【正文】 ， 陽臺上空隔出來的位臵作為雪茄房和高爾夫推桿練習(xí)場。二層的臥室現(xiàn)在作為雜物間用，有客人來了也可以作為客房。 對應(yīng)風(fēng)格：新古典 關(guān)鍵點： 低調(diào)的奢華 ，營造 高貴而厚重 的感覺，同時不失家庭的 溫馨氣息 ，室內(nèi)可采用 厚重的橡木家具擺設(shè) ，搭配具有 歷史感的配飾 ，也可適當(dāng)增加中式元素 ，庭院則多用 木質(zhì)和石質(zhì)元素，突出古樸和精致。 客戶生活樣本狀態(tài)臨摹（其他縣市富裕階層） ——彰顯富有，但體現(xiàn)品位 推廣策略的原則，“ 我們需要高調(diào) /從而讓高端客戶群集體關(guān)注 /產(chǎn)生對此項目的價值聯(lián)想 /了解項目的渠道更多來源于圈層“ 客戶語錄 “ 我買房子一般都是聽朋友推薦的，自己一般不會專門去找 ” “喜歡名車 ” “我很少看報紙 ，非常不喜歡收到短信或者促銷電話 ” ?線上推廣，高調(diào) /轟動的市場形象，形象為主，務(wù)“虛” —— 不是證明，而是告訴市場我是什么 ?線下影響圈層，小眾推廣，務(wù)“實” —— 配合線上，表明低調(diào)性 推廣攻略 解決的主要問題：“ 因圈層暗喻而產(chǎn)生的標(biāo)簽沖動 ” 戶外的訴求點：凸顯稀缺地段上的產(chǎn)品價值 方法：簡單明確進行項目形象展示，形象告知，形成關(guān)注，形成市場仰視 真正的豪宅，是需要和大眾拉開距離的，即使是我們的意向客戶 線上：戶外廣告 推廣攻略 高端客戶活動 . ——活動在精不在多，每一次活動都要嚴格控制好品質(zhì)和細節(jié)，注重圈層營銷。 線下：圈層營銷 推廣攻略 活動攻略 活動組織原則 ?不可以按照目前市場已有的活動案例來設(shè)定。 ?項目的營銷活動承載圈層暗喻的責(zé)任，要創(chuàng)造一個圈層的想象和儀式標(biāo)準； ?普通豪宅項目，只需要表演的象一個圈層；不是重新定義周邊市場的物業(yè)價值，而只是價值加碼；所以，很多豪宅的營銷動作更多的再說附加值；而寧發(fā)，需要更多的 創(chuàng)造價值的高度 。 金鼎灣活動組織原則： ?一定是我們要暗喻的那個圈層里的人來進入營銷活動，成為代言人； ?一定是我們要類比的高端品牌進入營銷活動進行展示，成為產(chǎn)品代言； ?開盤后，我們邀約的客戶一定是已成交客戶； ?只有專屬的尊崇客戶活動才能維護客戶優(yōu)越感，成為客戶推薦的傳播心理。 典藏紅酒品鑒暨新品發(fā)布 依據(jù)客戶身份和興趣愛好，聯(lián)手奢侈品牌，結(jié)合整體推售節(jié)點，將產(chǎn)品信息貫穿于各類名流社交活動中，形成項目的口碑傳播和影響力。 價格制定 參照項目 全景大廈 江海名苑 綠城 玉蘭公寓 評分標(biāo)準 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 產(chǎn)品 25％ 50 70 80 20 開發(fā)商品牌 15％ 20 3 20 3 90 地段 30％ 80 24 90 27 50 15 自身配置 10％ 20 2 20 2 70 7 資源占有 20％ 80 16 80 16 50 10 總評分 100％ 各項目售價 10500 9500 9500 相對售價 18261 14504 14504 參照權(quán)重 30％ 45％ 25％ 加權(quán)后價格 5478 6526 3626 本項目預(yù)計售價 15630 價格判斷 價格判斷原則 ——客戶心理接受預(yù)期 ——南通市場高端產(chǎn)品價格 由于目前市場產(chǎn)品與本項目無論規(guī)模還是推售節(jié)奏均不存在可比性，因此價格參照性在 70％ 價格判斷 預(yù)期毛坯價格可達到 15630 70％＝ 10941元 /平米 預(yù)計毛坯均價： 1000011000元 /平米 價格判斷 蘇州精裝修項目和非精裝修項目價格對比 天域（精裝修） 湖左岸 價格（元 /平米） 8500 6000 精裝修標(biāo)準（元 /平米） 1500 去除精裝修后價格差 1000元 /平米，毛坯溢價實現(xiàn) 16％ 伊頓小鎮(zhèn)（精裝修） 南山 巴黎印象 價格（元 /平米） 7500 5500 精裝修標(biāo)準（元 /平米） 1500 去除精裝修后價格差 500元 /平米，毛坯溢價實現(xiàn) 9％ 預(yù)期精裝修價格 （ 10941＋ 2023） （ 1＋ 12％）＝ 14493元 /平米 預(yù)計精裝修均價： 14500元 /平米 此價格為理想價格，具體價格需視營銷展示條件、客戶積累量、價格接受度、以及大勢變化而做最終確定 推售以及價格策略 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 推售策略 樓棟號 主力面積 套數(shù) 總套數(shù) 比例 1 92 20 20 ％ 2 92 20 20 ％ 3 176 18 53 ％ 157 35 ％ 4 176 18 22 ％ 179 10 ％ 5 179 22 57 ％ 183 18 ％ 202 17 ％ 總套數(shù) 172 2023年 10月 2023年 4月可售房源 推售策略 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9月 10月 11月 12月 1月 2月 首次開盤 二次開盤 4 5 推出房源 101 77 房源數(shù)量 80 40 預(yù)計去化量 09年底剩余貨量為 34套，至 2次推盤前維持銷售 推售策略 首次開盤：一子定江山，高開高走 首次開盤給予市場價格揣測的答案，定義南通豪宅市場價格標(biāo)桿 產(chǎn)品組合為三級產(chǎn)品同時加推，標(biāo)桿產(chǎn)品樹立價格標(biāo)尺，中等產(chǎn)品消化前期儲客 庫存調(diào)價：實現(xiàn)價格領(lǐng)跑，定時定量，溝通前臵，強勢拉升 以價格領(lǐng)跑拉動客戶跟隨，以價格領(lǐng)跑結(jié)合項目稀缺、惜售策略 二次開盤 明星產(chǎn)品樹立價格標(biāo)桿，瘦狗類產(chǎn)品快速出貨 9月 10月 11月 12月 1月 2月 開盤價 庫存調(diào)價 3月 4月 5月 6月 7月 售樓處進場 營銷總綱確認 年度營銷執(zhí)行細案 年度企劃策略總綱 企劃執(zhí)行細案 媒體投放計劃 售樓處包裝 相關(guān)物料籌備 售樓處裝修方案 樣板房裝修方案 銷售員招聘、培訓(xùn) 后續(xù)工作鋪排 THE END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 05:50:3005:50:3005:501/31/2023 5:50:30 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :50:3005:50Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 05:50:3005:50:3005:50Tuesday, January 31, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :50:3005:50:30January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 31日星期二 上午 5時 50分 30秒 05:50: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 5時 50分 :50January 31, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 31日星期二 5時 50分 30秒 05:50:3031 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 5時 50分 30秒 上午 5時 50分 05:50: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 31, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 05:50:3005:50:3005:501/31/2023 5:50:30 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :50:3005:50Jan2331Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 05:50:3005:50:3005:50Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :50:3005:50:30January 31, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 5時 50分 30秒 05:50: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 上午 5時 50分 :50January 31, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 31日星期二 5時 50分 30秒 05:50:3031 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 5時 50分 30秒 上午 5時 50分 05:50: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 31, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 05:50:3005:50:3005:501/31/2023 5:50:30 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :50:3005:50Jan2331Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 05:50:3005:50:3005:50Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :50:3005:50:30January 31, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 5時 50分 30秒 05:50: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 5時 50分 :50January 31, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 31日星期二 5時 50分 30秒 05:50:3031 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 5時 50分 30秒 上午 5時 50分 05:50: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴