北京西單西里4地項(xiàng)目成本測(cè)算與費(fèi)用分析-原創(chuàng)-資料下載頁(yè)
2025-05-28 19:59本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】二零零三年十月三十一日。西西4#地投資估算分析。北京西單北商業(yè)大街西側(cè)綜合改造工程，簡(jiǎn)稱“西西工程”。4#地工程，項(xiàng)目處在北京市西單北大街西側(cè)，南臨皮庫(kù)胡同，西向華遠(yuǎn)街，北臨。地處北京西城區(qū)最繁榮之商業(yè)區(qū)西單大街的中心地帶。西西工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時(shí)甲。方負(fù)責(zé)電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。本項(xiàng)目處在北京市西單北大街,項(xiàng)目東側(cè)為西單文化廣場(chǎng)、四周圍為規(guī)劃中。的1318平米的綠地?？偨ㄖ娣e平方米。其中：地下建筑面積63760平方米。地上建筑面積151106平方米。建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，米，6-11層為辦公部分共10263平方米。平方米，1-6層為劇場(chǎng)13853平方米；8-11層為影院7354平方。西西4#地樓層功能分布圖。利息10620721土地費(fèi)用共10億元，計(jì)息兩年，年息%。假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為9818平米，銷售單價(jià)為
【正文】 合計(jì) 214866 其中：商業(yè)及娛樂(lè) 101213 辦公 46056 影院、劇場(chǎng) 21207 車庫(kù)及配套 46390 西西 4地工程位于西單商業(yè) 街黃金地段，項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)該以商業(yè)為主，寫字樓部分應(yīng)定位為商家的業(yè)務(wù)洽談、辦公場(chǎng)所，所以應(yīng)該修改設(shè)計(jì)減少寫字樓面積（減少到 2 萬(wàn)平米左右），增加商業(yè)面積（增加到 13 萬(wàn)平米左右）；同時(shí)，休閑娛樂(lè)、餐飲娛樂(lè)也應(yīng)定位為商業(yè)的配套設(shè)施，面積作適當(dāng)調(diào)整。 西西 4地項(xiàng)目并非是典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)建設(shè)模式。所以西西 4地的銷售不會(huì)象普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式： 大型商業(yè)投資管理公司獨(dú)家定購(gòu)：項(xiàng)目在設(shè)計(jì)期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購(gòu)，商業(yè)投資管理有限公司參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)需求修 改樓層布局及配套設(shè)施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進(jìn)行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運(yùn)作，項(xiàng)目交付后商業(yè)投資管理公司即可西西 4地投資估算分析 7 進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是，目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有如此大實(shí)力的商業(yè)投資管理公司（全部商業(yè)定購(gòu)的資金至少需 30億元），國(guó)外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可西西項(xiàng)目，國(guó)外的商業(yè)運(yùn)作模式是否適合中國(guó)都是一個(gè)疑問(wèn)；西西項(xiàng)目計(jì)劃 20xx 年 3 月開工，在不到 5 個(gè)月的時(shí)間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實(shí)。所以，這種模式實(shí)現(xiàn)的機(jī)率很小。 項(xiàng)目建成后持有經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模后再銷售：項(xiàng)目建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，利用二到三 年時(shí)間將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模做大，并使顧客達(dá)到一定程度的認(rèn)可，再把項(xiàng)目分割銷售。銷售方式為：（ 1）經(jīng)營(yíng)由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目實(shí)行股份形式，公眾通過(guò)采購(gòu)股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（ 2）項(xiàng)目按層設(shè)定不同的商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類，按層銷售給幾個(gè)大的經(jīng)營(yíng)商。這種模式存在的風(fēng)險(xiǎn)是可能對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期持有。 在持有期間，出租率必須達(dá)到 45%才能維持資金利息及運(yùn)營(yíng)成本。 出租率計(jì)算： 假定：月租金 400 元 /平米；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 元 /平米（ 5000 萬(wàn)元 /年，商業(yè)面積 11萬(wàn)平米）； 年利息 億元（貸款 26億元），折合 元 /平米?？沙鲎饷娣e為建筑面積的 80%。 （ +） /（ 400*80%） =45%
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