【正文】 面積： 15968平米；216。綠地率： 48％p 交通 ：對(duì)外交通 —— 二十五號(hào)云路和澳霞大道是項(xiàng)目外部主要的車(chē)行通道，項(xiàng)目西側(cè)的市政路是小區(qū)內(nèi)部主要的車(chē)行入口；澳霞大道是通往中海殼牌的主要干道。p人流組織：項(xiàng)目東側(cè)為 3個(gè)小區(qū)主要的人行步入通道，設(shè)置兩個(gè)人行出入口保證了項(xiàng)目人行出入的需求p 車(chē)流組織：項(xiàng)目西側(cè)為小區(qū)內(nèi)部主要的車(chē)行出入口，全地下車(chē)庫(kù)，且人行和步行出入口由項(xiàng)目東西兩側(cè)分開(kāi)設(shè)置有效地實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的人車(chē)分流；酒店出入口為項(xiàng)目商業(yè)提供了車(chē)行便利中海殼牌規(guī)劃布局規(guī)劃布局 —— 交通、人流、車(chē)流交通、人流、車(chē)流車(chē)行動(dòng)線車(chē)行動(dòng)線54本報(bào)告嚴(yán)格保密酒店式公寓和商務(wù)公寓較好的提升了項(xiàng)目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標(biāo)形象的建立酒店式公寓與商務(wù)公寓沿澳霞大道分布，有利于項(xiàng)目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項(xiàng)目整體地標(biāo)形象的塑造和建立。建筑形象建筑形象 —— 立面效果立面效果55本報(bào)告嚴(yán)格保密本項(xiàng)目住宅戶型以兩房、三房為主，輔以少量四房、五房和六房住宅戶型面積配比房 型 面積區(qū)間（㎡） 總套數(shù) 所占比例二房二廳一衛(wèi) ～ 386 42%三房二廳二衛(wèi) ～ 441 48%四房二廳二衛(wèi) ～ 84 9%五房二廳二衛(wèi) ～ 7 %六房二廳二衛(wèi) 3 %總 計(jì) 921 100%產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品面積配比本項(xiàng)目住宅戶型面積以大兩房和大三房為主，區(qū)別于目前大亞灣以三房和四房為主的市場(chǎng)供應(yīng)，具備一定的前瞻性，隨著區(qū)域成熟度的提高片區(qū)以自住為目的的小戶型客戶將逐漸成為主力客戶。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉 ————本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的戶型本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的戶型面積偏大，在營(yíng)銷上可面積偏大，在營(yíng)銷上可采用采用 “可自由分割組合可自由分割組合的產(chǎn)品功能空間的產(chǎn)品功能空間 ”。“舒適舒適實(shí)用實(shí)用 ”等特點(diǎn)，另外也等特點(diǎn)，另外也可適當(dāng)贈(zèng)送面積，增強(qiáng)可適當(dāng)贈(zèng)送面積，增強(qiáng)高性價(jià)比高性價(jià)比56本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品戶型分析要素p 內(nèi)部交通p 各功能區(qū)之間的相互關(guān)系p 功能區(qū)與外部的關(guān)系（采光、噪音、景觀、朝向）p 產(chǎn)品的附加值p 單個(gè)功能區(qū)的實(shí)用性p 戶型空間：高度 ,梁柱影響，采光與空間的結(jié)合度p 戶型之間：對(duì)視，朝向關(guān)系，公共空間的合理性。p 梯戶及車(chē)位比p 實(shí)用率p 風(fēng)水眾廈對(duì)產(chǎn)品戶型研究的九大分析要素 ——57本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 戶戶帶入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)佳 不足之處：216。D－ 3沿路面設(shè)置，小區(qū)園林景觀面較為狹窄，戶型面積稍大216。C－ 7小區(qū)景觀視野開(kāi)闊，價(jià)值點(diǎn)最大，戶型面積相對(duì)較小，且衛(wèi)生間設(shè)置較少三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)58本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均帶大露臺(tái)，景觀資源豐富，陽(yáng)光餐廳大亞灣獨(dú)創(chuàng) 戶型優(yōu)勢(shì)（ E1）：216。客廳、主臥延展空間大露臺(tái)，充分體現(xiàn)生活舒適度，且透過(guò)露臺(tái)觀看園林景觀資源。216。入戶花園與餐廳透明連接，構(gòu)建陽(yáng)光餐廳。 戶型劣勢(shì)（ E1） ：216。次臥門(mén)與公共洗手間門(mén)相對(duì)，相互干擾。216。挑高露臺(tái)和入戶花園隱私、安全性不容忽視。四房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 59本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小 戶型優(yōu)勢(shì)（ C7）：216。朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富。216。戶型布局緊湊。 戶型劣勢(shì)（ C7） ：216。景觀資源和朝向?yàn)閮?yōu)勢(shì)，戶型面積卻較小。216。缺少生活陽(yáng)臺(tái)，洗手間較少。60本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 臨干道設(shè)置小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源 不足之處：216。東西兩戶（ C－ 3）朝向、景觀均一般，卻設(shè)置三房。216。南向（ B－ 1）四戶朝向、景觀均好，卻設(shè)置為兩房。7號(hào)樓號(hào)樓C－－ 1 C－－ 1B－－ 1 B－－ 161本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 戶型緊湊實(shí)用，功能分區(qū)合理216。戶型優(yōu)勢(shì)（ A1）：l戶型緊湊經(jīng)濟(jì)實(shí)用，無(wú)過(guò)道。l功能分區(qū)合理。216。戶型劣勢(shì)（ A1） ：l無(wú)入戶花園，無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。l主臥、客廳均北向。A－－ 1 A－－ 1兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 62本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 復(fù)式單位寬大舒適，豐富產(chǎn)品線216。戶型優(yōu)勢(shì)（ FC2）：l戶型面積合理，寬敞舒適，客廳帶超大露臺(tái)。l功能分區(qū)合理。216。戶型劣勢(shì)（ FC2） ：l入戶花園無(wú)直接采光面。l室內(nèi)樓梯與主臥門(mén)過(guò)近，形成干擾，主臥無(wú)露臺(tái)。FC－－ 2FC－－ 2五房?jī)蓮d三衛(wèi)（復(fù)式）： 63本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品戶型分析結(jié)論 ——本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素對(duì)戶型的影響，最大化產(chǎn)品的價(jià)值戶型設(shè)計(jì)中，運(yùn)用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)陽(yáng)光餐廳等在大亞灣市場(chǎng)中為新的看點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間的關(guān)系，以及戶型分布的均好性未能最大化產(chǎn)品的價(jià)值64本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 環(huán)境 體育中心市政廣場(chǎng)p 社區(qū)的景觀環(huán)境 41％的高綠化率；移步換景的空中園林； 兩大核心景觀區(qū)；三大社區(qū)服務(wù)中心； 精美別致的建筑小品p 自然環(huán)境： 高層遠(yuǎn)景，俯瞰山景p 市政環(huán)境景觀　　市政廣場(chǎng)，體育中心產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘65本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 規(guī)劃p 城市規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)核心位置大亞灣區(qū)政府所在區(qū)域大亞灣主要的商務(wù)生活區(qū)p 社區(qū)規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)第一個(gè)綜合體項(xiàng)目；分布七棟住宅一棟酒店公寓和一棟商務(wù)公寓；社區(qū)兩個(gè)核心景觀區(qū)，景觀資源豐富產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘66本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 社區(qū)配套及服務(wù)p 物管： 家居服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；大堂 （擦鞋機(jī)、自動(dòng)售賣(mài)機(jī)、自助銀行） 四星級(jí)貼心服務(wù)；保潔保安；設(shè)備維護(hù)p 文化： 大亞灣體育中心p 商業(yè)： 底層商業(yè)，完全滿足社區(qū)需求 購(gòu)物、休閑、餐飲，一站式商業(yè)中心p 會(huì)所： 功能齊全泛會(huì)所，都市品質(zhì)休閑生活 產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘67本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 未來(lái)價(jià)值潛力216。石化物流產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展；216。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步吸引更多的投資；216。投資力度的加大，將吸引更多企業(yè)對(duì)該區(qū)域的進(jìn)駐；216。核心企業(yè)的進(jìn)駐將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的置業(yè)需求 。產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘68本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。區(qū)域發(fā)展研究216。宏觀政策分析 216。規(guī)劃布局分析216。酒店公寓建議216。住宅部分定位216。商業(yè)部分定位 216。商務(wù)公寓建議216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。項(xiàng)目屬性概況216。產(chǎn)品特征分析216。項(xiàng)目營(yíng)銷策略216。項(xiàng)目推廣策略216。項(xiàng)目活動(dòng)策略69本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。區(qū)域發(fā)展研究216。宏觀政策分析 216。規(guī)劃布局分析216。酒店公寓建議216。住宅部分定位216。商業(yè)部分定位 216。商務(wù)公寓建議216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。項(xiàng)目屬性概況216。產(chǎn)品特征分析216。項(xiàng)目營(yíng)銷策略216。項(xiàng)目推廣策略216。項(xiàng)目活動(dòng)策略70本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目分析l酒店式公寓：建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 18層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 3部l商務(wù)公寓：建筑面積： 24000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 28層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 28層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 4部三期酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓l設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：地理位置： 臨近澳霞大道，位置優(yōu)勢(shì)顯著。項(xiàng)目形象： 為臨主干道姊妹樓，昭示性強(qiáng)，便于項(xiàng)目塑造地標(biāo)高端形象。隔音效果： 酒店式公寓和商務(wù)公寓項(xiàng)目位于小區(qū)南部，且高于北區(qū)住宅部分，形成了住宅部分的隔音墻。酒店式公寓酒店式公寓71本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目分析216。酒店式公寓設(shè)計(jì)不足：樓間距過(guò)低，酒店式公寓與商務(wù)公寓僅為 。外立面落后，既與北區(qū)住宅無(wú)整體上統(tǒng) 一，又無(wú)現(xiàn)代質(zhì)感。景觀資源利用有限。戶型面積單一。無(wú)陽(yáng)臺(tái)。酒店式公寓與商業(yè)無(wú)相互連動(dòng)。216。商務(wù)公寓設(shè)計(jì)不足：外立面有待改善。景觀資源利用有限。商務(wù)公寓戶型設(shè)計(jì)單一。商務(wù)公寓無(wú)法兼顧居住功能。無(wú)公共商務(wù)服務(wù)功能區(qū)。酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面l酒店式公寓和商務(wù)公寓產(chǎn)品亟待改進(jìn)方面：外立面、戶型、景觀資源利用。72本報(bào)告嚴(yán)格保密酒店式公寓定位—— 客戶定位游離客戶大亞灣、深圳投資客戶 +部分居住客戶，約占 40％重要客戶其他（體育愛(ài)好人士、企業(yè)購(gòu)買(mǎi)給員工居住、商戶、企業(yè)白領(lǐng)、旅游度假自用等）約占 10％核心客戶石化、汽車(chē)電子和港口物流中高級(jí)管理者、技術(shù)人員和商務(wù)人士，以及中心區(qū)公務(wù)員，約占 50％投資主體型客戶定位，通過(guò)外銷來(lái)拉升銷售價(jià)格，達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)的極大化。216。以深圳為主的投資客戶對(duì)形象和品質(zhì)的要求比較高，項(xiàng)目的升值潛力是其購(gòu)買(mǎi)的主要驅(qū)動(dòng)因素。216。本次定位參考君豪國(guó)際公寓客戶構(gòu)成，以及項(xiàng)目專項(xiàng)訪問(wèn)。酒店式公寓定位酒店式公寓定位73本報(bào)告嚴(yán)格保密酒店式公寓 —— 戶型定位市場(chǎng)反響： 精品公寓盈利短平 快經(jīng)濟(jì) /產(chǎn)業(yè)：小戶型購(gòu)買(mǎi)力、需求強(qiáng)勁客戶偏好：投資型精品公寓項(xiàng)目因素：適宜打造高形象綜合體類型 戶型 面積區(qū)間 套比 戶數(shù)投資型戶型 單身公寓 25－ 30 ㎡ 10% 25一房一廳 40－ 50㎡ 35% 88小兩房?jī)蓮d 55－ 65㎡ 35% 88自住型戶型 大兩房?jī)蓮d 70－ 80㎡ 15% 39三房?jī)蓮d 85－ 100 ㎡ 5% 13累計(jì) —— 平均面積 ㎡ 100％ 253精品公寓216。酒店式公寓： 建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積） 層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商 業(yè)， 4－ 18層為公寓 公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米，約 18戶 梯戶： 3梯 18戶酒店式公寓定位酒店式公寓定位74本報(bào)告嚴(yán)格保密時(shí)尚現(xiàn)代多元酒店公寓在整體功能和形象上體現(xiàn)時(shí)尚、多元以及現(xiàn)代75本報(bào)告嚴(yán)格保密外立面建議216。外立面建議原則：造型色彩材料成本客戶偏好系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議美園美園 置地逸軒置地逸軒美園美園 置地逸軒置地逸軒216。外立面建議：l造型 ：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、俊朗l色彩 ：米色等淺色調(diào)，搭配白色，力求簡(jiǎn)潔明快l材料 ：外墻以高級(jí)涂料為主，配合白玻或藍(lán)玻76本報(bào)告嚴(yán)格保密極簡(jiǎn)主義的功能多元化的自由組合空間＆ 產(chǎn)品戶型面積實(shí)現(xiàn)自由組合與聯(lián)通＆ 多重功能與屬性的融會(huì)貫通＆ 集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代服務(wù)于一體＆ 提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)＆ 智能化裝修配置，環(huán)保材料健康時(shí)尚酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議77本報(bào)告嚴(yán)格保密商務(wù)休閑會(huì)所（中西餐廳、多功能宴會(huì)廳、健身房）酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議78本報(bào)告嚴(yán)格保密商務(wù)休閑會(huì)所（多功能商會(huì)中心、陽(yáng)光游泳池、情調(diào)酒吧等）酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議79本報(bào)告嚴(yán)格保密公共空間（走道、墻面、電梯間） 216。運(yùn)用新都市人較為喜愛(ài)的環(huán)保涂料，成本較低，有效的降低了開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)體現(xiàn)新都市人簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活特性；216。 色彩運(yùn)用鮮亮、大膽，體現(xiàn)新都市生活家的勇于創(chuàng)新和開(kāi)拓的精神；216。體現(xiàn)文化藝術(shù)元素，提升項(xiàng)目的高品位檔次酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議80本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品潤(rùn)色—— 軟件：服務(wù)提升懶人社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：鐘點(diǎn)工服務(wù)小組；全自動(dòng)洗衣房；機(jī)票、車(chē)票代訂服務(wù)；影碟出租中心；健康中心； MORNING CALL；訂送水 /訂牛奶服務(wù)；留言服務(wù)；公寓室內(nèi)全面清潔、投幣飲料機(jī)、 24小時(shí)便利店人文社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：小型閱讀室；圖書(shū)交換中心；郵政快遞服務(wù)；報(bào)刊雜志訂閱服務(wù) ……運(yùn)動(dòng)社區(qū)：建議：增加業(yè)主情感交流、社區(qū)文化建設(shè)，提升生活品質(zhì)的休閑設(shè)施.：球迷俱樂(lè)部；籃球場(chǎng)；投籃機(jī)；羽毛球場(chǎng)；健身房 ……酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議81本報(bào)告嚴(yán)格保密提供酒店式公寓的服務(wù)，功能上安全與人性化并重216。 安全方面 ： 保安 24小時(shí)巡邏； IC電子門(mén)禁系統(tǒng)； 電子監(jiān)控與自動(dòng)報(bào)警； 煙霧檢測(cè)； 可視對(duì)講系統(tǒng)； 閉路監(jiān)控系統(tǒng)216。 人性化方面： 社區(qū)一卡通；