【正文】 ?Reebok ?The North Face ?Timberland 影音設(shè)備： Sony/Lg/Bose 特色餐廳： 季諾意餐 星期五餐廳 20231126 中糧置業(yè) 58 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 F5—— 創(chuàng)意市集 運(yùn)動(dòng) /戶外： ?Adidas ?Columbia ?Mizuno ?New Balance ?Nike 360 ?Pepsi Sports ?Puma ?Reebok ?The North Face ?Timberland 童裝 /玩具： Hello Kitty 貓和老鼠 芭比 樂(lè)高 迪斯尼 日韓天地： 日韓創(chuàng)意服裝 /服飾 日韓生活用品 /用具 日韓報(bào)紙、雜志 日韓漫畫(huà) /音像 日韓包 /鞋 牛仔布落： Apple 霸斯騰 Jive 其他牛仔服裝 /配飾 創(chuàng)意坊： 可口可樂(lè)生活店 陶藝吧、繪畫(huà)吧 創(chuàng)意飾品 特色餐廳： 江戶川 元祿回轉(zhuǎn)壽司 20231126 中糧置業(yè) 59 山水果撈 （澳門(mén)茶餐廳） /葡京 茶餐廳 特色美食零售區(qū) （臺(tái)灣火鍋） /豐滑 火鍋 （香港快餐） /大 家樂(lè) /美心快餐 /阿 二靚湯 /避風(fēng)塘等 臺(tái)灣涮涮鍋 /銅鑼餅 （新加坡） /面包新語(yǔ) （臺(tái)灣） /臺(tái)南美食街 港澳臺(tái)開(kāi)放式 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 F6—— 創(chuàng)意食坊 影院售票處 Cafe/Kosmo/檀島咖啡 日韓天地 (香港零售 )/零食物語(yǔ) /許留 食館 食館 20231126 中糧置業(yè) 60 韓國(guó)燒烤 /鄉(xiāng)村土 城 /克萊家快餐 /LOTTERLA 韓村先農(nóng)湯 /泰國(guó)魚(yú)蛋粉 水吧 /珍珠奶茶 魔術(shù)屋 動(dòng)漫樂(lè)園 新加坡快餐 /翡翠拉面小龍包 升級(jí)版中餐 /愉家 /麻 辣誘惑 /鼎鼎香 國(guó)際私房菜 /牛車 水 /非常越 / 焦葉 第四 區(qū) 第四 區(qū) 快餐 /卡拉 熱狗 日本紙火鍋 /居酒屋 意大利 PIZZA 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 F7—— 第四食館區(qū) 中糧置業(yè) 61 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 F8—— 吃多玩樂(lè) （快餐） /MINI 比薩 /吉野家 （零售） /貼紙拍照 /多啦 A夢(mèng) /櫻 桃小丸子 /奧運(yùn)福娃 20231126 （零售） /電玩、 電子漫畫(huà)、 CD等 廊吧 /音樂(lè)網(wǎng)吧 世嘉 世嘉 /KFC飲料站 涂鴉廊 （快餐） /康師傅私房牛肉面 / 合利屋 （餐廳） Hello Ketty動(dòng)漫餐廳 /NBA City運(yùn)動(dòng)主題餐飲 （零售）創(chuàng)意冰淇淋店 /巧 克力店 /DIY手工坊 20231126 62 美容 /SPA： 美麗田園 貝黎詩(shī) 海洋洋 思妍麗 自然美 鳳儀軒 中糧置業(yè) 愈加 /纖體： 瑪花纖體 藍(lán)衣天使瘦身 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 F9—— 健康俱樂(lè)部 20231126 中糧置業(yè) 63 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 F10/F11—— 嘉禾數(shù)碼影院 1% 5% 0% 20231126 中糧置業(yè) 64 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo) 業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)： 潮流名店 +時(shí)尚服飾 +生活品味 +創(chuàng) 意市集 +中西美食 +玩樂(lè)天地 +服務(wù) 設(shè)施（ 7大類 22小類 246間商鋪） 9% 1% 1% 14% 5% 4% 1% 3% 1% 2%1% 1% 0% 2%1% 4% 6% 6% 3% 2% 1% 2% 2% 17% 2%1% 2% 鐘表 /珠寶 時(shí)裝旗艦店 時(shí)尚女裝 內(nèi)衣秀 時(shí)尚配飾 休閑 /男裝 運(yùn)動(dòng) /戶外 童裝 /玩具 個(gè)人護(hù)理超市 香水 家居生活 /影音設(shè)備 書(shū)籍 /音像 /禮品 電子數(shù)碼 美容美體 /SPA/健身 形象設(shè)計(jì) /美甲 牛仔部落 創(chuàng)意坊 涂鴉廊 音樂(lè)吧 日韓天地 創(chuàng)意食坊 第四食館區(qū) 吃多玩樂(lè) 零售 , % 餐飲 , % 娛樂(lè) , % 零售 餐飲 娛樂(lè) 潮流名店 , % 時(shí)尚服飾 , % 生活品味 , % 玩樂(lè)天地 , % 中西美食 , % 創(chuàng)意市集 , % 服務(wù)設(shè)施 , % 潮流名店 時(shí)尚服飾 生活品味 創(chuàng)意市集 中西美食 玩樂(lè)天地 服務(wù)設(shè)施 20231126 中糧置業(yè) 65 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目品牌配置規(guī)劃 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 五、西單 MALL項(xiàng)目的招商策略 20231126 中糧置業(yè) 67 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目招商策略的基本原則 第一基本原則：維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。 第二基本原則：維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終 注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。 第三基本原則：招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。 第四基本原則：可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；合作模式以聯(lián)營(yíng) 扣點(diǎn)、租賃相結(jié)合。 第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則。 第六基本原則：購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸 線（或線性步行街）的端點(diǎn)。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng) 是購(gòu)物中心 特別是超大型綜合性購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。 第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。可以理解為“先做人氣，再 做生意 的原則。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理 要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。 第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的信息管理系統(tǒng)，為購(gòu)物中心管理者、 廣大簽約商戶和顧客都提供便利。 20231126 中糧置業(yè) 68 擬 定 主 力 店 及 招 商 客 戶 名 錄 各 主 力 商 店 及 目 標(biāo) 客 戶 初 步 訪 談 擬 定 相 關(guān) 協(xié) 議 或 意 向 書(shū) 確 立 管 理 模 式 租 金 及 管 理 費(fèi) 等 條 件 討 論 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目招商工作流程 設(shè) 定 規(guī) 劃 構(gòu) 想 業(yè) 種 定 量 分 析 業(yè) 種 樓 層 及 區(qū) 位 規(guī) 劃 制 作 初 步 開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃 書(shū) 篩 選 主 力 店 并 進(jìn) 行 詳 談 市 場(chǎng) 租 金 及 招 商 條 件 分 析 財(cái) 務(wù) 測(cè) 算 擬 定 各 店 家 租 賃 位 置 及 面 積 繪 制 商 家 基 本 布 局 規(guī) 劃 繪 制 招 商 平 面 制 作 宣 傳 品 及 開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃 書(shū) 擬 訂 招 商 小 組 成 員 預(yù) 定 工 作 進(jìn) 度 展 開(kāi) 全 面 招 商 20231126 中糧置業(yè) 69 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目招商工作目標(biāo) 開(kāi)業(yè)保證： 通過(guò)前期鋪墊準(zhǔn)備工作，保證西單 MALL項(xiàng)目的招商到位，爭(zhēng)取達(dá)到最大的 進(jìn)場(chǎng)率，保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，力爭(zhēng)開(kāi)業(yè)前項(xiàng)目的招商率達(dá)到 85％以上； 品牌塑造： 通過(guò)在北京當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及跨地區(qū)的招商會(huì)和推廣會(huì)，進(jìn)一步提高西單 MALL項(xiàng) 目的知名度，培育市場(chǎng)的美譽(yù)度，在經(jīng)營(yíng)客戶的篩選和簽約上把好關(guān)，在打造 客戶品質(zhì)的同時(shí)，完成項(xiàng)目的品牌塑造。奠定項(xiàng)目在北京市場(chǎng)舉足輕重的地 位； 龍頭效應(yīng)： 通過(guò)主力商戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)二、三類商戶的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，為后續(xù)的市場(chǎng)持續(xù) 走旺帶來(lái)保障作用，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強(qiáng)勢(shì)加入，為本項(xiàng)目以后的招商工 作提供一個(gè)信心的保證。通過(guò)對(duì)招商的成功實(shí)施，帶動(dòng)投資者對(duì)前景的信心和 保障，進(jìn)而縮短項(xiàng)目的投資回收期。打造中糧集團(tuán)的標(biāo)桿型商業(yè)物業(yè)典范。 商業(yè)名稱 年銷售額 (億元 ) 營(yíng)業(yè)面積 (萬(wàn)平米 ) 日銷售額 (萬(wàn)元 ) 日租金 (萬(wàn)元 ) (25%倒扣 ) 每日每平米 租金 (元 ) 打折返券 (85%) 中友百貨 19 4 520 130 君太百貨 12 329 82 13 雙安商場(chǎng) 11 301 75 \ 明珠市場(chǎng) 1020 \ 華威大廈 1530 \ 77街 420 街邊店 100 20231126 中糧置業(yè) 70 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目租金收益分析 西單商圈重點(diǎn)項(xiàng)目租金比較 20231126 中糧置業(yè) 71 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目租金制定策略 針對(duì)主力客戶：低保底租金 +高抽成比例 理由：低租金吸引主力客戶入住，高抽成比例獲取高租金收入 針對(duì)品牌客戶：適度保底租金 +平均抽成比例 理由：該類客戶大多有本區(qū)域的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其承租能力較穩(wěn)定透明，提升不大 針對(duì)高租客戶：高保底租金 +高抽成比例 理由：該類客戶急于拓展，進(jìn)駐意向明確，承租能力強(qiáng)。 樓層 經(jīng)營(yíng)面積 租金（元 /天 *M2) 年租金（萬(wàn)元） B2 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 合計(jì) 20231126 中糧置業(yè) 72 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 樓層純租金測(cè)算 樓層 經(jīng)營(yíng)面積 單方銷售 （元 /天 /平米） 年銷售總額 （萬(wàn)元） 預(yù)估流水扣率 折合租金額 （毛利額） B2 B1 F1 30424 25% F2 31606 25% F3 36319 25% F4 31459 15% F5 F6 F7 F8 合計(jì) （收益） 20231126 中糧置業(yè) 73 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 樓層扣點(diǎn)租金測(cè)算 項(xiàng)目 現(xiàn)有使用率 使用率提升 到 49% 保底租金收入（萬(wàn)元 /年） 流水倒扣租金收入（萬(wàn)元 /年） 本項(xiàng)目預(yù)期租金收入（萬(wàn)元 /年） 預(yù)計(jì)空置率 3% 商業(yè)預(yù)期租金收入（萬(wàn)元 /年） 20231126 中糧置業(yè) 74 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 樓層綜合租金收益測(cè)算 總租金收入預(yù)估?，F(xiàn)使用率 %，調(diào)整完成為 49% 預(yù)計(jì)零售 16個(gè)億，租金 /日 /建筑平米 20231126 中糧置業(yè) 75 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案