【正文】 展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 商圈分布 較為分散 整體水平 有待提高 零售商業(yè) 尚需升級 餐飲娛樂 相對較好 商業(yè)重心 逐步西移 未來發(fā)展 空間巨大 珠海商業(yè)市場整體調(diào)研 城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會經(jīng)濟(jì)狀況） 城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況） 城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會所狀況） 綜合概況 發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)狀況 人口結(jié)構(gòu) 收入消費 整體狀況 開發(fā)銷售 營銷水平 熱點區(qū)域 商圈分布 零售商業(yè) 休閑娛樂 典型會所 會所一般是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 （ 1）會所的內(nèi)涵 珠海典型會所項目的分布情況 （ 2）典型會所分布情況 珠海典型會所項目基本呈線性分布，主要集中在港灣大道及情侶路沿線區(qū)域，密集分布了幾十個高端海景樓盤，基本都設(shè)置了會所。海景提升了會所情調(diào)，會所提升的樓盤品質(zhì) 。 珠海典型會所項目在城市商業(yè)格局中的角色和位置 （ 1）五臟六腑，樣樣齊全 從會所提供的服務(wù)看，小到閱覽室、棋牌室，大到高爾夫練習(xí)場?？梢哉f是外面世界有的，會所都能有，力求做到小而全，根本沒有擺正自己的位置。這樣帶來的好處是可以就近滿足業(yè)主和消費者的需求。壞處是不專業(yè)，無法和大商業(yè)，主題商業(yè)競爭。最后導(dǎo)致就是業(yè)主看不上，不來消費。會所無疑處于一種不上不下的尷尬地位。 （ 2）會所代替執(zhí)行了社會化商業(yè)場所的一部分職能 如美容養(yǎng)生，餐飲娛樂，社區(qū)醫(yī)療等 ，這些服務(wù)內(nèi)容在市政配套尚不完善的情況下，能滿足社區(qū)居住生活的需要。 珠海典型會所項目在房地產(chǎn)項目中的角色和位置 遠(yuǎn)大美域會所 遠(yuǎn)大美域位于香洲區(qū)唐淇路 1288號，往淇澳島方向岔路旁。該項目屬于珠海高檔社區(qū)，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高，消費能力很強(qiáng)。 小區(qū)會所設(shè)有泳池、健身房、棋牌室、高爾夫推桿練習(xí)場。所有項目對外開放，但對業(yè)主有較大優(yōu)惠，即便這樣也 少有人光顧 。 海怡灣畔會所 和記黃埔開發(fā)的 45萬平米海怡灣畔項目位于唐家灣鎮(zhèn)金唐路。項目會所設(shè)施面積達(dá) 13000平方，設(shè)有泳池、健身房、棋牌室、中西餐廳、桑拿室、保齡球場、閱讀室等。除餐飲區(qū)能有效經(jīng)營外，其他區(qū)域都 少有業(yè)主光顧 。 華發(fā)新城 奧特美會所 華發(fā)新城總用的面積約 45萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約 70萬平方米，規(guī)劃人口近 2萬人，是一個具有大型商業(yè)街、中小學(xué)、會所等相關(guān)生活配套的大型綜合性居住社區(qū)。 會所為東南亞風(fēng)格，裝修豪華，面積約 20230平米，設(shè)有專業(yè)體適能中心，高級水療區(qū)，運動康體區(qū)等。會所采用會員制，消費者很少， 經(jīng)營情況一般 。 會所建設(shè)的功利性，阻礙了后續(xù)經(jīng)營 會所雖然是社區(qū)配套設(shè)施的一部分，但目前珠海社區(qū)會所的建設(shè)，基本上都僅僅為了提升樓盤品質(zhì)和體現(xiàn)住宅項目的檔次，其根本目的只是為了進(jìn)行樓盤促銷，難免顧及不到后續(xù)經(jīng)營。 很多服務(wù)項目形同虛設(shè) 由于片面追求高檔次，致使許多會所的服務(wù)項目過于高端，與業(yè)主日常所需不相符合，甚至有些項目根本就是一個擺設(shè)。比如遠(yuǎn)大美域的高爾夫推桿練習(xí)場、海怡灣畔的保齡球場等，基本沒有太多實際使用的價值。 珠海典型會所項目的一般規(guī)劃特征 （ 1）會所位置處于社區(qū)主入口附近，有利于靈活地對內(nèi)對外同時開放。 （ 2）一般為兩層沿街而立，第一時間給路人予小區(qū)高貴品質(zhì)感。 （ 3）面積超過 10000平米的為數(shù)眾多，服務(wù)項目也十分豐富。 （ 4）會所內(nèi)部一般都裝飾富麗豪華，不惜重金打造宮廷般享受。 珠海典型會所項目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng) 海怡灣畔會所 遠(yuǎn)大美域會所 華發(fā)新城奧特美會所 （ 1）社區(qū)園林綠樹成蔭，整齊干凈，與會所相互利用，相映成趣。 （ 2）假山，噴泉，雕塑小品增加會所檔次。 （ 3）路牌指示明確，便于消費者直達(dá)目的地。 （ 4）部分樓盤聘請了專業(yè)的會所管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，服務(wù)質(zhì)量讓人滿意。 珠海典型會所項目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律 鈺海帝景 ——室內(nèi)恒溫泳池和露天泳池。 華發(fā)奧特美 ——高級水療區(qū)，運動康體區(qū)。 遠(yuǎn)大美域 ——所泳池、健身房、棋牌室、高爾夫推桿練習(xí)場。 海怡灣畔 ——泳池、健身房、棋牌室、中西餐廳、桑拿室、保齡球 場、閱讀室。 鳳凰山一號 ——棋牌室、兵乓球室、臺球室、健康房、瑜珈房、 SPA會 館、游泳池，兒童娛樂房、兒童閱覽室，社區(qū)服務(wù)站。 華發(fā)綠洋山莊 ——室內(nèi)恒溫泳池，室外無邊際泳池，全天候網(wǎng)球館、健 身館、瑜珈室。 綜合以上分析 基本配置有：室外游泳池、中西餐廳、健身房、運動康體區(qū)。 特殊配置有：室內(nèi)游泳池、紅酒屋和雪吧屋、私人管家服務(wù)等。 珠海市的小區(qū)會所 大多虧損經(jīng)營 ， 大部分未進(jìn)入運營狀態(tài) ， 缺乏自身的特色 ， 會所功能同質(zhì)化很嚴(yán)重 ，基本上都是餐飲、健身、美容之類，與社區(qū)周邊的配套差異化并不明顯。在經(jīng)營管理上，除華發(fā)、遠(yuǎn)大美域等一些大規(guī)模樓盤有實力聘請專業(yè)的會所管理公司來管理以外，普通的社區(qū)會所多是由發(fā)展商或者物業(yè)管理處自行管理。在會所項目設(shè)置上，未深入考慮業(yè)主所需，導(dǎo)致業(yè)主不來，自營困難，招商不成。 珠海大部分樓盤會所目前基本處于閑置或開發(fā)商自營狀態(tài)，也有少量項目將會所分割成小型街鋪出租出售，但目前難以獲得真實租金和售價資料。不過轉(zhuǎn)型做街鋪的會所，其租售價格一般都要比同區(qū)域臨街商鋪租金低。 珠海典型會所項目的一般租金和售價規(guī)律 絕大多數(shù)小區(qū)會所招商困難，經(jīng)營困難。 為何會出現(xiàn)這種情況？其原因概括起來有三點： ，進(jìn)行樓盤促銷，很少顧及后續(xù)經(jīng)營。 功利性目的太強(qiáng) ，導(dǎo)致會所管理漏洞百出，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主自然不愿光顧。 ，有的消費項目過于高端，有的 與業(yè)主所需不相符合 ，甚至有些項目根本就是一個擺設(shè)。一味的追求時尚、高檔，很少顧及到后續(xù)經(jīng)營的問題。比如遠(yuǎn)大美域的高爾夫推桿練習(xí)場就很失敗。 。無論是對外招商推廣，對承租者的經(jīng)營扶持，還是對業(yè)主的消費引導(dǎo)，開發(fā)商就沒有下足過功夫，讓經(jīng)營者心理不踏實，讓消費者 “ 望而怯步 ” 。 明確會所的定位 。應(yīng)按照業(yè)主或目標(biāo)消費人群的生活習(xí)性進(jìn)行會所的規(guī)劃設(shè)計，包括會所的規(guī)模、檔次、風(fēng)格、項目種類及其他相關(guān)配套設(shè)施等。 走特色化之路 。會員制，消費積分，新穎的小型項目等都是可以實施的。最大程度上做到和周邊已有商業(yè)及政府設(shè)立的社區(qū)服務(wù)商業(yè)區(qū)分開來，走獨立化，差異化經(jīng)營路線。 制定特殊招商政策和租售價格 ，扶持經(jīng)營者，引導(dǎo)消費者。 敢問路在何方？ 關(guān)鍵詞： 珠海會所項目普遍經(jīng)營不善，精準(zhǔn)化定位、特色化經(jīng)營才是出路。 會所物業(yè) 為數(shù)眾多 規(guī)模檔次 普遍較高 經(jīng)營狀況 大多欠佳 解決之道 特色定位 結(jié) 束 語 通過本次對珠海商業(yè)市場的整體調(diào)查和系統(tǒng)研究，可以更為全面和清晰的看到：珠海宏觀社會經(jīng)濟(jì)層面向好，將有力支撐城市商業(yè)的發(fā)展；城市發(fā)展和商業(yè)開發(fā)的重心正在逐漸西移，前山、新香洲和南灣區(qū)域?qū)⑹俏磥硐喈?dāng)一段時期內(nèi)珠海商業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場，丹田集團(tuán)在企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃布局時，需要重點加以關(guān)注和考量；珠海商業(yè)整體水平有待進(jìn)一步提高，全面升級換代勢在必行；會所商業(yè)經(jīng)營困難不小，專業(yè)化運作是必由之路。 只有基于對城市商業(yè)市場精準(zhǔn)深入的把握，才能得出契合未來發(fā)展趨勢的商業(yè)物業(yè)項目定位和發(fā)展策略。下一步將結(jié)合珠海宏觀商業(yè)環(huán)境和丹田集團(tuán)下屬商業(yè)物業(yè)的自身實際條件，提出 《 馬可波羅大廈、丹田城市廣場、丹田廣場及美麗灣會所項目的市場定位及丹田廣場二期規(guī)劃建議、價格策略 》 專項報告。 報告完畢 感謝各位的聆聽 謹(jǐn)請指正 Thanks 謝 謝 :41:2023:4104::41 04:4104:41::41:20 2023年 2月 1日星期三 4時 41分 20秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 1, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 04:41:2023:41:2023:412/1/2023 4:41:20 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :41:2023:41Feb231Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 04:41:2023:41:2023:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :41:2023:41:20February 1, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 1日星期三 上午 4時 41分 20秒 04:41: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 4時 41分 :41February 1, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 1日星期三 4時 41分 20秒 04:41:201 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 4時 41分 20秒 上午 4時 41分 04:41: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 1, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 04:41:2023:41:2023:412/1/2023 4:41:20 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :41:2023:41Feb231Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 04:41:2023:41:2023:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :41:2023:41:20February 1, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 上午 4時 41分 20秒 04:41: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 上午 4時 41分 :41February 1, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 1日星期三 4時 41分 20秒 04:41:201 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 4時 41分 20秒 上午 4時 41分 04:41: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 1, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 04:41:2023:41:2023:412/1/2023 4:41:20 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :41:2023:41Feb231Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 04:41:2023:41:2023:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :41:2023:41:20February 1, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 上午 4時 41分 20秒 04:41: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 上午 4時 41分 :41February 1, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 1日星期三 4時 41分 20秒 04:41:201 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 4時 41分 20秒 上午 4時 41分 04:41: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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