【正文】 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –6）”土地股份合作制“的模式 187。區(qū)分農(nóng)民集體土地所有權(quán)與國(guó)有土地所有權(quán)，無(wú)法保障對(duì)農(nóng)民權(quán)利的保護(hù)。國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國(guó)有企業(yè)等使用國(guó)有土地的過(guò)程中不需要支付地價(jià) 187。不利于改革的進(jìn)行 91 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 改革開放后的城市土地使用制度的形成 ?城市 ?征收土地的使用費(fèi)（稅） – 針對(duì)中外合營(yíng)企業(yè)提出的 187。是指通過(guò)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場(chǎng)掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用人的行為。下崗職工的安置等 99 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 ? 國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)處置 ? 劃撥土地使用權(quán)可采取的處置的方式 – 出讓 – 租賃（年租制） – 作價(jià)入股 – 保留行政劃撥 – 授權(quán)經(jīng)營(yíng) 187。 96 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)抵押 ?土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 –土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其它條件，由市縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案。企業(yè)之間的合理公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境難以形成 187。具體包括：國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國(guó)營(yíng)企業(yè)等如果需要使用土地，不是通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買或租賃所得， 187。對(duì)是否設(shè)集體股也存在爭(zhēng)議，涉及農(nóng)民利益和集體利益如何合理劃分的問(wèn)題。基本做法：溫州土地租賃市場(chǎng)異常的活躍 187。是農(nóng)民成員權(quán)的要求 59 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –2）兩田制的模式 187。如村集體在早些時(shí)候?qū)ν恋氐碾S意的調(diào)整（機(jī)動(dòng)田） 187。后一階段包括：高級(jí)合作社（土地歸集體所有） 187。 ?土地所有人為了其毗鄰?fù)恋氐臋?quán)益，有義務(wù)容許他人在其土地上的某種行為。 ?廣義和狹義土地使用權(quán)的區(qū)別：廣義土地使用權(quán)包含了其他的土地占有權(quán)、土地收益權(quán)和不完全處分權(quán)。包括土地土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。 39 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 產(chǎn)權(quán)的基本概念 德姆塞茨： ?產(chǎn)權(quán)是一種社會(huì)工具，其重要性就在于事實(shí)上它能幫助一個(gè)人形成他與其他人進(jìn)行交易時(shí)的合理預(yù)期。1952年的農(nóng)地法規(guī)定農(nóng)戶的自有耕地?cái)?shù)量不超過(guò) 3公頃，北海道不超過(guò) 12公頃 187。 ?安徽小崗村的案例、民間的環(huán)保運(yùn)動(dòng)等 10 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 1. 制度的概念及對(duì)土地利用的影響 制度的層次： ? 文化、習(xí)俗、宗教 ? 憲法、法律等 ? 政府政策等 ? 社會(huì)合約等 制度層次劃分的依據(jù)： ?影響程度 ?基礎(chǔ)性等 11 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 1. 制度的概念及對(duì)土地利用的影響 影響土地利用的制度因素 ? 非常的紛繁復(fù)雜 ? 包括家庭、教育、文化、法律等因素 12 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 2. 土地制度的概念與構(gòu)成 土地制度的概念：影響不動(dòng)產(chǎn)資源所有權(quán)和利用的制度因素就是土地制度。 ? 概括而論：制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列的習(xí)慣和規(guī)則。取決于社會(huì)即得利益集團(tuán)的利益較量和對(duì)比。沒(méi)收、社會(huì)主義改造等 –保留了部分的私有土地 187。 ?產(chǎn)權(quán)既是權(quán)利又是規(guī)則。 ?其中的一些或甚至其中的很多獨(dú)立的權(quán)利可以在不喪失所有權(quán)的情況下予以讓與。 ?權(quán)利受到法律的限制。 45 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 土地抵押權(quán) 土地抵押權(quán)：是土地受押人對(duì)于土地抵押人不移轉(zhuǎn)占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時(shí)可將土地的拍賣價(jià)款作為受清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。實(shí)行土地的農(nóng)民所有制，解放生產(chǎn)力、發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 187。 –農(nóng)民取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)基于： 1）土地的集體所有制（社區(qū)成員權(quán)） 2）農(nóng)民在取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí)，必須承擔(dān)國(guó)家的稅收以及對(duì)集體繳納租金的義務(wù)。相關(guān)的證書發(fā)放（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和合同） 58 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 改革開放后我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 ? 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的多樣性 –1）“大穩(wěn)定、小調(diào)整”模式 187?；咀龇ǎ恨r(nóng)戶間的轉(zhuǎn)讓形成“種糧大戶”，采取“反承包”、“倒租賃”、“異地承包”等形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，或通過(guò)“土地使用權(quán)入股“等形式，集中土地招租 187。廣東南海地處珠江三角洲，人多地少，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，土地?zé)o人耕種，但又不愿意放棄承包權(quán) 187。 ?讓兩種產(chǎn)權(quán)處于平等的地位 ?農(nóng)地直接入市 ?或者是提高補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 69 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 兩個(gè)大的方面 ?第一：提高農(nóng)民的組織化的程度 (漸進(jìn)改革 ) ?實(shí)現(xiàn)土地征用中農(nóng)民與政府的直接對(duì)話 –被征地農(nóng)民將增強(qiáng)組織能力 –現(xiàn)實(shí)中鄉(xiāng)村精英并不是農(nóng)民利益的真實(shí)地代表 –加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)性合作經(jīng)濟(jì)組織、專業(yè)合作性合作經(jīng)濟(jì)組織、股份合作制家具組織等合作組織的建設(shè) 70 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 第二個(gè)方面 ?打破政府土地征用壟斷堅(jiān)冰，容許集體非農(nóng)建設(shè)用地入市（激進(jìn)改革） ?江蘇蘇州（最早） ?浙江湖州、河南安陽(yáng)等 ?安徽蕪湖的經(jīng)驗(yàn) ?廣東南海的經(jīng)驗(yàn) ?廣東順德等的經(jīng)驗(yàn) 71 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在 90年代中期就開始了 ?1995年江蘇省蘇州市開始試點(diǎn) ?陸續(xù)有浙江湖州、河南安陽(yáng)、福建古田開始試點(diǎn) ?國(guó)土資源部 2023年 2月 28日批準(zhǔn)蕪湖市“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方案 ” 72 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例蕪湖 蕪湖試點(diǎn)主要涉及集體建設(shè)用地 ? 所謂“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”指鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，包括進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資（入股）、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等。沒(méi)有明確的使用年限（除非國(guó)家占用） – 禁止土地使用者之間的轉(zhuǎn)讓 187。1982年深圳特區(qū)開始推行 187。 – 土地出讓的年限：居住 70年、工業(yè)用地 50年、商業(yè)等40年 95 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。 ?土地使用權(quán)出租 ?土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1988年修改 《 憲法 》 、 《 土地管理法 》 ?制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)，全面開放土地市場(chǎng) –《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 等一批法律法規(guī) 93 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 3. 我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內(nèi)容 ?土地使用權(quán)出讓 ? 指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地?zé)o法向使用效率高的用戶手中轉(zhuǎn)移 –不利于企業(yè)的改制 187。 83 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例 順德 84 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例 順德 85 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 案例 廣州 86 土地經(jīng)濟(jì)理論與政策 石曉平 集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的討論 ? 意義 ?加速