【正文】 % —— 翠微大廈 80% —— 翠微煙雨 60% —— 西點(diǎn)商業(yè)廣場(chǎng) 90% —— 西富港商業(yè)中心 80% —— 南部區(qū)域 ? 西部區(qū)域商業(yè)以出租為主，憑借西三環(huán)區(qū)域優(yōu)勢(shì)出租率較高。 ? 平均出租率： 85% ? 平均銷售率： 58% 81%83% 83%85%67%69%90%59%0%20%40%60%80%100%北部 西部 東部 南部出租率 銷售率四區(qū)域商業(yè)出租率及銷售率比例圖 區(qū)域商業(yè)租售情況研究 ?東部區(qū)域借助西三環(huán)位置優(yōu)勢(shì) ,銷售及出租率均比較高； ?北部區(qū)域市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)商家認(rèn)可程度高，其出租率較高，但由于價(jià)格偏高所以銷售率 相對(duì)較低； ?西部區(qū)域社區(qū)生活配套需求較高，商家進(jìn)駐較多，但投資環(huán)境相對(duì)較差，因此商鋪銷售 情況一般； ?南部區(qū)域項(xiàng)目較多處于長(zhǎng)安街沿線，以出租為主因此出租率較高，新項(xiàng)目以銷售為主， 受銷售周期影響，整體銷售率還比較理想。 區(qū)域商業(yè)客群研究 北部區(qū)域 ?中關(guān)村周邊：由科技產(chǎn)業(yè)支撐的大量商務(wù)人士 ?遠(yuǎn)大路周邊：世紀(jì)城小區(qū)內(nèi)居住的固定消費(fèi)人群 ?大量政府辦公人群 商務(wù)人群50%固定居住人群20%政府辦公人群20%流動(dòng)人群10%商務(wù)人群固定居住人群政府辦公人群流動(dòng)人群北部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 區(qū)域商業(yè)客群研究 西部區(qū)域 ?石景山區(qū)內(nèi)居住的大量固定消費(fèi)人群 ?少量商務(wù)人士 商務(wù)人群30%固定居住人群60%流動(dòng)人群10%商務(wù)人群固定居住人群流動(dòng)人群西部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 區(qū)域商業(yè)客群研究 東部區(qū)域 ?西三環(huán)沿線辦公的大量商務(wù)人士 ?因便利交通帶來(lái)的流動(dòng)人群 商務(wù)人群40%固定居住人群20%流動(dòng)人群40%商務(wù)人群固定居住人群流動(dòng)人群東部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 區(qū)域商業(yè)客群研究 南部區(qū)域 ?區(qū)域內(nèi)居住的固定消費(fèi)人群 ?少量商務(wù)人士 ?部隊(duì)及政府辦公人群 商務(wù)人群20%固定居住人群50%流動(dòng)人群20%部隊(duì)及政府辦公人群10%商務(wù)人群固定居住人群流動(dòng)人群部隊(duì)及政府辦公人群南部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 4 區(qū)域整體發(fā)展研究 2 重點(diǎn)研究區(qū)域界定 3 商業(yè)市場(chǎng)研究 1 辦公市場(chǎng)研究 5 公寓市場(chǎng)研究 寫字樓供應(yīng)研究 項(xiàng)目名稱 檔次 體量（萬(wàn)平方米） 中鋼國(guó)際廣場(chǎng) 甲級(jí) 15 中國(guó)電子大廈 甲級(jí) 12 理想國(guó)際大廈 甲級(jí) 7 輝煌時(shí)代大廈 甲級(jí) 新中關(guān)寫字樓 次甲級(jí) 中關(guān)村 SOHO 次甲級(jí) 第三極 次甲級(jí) 中關(guān)村大廈 次甲級(jí) 鼎好大廈 乙級(jí) 2 海龍大廈 乙級(jí) 中關(guān)村 E世界 乙級(jí) 15 創(chuàng)富大廈 乙級(jí) 3 海興大廈 乙級(jí) 8 1+1大廈 乙級(jí) 首創(chuàng)拓展大廈 乙級(jí) 中芯大廈 乙級(jí) 天創(chuàng)科技大廈 乙級(jí) 北部區(qū)域 中關(guān)村西區(qū)： 117萬(wàn)平方米 項(xiàng)目名稱 檔次 體量（萬(wàn)平方米） 銀科大廈 甲級(jí) 西海國(guó)際中心 次甲級(jí) 維亞大廈 次甲級(jí) 創(chuàng)輝國(guó)際中心 次甲級(jí) 億城中心 乙級(jí) 12 長(zhǎng)遠(yuǎn)大廈 乙級(jí) 左岸公社 乙級(jí) 7 神州數(shù)碼大廈 乙級(jí) 鼎鈞大廈 乙級(jí) 中信國(guó)安數(shù)碼城 乙級(jí) 綠創(chuàng)大廈 乙級(jí) 1 大恒科技大廈 乙級(jí) 5 航天長(zhǎng)城大廈 乙級(jí) 4 萬(wàn)泉商務(wù)花園 丙級(jí) 育新大廈 丙級(jí) 項(xiàng)目名稱 檔次 體量（萬(wàn)平方米） 海通時(shí)代廣場(chǎng) 乙級(jí) 1 鵬安世紀(jì)大廈 乙級(jí) 國(guó)民大廈 乙級(jí) 3 萬(wàn)柳新貴大廈 乙級(jí) 紫金大廈 乙級(jí) 久凌大廈 丙級(jí) 2 泛中關(guān)村區(qū)域： 81萬(wàn)平方米 中關(guān)村輻射區(qū)域： 17萬(wàn)平方米 甲級(jí) 次甲級(jí) 乙級(jí) 丙級(jí) 北部三個(gè)區(qū)域中中關(guān)村西區(qū)寫字樓供應(yīng)占北部區(qū)域的 54％，而其輻射區(qū)域，寫字樓供應(yīng)急劇下降，只達(dá) 8％。 Stacked bar graph 064122201551562300 20 40 60 80 100 120 140中關(guān)村輻射區(qū)域泛中關(guān)村區(qū)域中關(guān)村西區(qū)甲級(jí)次甲級(jí)乙級(jí)丙級(jí)17 81 117 區(qū)域 供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） 北部各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng) 分檔統(tǒng)計(jì)圖 寫字樓供應(yīng)研究 北部區(qū)域 共 215萬(wàn)平方米 供應(yīng)體量和檔次呈遞增趨勢(shì) 北部三個(gè)區(qū)域中甲級(jí)及次甲級(jí)寫字樓供應(yīng)主要集中在中關(guān)村西區(qū)核心，而隨著距離核心區(qū)距離增加，產(chǎn)品檔次不斷下降。 寫字樓供應(yīng)研究 項(xiàng)目名稱 檔次 體量（萬(wàn)平方米） 西山贏府商務(wù)中心 乙級(jí) 鼎城 乙級(jí) 4 中間建筑 乙級(jí) 8 航天信息園 乙級(jí) 京漢大廈 丙級(jí) 江河大廈 丙級(jí) 西部區(qū)域 31萬(wàn)平方米 項(xiàng)目名稱 檔次 體量（萬(wàn)平 方米） 國(guó)海廣場(chǎng) 甲級(jí) 11 金玉大廈 次甲級(jí) 主語(yǔ)國(guó)際中心 次甲級(jí) 西 BD（豪柏） 乙級(jí) 世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈 乙級(jí) 廣源大廈 乙級(jí) 北科大廈 乙級(jí) 海育大廈 乙級(jí) 3 北方地產(chǎn)大廈 乙級(jí) 華澳中心 丙級(jí) 19 賽迪大廈 丙級(jí) 1 新知大廈 丙級(jí) 四維大廈 丙級(jí) 萬(wàn)發(fā)大廈 丙級(jí) 榮華大廈 丙級(jí) 企業(yè)網(wǎng)大廈 丙級(jí) 國(guó)圖文化大廈 丙級(jí) 東部 區(qū)域 90萬(wàn)平方米 項(xiàng)目名稱 檔次 體量（萬(wàn)平方米） 西翠長(zhǎng)安 甲級(jí) 石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 次甲級(jí) 道樂(lè)蒙恩商務(wù)街 乙級(jí) 4 華寶大廈 乙級(jí) 康瀛大廈 乙級(jí) 華爾街大廈 乙級(jí) 翠微大廈 乙級(jí) 6 電科大廈 丙級(jí) 萬(wàn)商大廈 丙級(jí) 南部區(qū)域 37萬(wàn)平方米 甲級(jí) 次甲級(jí) 乙級(jí) 丙級(jí) 西部和南部區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)皆較少，且西部區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)產(chǎn)品檔次偏低。 31379021538 38 38 38020406080100120140160180200220西部 南部 東部 北部其它區(qū)域本案區(qū)域供應(yīng)：萬(wàn)平方米 四區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)與本案所在區(qū)域供應(yīng)對(duì)比圖 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量對(duì)比 寫字樓供應(yīng)研究 北部區(qū)域由于具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，寫字樓供應(yīng)達(dá) 215萬(wàn)平米，西部區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)最少，但低密度獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品居多。 北部區(qū)域 寫字樓價(jià)格研究 項(xiàng)目名稱 租金（元 /天 /平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 中鋼國(guó)際廣場(chǎng) － 中國(guó)電子大廈 － 理想國(guó)際大廈 － 輝煌時(shí)代大廈 － 新中關(guān)寫字樓 － 中關(guān)村 SOHO 32023 第三極 － 中關(guān)村大廈 － 鼎好大廈 － 海龍大廈 － 中關(guān)村 E世界 － 創(chuàng)富大廈 － 海興大廈 － 1+1大廈 － 首創(chuàng)拓展大廈 － 中芯大廈 － 天創(chuàng)科技大廈 － 中關(guān)村西區(qū)核心區(qū) 平均租金： /天 /平方米 平均售價(jià)： 32023元 /平方米 項(xiàng)目名稱 租金（元 /天 /平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 銀科大廈 － 西海國(guó)際中心 － 22500 維亞大廈 － 創(chuàng)輝國(guó)際中心 － 17000 億城中心 － 長(zhǎng)遠(yuǎn)大廈 － 左岸公社 － 神州數(shù)碼大廈 － 鼎鈞大廈 － 中信國(guó)安數(shù)碼城 － 綠創(chuàng)大廈 － 大恒科技大廈 － 航天長(zhǎng)城大廈 － 萬(wàn)泉商務(wù)花園 － 育新大廈 － 泛中關(guān)村核心區(qū) 平均租金： /天 /平方米 平均售價(jià)： 20325元 /平方米 項(xiàng)目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 海通時(shí)代廣場(chǎng) － 鵬安世紀(jì)大廈 2 － 國(guó)民大廈 9500 萬(wàn)柳新貴大廈 － 紫金大廈 － 久凌大廈 － 中關(guān)村輻射區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價(jià)： 9500元 /平方米 北部區(qū)域中，中關(guān)村西區(qū)寫字樓租金和售價(jià)最高，這與區(qū)域具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈條支撐，發(fā)展比較成熟有關(guān)，而其輻射區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸷褪蹆r(jià)明顯降低。 西部區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價(jià)： 15927元 /平方米 項(xiàng)目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 西山贏府商務(wù)中心 － 17000 鼎城 － 12500 中間建筑 － 16500 航天信息園 － 京漢大廈 江河大廈 － 寫字樓價(jià)格研究 項(xiàng)目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 國(guó)海廣場(chǎng) － 29000 金玉大廈 － 主語(yǔ)國(guó)際中心 26600 西 BD（豪柏） － 世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈 － 廣源大廈 － 北科大廈 － 海育大廈 － 北方地產(chǎn)大廈 － 華澳中心 － 賽迪大廈 － 新知大廈 － 四維大廈 － 萬(wàn)發(fā)大廈 － 榮華大廈 － 企業(yè)網(wǎng)大廈 － 國(guó)圖文化大廈 － 東部區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價(jià)： 27665元 /平方米 南部區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價(jià)： 14818元 /平方米 項(xiàng)目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 西翠長(zhǎng)安 － 19000 石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) － 14500 道樂(lè)蒙恩商務(wù)街 12023 華寶大廈 － 康瀛大廈 － 華爾街大廈 13000 翠微大廈 － 電科大廈 － 萬(wàn)商大廈 － 南部區(qū)域和西部區(qū)域在售寫字樓項(xiàng)目較多，而西部區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹋c其它兩個(gè)區(qū)域相差較高。 1 . 8 53 . 2 13 . 3 54 . 3 82 . 7 4 2 . 7 4 2 . 7 4 2 . 7 4012345西部 東部 南部 北部其它區(qū)域本案區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格研究 平均租金：元 /天 /平方米 四區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹋c項(xiàng)目所在區(qū)域 租金對(duì)比圖 寫字樓區(qū)域價(jià)格對(duì)比 1592727665148182181415983 15983 15983 159831000015000202302500030000西部 東部 南部 北部其它區(qū)域本案區(qū)域平均售價(jià)：元 /平方米 四區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)與項(xiàng)目所在區(qū)域 售價(jià)對(duì)比圖 從租金比較來(lái)看，北部區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹱罡撸挥形鞑繀^(qū)域?qū)懽謽亲饨鸬陀陧?xiàng)目所在區(qū)域租金；從售價(jià)比較來(lái)看，南部區(qū)域售價(jià)較低，東部區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)最高。 北部區(qū)域 項(xiàng)目名稱 入住率 銷售率 中鋼國(guó)際廣場(chǎng) 96％ － 中國(guó)電子大廈 97％ － 理想國(guó)際大廈 88％ － 輝煌時(shí)代大廈 72％ － 新中關(guān)寫字樓 85％ － 中關(guān)村 SOHO － 10％ 第三極 80％ － 中關(guān)村大廈 85% － 鼎好大廈 75% － 海龍大廈 75% － 中關(guān)村 E世界 71% － 創(chuàng)富大廈 82％ － 海興大廈 75％ － 1+1大廈 83％ － 首創(chuàng)拓展大廈 77％ － 中芯大廈 78％ － 天創(chuàng)科技大廈 92％ － 中關(guān)村西區(qū)核心區(qū) 入住率： 83％ 銷售：中關(guān)村 soho上周開盤集中 簽約近 10％ 項(xiàng)目名稱 入住率 銷售率 銀科大廈 95％ － 西海國(guó)際中心 － 15％ 維亞大廈 72％ － 創(chuàng)輝國(guó)際中心 － 40％ 億城中心 83％ － 長(zhǎng)遠(yuǎn)大廈 86％ － 左岸公社 80％ － 神州數(shù)碼大廈 75％ － 鼎鈞大廈 82％ － 中信國(guó)安數(shù)碼城 90％ － 綠創(chuàng)大廈 85％ － 大恒科技大廈 78％ － 航天長(zhǎng)城大廈 85％ － 萬(wàn)泉商