【正文】 96396 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓4 石化工業(yè)用地 140000 280000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 14日已出讓5 石化工業(yè)用地 96595 193190 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓6 石化工業(yè)用地 115442 230884 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓7 石化工業(yè)用地 179837 359674 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓8 居住用地 80089 160178 2 已完成征地補償 2023年 1月 29日已掛牌成交9 居住用地 903860 1807720 2 已完成征地補償 2023年 1月 29日已掛牌成交10 居住用地 662874 1325748 2 部分征地補償未完成 2023年 1月 29日已掛牌成交11 港口用地 154517 309034 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓12 港口用地 1256699 2513398 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓13 石化倉儲用地 113000 226000 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓14 港口用地 96425 192850 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓15 港口用地 570000 1140000 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓16 工業(yè)用地 100000 202300 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓17 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓18 工業(yè)用地 112036 224072 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓19 工業(yè)用地 52459 104918 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓20 工業(yè)用地 40070 80140 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（一）宏觀經濟宏觀經濟 —— 地方政策影響（地方政策影響（ 3））19本報告嚴格保密大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導，居住用地數量少但規(guī)模大土地編號 土地性質 土地面積 建筑面積 容積率 土地現狀 出讓時間21 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓22 工業(yè)用地 15000 30000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓23 工業(yè)用地 186280 372560 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓24 工業(yè)用地 125262 250524 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓25 工業(yè)用地 85527 171054 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓26 工業(yè)用地 67800 135600 ~ 已完成征地補償 2023年 5月 30日已出讓27 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 11月 23日已出讓28 工業(yè)用地 53125 106250 ~ 已完成征地補償 2023年 11月 23日已出讓29 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓30 工業(yè)用地 31000 62023 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 14日已出讓31 工業(yè)用地 25870 51740 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓32 工業(yè)用地 28250 56500 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 14日已出讓33 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 27日已出讓34 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 8日已出讓35 工業(yè)用地 99750 199500 ~ 已完成征地補償 2023年 7月 28日已出讓36 工業(yè)用地 96775 193550 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓37 工業(yè)用地 941058 1882116 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓　合計 　 —— 6912884 13825768 　 —— 　 —— 　 ——2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（二）宏觀經濟宏觀經濟 —— 地方政策影響（地方政策影響（ 4））20本報告嚴格保密國家政策 —— 小結 2023年是中央和地方房地產、土地和金融等房地產相關政策落實年，國家起征土地增值稅等相關工作，土地市場進一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。出讓時間： 三宗居住用地于 2023年1月 29日集中掛牌成交。 且于 2023年 1月 29日已集中掛牌成交。國務院關于加強土地調控有關問題的通知 （ ）一、進一步明確土地管理和耕地保護的責任二、切實保障被征地農民的長遠生計三、規(guī)范土地出讓收支管理四、調整建設用地有關稅費政策五、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度六、禁止擅自將農用地轉為建設用地七、強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查八、嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。l本項目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內。雖然就現有條件預測后市政策對本項目影響有限，但是應警惕國家開發(fā)政策風險（大亞灣規(guī)劃）、城際關聯性開發(fā)政策風險。置業(yè)者購買信心增強。若本項目通過貸款進行建設，則受金融政策影響顯著。本項目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設計 90平方米以下須達70%以上?！? 物權法 ： 2023年物權法條文進一步清晰和明確，有效保護權利人的物權?！? 土地政策： 地方土地資源緊缺， 2023年土地調控不會松弛，調控將繼續(xù)在國六條的 “ 嚴格控制土地、優(yōu)化土地供應結構、打擊土地囤積 ” 框架下進行，土地政策 （ 土地增值稅 ） 和規(guī)劃政策將繼續(xù)作為政府調整房地產市場供給方面的主要手段。宏觀政策宏觀政策15本報告嚴格保密后市政策預測：短期內整體影響有限，物權法和人民幣升值形成正面影響 2023年，將是房地產政策、土地政策和金融政策執(zhí)行非凡的一年，各類政策完善和落實必將成為政策發(fā)展主方向，主要目標仍是監(jiān)控土地市場、調整住房結構和規(guī)范市場秩序等。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設用地情況 ★ ★（ 1） 2023年國家開始起征土地增值費，目前大亞灣管委會已開始土地整治土地工作，倘若開始實質整治，必將影響到本項目。加大地方政府對土地的監(jiān)管力度 ★運用遙感技術開展第七次土地執(zhí)法檢查國土資源部將應用遙感技術開展第七次土地執(zhí)法檢查，檢查北京等 90個城市的新增建設用地變化情況。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。增加廉租住房供應，解決人民生活居住問題 ★ ★《物權法》 物權法明確規(guī)定： “ 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內地投資限制力度 ★ 房產 溫家寶 2023年政府工作報告發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度正確運用政府調控和市場機制兩個手段，優(yōu)化商品房供應結構，加強房價監(jiān)管和調控整頓和規(guī)范房地產市場秩序，強化房地產市場監(jiān)管保持固定資產投資適度增長，優(yōu)化商品房供應結構，增加普通商品住宅，加強房價監(jiān)管力度★ ★廉租房制在年底前建立建設部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在 2023年年底前建立。建造普通標準住宅出售的、增值額未超過扣除項目金額（包括 20%加計扣除部分） 20%的，免征土地增值稅。 緊縮貸款，以鞏固調控成效 ★ ★央行再次加息 央行 3月 18日起，個人公積金五年期以上的貸款利率從 %調整為 %，人民幣存貸基準利率將分別上調 %。珠三角產業(yè)互補和融合，大亞灣交通網絡日益完善，惠深半小時生活圈（大亞灣、惠城、惠陽和龍崗區(qū)）浮出水面。石油石化產業(yè)成為大亞灣區(qū)經濟的強力引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。同時，深莞惠立體交通網絡將為大亞灣帶來了大量深圳等異地投資客。功能延伸216。大亞灣立體交通網絡形成引發(fā)產業(yè)格局延伸交通優(yōu)勢216。2023年 3月，惠州機場將恢復飛行。 鐵路方面 ：京九鐵路支線 —— 惠（州）大（大亞灣）鐵路已建成通車。信息來源：大亞灣規(guī)劃局宏觀經濟宏觀經濟 —— 中心區(qū)規(guī)劃中心區(qū)規(guī)劃10本報告嚴格保密大亞灣區(qū)產業(yè)與周邊城區(qū)形成有機互補現代石化數碼、中海殼牌石化項目后勤基地電子加工、紡織、家具 ……高新技術、金融、物流、制造工業(yè) ……東莞市深圳市惠州市工業(yè)制造、高新技術 ……石化產業(yè)區(qū)和港口物流產業(yè)基地 大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產業(yè)分布圖信息來源：各地相關政府網站半小時生活圈深圳軌道交通、產業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈的融合。功能定位： 是以行政辦公、商業(yè)服務、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。 電子、汽車零部件產業(yè)行政、金融、商務和居住石油化學產業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經濟宏觀經濟 —— 大亞灣規(guī)劃大亞灣規(guī)劃9本報告嚴格保密本項目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設性強的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域 土地面積（平方公里） 主要特征 發(fā)展方向 可建設性整體 22 —— 惠州城市南部的濱海新區(qū) 強北片 8 清華大學編制了概念性規(guī)劃；無 歷史遺留問題 居住、文化娛樂 強中片 7 環(huán)境比較差；設施配套不齊全 行政辦公、商業(yè)服務 強南片 7 環(huán)境比較差；爛尾樓林立 星級酒店、旅游休閑度假 弱216。中心區(qū)規(guī)劃： 本項目位于行政商務區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約 22平方公里，以行政、金融、商務、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。2023年惠州市和大亞灣區(qū)人均 GDP發(fā)展態(tài)勢2023年惠州市 GDP相當于 1989年深圳，大亞灣區(qū)人均 GDP超過深圳同年數據。 目前，就人均 GDP來看，大亞灣區(qū)房地產市場處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。 西蒙 .庫茲涅茨經濟理論是80年代后期提出的，以當時的美元價格為參考，隨著經濟的發(fā)展，相應的邊界應該適度增加，但理論基本結論是正確的。 2023年惠州市人均 GDP為3127美元，房地產市場處于快速發(fā)展期，大亞灣區(qū)由于人均 GDP發(fā)展迅猛，房地產發(fā)展相對滯后，理應處在快速發(fā)展期。區(qū)內在崗職工年平均工資為 22553元，增長 %。 中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產業(yè)，輻射延至惠州及珠三角宏觀經濟 — 重點項目（ 2）人口變化216。公司主要生產轎車發(fā)動機及底盤的保安和機能性零部件。東風本田汽車零部件有限公司： 成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投產。惠州港現已建成碼頭28個，年吞吐能力達 2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設規(guī)模即將突破200萬立方米。其中中海 石化項目的建設及香港和記黃埔進駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。發(fā)展格局216。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司 ,它是荷蘭皇家 /殼牌集團的成員之一 ,占 50%的股份 ?！?023 年 4月 9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產項目），投資總額 100億元 人民幣，該項目與大亞灣霞涌緊密相連 …… 大亞灣重大工程經典回放 ：石油石化、電子和港口物流等產業(yè)聚集運行、投產，為片區(qū)經濟發(fā)展來帶了使命契機，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放?！?023 年 7月 1200萬噸南海煉油項目投產，基建投資 193億元 人民幣。 ——2023 年 2月 10日中海殼牌南海石化投產，項目總投資 42億美元 。信息來源：市統(tǒng)計局宏觀經濟 — 產業(yè)布局5本報告嚴格保密石油石化類項目成為經濟發(fā)展的強力引擎，國際管理型人口劇增——2023 年 7月 21日全球第二大石油和化工倉儲公司 —— 歐德油儲集團公司在大亞灣石化區(qū)舉行奠基儀式。招商引資： 2023年共洽談引進項目 86宗，涉及投資總額 ，其中外資項目 32宗，投資總額 ，其中較大的外資有 中?？萍茧娮禹椖?、 星華電子項目 等；內資項目 54宗，內資比重不斷加大，投資總額 ，各占 ％和 63％，其中較大的內資項目有 比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目 等。高新技術企業(yè)產值達 ， 10家工業(yè)企業(yè)產值占全區(qū)工業(yè)比重 %，提供就業(yè)崗位2094人。216。其中，216。216。第三產業(yè)： 實現增加值 ，增長 %。 第二產業(yè)： 實現增加值 ，增長 %，其中工業(yè)增加值 ，大幅增長%；由于中海殼牌項目投產，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產比例進一步優(yōu)化調整。 中海殼牌石化項目于 3月份順利投產，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導因素，產業(yè)結構也向適度重型化調整，輕重工業(yè)比重由上年的： ：。其中，電子工業(yè)，增長 %；石化工業(yè) ，增長 倍。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局216。2023－ 2023年大亞灣區(qū)生產總值（ GDP）區(qū)域 生產總值（