【正文】 新 ? 改革開放后我國農村土地產權制度的歷史沿革 ?對家庭聯(lián)產承包責任制的簡單評價 –林毅夫等人：驗證家庭聯(lián)產承包責任制對農業(yè)增長的貢獻 –19791984年中國農業(yè)總產出增長 %，其中%來源于投入的增加，制度變化貢獻了 %，大致相當于收入增加的總效應 56 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 改革開放后我國農村土地產權制度的歷史沿革 ?對家庭聯(lián)產承包責任制的簡單評價 –對土地承包經營權穩(wěn)定與交易的績效分析 187?！叭暌恍≌{、五年一大調” –相關的法律在逐步的完善 187。農民希望土地的小調整以適應人口和家庭就業(yè)的變化 187。1995年 %的生產隊實行了“兩田制” 187。基本評價：土地有效集中在種田大戶的手中，可能集中化的機械操作不是很符合中國的特色 61 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國農村土地產權制度的歷史沿革 ? 現行農村土地使用制度的多樣性 –4）溫州模式 187。貴州湄潭， 1984年調整外， 15年土地沒有調整過，在貴州省推廣，以地方法規(guī)的形式規(guī)定耕地承包期 50年，非耕地承包期 60年 187?；咀龇ǎ翰煌貐^(qū)采取折價的方法，把土地和固定資產折股量化后給農民，農民獲得承包權后，再把土地的使用權交給集體，納入股份合作組織統(tǒng)一使用，實行農民股權”生不增死不減制度“，對新增人口實行配售股 187。外部經濟社會環(huán)境非常的主要 65 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國農村土地產權制度的歷史沿革 ? 現行農村土地使用制度的進一步的完善 –明確承包經營權的性質 –完善承包經營權的權能結構 –土地承包期的長期化 –承包經營權的物權化 –農村社會保障制度建設 66 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?征地制度改革與農村集體建設用地產權制度改革 ?征地制度改革 –農地非農化的過程 –包括一部分集體建設用地 ?農村集體建設用地產權制度改革 –鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 –農村居民點用地 67 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?征地制度改革與農村集體土地產權制度改革 ?漸進改革 –核心辦法是提高征地補償標準，拓寬被征地農民的安置途徑，建立征地仲裁制度，以保證征地工作的公平、公正、公開和高效。 73 土地經濟理論與政策 石曉平 案例蕪湖 蕪湖試點的主要內容 74 土地經濟理論與政策 石曉平 案例蕪湖 75 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 蕪湖 政 府 承包者或原土地使用者 新的土地使用者 直接洽談交易 向上級政府繳納一定的流轉收益 2023年蕪湖確定的縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、集體經濟組織三級隊土地流轉收益和土地增值收益的分成比例： 1： 4： 5 76 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 蕪湖 ?集中在集體建設用地（沒有突破農地轉用的界限） ?實現了“工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經營者集中、居民向小城鎮(zhèn)集中” ? 提出了對失地農民進行補償和生活保障的多種途徑 77 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 南海 以土地為中心的農村股份合作制（土地股份合作制） ?案例南海介紹：位于廣州佛山之間是珠三角最早開發(fā)的地區(qū)之一，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢 ?1990年隨著工業(yè)化的推進 ，農民開始租用村邊地、宅基地辦廠設鋪 ?外地企業(yè)租用土地或租用土地上蓋好的廠房和商鋪 78 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 南海 案例介紹： ?當時征地已經非常的困難（補償太低） ?1992年開始土地股份合作制的試點： ?確保農地的集體土地所有權不變，把農民的集體土地承包權量化為股權，由集體經濟組織經營，并保證在土地進行非農用途時農民獲得相應的收益 79 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 南海 案例介紹： ?制度上保障了土地非農化收益，集體組織成員對土地增值收益的分紅權 ?1993年全面推廣 ?2023年全市建立農村股份合作社 1870個，其中以村委會為單位組建集團公司 191個，占村委會總數 80%以上，以村民小組為單位組建的股份合作社 1678個，占村民小組數的% 80 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 南海 收效明顯 ?19942023年 農民的人均股分紅從 1016元增加到 1951元 ?多數地區(qū)的入股分紅占到農民收益的 1/4到1/3，有的 1/2 ?加速了工業(yè)化的速度，保證了集體和農戶在土地級差收益的上升中增加的收益 81 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 南海 案例的特殊性 ?地處珠江三角洲 ?土地增值潛力大 ?土地股份合作制后的集中土地收益高于分戶的土地增值收益 82 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 南海 問題 ?股份制章程中所做出的：不得轉讓、抵押、籌資等規(guī)定，使股份的分配具有極強的福利和再分配的性質，而相對較弱的資產經營的功能。國家如因社會公益事業(yè)的需要，需要使用國有企業(yè)、事業(yè)單位的土地，不需通過購買、租賃，通過行政手段取得。禁止土地使用者以買賣、出租、贈與、交換等方式將土地直接轉給其他單位或個人使用 89 土地經濟理論與政策 石曉平 城市土地產權制度的產生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 自全國解放到 1956年，私有土地是可以買賣、出租、入股、典當、贈與、交換的 –在 1950年的政務院的 《 契稅暫行條例 》 中可以得到說明 –自 1956年開始城市私有房產的社會主義改造之時起，一些私有土地開始被收歸國有，同時禁止買賣 –到改革開放之前基本形成了城市土地的國有制 90 土地經濟理論與政策 石曉平 城市土地產權制度的產生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 主要的弊端： –不利于土地的集約利用和合理的配置 187。不利于城市的發(fā)展（城市用地結構不合理、建設資金不足） 187。隨后在撫順、廣州等城市推行 ? 開展土地使用權有償出讓和轉讓的試點 –1987年下半年，深圳經濟特區(qū)率先進行土地使用權的有償出讓和轉讓的試點 –一次性收取土地的出讓金，同時容許土地的使用權抵押和轉讓 92 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 改革開放后的城市土地使用制度的形成 ?城市 ?制定地方性土地使用權有償出讓和轉讓的法規(guī) –修改 《 憲法 》 和 《 土地管理法 》 187。 –面向所有合法主體。 ?其地上建筑物、其他附著物所有權也隨之轉讓。 –物權法對到期的土地使用權的規(guī)定 97 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 現行城市土地使用制度的完善 ?是否需要保留行政劃撥 –劃撥土地入市？ ?招標、掛牌、協(xié)議和拍賣等方式的使用 –市場化程度的差異 ? 土地的短期出租的問題 98 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 處置的原則 –無償變有償 –保障國有資產不流失 –靈活的選擇處置的方式，降低處置的成本 187。 100 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 出讓土地使用權可采取的處置的方式 – 租賃（在土地使用權的年限內） – 作價入股 101 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 方式選擇的依據 –國家、地方和企業(yè)的利益關系分配的問題 –企業(yè)隸屬關系涉及的利益分配的問題 –企業(yè)職工股的問題 –不同處置方式企業(yè)負擔均衡的問題 102 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 討論： ?進一步的改革？ 103 土地經濟理論與政策 石曉平