【正文】 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 手提袋 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 看房通道內(nèi)圍墻 1 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 看房通道內(nèi)圍墻 2 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 高架橋廣告牌 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 高炮廣告牌 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 高炮廣告牌 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費(fèi)用（萬(wàn)） 新聞晨報(bào) 封底半版 原生態(tài)濱水小別墅，現(xiàn)房現(xiàn)景盛情公開(kāi) 新聞晨報(bào) 軟文 莘閔別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 —— 沿海地產(chǎn) 贈(zèng)送 新民晚報(bào) 封底半版 原生態(tài)濱水小別墅，現(xiàn)房現(xiàn)景盛情公開(kāi) 16 新民晚報(bào) 軟文 莘閔別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 —— 沿海地產(chǎn) 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 封底整版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場(chǎng) 26 新聞晨報(bào) 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬(wàn)平方米國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 贈(zèng)送 新民晚報(bào) 半版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場(chǎng) 16 新民晚報(bào) 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬(wàn)平方米國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 贈(zèng)送 租售情報(bào) 封二整版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場(chǎng) 6 上海樓市 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬(wàn)平方米國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 新民晚報(bào) 軟文 原生態(tài)活水造園，彰顯及致水魅力 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 原生態(tài)活水造園，彰顯及致水魅力 贈(zèng)送 平面媒體廣告發(fā)布計(jì)劃 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 公開(kāi)期 — 公開(kāi)引爆、主力攻擊市區(qū)客群、持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo) 重要節(jié)點(diǎn)把握： ★ 9月 10日一期 B波段開(kāi)盤(pán) ★ 10月 2日秋季房展會(huì) ★ 10月 10日市區(qū)售樓處正式啟用 二期樣板房裝修 市區(qū)售樓處裝修 、 包裝 看房車(chē)包裝 上海樓市 租售情報(bào) 晨報(bào)、晚報(bào) 搜房網(wǎng)（開(kāi)盤(pán)信息、配合軟文） 第一地產(chǎn)新聞報(bào)道 樓盤(pán)靜態(tài)巡展（徐家匯或者南方商城） 秋季房展會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)展示 媒體整合 活動(dòng)促進(jìn) 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 時(shí)間 形式 目的 主題 預(yù)算 新聞發(fā)布會(huì) 品牌建設(shè) 別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 5萬(wàn) —— 巡展（徐家匯或者南方商城） 吸引看房客戶(hù) 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 15萬(wàn) —— 房展會(huì) 吸引看房客戶(hù) 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 30萬(wàn) —— 巡展（徐家匯或者南方商城） 吸引看房客戶(hù) 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 15萬(wàn) 外展活動(dòng)，吸引市區(qū)客群 “別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎” 目的：業(yè)內(nèi)傳播，并通過(guò)媒體向社會(huì)傳播 時(shí)間： 9月 23日 地點(diǎn)：市區(qū)賓館大廳 參加人：業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、政府官員、記者 形式：新聞會(huì)加冷餐酒會(huì) “ 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅” 目的：吸引看房人潮 時(shí)間： 9月 24日 —— 9月 30日 10月 7日 —— 10月 17日 地點(diǎn)：徐家匯港匯室外廣場(chǎng)、南方商城室外廣場(chǎng) 形式：靜態(tài)展示、小游戲 活動(dòng)發(fā)放“十七周年晚會(huì)”入場(chǎng)券，和 VIP卡 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費(fèi)用（萬(wàn)） 租售情報(bào) 封面 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 上海樓市 封面、內(nèi)頁(yè)整版 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 單頁(yè)樓盤(pán)信息 贈(zèng)送 租售情報(bào) 4P跨版軟文 16 新民晚報(bào) 封底半板 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 16 新聞晨報(bào) 封底整板 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 26 上海樓市 內(nèi)頁(yè)整版 沿海集團(tuán) 17周年紀(jì)念活動(dòng) 租售情報(bào) 內(nèi)頁(yè)跨版 沿海集團(tuán) 17周年紀(jì)念活動(dòng) +產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn) 平面媒體廣告發(fā)布計(jì)劃 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 市區(qū)售樓處及動(dòng)線 市區(qū)售樓處建議設(shè)在徐家匯周邊。 看房動(dòng)線 1：南丹東路 —— 滬閔路高架 —— 場(chǎng)東路 —— 新南路 —— 春九路 —— 明中路 看房動(dòng)線 2：南丹東路 —— 滬閔路高架 —— 滬閔路 —— 銀都路 —— 明興路 —— 明中路 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 第一強(qiáng)銷(xiāo)期 — 品牌形象全體驗(yàn)、圈層營(yíng)銷(xiāo)、媒體集中攻擊 重要節(jié)點(diǎn)把握： ★ 11月 10日二期 A波段開(kāi)盤(pán) ★ 11月 3日 二期樣板區(qū)全面公開(kāi) 售樓處二期形象系統(tǒng)更新 戶(hù)外廣告牌更換畫(huà)面 全新制作樓書(shū) 、 銷(xiāo)售海報(bào) 、 戶(hù)型冊(cè) 上海樓市 租售情報(bào) 晨報(bào)、晚報(bào) 搜房網(wǎng)（開(kāi)盤(pán)信息、配合軟文） 第一財(cái)經(jīng)地產(chǎn)欄目合作 DM數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)放（電信帳單、信用卡金卡客戶(hù)） “沿海 中國(guó) 17周年”上海大劇院萬(wàn)人慶典晚會(huì) 圣誕歡樂(lè)送活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)展示 媒體整合 活動(dòng)促進(jìn) 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 售樓處樓體大條幅 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 道旗 1 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 道旗 2 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 售樓處吊旗 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 指示牌 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 名片 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 手提袋 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 信封 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 信簽 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 VIP卡 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 禮品杯 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 禮品毛巾 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 目的：讓客戶(hù)體驗(yàn)項(xiàng)目所擁有的生活品位 時(shí)間： 12月每個(gè)周末 地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所 參與者：意向客戶(hù)、部分一期購(gòu)買(mǎi)業(yè)主 形式：圍繞著沿海品牌、產(chǎn)品、的小品、游戲的互動(dòng)酒會(huì) 時(shí)間 活動(dòng) 主題 預(yù)算 浙商客戶(hù)產(chǎn)品推薦會(huì) A8之下的別墅市鎮(zhèn) 5萬(wàn) 開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)置業(yè)會(huì) 33萬(wàn)方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 5萬(wàn) 車(chē)友會(huì)客戶(hù)置業(yè)會(huì) 驅(qū)動(dòng)城市的綠色引擎 5萬(wàn) 圈層營(yíng)銷(xiāo) 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 時(shí)間 媒體 形式 主題 預(yù)算 新民晚報(bào) 軟文 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 封底半版 開(kāi)盤(pán) 13萬(wàn) 新民晚報(bào) 封底半版 開(kāi)盤(pán) 16萬(wàn) 租售情報(bào) 封面 開(kāi)盤(pán) 10萬(wàn) 新民晚報(bào) 軟文 區(qū)域熱點(diǎn) ,市場(chǎng)熱捧 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 區(qū)域熱點(diǎn) ,市場(chǎng)熱捧 贈(zèng)送 租售情報(bào) 內(nèi)頁(yè)跨版 賣(mài)點(diǎn)提煉系列專(zhuān)題 上海樓市 內(nèi)頁(yè)跨版 賣(mài)點(diǎn)提煉系列專(zhuān)題 12月 待定 07年全市樓盤(pán)評(píng)選活動(dòng)配合媒體宣傳 20萬(wàn) 新民晚報(bào) 封底半版 開(kāi)盤(pán)稿 +新年客戶(hù)回饋活動(dòng) 16萬(wàn) 新聞晨報(bào) 封底半版 開(kāi)盤(pán)稿 +新年客戶(hù)回饋活動(dòng) 15萬(wàn) 平面媒體發(fā)布計(jì)劃 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 第二強(qiáng)銷(xiāo)期 — 媒體配合，賣(mài)點(diǎn)出擊、客戶(hù)培育 重要節(jié)點(diǎn)把握： ★ 1月 12日二期 B波段開(kāi)盤(pán) ★ 2月 9日 新年聯(lián)歡會(huì) 售樓處現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造春節(jié)節(jié)日氛圍 樣板房 、 樣板區(qū)營(yíng)造春節(jié)節(jié)日氛圍 上海樓市 租售情報(bào) 新聞晨報(bào) 搜房網(wǎng)（開(kāi)盤(pán)信息、配合軟文） 第一財(cái)經(jīng)地產(chǎn)欄目合作 沿海大上海客戶(hù)新年聯(lián)歡會(huì) 參與 07年地產(chǎn)評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)展示 媒體整合 活動(dòng)促進(jìn) 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費(fèi)用（萬(wàn)） 新民晚報(bào) 軟文 獎(jiǎng)項(xiàng)宣傳、新年回饋 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 獎(jiǎng)項(xiàng)宣傳、新年回饋 贈(zèng)送 平面媒體發(fā)布計(jì)劃 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 第六章 / 定價(jià)策略 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 可比樓盤(pán)量化定價(jià)法的步驟： ?選擇對(duì)本案有參照價(jià)值的樓盤(pán)； ?分別參考各樓盤(pán)對(duì)本案的影響力，即影響力權(quán)重值； ?分別選擇“建筑規(guī)?！?、“區(qū)域位置”等因素將本案和相對(duì)應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)行比較，根據(jù)每個(gè)因素所占影響力設(shè)立權(quán)重值； ?“打分”是本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較因素得分。標(biāo)準(zhǔn)是： 1分為同樣水平， 12分為本案高于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目水平； ?得分 =權(quán)重 *打分，根據(jù)每個(gè)因素得分求和，得出每個(gè)項(xiàng)目分?jǐn)?shù)； ?比較價(jià)格 =樓盤(pán)時(shí)價(jià) *綜合得分； ?各樓盤(pán)權(quán)重值 =比較價(jià)格 *影響力權(quán)重值； ?本案參考均價(jià) =各樓盤(pán)權(quán)重值求和。 房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有 成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤(pán)量化定價(jià)法 四類(lèi)，本案當(dāng)前最為適宜的定價(jià)策略為可比樓盤(pán)數(shù)量化定價(jià)原則。 一、價(jià)格研判方法解析 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 本案位于新橋莘閔別墅區(qū)內(nèi)，選取對(duì)象應(yīng)為與本案有同類(lèi)可比產(chǎn)品的周邊項(xiàng)目。 聯(lián)排產(chǎn)品選取 意墅家、英郡雷丁、心易墅、達(dá)安圣芭芭花園 四個(gè)項(xiàng)目作為定價(jià)參考。 疊加產(chǎn)品選擇 意墅家 作為定價(jià)參考。 可對(duì)比樓盤(pán)選取說(shuō)明 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 判別標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 意墅家 英郡雷丁 心易墅 達(dá)安圣芭芭花園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 建筑規(guī)模 16% 1 1 地理環(huán)境 14% 1 1 周邊配套 8% 社區(qū)規(guī)劃 14% 1 1 1 對(duì)外交通 14% 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 16% 區(qū)域認(rèn)知度 8% 1 品牌效應(yīng) 10% 總計(jì) 100% \ \ \ \ 可對(duì)比樓盤(pán)量化定價(jià) —— 聯(lián)排價(jià)格 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 本案聯(lián)排產(chǎn)品 8月參考均價(jià)為 8521元 /平方米 樓盤(pán)名稱(chēng) 影響力權(quán)重 樓盤(pán)時(shí)價(jià) 綜合得分 比較價(jià)格 所占權(quán)重 權(quán)重值 意墅家 25% 8845 8527 25% 2132 英郡雷丁 20% 8900 8526 20% 1705 心易墅 40% 9114 8367 40% 3347 達(dá)安圣芭芭花園 15% 9425 8916 15% 1337 本案市場(chǎng)參考均價(jià)： 8521 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 樓盤(pán)名稱(chēng) 影響力權(quán)重 樓盤(pán)時(shí)價(jià) 綜合得分 比較價(jià)格 意墅家 100% 7950 7473 本案疊加產(chǎn)品參考均價(jià)為 7473元 /平方米 判別標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 意墅家 擬合程度 比較系數(shù) 建筑規(guī)模 16% 地理環(huán)境 14% 周邊配套 8% 社區(qū)規(guī)劃 14% 對(duì)外交通 14% 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 16% 區(qū)域認(rèn)知度 8% 品牌效應(yīng) 10% 總計(jì) 100% \ 可對(duì)比樓盤(pán)量化定價(jià) —— 疊加價(jià)格 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 33萬(wàn)㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 ? 因本案所在莘閔別墅區(qū)內(nèi)疊加產(chǎn)品供給有限，有主要集中在本案，故為了加強(qiáng)價(jià)格比較效果，以疊加產(chǎn)品、花園洋房、聯(lián)排別墅三種產(chǎn)品進(jìn)行比較后，對(duì)本案疊加產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)充修正。 判別標(biāo)