某大街商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)報(bào)告-資料下載頁
2025-01-08 05:59本頁面
【正文】 析得出 本案商業(yè)部分首層價(jià)格為 24993元 /㎡ 定價(jià)方法三 我司將以周邊二手商業(yè)銷售價(jià)格作為定價(jià)基礎(chǔ)， 根據(jù)二手商業(yè)價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)銷售產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià) 商鋪名稱 面積（㎡） 位置 銷售均價(jià)（元 /㎡） 距離本案遠(yuǎn)近 (KM) 參考系數(shù) (%) 江南華都商鋪 245 2層 19000 30 澄江福地商鋪 29 2層 25000 25 浙江商貿(mào)城 2層 14000 15 江兆業(yè)廣場(chǎng)商鋪 20 2層 15000 25 收益還原法 / 測(cè)算本案商業(yè)首層商業(yè) —— 根據(jù)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案進(jìn)行比較得出區(qū)域內(nèi)二手商業(yè)首層價(jià)格為 28270元 /㎡ —— 根據(jù)江陰同區(qū)商鋪一二手市場(chǎng)價(jià)格比例系數(shù)（ 90%）， 算出本案商業(yè)部分首層銷售價(jià)格為 25443元 /㎡ 注：一二層價(jià)格測(cè)算根據(jù)首層和二層 1: 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)競(jìng)品和同類項(xiàng)目客觀比較得出本案商業(yè)銷售價(jià)格為：25220元 /㎡ 靜態(tài)價(jià)格定價(jià) 我司根據(jù)三種定價(jià)方法，綜合分析得出， 本案的商業(yè)部分首層靜態(tài)價(jià)格為 25196元 /㎡ 收益還原法 市場(chǎng)競(jìng)品和同類項(xiàng)目客觀比較得出本案商業(yè)銷售價(jià)格為：24993元 /㎡ 二手市場(chǎng)推算法 市場(chǎng)競(jìng)品和同類項(xiàng)目客觀比較得出本案商業(yè)銷售價(jià)格為：25443元 /㎡ 收益還原法 / 測(cè)算本案商業(yè)首層商業(yè) —— 根據(jù)市場(chǎng)比較法：收益還原法：二手房市場(chǎng)推算法， 3者權(quán)重為 50%:30%:20%測(cè)算出 —— 本案商業(yè)部分首層靜態(tài)銷售價(jià)格為 25196元 /㎡ —— 在商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的江陰， 這樣的靜態(tài)價(jià)格是否有吸引性？ 但僅僅是靜態(tài)價(jià)格就能得出， 這應(yīng)該是本案的實(shí)際包銷價(jià)格嗎？ —— 這樣的靜態(tài)價(jià)格， 能保證項(xiàng)目的利潤和產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度？ —— 這樣的靜態(tài)價(jià)格， 能保證項(xiàng)目的火爆開盤和持續(xù)熱銷嗎？ 因此，僅僅是客觀的靜態(tài)價(jià)格是不能作為本案最終定價(jià)基準(zhǔn)的，我們需要一個(gè)，理性 符合市場(chǎng)的價(jià)格杠桿 —— 價(jià)格敏感度，來對(duì)本案進(jìn)行合理定價(jià) 敏感性分析 根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)情況，我司認(rèn)為 開發(fā)商可適當(dāng)放棄部分利潤率，在靜態(tài)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，達(dá)到商業(yè)收益最大化 價(jià)格敏感度 6% 5% 4% 3% 2% 1% 預(yù)估均價(jià) 1% 2% 3% 4% 5% 6% 項(xiàng)目首層銷售 單價(jià) 20328 21625 22763 23712 24445 24944 25196 25448 25957 26736 27805 29195 30947 項(xiàng)目收益 （系數(shù)） % % % % % % % % % % % % % 市場(chǎng)接受度 （系數(shù)） % % % % % % % % % % % % 16% 實(shí)際收益率 （系數(shù)） % % % % % % % % % % % % % 根據(jù)上述敏感性分析，當(dāng)本案首層售價(jià)定位在 —— 23712元 /㎡ 時(shí)本案商業(yè)銷售能達(dá)到實(shí)際收益最大化 注：價(jià)格敏感性數(shù)據(jù)主要依據(jù)江陰市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格可接受性進(jìn)行分析，從而推導(dǎo)得出的項(xiàng)目收益 市場(chǎng)接受度系數(shù) 包銷價(jià)格建議 注：一二層價(jià)格測(cè)算根據(jù)首層和二層 1: 因此我司認(rèn)為，江陰西大街商業(yè)項(xiàng)目（包銷）的最終價(jià)格為 —— 一托二銷售的整體銷售單價(jià)應(yīng)在 18300元 /㎡ —— 首層銷售價(jià)格建議應(yīng)為： 23700元 /㎡ —— 二層銷售價(jià)格建議應(yīng)為： 13000元 /㎡ 我司相信，通過上述價(jià)格入市，必能保證本案 —— 火爆銷售，形成市場(chǎng)爆點(diǎn)，快速去化產(chǎn)品 —— —— 保證開發(fā)商利潤 市場(chǎng)接受度雙贏，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 —— 謝 謝 :11:1220:1120::11 20:1120:11::11:12 2023年 1月 25日星期三 8時(shí) 11分 12秒
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