【正文】 % —— 翠微大廈 80% —— 翠微煙雨 60% —— 西點商業(yè)廣場 90% —— 西富港商業(yè)中心 80% —— 南部區(qū)域 ? 西部區(qū)域商業(yè)以出租為主，憑借西三環(huán)區(qū)域優(yōu)勢出租率較高。 ? 平均出租率： 85% ? 平均銷售率： 58% 81%83% 83%85%67%69%90%59%0%20%40%60%80%100%北部 西部 東部 南部出租率 銷售率四區(qū)域商業(yè)出租率及銷售率比例圖 區(qū)域商業(yè)租售情況研究 ?東部區(qū)域借助西三環(huán)位置優(yōu)勢 ,銷售及出租率均比較高； ?北部區(qū)域市場成熟，經營商家認可程度高，其出租率較高，但由于價格偏高所以銷售率 相對較低； ?西部區(qū)域社區(qū)生活配套需求較高，商家進駐較多，但投資環(huán)境相對較差，因此商鋪銷售 情況一般； ?南部區(qū)域項目較多處于長安街沿線，以出租為主因此出租率較高，新項目以銷售為主， 受銷售周期影響，整體銷售率還比較理想。 區(qū)域商業(yè)客群研究 北部區(qū)域 ?中關村周邊：由科技產業(yè)支撐的大量商務人士 ?遠大路周邊：世紀城小區(qū)內居住的固定消費人群 ?大量政府辦公人群 商務人群50%固定居住人群20%政府辦公人群20%流動人群10%商務人群固定居住人群政府辦公人群流動人群北部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 區(qū)域商業(yè)客群研究 西部區(qū)域 ?石景山區(qū)內居住的大量固定消費人群 ?少量商務人士 商務人群30%固定居住人群60%流動人群10%商務人群固定居住人群流動人群西部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 區(qū)域商業(yè)客群研究 東部區(qū)域 ?西三環(huán)沿線辦公的大量商務人士 ?因便利交通帶來的流動人群 商務人群40%固定居住人群20%流動人群40%商務人群固定居住人群流動人群東部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 區(qū)域商業(yè)客群研究 南部區(qū)域 ?區(qū)域內居住的固定消費人群 ?少量商務人士 ?部隊及政府辦公人群 商務人群20%固定居住人群50%流動人群20%部隊及政府辦公人群10%商務人群固定居住人群流動人群部隊及政府辦公人群南部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖 4 區(qū)域整體發(fā)展研究 2 重點研究區(qū)域界定 3 商業(yè)市場研究 1 辦公市場研究 5 公寓市場研究 寫字樓供應研究 項目名稱 檔次 體量（萬平方米） 中鋼國際廣場 甲級 15 中國電子大廈 甲級 12 理想國際大廈 甲級 7 輝煌時代大廈 甲級 新中關寫字樓 次甲級 中關村 SOHO 次甲級 第三極 次甲級 中關村大廈 次甲級 鼎好大廈 乙級 2 海龍大廈 乙級 中關村 E世界 乙級 15 創(chuàng)富大廈 乙級 3 海興大廈 乙級 8 1+1大廈 乙級 首創(chuàng)拓展大廈 乙級 中芯大廈 乙級 天創(chuàng)科技大廈 乙級 北部區(qū)域 中關村西區(qū)： 117萬平方米 項目名稱 檔次 體量（萬平方米） 銀科大廈 甲級 西海國際中心 次甲級 維亞大廈 次甲級 創(chuàng)輝國際中心 次甲級 億城中心 乙級 12 長遠大廈 乙級 左岸公社 乙級 7 神州數(shù)碼大廈 乙級 鼎鈞大廈 乙級 中信國安數(shù)碼城 乙級 綠創(chuàng)大廈 乙級 1 大恒科技大廈 乙級 5 航天長城大廈 乙級 4 萬泉商務花園 丙級 育新大廈 丙級 項目名稱 檔次 體量（萬平方米） 海通時代廣場 乙級 1 鵬安世紀大廈 乙級 國民大廈 乙級 3 萬柳新貴大廈 乙級 紫金大廈 乙級 久凌大廈 丙級 2 泛中關村區(qū)域： 81萬平方米 中關村輻射區(qū)域： 17萬平方米 甲級 次甲級 乙級 丙級 北部三個區(qū)域中中關村西區(qū)寫字樓供應占北部區(qū)域的 54％，而其輻射區(qū)域，寫字樓供應急劇下降，只達 8％。 Stacked bar graph 064122201551562300 20 40 60 80 100 120 140中關村輻射區(qū)域泛中關村區(qū)域中關村西區(qū)甲級次甲級乙級丙級17 81 117 區(qū)域 供應量（萬平方米） 北部各區(qū)域寫字樓供應 分檔統(tǒng)計圖 寫字樓供應研究 北部區(qū)域 共 215萬平方米 供應體量和檔次呈遞增趨勢 北部三個區(qū)域中甲級及次甲級寫字樓供應主要集中在中關村西區(qū)核心，而隨著距離核心區(qū)距離增加，產品檔次不斷下降。 寫字樓供應研究 項目名稱 檔次 體量（萬平方米） 西山贏府商務中心 乙級 鼎城 乙級 4 中間建筑 乙級 8 航天信息園 乙級 京漢大廈 丙級 江河大廈 丙級 西部區(qū)域 31萬平方米 項目名稱 檔次 體量（萬平 方米） 國海廣場 甲級 11 金玉大廈 次甲級 主語國際中心 次甲級 西 BD（豪柏） 乙級 世紀經貿大廈 乙級 廣源大廈 乙級 北科大廈 乙級 海育大廈 乙級 3 北方地產大廈 乙級 華澳中心 丙級 19 賽迪大廈 丙級 1 新知大廈 丙級 四維大廈 丙級 萬發(fā)大廈 丙級 榮華大廈 丙級 企業(yè)網大廈 丙級 國圖文化大廈 丙級 東部 區(qū)域 90萬平方米 項目名稱 檔次 體量（萬平方米） 西翠長安 甲級 石景山萬達廣場 次甲級 道樂蒙恩商務街 乙級 4 華寶大廈 乙級 康瀛大廈 乙級 華爾街大廈 乙級 翠微大廈 乙級 6 電科大廈 丙級 萬商大廈 丙級 南部區(qū)域 37萬平方米 甲級 次甲級 乙級 丙級 西部和南部區(qū)域寫字樓供應皆較少，且西部區(qū)域寫字樓供應產品檔次偏低。 31379021538 38 38 38020406080100120140160180200220西部 南部 東部 北部其它區(qū)域本案區(qū)域供應：萬平方米 四區(qū)域寫字樓供應與本案所在區(qū)域供應對比圖 區(qū)域寫字樓供應量對比 寫字樓供應研究 北部區(qū)域由于具有強大的產業(yè)基礎，寫字樓供應達 215萬平米，西部區(qū)域寫字樓供應最少，但低密度獨棟寫字樓產品居多。 北部區(qū)域 寫字樓價格研究 項目名稱 租金（元 /天 /平方米） 售價（元 /平方米） 中鋼國際廣場 － 中國電子大廈 － 理想國際大廈 － 輝煌時代大廈 － 新中關寫字樓 － 中關村 SOHO 32023 第三極 － 中關村大廈 － 鼎好大廈 － 海龍大廈 － 中關村 E世界 － 創(chuàng)富大廈 － 海興大廈 － 1+1大廈 － 首創(chuàng)拓展大廈 － 中芯大廈 － 天創(chuàng)科技大廈 － 中關村西區(qū)核心區(qū) 平均租金： /天 /平方米 平均售價： 32023元 /平方米 項目名稱 租金（元 /天 /平方米） 售價（元 /平方米） 銀科大廈 － 西海國際中心 － 22500 維亞大廈 － 創(chuàng)輝國際中心 － 17000 億城中心 － 長遠大廈 － 左岸公社 － 神州數(shù)碼大廈 － 鼎鈞大廈 － 中信國安數(shù)碼城 － 綠創(chuàng)大廈 － 大恒科技大廈 － 航天長城大廈 － 萬泉商務花園 － 育新大廈 － 泛中關村核心區(qū) 平均租金： /天 /平方米 平均售價： 20325元 /平方米 項目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價（元 /平方米） 海通時代廣場 － 鵬安世紀大廈 2 － 國民大廈 9500 萬柳新貴大廈 － 紫金大廈 － 久凌大廈 － 中關村輻射區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價： 9500元 /平方米 北部區(qū)域中，中關村西區(qū)寫字樓租金和售價最高，這與區(qū)域具有強大的產業(yè)鏈條支撐，發(fā)展比較成熟有關，而其輻射區(qū)域寫字樓租金和售價明顯降低。 西部區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價： 15927元 /平方米 項目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價（元 /平方米） 西山贏府商務中心 － 17000 鼎城 － 12500 中間建筑 － 16500 航天信息園 － 京漢大廈 江河大廈 － 寫字樓價格研究 項目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價（元 /平方米） 國海廣場 － 29000 金玉大廈 － 主語國際中心 26600 西 BD（豪柏） － 世紀經貿大廈 － 廣源大廈 － 北科大廈 － 海育大廈 － 北方地產大廈 － 華澳中心 － 賽迪大廈 － 新知大廈 － 四維大廈 － 萬發(fā)大廈 － 榮華大廈 － 企業(yè)網大廈 － 國圖文化大廈 － 東部區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價： 27665元 /平方米 南部區(qū)域 平均租金： /天 /平方米 平均售價： 14818元 /平方米 項目名稱 租金（元/天 /平方米） 售價（元 /平方米） 西翠長安 － 19000 石景山萬達廣場 － 14500 道樂蒙恩商務街 12023 華寶大廈 － 康瀛大廈 － 華爾街大廈 13000 翠微大廈 － 電科大廈 － 萬商大廈 － 南部區(qū)域和西部區(qū)域在售寫字樓項目較多，而西部區(qū)域寫字樓租金與其它兩個區(qū)域相差較高。 1 . 8 53 . 2 13 . 3 54 . 3 82 . 7 4 2 . 7 4 2 . 7 4 2 . 7 4012345西部 東部 南部 北部其它區(qū)域本案區(qū)域寫字樓價格研究 平均租金：元 /天 /平方米 四區(qū)域寫字樓租金與項目所在區(qū)域 租金對比圖 寫字樓區(qū)域價格對比 1592727665148182181415983 15983 15983 159831000015000202302500030000西部 東部 南部 北部其它區(qū)域本案區(qū)域平均售價：元 /平方米 四區(qū)域寫字樓售價與項目所在區(qū)域 售價對比圖 從租金比較來看，北部區(qū)域寫字樓租金最高，只有西部區(qū)域寫字樓租金低于項目所在區(qū)域租金；從售價比較來看，南部區(qū)域售價較低，東部區(qū)域寫字樓售價最高。 北部區(qū)域 項目名稱 入住率 銷售率 中鋼國際廣場 96％ － 中國電子大廈 97％ － 理想國際大廈 88％ － 輝煌時代大廈 72％ － 新中關寫字樓 85％ － 中關村 SOHO － 10％ 第三極 80％ － 中關村大廈 85% － 鼎好大廈 75% － 海龍大廈 75% － 中關村 E世界 71% － 創(chuàng)富大廈 82％ － 海興大廈 75％ － 1+1大廈 83％ － 首創(chuàng)拓展大廈 77％ － 中芯大廈 78％ － 天創(chuàng)科技大廈 92％ － 中關村西區(qū)核心區(qū) 入住率： 83％ 銷售：中關村 soho上周開盤集中 簽約近 10％ 項目名稱 入住率 銷售率 銀科大廈 95％ － 西海國際中心 － 15％ 維亞大廈 72％ － 創(chuàng)輝國際中心 － 40％ 億城中心 83％ － 長遠大廈 86％ － 左岸公社 80％ － 神州數(shù)碼大廈 75％ － 鼎鈞大廈 82％ － 中信國安數(shù)碼城 90％ － 綠創(chuàng)大廈 85％ － 大恒科技大廈 78％ － 航天長城大廈 85％ － 萬泉商