【正文】 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國農村土地產權制度的歷史沿革 ? 現行農村土地使用制度的多樣性 –6）”土地股份合作制“的模式 187。區(qū)分農民集體土地所有權與國有土地所有權，無法保障對農民權利的保護。國家機關、部隊、學校、國有企業(yè)等使用國有土地的過程中不需要支付地價 187。不利于改革的進行 91 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 改革開放后的城市土地使用制度的形成 ?城市 ?征收土地的使用費（稅） – 針對中外合營企業(yè)提出的 187。是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人的行為。下崗職工的安置等 99 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 劃撥土地使用權可采取的處置的方式 – 出讓 – 租賃（年租制） – 作價入股 – 保留行政劃撥 – 授權經營 187。 96 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 現行城市土地使用制度的基本內容 ?土地使用權抵押 ?土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 –土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其它條件，由市縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房地產管理部門共同擬定方案。企業(yè)之間的合理公平的競爭環(huán)境難以形成 187。具體包括：國家機關、部隊、學校、國營企業(yè)等如果需要使用土地，不是通過市場購買或租賃所得， 187。對是否設集體股也存在爭議，涉及農民利益和集體利益如何合理劃分的問題?；咀龇ǎ簻刂萃恋刈赓U市場異常的活躍 187。是農民成員權的要求 59 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?改革開放后我國農村土地產權制度的歷史沿革 ? 現行農村土地使用制度的多樣性 –2）兩田制的模式 187。如村集體在早些時候對土地的隨意的調整（機動田） 187。后一階段包括：高級合作社（土地歸集體所有） 187。 ?土地所有人為了其毗鄰土地的權益，有義務容許他人在其土地上的某種行為。 ?廣義和狹義土地使用權的區(qū)別：廣義土地使用權包含了其他的土地占有權、土地收益權和不完全處分權。包括土地土地所有權、使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。 39 土地經濟理論與政策 石曉平 產權的基本概念 德姆塞茨： ?產權是一種社會工具，其重要性就在于事實上它能幫助一個人形成他與其他人進行交易時的合理預期。1952年的農地法規(guī)定農戶的自有耕地數量不超過 3公頃，北海道不超過 12公頃 187。 ?安徽小崗村的案例、民間的環(huán)保運動等 10 土地經濟理論與政策 石曉平 1. 制度的概念及對土地利用的影響 制度的層次： ? 文化、習俗、宗教 ? 憲法、法律等 ? 政府政策等 ? 社會合約等 制度層次劃分的依據： ?影響程度 ?基礎性等 11 土地經濟理論與政策 石曉平 1. 制度的概念及對土地利用的影響 影響土地利用的制度因素 ? 非常的紛繁復雜 ? 包括家庭、教育、文化、法律等因素 12 土地經濟理論與政策 石曉平 2. 土地制度的概念與構成 土地制度的概念：影響不動產資源所有權和利用的制度因素就是土地制度。 ? 概括而論：制度的內涵可概括為約束人們行為的一系列的習慣和規(guī)則。取決于社會即得利益集團的利益較量和對比。沒收、社會主義改造等 –保留了部分的私有土地 187。 ?產權既是權利又是規(guī)則。 ?其中的一些或甚至其中的很多獨立的權利可以在不喪失所有權的情況下予以讓與。 ?權利受到法律的限制。 45 土地經濟理論與政策 石曉平 土地抵押權 土地抵押權：是土地受押人對于土地抵押人不移轉占有并繼續(xù)使用收益而提供擔保的土地，在債務不能履行時可將土地的拍賣價款作為受清償的擔保物權。實行土地的農民所有制，解放生產力、發(fā)展農業(yè)生產 187。 –農民取得承包經營權基于： 1）土地的集體所有制（社區(qū)成員權） 2）農民在取得承包經營權的同時，必須承擔國家的稅收以及對集體繳納租金的義務。相關的證書發(fā)放（承包經營權證和合同） 58 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ? 改革開放后我國農村土地產權制度的歷史沿革 ? 現行農村土地使用制度的多樣性 –1）“大穩(wěn)定、小調整”模式 187?；咀龇ǎ恨r戶間的轉讓形成“種糧大戶”，采取“反承包”、“倒租賃”、“異地承包”等形成規(guī)模經營，或通過“土地使用權入股“等形式，集中土地招租 187。廣東南海地處珠江三角洲，人多地少，非農產業(yè)發(fā)達，土地無人耕種，但又不愿意放棄承包權 187。 ?讓兩種產權處于平等的地位 ?農地直接入市 ?或者是提高補償的標準 69 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 兩個大的方面 ?第一：提高農民的組織化的程度 (漸進改革 ) ?實現土地征用中農民與政府的直接對話 –被征地農民將增強組織能力 –現實中鄉(xiāng)村精英并不是農民利益的真實地代表 –加強農村社區(qū)性合作經濟組織、專業(yè)合作性合作經濟組織、股份合作制家具組織等合作組織的建設 70 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 第二個方面 ?打破政府土地征用壟斷堅冰，容許集體非農建設用地入市（激進改革） ?江蘇蘇州（最早） ?浙江湖州、河南安陽等 ?安徽蕪湖的經驗 ?廣東南海的經驗 ?廣東順德等的經驗 71 土地經濟理論與政策 石曉平 農村集體土地產權制度的歷史沿革和創(chuàng)新 ?農民集體所有建設用地使用權流轉在 90年代中期就開始了 ?1995年江蘇省蘇州市開始試點 ?陸續(xù)有浙江湖州、河南安陽、福建古田開始試點 ?國土資源部 2023年 2月 28日批準蕪湖市“農民集體所有建設用地使用權流轉試點方案 ” 72 土地經濟理論與政策 石曉平 案例蕪湖 蕪湖試點主要涉及集體建設用地 ? 所謂“農民集體所有建設用地使用權流轉”指鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)建設用地范圍內的農民集體所有建設用地，所有權發(fā)生轉移，包括進行轉讓、租賃、作價出資（入股）、聯營聯建、抵押等。沒有明確的使用年限（除非國家占用） – 禁止土地使用者之間的轉讓 187。1982年深圳特區(qū)開始推行 187。 – 土地出讓的年限：居住 70年、工業(yè)用地 50年、商業(yè)等40年 95 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 現行城市土地使用制度的基本內容 ?土地使用權轉讓 ? 土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換與贈與。國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。 ?土地使用權出租 ?土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1988年修改 《 憲法 》 、 《 土地管理法 》 ?制定全國性的土地使用權出讓和轉讓的法規(guī)，全面開放土地市場 –《 中華人民共和國城市房地產管理法 》 、 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 等一批法律法規(guī) 93 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 現行城市土地使用制度的基本內容 ?土地使用權出讓 ? 指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地無法向使用效率高的用戶手中轉移 –不利于企業(yè)的改制 187。 83 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 順德 84 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 順德 85 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 廣州 86 土地經濟理論與政策 石曉平 集體建設用地入市流轉的討論 ? 意義 ?加速