【正文】 ?其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。禁止土地使用者以買賣、出租、贈(zèng)與、交換等方式將土地直接轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人使用 89 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 自全國解放到 1956年，私有土地是可以買賣、出租、入股、典當(dāng)、贈(zèng)與、交換的 –在 1950年的政務(wù)院的 《 契稅暫行條例 》 中可以得到說明 –自 1956年開始城市私有房產(chǎn)的社會(huì)主義改造之時(shí)起，一些私有土地開始被收歸國有，同時(shí)禁止買賣 –到改革開放之前基本形成了城市土地的國有制 90 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 城市土地產(chǎn)權(quán)制度的產(chǎn)生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 主要的弊端： –不利于土地的集約利用和合理的配置 187?；咀龇ǎ翰煌貐^(qū)采取折價(jià)的方法，把土地和固定資產(chǎn)折股量化后給農(nóng)民，農(nóng)民獲得承包權(quán)后，再把土地的使用權(quán)交給集體，納入股份合作組織統(tǒng)一使用，實(shí)行農(nóng)民股權(quán)”生不增死不減制度“，對(duì)新增人口實(shí)行配售股 187。農(nóng)民希望土地的小調(diào)整以適應(yīng)人口和家庭就業(yè)的變化 187。3億多農(nóng)民得到了 –請(qǐng)參閱更多的歷史文獻(xiàn)了解在解放區(qū)進(jìn)行的土地改革等活動(dòng) 51 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 解放后我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 農(nóng)業(yè)合作化階段 –土地改革完成后，建立農(nóng)村土地的農(nóng)民個(gè)人私有制 –但存在農(nóng)民個(gè)人分散經(jīng)營存在的困難，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn) –加快實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的目標(biāo)、國家控制主要的商品糧食生產(chǎn)及其他工業(yè)原料 –國家主張將農(nóng)民組織起來 187。 43 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)的基本屬性 ? 土地所有權(quán)的完全性 –最充分的一項(xiàng)權(quán)利 ? 土地所有權(quán)的排他性 ? 土地所有權(quán)的恒久性 –不會(huì)輕易滅失 ?土地所有權(quán)的歸一性 –其他權(quán)利都是在所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)定的 ?土地所有權(quán)的社會(huì)性 –受到一定社會(huì)規(guī)范的約束 –討論：對(duì)土地所有權(quán)的限制不斷增加？ 44 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 土地使用權(quán) 土地使用權(quán)：是依法對(duì)一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利。 –確定人們使用物品的規(guī)則。 –在黨的代表中提供農(nóng)民的比例（按照人口比例產(chǎn)生代表） 9 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 1. 制度的概念及對(duì)土地利用的影響 制度變遷的方式：是指制度創(chuàng)新的主體為實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)所采取的制度變遷的形式、速度、突破口、時(shí)間和路徑的總和。 ? 強(qiáng)制性制度變遷（國家推行的法律等變化） ?如農(nóng)業(yè)稅減免、耕地占補(bǔ)平衡政策 ?誘致性制度變遷：制度創(chuàng)新主體通過捕獲制度不均衡的機(jī)會(huì)，所自發(fā)倡導(dǎo)、組織和實(shí)施的制度變遷。 –是人們財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律體現(xiàn)。 ?是土地使用制的法律表現(xiàn)形式。前一階段包括：農(nóng)業(yè)互助組和初級(jí)社階段（土地所有權(quán)仍歸農(nóng)民所有） 187。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)比較效益的變化也非常的重要 187?；驹u(píng)價(jià)：擁有股份，但不對(duì)應(yīng)地塊，這種股份化的程度更加的徹底，但改革不完善，股份仍然存在無法繼承、買賣、轉(zhuǎn)讓等限制。土地?zé)o法向使用效率高的用戶手中轉(zhuǎn)移 –不利于企業(yè)的改制 187。 ?土地使用權(quán)出租 ?土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 – 土地出讓的年限：居住 70年、工業(yè)用地 50年、商業(yè)等40年 95 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。沒有明確的使用年限（除非國家占用） – 禁止土地使用者之間的轉(zhuǎn)讓 187。廣東南海地處珠江三角洲，人多地少，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，土地?zé)o人耕種，但又不愿意放棄承包權(quán) 187。相關(guān)的證書發(fā)放（承包經(jīng)營權(quán)證和合同） 58 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 改革開放后我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –1）“大穩(wěn)定、小調(diào)整”模式 187。實(shí)行土地的農(nóng)民所有制，解放生產(chǎn)力、發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 187。 ?權(quán)利受到法律的限制。 ?產(chǎn)權(quán)既是權(quán)利又是規(guī)則。取決于社會(huì)即得利益集團(tuán)的利益較量和對(duì)比。 ?安徽小崗村的案例、民間的環(huán)保運(yùn)動(dòng)等 10 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 1. 制度的概念及對(duì)土地利用的影響 制度的層次： ? 文化、習(xí)俗、宗教 ? 憲法、法律等 ? 政府政策等 ? 社會(huì)合約等 制度層次劃分的依據(jù)： ?影響程度 ?基礎(chǔ)性等 11 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 1. 制度的概念及對(duì)土地利用的影響 影響土地利用的制度因素 ? 非常的紛繁復(fù)雜 ? 包括家庭、教育、文化、法律等因素 12 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 2. 土地制度的概念與構(gòu)成 土地制度的概念：影響不動(dòng)產(chǎn)資源所有權(quán)和利用的制度因素就是土地制度。 39 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 產(chǎn)權(quán)的基本概念 德姆塞茨： ?產(chǎn)權(quán)是一種社會(huì)工具，其重要性就在于事實(shí)上它能幫助一個(gè)人形成他與其他人進(jìn)行交易時(shí)的合理預(yù)期。 ?廣義和狹義土地使用權(quán)的區(qū)別：廣義土地使用權(quán)包含了其他的土地占有權(quán)、土地收益權(quán)和不完全處分權(quán)。后一階段包括：高級(jí)合作社（土地歸集體所有） 187。是農(nóng)民成員權(quán)的要求 59 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –2）兩田制的模式 187。對(duì)是否設(shè)集體股也存在爭(zhēng)議，涉及農(nóng)民利益和集體利益如何合理劃分的問題。企業(yè)之間的合理公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境難以形成 187。 96 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)抵押 ?土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場(chǎng)掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用人的行為。國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國有企業(yè)等使用國有土地的過程中不需要支付地價(jià) 187?；驹u(píng)價(jià)：有效保障土地使用權(quán)的穩(wěn)定，以便給農(nóng)戶一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，增強(qiáng)農(nóng)戶對(duì)土地進(jìn)行投資的信心 63 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –6）”土地股份合作制“的模式 187。物權(quán)法等 187?，F(xiàn)實(shí)反思是什么？ –1950年 6月 28日 《 中華人民共和國土地改革法 》 187。 ?得到法律的確認(rèn)和保護(hù)。屬于這一類的權(quán)利有所有權(quán)、其他物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)、版權(quán)和專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)。 –安徽小崗村的實(shí)踐（吃飯與生存的問題） ?制度供給：提供新的制度安排。 ?土地經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注與土地利用、占用、處分有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和法律制度 ? 土地制度的構(gòu)成 ?土地所有權(quán)制度 ?土地使用制度 ?土地國家管理制度 13 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 2. 土地制度的概念與構(gòu)成 土地所有權(quán)制度： ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，分為土地公有制和私有制。 ? 這些預(yù)期通過社會(huì)的法律、習(xí)俗和道德得到表述。狹義僅指土地使用。第三階段包括：人民公社階段（一大二公三拉平），實(shí)現(xiàn)了政社合一，成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和組織的基本單位 187。20世紀(jì)山東平度的兩田制的模式 187。 64 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –總體評(píng)價(jià)：必須適應(yīng)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、因地制宜 187。不利于企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià) 187。 ? 土地使用權(quán)終止 ? 土地使用權(quán)可因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、不履行土地使用權(quán)出讓合同及土地滅失等原因終止。 94 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平