【導(dǎo)讀】南昌截至2020-2020年上半年住宅與非住宅銷售及供需數(shù)據(jù)列表。從投資上看,自2020年開(kāi)始,商品房建造總量逐步下滑趨勢(shì),市場(chǎng)供應(yīng)量逐年退減，銷售情況較之06年有明顯下降趨勢(shì)。價(jià)格及產(chǎn)品因素也有一定的影響，價(jià)格高于市場(chǎng)認(rèn)可承受度，可支撐人群降低。南昌非住宅銷售市場(chǎng)近幾天成交情況(供參考). 近半個(gè)月來(lái)，南昌非住宅均價(jià)時(shí)起時(shí)落，大盤(pán)的影響，投資熱度的理性等因數(shù)直接關(guān)系到價(jià)格的走勢(shì)。自2020年以來(lái)飛住宅銷售均價(jià)是穩(wěn)步增長(zhǎng),但實(shí)際成交量不高,且主要以小戶型銷售為主，導(dǎo)致價(jià)格的表面增高。2020年上半年南昌市非住宅銷售面積為26．49萬(wàn)平方米，占商品房銷售總量的23％，較上年同期增長(zhǎng)6．77倍；在。南昌非住宅下半年銷售將迎來(lái)激烈的戰(zhàn)爭(zhēng)，價(jià)格回落不容避免。

　　

【正文】 % 3% 0． 5 3% 生活配套 1． 5% 1% 1． 5% % 入住率 0． 5% 0． 5% 0． 5% 0． 5% % 景觀 2% 0． 5% 1． 5% % 升值潛力 1． 5% 1% 2% 0． 5% % 環(huán)境污染 1% 1% 0． 5% % 物業(yè)管理 1． 5% 1% 1． 5% 0． 5% 2% 口碑效應(yīng) 1． 5% 0． 5% 1． 5% 0． 5% % 與名門(mén) 權(quán)重標(biāo)配 24% 14% 23% 9% 30% 2）、 底層 +二樓整體（均價(jià)） 據(jù)我們市場(chǎng)走訪情況觀察，紅谷灘在售商業(yè)臨街鋪銷售狀況不甚理想，對(duì)外雖然宣稱銷售已有一定的進(jìn)展，但透過(guò)對(duì)已購(gòu)買(mǎi)店面的業(yè)主電話溝通，我們基本已確定，大多數(shù)個(gè)案銷售率只有可憐的百分幾 百分十幾，有的個(gè)案因?yàn)樯虡I(yè)面積不多，趨于小型化，純粹自給的小社區(qū)店面，銷售率看似很高（體量的渺小暫時(shí)達(dá)到一定的銷售率），自此，我們按預(yù)期銷售的 70%來(lái)均衡，樂(lè)觀的銷售價(jià)格進(jìn)行制定衡量。 可比樓盤(pán)價(jià)格、達(dá)初步完成意向（ 70%）及權(quán)重 樓盤(pán)名稱 銷售均價(jià) 完成意向 權(quán)重 比較值 江信國(guó)際花園 9080 70% 23% 1462 商城、 世紀(jì)村 9000 70% 14% 882 萬(wàn)達(dá)星城 9050 70% 24% 1596 金融街 .紫金圓 8590 70% 9% 541 濱江豪圓 9000 70% 30% 1890 比較得出的價(jià)格 6371 定價(jià)分析： 1）、濱江豪園系綠地開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)時(shí)間段早以及，社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，因同時(shí)間段可比性樓盤(pán)有限，故得出以上結(jié)論作為參考，可在確定的價(jià)格上做適當(dāng)上浮。 2）、市場(chǎng)整體情況為全南昌市各區(qū)域商業(yè)均價(jià)，考慮名門(mén)世家實(shí)際地段位置等情況，由市場(chǎng)比較法確定的均價(jià)為 6371元 /平方米 收益還原法定價(jià) 收益還原法 權(quán)重設(shè)定 ： （社區(qū)型商業(yè)因其功能性上的特點(diǎn)，導(dǎo)致投資者購(gòu)買(mǎi)的主要權(quán)衡點(diǎn)為租金回報(bào)的水平、業(yè)態(tài)規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、租賃管理水平等，而非地段、位置、商家品牌，故收益還原應(yīng)占到較大比重，確定為 70%。） 定價(jià)說(shuō)明： 因名門(mén)世家地段在紅谷灘新區(qū)中心區(qū)偏外，靠近新建縣，現(xiàn)入駐率較低，故收益率按照 6%計(jì)算來(lái)反推售價(jià)； 公式為 ： 預(yù)設(shè)租金底價(jià) *12（個(gè)月） /6%=可支撐售價(jià)， 并按照 8%遞增計(jì)算來(lái)年租金 紅谷灘新區(qū)中心區(qū)商鋪一樓租金均價(jià)普遍 3040元 /平米，二 樓 2025 元 /平米，三樓租金均價(jià) 1015元 /平米（走 訪店主所 得 數(shù)據(jù)） ,目前紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍還基本處于磨合期，實(shí)際租賃價(jià)格達(dá)不到上述列價(jià)，據(jù)走市調(diào)情況說(shuō)明，大多數(shù)個(gè)案商鋪?zhàn)赓U情況不理想，基本處于空置狀態(tài)。 雖然鋪面將在 2020 年出售，但購(gòu)買(mǎi)商鋪屬于長(zhǎng)期投資行為，故不以第一年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的售價(jià)為準(zhǔn)，因現(xiàn)租賃合同期限多為 35 年，以保守的態(tài)度計(jì)算， 以 2020 年可支撐的售價(jià)計(jì)算此方法的最后均價(jià)。 2020年紅谷灘新區(qū)商鋪符合市場(chǎng)走向均價(jià)： 1）、 一樓商鋪均價(jià)（ 3042） x 12/6%x(1+8%)2= 元（計(jì)算依據(jù) 最高 值 42 元） 2）、 二樓商鋪均價(jià)（ 2026） x 12/6%x(1+8%)2= 元 (計(jì)算值依據(jù) 最高 值 26元 ) 3）、 因名門(mén)世家目前沒(méi)有 3樓店面，此不做參考 最后得出總均價(jià)（ +） /2= 元 ? 各定價(jià)方法綜合確認(rèn)均價(jià) 按照先前所述：市場(chǎng)比較法 30%的權(quán)重及收益還原法 70%權(quán)重測(cè)算均價(jià)： 價(jià)格 權(quán)重 價(jià)格結(jié)果 市場(chǎng)比較 6371 1911 收益還原 合計(jì) 1 第四章：結(jié)論篇 依據(jù)一：南昌市 2020 年上半年非住宅銷售狀況分析 ? 2020 年上半年南昌市在存量房交易中，非住宅交易 萬(wàn)平方米，紅谷 灘 新區(qū)非住宅 （存量房）銷售銷售約占 萬(wàn)平米。銷售空間不大，對(duì)比市中心及其他板塊，紅谷灘新區(qū)非住宅銷售還存在一定的緩存空間 ； ? 紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍目前還處于萌發(fā)期，真正支撐利益氛圍的基點(diǎn)還需要一定的時(shí)間的觸發(fā)。 依據(jù)一：南昌市近三個(gè)月非住宅銷售情況 ? 2020 年 6 月 8 月份，南昌市區(qū) 非住宅 商品房銷售均價(jià) 略有上揚(yáng) ， 漲幅不大，銷售量逐步降低； ? 南昌市 6 月份總銷售 非住宅間數(shù) 573年 ,總銷售面積 平方米 ,銷售均價(jià) 元 /平方米 ； ? 南昌市 7 月份總銷售非住宅間數(shù) 434 年 ,總銷售面積 平方米 ,銷售均價(jià) 元 /平方米 ； ? 南昌市 8 月份總銷售非住宅間數(shù) 508 年 ,總銷售面積 平方米 ,銷售均價(jià) 元 /平方米 ； ? 銷售面積比例以小面積戶型為主要支撐點(diǎn)，銷售間數(shù)有所增加，銷售面積呈下滑趨勢(shì)。 依據(jù)二：紅谷灘新區(qū)目前商業(yè)可支撐的租賃市場(chǎng) 及銷售 情況 ? 紅谷灘新區(qū)租賃市場(chǎng)普遍偏低， 且空置率高（幾乎為零，個(gè)別例外）， 與南昌市其他板 塊租賃市場(chǎng)存 在很大的差距 ； ? 租賃情況是否良好直接與售價(jià)掛鉤， 租賃率低下是造成紅谷灘新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)售價(jià)偏高而無(wú)市 的最直接原因； ? 紅谷灘新區(qū)個(gè)案銷售情況普遍不理想，主要以小戶型鋪面銷售為主； ? 紅谷新區(qū)未能及時(shí)銷售出去的鋪面原因有 3 點(diǎn) ： 1）、單價(jià)過(guò)高； 2）、面積龐大； 3）、鋪面結(jié)構(gòu)有一定的局限，實(shí)際使用利用率太低 ； 4）地理位置不理想 。 本案所處地段也不容樂(lè)觀，商業(yè)氛圍目前很不理想。 依據(jù)三：本案市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ? 紅谷灘新區(qū)目前在售商業(yè)面積大約為 萬(wàn)平方米，勉強(qiáng)分一杯羹 （差強(qiáng)人意）！ 2020 年下半年預(yù)計(jì)上市的商 業(yè)項(xiàng)目將多達(dá)數(shù)十來(lái)個(gè) ， 供應(yīng)面積量將突破 30 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)渺小，供料龐大， 又將是新一輪的價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)； ? 從上述資料統(tǒng)計(jì)紅谷灘新區(qū)非住宅商業(yè)面積未來(lái)供應(yīng)量將高達(dá) 45萬(wàn)平方米 ； ? 本案必須面臨的以下問(wèn)題： 紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項(xiàng)目眾多延后推盤(pán)銷售；由于生活配套的不完 善，現(xiàn)狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高；本案商業(yè)總量約 5 萬(wàn)㎡ ，體量不小，單間面積龐大，需考慮主營(yíng)業(yè)種定位的聚客號(hào)召力及租售比例問(wèn)題。 依據(jù)四：市場(chǎng)比較法 （權(quán)重 30%） ? 對(duì) 5 個(gè)可類比個(gè)案重點(diǎn)市場(chǎng)對(duì)比，以實(shí)際成交量及預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)得出本案 整體 均價(jià) 為 6371 元 /平 方米 依據(jù)五：收益還原法 （權(quán)重 70%） ? 以紅谷灘目前可支撐的租金市場(chǎng)收益還原得出本案整體均價(jià)為 /平方米 依據(jù)六： 本案 上市 策略 對(duì)價(jià)格的影響分析 ? 以目前紅谷灘新區(qū)杯水車薪的市場(chǎng)而言，本案商鋪首批面世與否成功，將直接影響到后續(xù)銷售，名門(mén)世家商業(yè)總體量在本案所處地段周邊是唯此一家，首期銷售受挫，將直接影響受眾對(duì)本案投資價(jià)值的信心。 ? 一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售階段就已基本看到大趨勢(shì)。 房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取一炮而紅，否則項(xiàng)目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。所以我司 強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。 ? 紅谷灘新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)處于商業(yè)物業(yè)發(fā)展的萌發(fā)期，建議本案本著 “短、平、快” 的戰(zhàn)略需要，定價(jià)宜 采取 “穩(wěn)健適中” 策略，時(shí)刻占據(jù)市場(chǎng)主動(dòng)，確保銷售成功。 最后結(jié)論 ： 名門(mén)世家得出符合市場(chǎng)的 整體 初步均價(jià) ： 7218 元 /平米 附件 ： 【結(jié)論】： 通過(guò)上述綜合分析， 我們建議 名門(mén)世家 社區(qū)商鋪商鋪整體均價(jià)為： (6371 x ) + ( x ) = 7463 元 /㎡ ≈ 7500 元 /㎡ 本案最終確定均價(jià)為 7500 元 /平方米，與前面市場(chǎng)（ 6 月 8 月）的張?bào)w均價(jià) 元 /平米相比較，市場(chǎng)容易接受，可行性很強(qiáng)，紅谷灘新區(qū)做為商業(yè)萌發(fā)初期，以強(qiáng)勁的后續(xù)增值空間以高出南昌整體市場(chǎng)均價(jià) 10%左右的行情是市場(chǎng)比較認(rèn)可的。通過(guò)上述數(shù)據(jù)的分析，我司建議一樓均價(jià) 10000 元 /平方米，二樓均價(jià)以 5000 元 /平方米，對(duì)于特殊地段價(jià)格上揚(yáng)幅度大，地理位置偏差比較大的地方我們以更低的價(jià)格先造勢(shì)（在整體均價(jià)不變的情況下 ）。 南昌市近三個(gè)月來(lái)非住宅銷售情況 (表 1)— 200年 6月份 日期 成交套數(shù) 成交面積 成交均價(jià) 7 月 1 日 21 7 月 2 日 33 7 月 3 日 28 7 月 4 日 34 7 月 5 日 46 7 月 6 日 7 月 7 日 7 月 8 日 7 月 9 日 33 7 月 10日 36 7 月 11日 24 7 月 12日 21 7 月 13日 7 月 14日 7 月 15日 7 月 16日 9 7 月 17日 74 7 月 18日 17 7 月 19日 21 7 月 20日 16 7 月 21日 7 月 22日 10 7 月 23日 17 7 月 24日 9 7 月 25日 6 7 月 26日 38 7491 7 月 27日 7 7 月 28日 7 月 29日 1 7 月 30日 44 7 月 31日 28 合計(jì) 573 南昌市近三個(gè)月來(lái)非住宅銷售情況 (表 2)— 200年 7月份 日期 成交套數(shù) 面積 均價(jià) 7 月 1 日 21 1450． 39 7605． 58 7 月 2 日 33 1663． 27 7863． 15 7 月 3 日 28 1434． 50 8047． 46 7 月 4 日 34 2376． 38 5215． 17 7 月 5 日 46 3305． 37 5532． 34 7 月 6 日 7 月 7 日 7 月 8 日 8 425． 55 6352． 54 7 月 9 日 33 2127． 3 3604． 26 7 月 10日 36 3604． 61 6613． 63 7 月 11日 24 1371． 34 5155． 73 7 月 12日 21 1313． 78 5465． 32 7 月 13日 7 月 14日 7 月 15日 13 443． 68 7495． 74 7 月 16日 9 5254． 11 7 月 17日 74 7 月 18日 17 7 月 19日 21 7 月 20日 16 7 月 21日 7 月 22日 10 7 月 23日 17 7 月 24日 9 7 月 25日 6 7 月 26日 38 7491 7 月 27日 7 7 月 28日 7 月 29日 1 7 月 30日 44 7 月 31日 28 合計(jì) 434 6038． 38 南昌市近三個(gè)月來(lái)非住宅銷售情況 (表 3)— 200年 8月份 日期 成交套數(shù) 面積 均價(jià) 8 月 1 日 15 8 月 2 日 11 8 月 3 日 26 8 月 4 日 8 月 5 日 3 8 月 6 日 15 8 月 7 日 18 8 月 8 日 15 8 月 9 日 8 月 10日 8 月 11日 8 月 12日 2 8 月 13日 21 8 月 14日 42 8 月 15日 18 8 月 16日 23 8 月 17日 8 月 18日 8 月 19日 15 8 月 20日 18 8 月 21日 56 8 月 22日 50 8 月 23日 17 8 月 24日 23 8 月 25日 8 月 26日 7 8 月 27日 23 8 月 28日 28 8 月 29日 20 8 月 30日 20 8 月 31日 22 合計(jì) 508