【正文】 益預測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 分期開發(fā)策略 對經(jīng)濟測算的 推薦方案 進行分期開發(fā)策略分析 最終確定方案和和方案深化方向 (討論 ) 58 分期開發(fā)策略 ? 一期物業(yè)類型 ?樓王 ?獨棟 ?雙拼 ?聯(lián)排 ?少量花園洋房 ? 目標客戶群 新方案 2 鄂爾多斯市 礦主 /私營企業(yè)主 現(xiàn)東勝區(qū) 大型企業(yè) /行政機關(guān)高層領(lǐng)導 一期 59 分期開發(fā)策略 ? 一期開發(fā)建議 ?基于項目的高品質(zhì)定位，建議一期高形象入市，通過 純別墅社區(qū)的打造，樹立整個項目的品質(zhì)調(diào)性。 ?一期的價格實現(xiàn)是后期產(chǎn)品價格實現(xiàn)的基礎(chǔ) ，因此一期的營銷，要特別注重對價格的支撐。 ?一期的入市形象是整個項目品質(zhì)和價值支撐的前提，基于此，從產(chǎn)品打造到營銷推廣上，都要強調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)、園林的營造、別墅的風情，必要時通過樣板間的精裝來張顯品質(zhì)。 ?新方案 2的別墅社區(qū)品質(zhì)更高，規(guī)模更大，從分期開發(fā)的角度考慮，新方案 2更利于市場對產(chǎn)品的認可和銷售價格的實現(xiàn)。 60 分期開發(fā)策略 ? 二期物業(yè)類型 ?多層 ?小高層 ? 目標客戶群 新方案 2 鄂爾多斯市 礦主／礦區(qū)人員 /私營企業(yè)主 現(xiàn)東勝區(qū) 大型企業(yè) /行政機關(guān)管理層 二期 61 分期開發(fā)策略 ? 二期開發(fā)建議 ?一般項目后期是在前期消化到 70%以上再開，但本項目一期量較小，為減緩財務(wù)壓力，建議 提前開盤二期 。 ?在開發(fā)過程中， 強調(diào)一、二期物業(yè)類型的差異， 以規(guī)避提前開二期對一期銷售的影響。 ?在開發(fā)過程中， 強調(diào)一、二期產(chǎn)品品質(zhì)的連動， 以更好地實現(xiàn)二期價格的支撐。 ? 二期開發(fā)時機：一期品質(zhì)營造到位，被市場所認可。 62 分期開發(fā)策略 ? 三期物業(yè)類型 ?小高層 ? 目標客戶群 新方案 2 康巴什新區(qū) 未來入住居民 三期 63 分期開發(fā)策略 ? 三期開發(fā)建議 ?三期的小高層，規(guī)模較大，其銷售價格的實現(xiàn)對項目整體利潤影響較大?？紤]到三期開發(fā)較遲，開發(fā)時機上有較大的余地，應通過市場靈活掌控。 ?三期的產(chǎn)品和前兩期有較大區(qū)別，開發(fā)和營銷過程中，在注重對前期品質(zhì)和價格的承接的同時，還應注重自身較強的城市感的這一產(chǎn)品屬性。 ?隨著康巴什新區(qū)的開發(fā)和城市功能的完善，以居住為置業(yè)目的比重也將加大，這一點恰好與小高層自身的城市感屬性相吻合。 64 分期開發(fā)小結(jié) :新方案 2更易形成品質(zhì)認知和價格實現(xiàn) 新方案 1 新方案 2 65 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 案例借鑒 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務(wù)保守原則：作為經(jīng)濟測算的依據(jù) 經(jīng)濟測算 方案比選 投資估算； 收益預測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 分期開發(fā)策略 對經(jīng)濟測算的 推薦方案 進行分期開發(fā)策略分析 最終確定方案和和方案深化方向 (討論 ) 附：案例借鑒 66 香山 81號院 ? 基本信息 ? 建筑類型： 聯(lián)排別墅 ? 規(guī)模： 占地 ，建筑面積 ，共 40套 ? 容積率： ? 綠化率： 43% ? 戶型面積： 300460平米，主力戶型 339400平米 ? 私家庭院面積： 60600平米 ? 每棟戶數(shù)： 5戶、 6戶 ? 建筑風格： 北美草原別墅風格 ? 地形特點： 山地建筑，北高南低，最大落差 30米 ? 設(shè)計特點： 通過與建筑結(jié)合的圍墻，提升私密感；入戶門采用曲折的設(shè)計，全部朝西，避免門與窗的對視 ? 配套： 會所 規(guī)劃圖 67 香山 81號院 ? 采用入戶門朝西的設(shè)計，可以提高客戶的私密性，規(guī)避對視感 ? 利用自然的地勢，屋內(nèi)空間錯落感的設(shè)計 入戶門 68 香山 81號院 ? 本項目在坡地的處理上多采用勒腳的處理方式 ? 利用自然的地勢，對停車庫的處理方式 69 香山 81號院 ? 通過外立面模糊分戶視覺的設(shè)計手法，使多聯(lián)排雙拼化，可以有效的提高項目檔次感 ? 利用自然的地勢，對步行交通和綠化的處理 水系 70 西山美廬 ? 基本信息 ? 建筑類型： 獨棟別墅 ? 規(guī)模： 占地 22萬，建筑面積 9萬，共 100棟 ? 容積率： ? 綠化率： 70% ? 戶型面積： 3501000平米，主力戶型 350400平米，樓王 1500平米 ? 贈送地下室： 220平米左右 ? 建筑風格： 北美草原風格 ? 地形特點： 西高東低，坡度較緩 ? 園林設(shè)計特點： 從項目西側(cè)的至高點樓王下面流過，貫穿東西的流水小溪，東側(cè)大門入口有大型人工湖，小溪水流入人工湖中 ? 配套： 會所 小溪流水實景圖 71 西山美廬 樓王 72 西山美廬 流水別墅 73 西山美廬 獨棟別墅 74 中體奧林匹克花園 ? 基本信息 ? 建筑類型： 聯(lián)排別墅，疊拼別墅、花園洋房、多層板樓 ? 規(guī)模： 占地 36萬，建筑面積 ? 容積率： ? 綠化率： 40% ? 戶型面積： 180260平米，主力戶型 180220平米 ? 一期聯(lián)排每棟戶數(shù)： 4戶、 6戶、 8戶 ? 建筑風格： 現(xiàn)代簡約風格 ? 地形特點： 山地建筑，西北高，東南低，一期最大落差 15米，二期最大落差 30米，是 7O左右的緩坡 ? 設(shè)計特點： 突出“奧運文化、奧林匹克精神”等非物質(zhì)層面的要素，其間布置了籃球場、羽毛球場、奧林匹克文化大道、奧運主體雕塑等 ? 配套： 商業(yè)公建 B地塊： 商業(yè)公建 C地塊： 聯(lián)排 +公寓 A地塊： 聯(lián)排 +疊拼 一期已入?。? 聯(lián)排 +多層 75 中體奧林匹克花園 ? 聯(lián)排別墅在排列上采用了南北錯落的形式，增加了產(chǎn)品的私密性，減少了對視感 ? 對于坡地的處理，主要采用勒腳的處理方式 76 中體奧林匹克花園 多層板樓的處理方式： ? 依據(jù)地勢采取多樣化的入戶方式 ? 采用了錯落的接地方式 ? 在邊緣平地建多層 77 中體奧林匹克花園 ? 從西至東貫穿小區(qū)的小溪：有水無水皆是景 78 中體奧林匹克花園 ? 利用地形建造的中心園林景觀以及樓間綠化 79 萬科水晶城 ? 基本信息 ? 建筑類型： 聯(lián)排別墅、情景花園洋房、多層公寓、小高層 ? 規(guī)模： 占地 38萬，建筑面積 ，共2600戶 ? 容積率： 1 ? 綠化率： 45% ? 建筑風格： 歐洲小鎮(zhèn) ? 設(shè)計特點： 項目規(guī)劃充分考慮了社區(qū)及其與地塊原貌、與周邊城區(qū)的關(guān)系，通過保留、對比、疊加的手法，營造了豐富的歐洲小城意象和濃厚的歷史感、文化感。 ? 配套： 商業(yè)公建、會所 80 萬科水晶城 ? 通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 81 萬科水晶城 ? 通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 ? 一層是下沉式花園、二層以上每戶都有露臺花園 82 萬科水晶城 ? 保留了原址上廢棄的鐵軌和原生樹，是對自然最好的塑造 83 THE END Thanks 84