【正文】 2023年 1月 上午 5時(shí) 50分 :50January 31, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 05:50:3005:50:3005:50Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 5時(shí) 50分 30秒 上午 5時(shí) 50分 05:50: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 31日星期二 上午 5時(shí) 50分 30秒 05:50: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 05:50:3005:50:3005:501/31/2023 5:50:30 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 上午 5時(shí) 50分 :50January 31, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 05:50:3005:50:3005:50Tuesday, January 31, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。巴黎印象 價(jià)格（元 /平米） 7500 5500 精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /平米） 1500 去除精裝修后價(jià)格差 500元 /平米，毛坯溢價(jià)實(shí)現(xiàn) 9％ 預(yù)期精裝修價(jià)格 （ 10941＋ 2023） （ 1＋ 12％）＝ 14493元 /平米 預(yù)計(jì)精裝修均價(jià)： 14500元 /平米 此價(jià)格為理想價(jià)格，具體價(jià)格需視營銷展示條件、客戶積累量、價(jià)格接受度、以及大勢變化而做最終確定 推售以及價(jià)格策略 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 推售策略 樓棟號 主力面積 套數(shù) 總套數(shù) 比例 1 92 20 20 ％ 2 92 20 20 ％ 3 176 18 53 ％ 157 35 ％ 4 176 18 22 ％ 179 10 ％ 5 179 22 57 ％ 183 18 ％ 202 17 ％ 總套數(shù) 172 2023年 10月 2023年 4月可售房源 推售策略 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9月 10月 11月 12月 1月 2月 首次開盤 二次開盤 4 5 推出房源 101 77 房源數(shù)量 80 40 預(yù)計(jì)去化量 09年底剩余貨量為 34套，至 2次推盤前維持銷售 推售策略 首次開盤：一子定江山，高開高走 首次開盤給予市場價(jià)格揣測的答案，定義南通豪宅市場價(jià)格標(biāo)桿 產(chǎn)品組合為三級產(chǎn)品同時(shí)加推，標(biāo)桿產(chǎn)品樹立價(jià)格標(biāo)尺，中等產(chǎn)品消化前期儲客 庫存調(diào)價(jià)：實(shí)現(xiàn)價(jià)格領(lǐng)跑，定時(shí)定量，溝通前臵，強(qiáng)勢拉升 以價(jià)格領(lǐng)跑拉動客戶跟隨，以價(jià)格領(lǐng)跑結(jié)合項(xiàng)目稀缺、惜售策略 二次開盤 明星產(chǎn)品樹立價(jià)格標(biāo)桿，瘦狗類產(chǎn)品快速出貨 9月 10月 11月 12月 1月 2月 開盤價(jià) 庫存調(diào)價(jià) 3月 4月 5月 6月 7月 售樓處進(jìn)場 營銷總綱確認(rèn) 年度營銷執(zhí)行細(xì)案 年度企劃策略總綱 企劃執(zhí)行細(xì)案 媒體投放計(jì)劃 售樓處包裝 相關(guān)物料籌備 售樓處裝修方案 樣板房裝修方案 銷售員招聘、培訓(xùn) 后續(xù)工作鋪排 THE END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 金鼎灣活動組織原則： ?一定是我們要暗喻的那個(gè)圈層里的人來進(jìn)入營銷活動，成為代言人； ?一定是我們要類比的高端品牌進(jìn)入營銷活動進(jìn)行展示，成為產(chǎn)品代言； ?開盤后，我們邀約的客戶一定是已成交客戶； ?只有專屬的尊崇客戶活動才能維護(hù)客戶優(yōu)越感，成為客戶推薦的傳播心理。 對應(yīng)風(fēng)格：新古典 關(guān)鍵點(diǎn)： 低調(diào)的奢華 ，營造 高貴而厚重 的感覺，同時(shí)不失家庭的 溫馨氣息 ，室內(nèi)可采用 厚重的橡木家具擺設(shè) ，搭配具有 歷史感的配飾 ，也可適當(dāng)增加中式元素 ，庭院則多用 木質(zhì)和石質(zhì)元素，突出古樸和精致。 他們目前居住的是多層復(fù)式，把書房改成了酒吧，有空的時(shí)候 叫上一兩個(gè)知己在陽臺上喝酒聊天 。 日常多為夫婦兩人居住 ， 養(yǎng)了一只可愛的小狗 。同時(shí)輔助 品牌識別感極強(qiáng)的配飾 。 鄭太太原在一家外貿(mào)產(chǎn)品公司做財(cái)務(wù)總監(jiān)，工作也很忙，由于他們 有一個(gè) 3歲的小孩，所以還是有保姆在照顧 ， 有時(shí)候父母也會過來住一段時(shí)間 ， 幫忙照顧孩子。 ” “華府天地?zé)o論是價(jià)格還是形象是個(gè)標(biāo)竿?！? 人性化服務(wù)體系 ： 全方位、滿足個(gè)性化需求的服務(wù)增值系統(tǒng) 物業(yè)服務(wù)的尊崇升級，深度禮賓式和集中資源式 [深度禮賓式 ] 設(shè)定物業(yè)私人助理 [集中資源式 ] 1迎合高端客戶服務(wù)對于便捷及時(shí)的需求，由建鄴統(tǒng)領(lǐng)社會資源，建立第一時(shí)間響應(yīng)綠色通道服務(wù)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)； 2南京金鼎灣管理物業(yè)公司集中扮演社會資源中樞功能； 3集中資源如：商務(wù)類 /健康類 /家政類 產(chǎn)品攻略 （服務(wù)攻略） ② 人性化 /專屬性服務(wù)體系 ACTION 1：身份感的彰顯，成為南通頂級豪宅的服務(wù)標(biāo)竿 [物業(yè)服務(wù)人員雙倍配置 ] 1達(dá)成項(xiàng)目銷售期客戶看房過程中對于后期物業(yè)服務(wù)的體驗(yàn)效果； 2尤其在周末開盤，活動等重要節(jié)點(diǎn)增加物業(yè)現(xiàn)場工作的行為展示，如保潔修剪園藝，保安值勤等 ACTION 2：身份感的體現(xiàn)，停車服務(wù) 客戶語錄： “我在上海的時(shí)候朋友帶我去看過世茂濱江花園，記得最清楚的是，保安會給每輛車帶一個(gè)防曬罩，非常細(xì)心。 ” “主衛(wèi)需要擺放一個(gè)按摩浴缸，這才是生活享受，我老公平時(shí)瞞喜歡泡個(gè)澡 ” “電子設(shè)備不需要很多，但是安防系統(tǒng)要做好 ” poggen pohl櫥柜、 gaggenau爐灶 /電烤箱 /微波爐 /抽油煙機(jī)、 kuraray料理臺、 pentair純水器、 Franke純水器龍頭、 kuppersbusch雙開門冰箱 /洗碗機(jī)、 Franke水槽、 kohler水槽龍頭 品牌精裝修，國際生活標(biāo)準(zhǔn)配臵，選擇同品牌下最高端系列 社區(qū)品質(zhì)全方位體現(xiàn)品質(zhì)感和系列感 服務(wù)系統(tǒng)的原則，“ 讓客戶充分感覺體驗(yàn)尊崇性 /獲得與曾經(jīng)的生活經(jīng)歷相似的生活感受，重點(diǎn)在于體現(xiàn) 身份感 ” 客戶語錄 “ 我曾經(jīng)在美國紐約中央公園生活過較長的時(shí)間，在這里，我突然找到了從前的生活感覺。 致勝的關(guān)鍵 —— 產(chǎn)品的極至性 產(chǎn)品策略 （產(chǎn)品系統(tǒng)） （配置系統(tǒng)） （服務(wù)系統(tǒng)） 展示策略 （前期賣場昭示系統(tǒng)） （賣場概念展示系統(tǒng)） （賣場全線展示系統(tǒng)） 推廣策略 （形象系統(tǒng)） （媒體系統(tǒng)） （關(guān)鍵事件系統(tǒng)） 營銷總綱的原則：“ 重展示 /強(qiáng)推廣 /精活動 ” 豪宅的營銷， “ 身份感 /稀缺感 /時(shí)尚感 ” 精裝修策略的原則，“ 定制化 /精品化 /高檔化感覺 /智能化并不需要極高配置，體現(xiàn)客戶的身份與標(biāo)簽，與極致化 ” 客戶語錄 “最起碼三個(gè)臥室，還有一個(gè)客臥，自己一個(gè)臥室，小孩一個(gè)臥室。 香蜜湖 1號鑒賞酒會 豪門夜宴選房活動 稀缺土地價(jià)值 私家林蔭路 樣板間現(xiàn)代生活展示 新穎看房車 百年古樹 尊貴禮儀服務(wù) 10米大堂挑空 放大土地價(jià)值 放大展示區(qū) 放大尊貴服務(wù) 豪宅操作的關(guān)鍵在于 “均好性 ”與 “極至性 ”的完美結(jié)合 均好性 —— 做好產(chǎn)品、營銷等諸多環(huán)節(jié)上的每一個(gè)細(xì)節(jié)，是一個(gè)豪宅項(xiàng)目成功操作的必要條件。 ? 現(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖 …… 樣板間 內(nèi)的每個(gè)細(xì)節(jié)布臵，都體現(xiàn)了 高品位的現(xiàn)代生活 。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方 位打造下的細(xì)節(jié)放大 ?放大香蜜湖區(qū)域價(jià)值 ，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作 絕版地王 “ 9萬 3” 的概念； ?在全方位精心打造產(chǎn)品的同時(shí)， 放大會所展示 ，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配臵； ?放大尊貴服務(wù)展示 ，注重每一個(gè)可以為客戶提供的細(xì)節(jié)服務(wù)。意大利 TEUCO超音波按摩浴缸和德國 Hansgrohe、Pharo淋浴組 世茂濱江 5號水晶宮入市時(shí)，財(cái)富海景售價(jià) 60000元 /m 盛大金磐40000元 /m2，世茂濱江 5號售價(jià)達(dá)到 90000元 /m2， 并在開盤日銷售率達(dá)到80％ 世茂水晶宮 5號裝修標(biāo)準(zhǔn)開創(chuàng)上海豪宅之先例 —— 每平米裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 1萬元 /平米 同時(shí)期上海豪宅市場裝修標(biāo)準(zhǔn)為 —— 華府天地 4000元 /平米 —— 翠湖天地 4000元 /平米 —— 濟(jì)南路 8號 4000元 /平米 —— 盛大金磐 3000元 /平米 —— 世茂佘山莊園 6000元 /平米 —— 世茂濱江花園原先精裝修房源 4000元 /平米 世茂水晶宮 5號營銷背景 —— 世茂 6年高端客戶積累 致勝關(guān)鍵 極致化精裝修成為高端客戶的身份標(biāo)簽 營銷啟示： 打造豪華售賣體系，加強(qiáng)客戶價(jià)值體驗(yàn)，用極致化精裝修去引導(dǎo)客戶需求，提升整體價(jià)值 營銷戰(zhàn)略 ①用產(chǎn)品破除區(qū)域印象，提升地段價(jià)值 傳統(tǒng)樓盤 差異化樓盤 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ?地段決定一切 ?河 景決定一切 ?忽略本身產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?產(chǎn)品領(lǐng)先市場 ?產(chǎn)品與客戶需求匹配 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)以人為本 典型個(gè)案 ?江海名苑 ?全景大廈 ?優(yōu)山美地 地段資源，并不能僅僅成為產(chǎn)品的重要價(jià)值支撐，而由產(chǎn)品本身所衍生的 居住理念、生活方式、居住功能 的漸進(jìn)和形象都會起到很大的 提升 作用。 建鄴洞察 ?金鼎灣，承載這巨大轉(zhuǎn)折的使命， 讓南通這座城市能不留有遺憾。 中國成為“世界工廠”取決于以下三點(diǎn)： 廉價(jià)而豐富的勞動力 低廉的工業(yè)土地價(jià)格 巨大的消費(fèi)市場 世界工廠 梯度轉(zhuǎn)移 長江三角洲是國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移和外商投資的重點(diǎn)區(qū)域 轉(zhuǎn)移重點(diǎn) 作為有“北上?！敝Q的南通，隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，以及蘇通長江大橋的建立，將納入上海一小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈，更好的迎接上海及蘇南發(fā)達(dá)部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件 城市屬性 —— 蘇通大橋接駁 /上海 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 /經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展 0 2 0 8 年南通市G D P 及增幅走勢01000202330000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%G D P 總量（億元） 增幅（按可比價(jià)計(jì)算）G D P 總量（億元） 890 1007 1226 1742 1