 4:08:05 上午 4:08 上午 04:08:05三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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