【正文】 以在不喪失所有權(quán)的情況下予以讓與。 42 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 土地產(chǎn)權(quán)構(gòu)成 土地所有權(quán)：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理土地的權(quán)利。 ?權(quán)利受到法律的限制。狹義僅指土地使用。 45 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 土地抵押權(quán) 土地抵押權(quán)：是土地受押人對(duì)于土地抵押人不移轉(zhuǎn)占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時(shí)可將土地的拍賣價(jià)款作為受清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。 ?為他人設(shè)置地役權(quán)的土地為供役地，與供役地毗鄰并需在他人土地上獲取地役權(quán)的土地為需役地。實(shí)行土地的農(nóng)民所有制，解放生產(chǎn)力、發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 187。第三階段包括：人民公社階段（一大二公三拉平），實(shí)現(xiàn)了政社合一，成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和組織的基本單位 187。 –農(nóng)民取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)基于： 1）土地的集體所有制（社區(qū)成員權(quán)） 2）農(nóng)民在取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí)，必須承擔(dān)國(guó)家的稅收以及對(duì)集體繳納租金的義務(wù)。反租倒包等形式的流轉(zhuǎn) –土地承包期的不穩(wěn)定 187。相關(guān)的證書發(fā)放（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和合同） 58 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –1）“大穩(wěn)定、小調(diào)整”模式 187。20世紀(jì)山東平度的兩田制的模式 187?；咀龇ǎ恨r(nóng)戶間的轉(zhuǎn)讓形成“種糧大戶”，采取“反承包”、“倒租賃”、“異地承包”等形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，或通過“土地使用權(quán)入股“等形式，集中土地招租 187?；驹u(píng)價(jià)：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展是促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)主要的因素，農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)較少的關(guān)注 62 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –5）”生不增地、死不減地“的模式 187。廣東南海地處珠江三角洲，人多地少，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，土地?zé)o人耕種，但又不愿意放棄承包權(quán) 187。 64 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –總體評(píng)價(jià)：必須適應(yīng)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、因地制宜 187。 ?讓兩種產(chǎn)權(quán)處于平等的地位 ?農(nóng)地直接入市 ?或者是提高補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 69 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 兩個(gè)大的方面 ?第一：提高農(nóng)民的組織化的程度 (漸進(jìn)改革 ) ?實(shí)現(xiàn)土地征用中農(nóng)民與政府的直接對(duì)話 –被征地農(nóng)民將增強(qiáng)組織能力 –現(xiàn)實(shí)中鄉(xiāng)村精英并不是農(nóng)民利益的真實(shí)地代表 –加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)性合作經(jīng)濟(jì)組織、專業(yè)合作性合作經(jīng)濟(jì)組織、股份合作制家具組織等合作組織的建設(shè) 70 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 第二個(gè)方面 ?打破政府土地征用壟斷堅(jiān)冰，容許集體非農(nóng)建設(shè)用地入市（激進(jìn)改革） ?江蘇蘇州（最早） ?浙江湖州、河南安陽(yáng)等 ?安徽蕪湖的經(jīng)驗(yàn) ?廣東南海的經(jīng)驗(yàn) ?廣東順德等的經(jīng)驗(yàn) 71 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在 90年代中期就開始了 ?1995年江蘇省蘇州市開始試點(diǎn) ?陸續(xù)有浙江湖州、河南安陽(yáng)、福建古田開始試點(diǎn) ?國(guó)土資源部 2023年 2月 28日批準(zhǔn)蕪湖市“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方案 ” 72 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例蕪湖 蕪湖試點(diǎn)主要涉及集體建設(shè)用地 ? 所謂“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”指鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，包括進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資（入股）、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等。而是按照按照一定的建設(shè)用地程序，首先申請(qǐng)建設(shè)用地項(xiàng)目，待項(xiàng)目批準(zhǔn)后，再持批準(zhǔn)文件向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門申請(qǐng)批準(zhǔn)后無償劃撥使用 187。沒有明確的使用年限（除非國(guó)家占用） – 禁止土地使用者之間的轉(zhuǎn)讓 187。不利于企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià) 187。1982年深圳特區(qū)開始推行 187。 –地下的資源、埋藏物等不在有償出讓之列。 – 土地出讓的年限：居住 70年、工業(yè)用地 50年、商業(yè)等40年 95 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。 ? 土地使用權(quán)終止 ? 土地使用權(quán)可因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、不履行土地使用權(quán)出讓合同及土地滅失等原因終止。國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。破產(chǎn)企業(yè)的處理 187。 ?土地使用權(quán)出租 ?土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 94 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)出讓 ? 可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種形式 –后來擴(kuò)展到掛牌 187。1988年修改 《 憲法 》 、 《 土地管理法 》 ?制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)，全面開放土地市場(chǎng) –《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 等一批法律法規(guī) 93 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)出讓 ? 指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。尋租行為盛行 187。土地?zé)o法向使用效率高的用戶手中轉(zhuǎn)移 –不利于企業(yè)的改制 187。 88 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 ?傳統(tǒng)的城市土地使用制度 ?主要特征 –無償無限期使用 187。 83 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例 順德 84 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例 順德 85 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例 廣州 86 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的討論 ? 意義 ?加速集體土地流轉(zhuǎn)制度的改革 ?土地征用制度的改革 ?加速農(nóng)民的非農(nóng)化的過程 ?加速小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展 ? 討論： ?存在的問題 87 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 ?傳統(tǒng)的城市土地使用制度 ?主要特征 –行政劃撥：土地由國(guó)家行政機(jī)關(guān)調(diào)撥分配使用 187。 68 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 激進(jìn)改革 ?征地制度改革的關(guān)鍵問題是如何保護(hù)農(nóng)民集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)?；驹u(píng)價(jià)：擁有股份，但不對(duì)應(yīng)地塊，這種股份化的程度更加的徹底，但改革不完善，股份仍然存在無法繼承、買賣、轉(zhuǎn)讓等限制。基本做法：延長(zhǎng)土地承包期、明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表、繼續(xù)實(shí)行生不增地、死不減地政策等 187。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展、土地流轉(zhuǎn)大多通過市場(chǎng)進(jìn)行 187。耕地分為口糧田和責(zé)任田，口糧田人均到戶，只承擔(dān)農(nóng)業(yè)稅；責(zé)任田實(shí)行招租的形式承包經(jīng)營(yíng)，不僅承擔(dān)農(nóng)業(yè)稅，而且承擔(dān)糧食定購(gòu)任務(wù)和繳納土地承包費(fèi) –簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)：兼顧公平和效率，但實(shí)施需具備一定的基礎(chǔ)條件（外出人員較多等），后來在一些地方的推廣有變異的情況 60 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –3）蘇南模式 187。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)比較效益的變化也非常的重要 187。農(nóng)村土地承包法 187。（綠肥種植）土地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性和可交易性對(duì)綠肥種植面積有顯著的影響 57 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用權(quán)的局限性 –承包