【正文】 為單位組建的股份合作社 1678個，占村民小組數(shù)的% 80 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 案例 南海 收效明顯 ?19942023年 農(nóng)民的人均股分紅從 1016元增加到 1951元 ?多數(shù)地區(qū)的入股分紅占到農(nóng)民收益的 1/4到1/3，有的 1/2 ?加速了工業(yè)化的速度，保證了集體和農(nóng)戶在土地級差收益的上升中增加的收益 81 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 案例 南海 案例的特殊性 ?地處珠江三角洲 ?土地增值潛力大 ?土地股份合作制后的集中土地收益高于分戶的土地增值收益 82 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 案例 南海 問題 ?股份制章程中所做出的：不得轉(zhuǎn)讓、抵押、籌資等規(guī)定，使股份的分配具有極強的福利和再分配的性質(zhì)，而相對較弱的資產(chǎn)經(jīng)營的功能。 83 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 案例 順德 84 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 案例 順德 85 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 案例 廣州 86 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的討論 ? 意義 ?加速集體土地流轉(zhuǎn)制度的改革 ?土地征用制度的改革 ?加速農(nóng)民的非農(nóng)化的過程 ?加速小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展 ? 討論： ?存在的問題 87 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 ?傳統(tǒng)的城市土地使用制度 ?主要特征 –行政劃撥：土地由國家行政機關(guān)調(diào)撥分配使用 187。具體包括：國家機關(guān)、部隊、學校、國營企業(yè)等如果需要使用土地，不是通過市場購買或租賃所得， 187。而是按照按照一定的建設(shè)用地程序，首先申請建設(shè)用地項目，待項目批準后，再持批準文件向縣級以上人民政府土地管理部門申請批準后無償劃撥使用 187。國家如因社會公益事業(yè)的需要，需要使用國有企業(yè)、事業(yè)單位的土地，不需通過購買、租賃，通過行政手段取得。 88 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 ?傳統(tǒng)的城市土地使用制度 ?主要特征 –無償無限期使用 187。國家機關(guān)、部隊、學校、國有企業(yè)等使用國有土地的過程中不需要支付地價 187。沒有明確的使用年限（除非國家占用） – 禁止土地使用者之間的轉(zhuǎn)讓 187。禁止土地使用者以買賣、出租、贈與、交換等方式將土地直接轉(zhuǎn)給其他單位或個人使用 89 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 自全國解放到 1956年，私有土地是可以買賣、出租、入股、典當、贈與、交換的 –在 1950年的政務(wù)院的 《 契稅暫行條例 》 中可以得到說明 –自 1956年開始城市私有房產(chǎn)的社會主義改造之時起，一些私有土地開始被收歸國有，同時禁止買賣 –到改革開放之前基本形成了城市土地的國有制 90 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 主要的弊端： –不利于土地的集約利用和合理的配置 187。土地無法向使用效率高的用戶手中轉(zhuǎn)移 –不利于企業(yè)的改制 187。企業(yè)之間的合理公平的競爭環(huán)境難以形成 187。不利于企業(yè)績效的評價 187。不利于城市的發(fā)展（城市用地結(jié)構(gòu)不合理、建設(shè)資金不足） 187。尋租行為盛行 187。不利于改革的進行 91 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 改革開放后的城市土地使用制度的形成 ?城市 ?征收土地的使用費（稅） – 針對中外合營企業(yè)提出的 187。1982年深圳特區(qū)開始推行 187。隨后在撫順、廣州等城市推行 ? 開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點 –1987年下半年，深圳經(jīng)濟特區(qū)率先進行土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點 –一次性收取土地的出讓金，同時容許土地的使用權(quán)抵押和轉(zhuǎn)讓 92 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 改革開放后的城市土地使用制度的形成 ?城市 ?制定地方性土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī) –修改 《 憲法 》 和 《 土地管理法 》 187。1988年修改 《 憲法 》 、 《 土地管理法 》 ?制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)，全面開放土地市場 –《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 等一批法律法規(guī) 93 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)出讓 ? 指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 –土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其它條件，由市縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案。 –地下的資源、埋藏物等不在有償出讓之列。 –面向所有合法主體。 94 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)出讓 ? 可以采取協(xié)議、招標、拍賣三種形式 –后來擴展到掛牌 187。是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用人的行為。 – 土地出讓的年限：居住 70年、工業(yè)用地 50年、商業(yè)等40年 95 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈與。 ?其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。 ?土地使用權(quán)出租 ?土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 96 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)抵押 ?土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 ? 土地使用權(quán)終止 ? 土地使用權(quán)可因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、不履行土地使用權(quán)出讓合同及土地滅失等原因終止。 –物權(quán)法對到期的土地使用權(quán)的規(guī)定 97 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 ? 現(xiàn)行城市土地使用制度的完善 ?是否需要保留行政劃撥 –劃撥土地入市？ ?招標、掛牌、協(xié)議和拍賣等方式的使用 –市場化程度的差異 ? 土地的短期出租的問題 98 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置 ? 處置的原則 –無償變有償 –保障國有資產(chǎn)不流失 –靈活的選擇處置的方式，降低處置的成本 187。破產(chǎn)企業(yè)的處理 187。下崗職工的安置等 99 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置 ? 劃撥土地使用權(quán)可采取的處置的方式 – 出讓 – 租賃（年租制） – 作價入股 – 保留行政劃撥 – 授權(quán)經(jīng)營 187。國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。 100 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置 ? 出讓土地使用權(quán)可采取的處置的方式 – 租賃（在土地使用權(quán)的年限內(nèi)） – 作價入股 101 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置 ? 方式選擇的依據(jù) –國家、地方和企業(yè)的利益關(guān)系分配的問題 –企業(yè)隸屬關(guān)系涉及的利益分配的問題 –企業(yè)職工股的問題 –不同處置方式企業(yè)負擔均衡的問題 102 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 討論： ?進一步的改革？ 103 土地經(jīng)濟理論與政策 石曉平