【正文】 ：生活體驗(yàn)專區(qū)生活體驗(yàn)專區(qū)※※ 售樓處一樓生活體驗(yàn)專區(qū)設(shè)置為售樓處一樓生活體驗(yàn)專區(qū)設(shè)置為 都會都會沙龍，沙龍， 經(jīng)常舉辦一些展覽、講座、聚會經(jīng)常舉辦一些展覽、講座、聚會等活動；等活動；※※ 售樓處樓頂設(shè)置售樓處樓頂設(shè)置 景觀休閑吧。景觀休閑吧。體驗(yàn)形式二：景觀體驗(yàn)專區(qū)結(jié)合北側(cè)景觀示范區(qū)景觀布置，結(jié)合北側(cè)景觀示范區(qū)景觀布置， 提前展示小區(qū)內(nèi)部景提前展示小區(qū)內(nèi)部景觀營造所用的珍貴苗木，觀營造所用的珍貴苗木， 同時引入同時引入 鎮(zhèn)園之寶。鎮(zhèn)園之寶。體驗(yàn)形式三：商業(yè)街體驗(yàn)體驗(yàn)形式三：商業(yè)街體驗(yàn)※※ 加大缽池山加大缽池山 1號的招商投入力度，號的招商投入力度， 引進(jìn)高端品牌餐飲，為高端客群提供引進(jìn)高端品牌餐飲，為高端客群提供 頂級的消費(fèi)情景體驗(yàn)。頂級的消費(fèi)情景體驗(yàn)?！?在商業(yè)街招商到位之前，可利用該在商業(yè)街招商到位之前，可利用該 商街商街 不定期舉辦一些展覽和商業(yè)活動。不定期舉辦一些展覽和商業(yè)活動。 如畫展、車展、美食節(jié)等。如畫展、車展、美食節(jié)等。體驗(yàn)形式四：優(yōu)質(zhì)教育體驗(yàn)體驗(yàn)形式四：優(yōu)質(zhì)教育體驗(yàn)※※ 幼兒園定位為國際雙語幼兒園，幼兒園定位為國際雙語幼兒園， 引進(jìn)或者冠名知名學(xué)校；引進(jìn)或者冠名知名學(xué)校；※※ 教育配套用地教育配套用地 引進(jìn)當(dāng)?shù)刂W(xué)或者初中。引進(jìn)當(dāng)?shù)刂W(xué)或者初中?！尽?圈層營銷圈層營銷 】】※ 達(dá)到入會條件、填寫入會申請表并同意遵守會員章程，即可成為 茂華會會員，獲得茂華會會員卡一張；※ 持會員卡會員，將 享受積分購房優(yōu)惠計(jì)劃和指定商業(yè)會員單位消費(fèi)打折優(yōu)惠。 根據(jù)積分多少將會員卡 共分為三個級別：銀卡、金卡和鉆石卡；※ 根據(jù)不同級別的卡，客戶將會 獲得不同的購房優(yōu)惠和增值服務(wù)，并且只能參加指定會員級別的茂華會 會員活動。銀行 vip會員、 4S店客戶會員等。營銷手法： 會員活動、定向推介、短信及資料直投。茂華會 — 成立專業(yè)的客戶運(yùn)營組織行業(yè)俱樂部五、營銷組織節(jié)奏五、營銷組織節(jié)奏內(nèi)容 11月 12月 合計(jì)簽約套數(shù)（套） 39 15 54簽約面積（ ㎡ ） 5008 2042 7050簽約金額（萬元） 2153 878 3031時間 第一階段 第二階段 第三階段推廣周期 啟動期 形象樹立期 持續(xù)期一個中心 都會品質(zhì)生活推廣內(nèi)容 企業(yè)品牌及項(xiàng)目形象導(dǎo)入 項(xiàng)目價值點(diǎn)剖析 開盤 +促銷蓄水期 認(rèn)購期籌備期1—5 月 20日 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 開盤銷售期 開盤營銷中心開放第二階段 第三階段第一階段 第一階段（、第一階段（ ））六、營銷執(zhí)行思路（六、營銷執(zhí)行思路（ 2023年）年）營銷執(zhí)行思路※ 在營銷中心開放前， 啟動茂華會 ，通過開展有針對性的俱樂部活動，進(jìn)行先期客戶儲備，同時借勢進(jìn)行企業(yè)品 牌宣傳推廣；※ 6月 7月上旬茂華會會員招募主要針對政府部門及事業(yè)單位公務(wù)員。通過俱樂部聯(lián)賽的活動形式，進(jìn)行會員招募；※ 7月中旬 8月中旬中下旬茂華會會員招募主要針對淮安當(dāng)?shù)匦б孑^好的企業(yè)單位（包括淮安茂華置業(yè)）員工，通過向定向推介的形式，進(jìn)行會員招募。推廣執(zhí)行思路以媒體發(fā)起 “2023淮安城市住宅發(fā)展 ”高峰論壇，同時借機(jī)對公眾發(fā)起 “我心目中城市最具品質(zhì)力住宅項(xiàng)目 ”評選活動，吸引公眾的關(guān)注及參與，同時組織客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場參觀，最終評選結(jié)果在論壇召開當(dāng)天公布并頒獎。期間項(xiàng)目將以軟文形式，通過 權(quán)威營銷 ，以專家、媒體、政府等第三方權(quán)威人士，圍繞項(xiàng)目品質(zhì)展開證言評論，為樹立項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)作鋪墊（為期 12個月）。營銷執(zhí)行思路第二階段（、第二階段（ ））推廣執(zhí)行思路※ 8月中旬 9月中旬借勢賣場開放，通過 事件營銷 引爆市場，吸引前期會員和新客戶到場參觀體驗(yàn)，運(yùn)用 情景營 銷 現(xiàn)場打動客戶，以保證第一個月儲客的最大效果；※ 9月下旬以秋季房展會為契機(jī)，進(jìn)行強(qiáng)勢集中儲客；※ 10中旬組織茂華會會員和意向客戶進(jìn)行茂華品牌之旅，展示良好的企業(yè)形象和實(shí)力，強(qiáng)化消費(fèi)信心，促成項(xiàng) 目認(rèn)購。以 open day為節(jié)點(diǎn)，有兩條推廣執(zhí)行線：一是圍繞 營銷事件 以軟性宣傳和報(bào)道全面闡述本案所倡導(dǎo) “ 都會品質(zhì)生活 ” 文化內(nèi)涵（為期 1個月），二是圍繞產(chǎn)品價值進(jìn)行賣點(diǎn)剖析（為期 3個月）通過 營銷事件 和項(xiàng)目市場形象吸引客戶到現(xiàn)場。第三階段（、第三階段（ ））營銷執(zhí)行思路推廣執(zhí)行思路※ 11下旬在認(rèn)購達(dá)到一定量的基礎(chǔ)上，開盤集中引爆市場；※ 對開盤后未成交的客戶進(jìn)行篩選和跟蹤，以促成成交；※ 針對已有一定數(shù)量的成交客戶，組織開展圣誕節(jié)客戶答謝酒會，同時推出以老帶新的常態(tài)活動。圍繞項(xiàng)目開盤效應(yīng)和促銷信息的宣傳，以達(dá)到持續(xù)旺銷的目的（為期 12周）。同時對成交客戶進(jìn)行分析，對客戶關(guān)注的重點(diǎn)進(jìn)行再次強(qiáng)化宣傳（ 1個月）。平開，穩(wěn)健拉升拉大價差，各司其職，量利并行※ 實(shí)際成交均價與區(qū)域競品持平， 保證市場競爭力。市場報(bào)價略高于區(qū)域競品，形成價 格差異，樹立高端市場形象，迎合高端客群買貴不買賤的消費(fèi)心理；※ 根據(jù)銷售情況，小幅提升價格， 讓物業(yè)升值以迎合買漲不買跌的消費(fèi)心理，同時形成 價格緊迫感；※ 拉開樓王與其它樓棟的價差，既 樹樓王形象， 又 形成價格擠壓。七、價格策略 總體價格策略各項(xiàng)定價參數(shù)選取※ 地理位置（權(quán)重 30%）□區(qū)域成熟度 □區(qū)域發(fā)展規(guī)劃※ 景觀設(shè)計(jì)（權(quán)重 20%）□綠化率 □景觀規(guī)劃主題 □園林特色※ 建筑規(guī)劃 (權(quán)重 15%)□ 建筑排布 □戶型※ 現(xiàn)場實(shí)現(xiàn)度（權(quán)重 15%）□現(xiàn)場包裝 □工程進(jìn)度※ 小區(qū)配套（權(quán)重 10%）□會所 □商業(yè)配套 □生活服務(wù)配套※ 物業(yè)管理（權(quán)重 5%）□物業(yè)公司品牌 □資質(zhì)※ 品牌（權(quán)重 5%）□企業(yè)品牌 □項(xiàng)目品牌評分說明： 以本案為評定標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定為 1，參考項(xiàng)目參數(shù)優(yōu)于本案大于 1，反之則小于 1。競爭項(xiàng)目銷售價格說明： 淮安萬達(dá)廣場 4350元 /平米 淮海第一城 4800元 /平米 中天花園 4130元 /平米 億力未來城 3950元 /平米入市價格策略 （市場導(dǎo)向定價法）項(xiàng)目 地理位置景觀規(guī)劃建筑規(guī)劃 現(xiàn)場實(shí)現(xiàn)度小區(qū)配套物業(yè)管理 品牌億力未來城 1萬達(dá)廣場 淮海第一城 中天花園 根據(jù)確定的各項(xiàng)目參數(shù)計(jì)算本項(xiàng)目的銷售價格，公式如下：X=M/(A*A’+B*B’+C*C’+D*D’+E*E’+F*F’+G*G’)其中： □X 為本項(xiàng)目參考價。 □M 為各項(xiàng)目參考價。 □A 為各參考項(xiàng)目的地理位置系數(shù)， A’ 為地理位置權(quán)重系數(shù)。 □B 為各參考項(xiàng)目的建筑規(guī)劃系數(shù)， B’ 為建筑規(guī)劃權(quán)重系數(shù)。 □C 為各參考項(xiàng)目的景觀規(guī)劃系數(shù)， C’ 為景觀規(guī)劃權(quán)重系數(shù)。 □D 為各參考項(xiàng)目的小區(qū)配套系數(shù)， D’ 為小區(qū)配套權(quán)重系數(shù)。 □E 為各參考項(xiàng)目的物業(yè)管理系數(shù)， E’ 為物業(yè)管理權(quán)重系數(shù)。 □F 為各參考項(xiàng)目的現(xiàn)場實(shí)現(xiàn)度系數(shù)， F’ 為現(xiàn)場實(shí)現(xiàn)度權(quán)重系數(shù)。 □G 為各參考項(xiàng)目的品牌系數(shù)， G’ 為品牌權(quán)重系數(shù)。 入市價格計(jì)算方法入市價格計(jì)算方法項(xiàng)目名稱 計(jì)算過程 本案計(jì)算價格億力未來城 X=M/(A*A’+B*B’+C*C’+D*D’+E*E’+F*F’+G*G’) 4002元 /㎡萬達(dá)廣場 X=M/(A*A’+B*B’+C*C’+D*D’+E*E’+F*F’+G*G’） 4372元 /㎡淮海第一城 X=M/(A*A’+B*B’+C*C’+D*D’+E*E’+F*F’+G*G’) 4779元 /㎡中天花園 X=M/(A*A’+B*B’+C*C’+D*D’+E*E’+F*F’+G*G’) 4160元 /㎡本案參考均價 /㎡將上表數(shù)據(jù)加權(quán)平均，即 X=ΣXi/4X =（ 4002+4372+4779+4160） /4= /平米 ≈4300元 /平米故 41004500元 /平米 ，具體價格 11月上旬待市場摸底后最終確定。 入市價格建議入市價格建議八、營銷費(fèi)用預(yù)算八、營銷費(fèi)用預(yù)算內(nèi)容 金額（萬） 說明售樓處、樣板間 504 售樓處、樣板間裝修、配飾總費(fèi)用咨詢代理費(fèi) 115 銷售代理公司及廣告公司的傭金和售樓處管理銷售道具 127 模型、效果圖、宣傳片、銷售物料制作費(fèi)用宣傳推廣費(fèi)用 389 現(xiàn)場包裝、戶外、媒介、活動等宣傳推廣費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi) 30 預(yù)防突發(fā)事件發(fā)生時準(zhǔn)備的費(fèi)用合計(jì) 1165 09年度營銷費(fèi)用總和09年度擬安排營銷預(yù)算為 1165萬元左右，主要由以下五部分構(gòu)成：09年度用于宣傳推廣費(fèi)用約 389萬，概括起來為三項(xiàng)：※ 側(cè)重現(xiàn)場包裝?！?活動營銷?！?以 8月售樓處對外開放， 11月正式開盤，展開兩次節(jié)點(diǎn)的覆蓋式推廣。內(nèi)容 金額（萬） 說明售樓處 319 售樓處裝修樣板間 95 樣板間裝修樣板間配飾 70 樣板間配飾按照 1500元 /平方米考慮售樓處配飾 20 售樓處除樣板間外配飾按照 20萬考慮小計(jì) 504 　 /【 樣板間及售樓處費(fèi)用安排 】【 咨詢代理費(fèi)用安排 】內(nèi)容 金額（萬） 說明廣告策劃 54 廣告公司月度服務(wù)費(fèi)用銷售代理 27 百達(dá)行代理費(fèi)用，按照 3000萬收入的 70%匯款售樓處運(yùn)營費(fèi) 34 包括開辦費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用，日常耗材小計(jì) 115 　 /【 銷售道具費(fèi)用 】內(nèi)容 金額（萬） 說明模型 60 區(qū)域沙盤、模型沙盤、單體模型的制作與安裝效果圖 10 展示項(xiàng)目的渲染效果圖宣傳短片 20 3D片、電視片的拍攝與制作樓書 10 住宅、商業(yè)的詳細(xì)資料宣傳頁 6 介紹項(xiàng)目優(yōu)勢戶型圖 6 展示戶型優(yōu)勢及形象客戶通訊 3 及時通報(bào)項(xiàng)目開展信息手提袋 6 形象展示其它 6 雨傘，紙杯體現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)小計(jì) 127 　 /【 宣傳推廣費(fèi)用 】內(nèi)容 金額（萬） 說明工地現(xiàn)場包裝 80 現(xiàn)場圍擋包裝及大賣場周邊美化包裝公關(guān)活動 80 售樓處開放、開盤等活動及相關(guān)活動的開展媒體宣傳 20 報(bào)道項(xiàng)目的各種活動，增加項(xiàng)目與客戶間交流客戶會（茂華會） 20 客戶會開展的費(fèi)用花費(fèi)戶外 50 展示項(xiàng)目形象，暫按 4塊考慮，費(fèi)用按半年付計(jì)算報(bào)紙 100 及時發(fā)布項(xiàng)目形象及賣點(diǎn)車身、指路牌、道旗廣告 15 節(jié)假日、客戶會及房交會等包裝網(wǎng)絡(luò) 5 發(fā)布項(xiàng)目信息及展示形象雜志 4 高端展示，利于項(xiàng)目形象塑造地圖 2 展示項(xiàng)目區(qū)位及介紹短信 7 及時告知項(xiàng)目的各項(xiàng)政策及活動DM 6 大范圍宣傳項(xiàng)目小計(jì) 389 　 /匯報(bào)完畢，謝謝聆聽！匯報(bào)完畢，謝謝聆聽！? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 06:08:5006:08:5006:081/24/2023 6:08:50 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 一月 2106:08:5006:08Jan2124Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 06:08:5006:08:5006:08Sunday, January 24, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2106:08:5006:08:50January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 24 一月 20236:08:50 上午 06:08:50一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 216:08 上午 一月 2106:08January 24, 2023? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/24 6:08:5006:08:5024 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 6:08:50 上午 6:08 上午 06:08:50一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 06:08:5006:08:5006:081/24/2023 6:08:50 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2106:08:5006:08Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 06:08:5006:08:5006:08Sunday, January 24, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2106:08:5006:08:50January 24, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24 一月 20236:08:50 上午 06:08:50一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 216:08 上午 一月 2106:08January 24, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/24 6:08:5006:08:5024 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 6:08:50 上午 6:08 上午 06:08:50一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。