【導(dǎo)讀】作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。經(jīng)過(guò)二十五年的改革開(kāi)放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績(jī)。入世以后，中國(guó)加速了開(kāi)放的步伐。2021全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬(wàn)億元人民幣，超越美國(guó)，躍居世界第一。2021年中國(guó)雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持。濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到百分之八點(diǎn)四。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、近年來(lái)，中國(guó)的城市化運(yùn)動(dòng)更是方興未艾。企業(yè)內(nèi)力的增強(qiáng)為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。展態(tài)勢(shì)均呈上升趨勢(shì)，上海的城市綜合服務(wù)功能將不斷提升。至2021年，上海將可能成為國(guó)內(nèi)人均GDP第一個(gè)突破1萬(wàn)美元的地區(qū)。上海開(kāi)幕，大大加強(qiáng)了中國(guó)和世界的對(duì)外貿(mào)易機(jī)遇。家，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)和具競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。消費(fèi)力，成為未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。

　　

【正文】 銷(xiāo)售單價(jià) 租金 （元 / M2。 天） 基本單位面積 （ M2） 商鋪 /住宅售價(jià)比 （元 / M2） 黃浦眾鑫城 9000/4F 銀行 /家電賣(mài)場(chǎng) 23000 / 500 3 太陽(yáng)都市花園 9400/5F 證券、飯店、 健身 10000 5 神牛廣場(chǎng) 3000 小區(qū)內(nèi) 100200 新地苑 15000/4F 銀行 /證券 9000 / 3000 中華大街 2800/3F 銀行 /證券 /圖書(shū)公司 10000 / 2800 2 東淮海公寓 6000/3F 婚慶用品 36000 / 區(qū)域內(nèi)底商售價(jià)在 9000— 36000 元 /平方米 之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服務(wù)于周?chē)用竦你y行、證券、家電賣(mài)場(chǎng)等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂(lè)設(shè)施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶(hù)自用為主。中小面積可分割商鋪銷(xiāo)售去化較快。銀行、證券業(yè)對(duì)這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍為主力需求。 ? 復(fù)興東路與斜土東路之間 該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時(shí)又處于老西門(mén)商圈的邊緣，因此消費(fèi)需求既有由老西門(mén)延伸而 來(lái)，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。 典型樓盤(pán)： 黃浦 E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽(yáng)光翠竹苑 表 6 復(fù)興東路、斜土東路之間典型樓盤(pán)基本情況 該區(qū)域底商售價(jià)在 14000— 20210元 /平方米 之間。 黃浦 E 品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷(xiāo)售一空，反映了市場(chǎng)對(duì)小面積商鋪的大量，同時(shí)售價(jià)也從先前的 7500元 /平方米（整體）上升至目前的均價(jià) 14000，利潤(rùn)空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對(duì)消化較快，且單價(jià)相對(duì)較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡 ,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街 —— 江陰街的可分割底層商鋪甚至賣(mài)到了 20210元 /平方米。 ? 斜土路、國(guó)貨路以南 該板塊處于豫園、老西門(mén)輻射范圍之外，消費(fèi)需求基本上來(lái) 自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。 典型樓盤(pán)： 百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園 表 7 斜土路、國(guó)貨路以南典型樓盤(pán)基本情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 商業(yè)面積 （ M2） 商業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售單價(jià) （元 / M2） 租金 （元 / M2。 天） 基本單位面積（ M2） 商鋪 /住宅 售價(jià)比 黃浦 E品 5100/4F 產(chǎn)權(quán)式 商鋪 18000 / 20 2 申升公寓 1200/2F 未開(kāi)業(yè) 14000 7 400、 800 明日星城 6300/1F 未開(kāi)業(yè) 20210 高 5 36180 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 該區(qū)域底商售價(jià)在 10000— 14500元 /平方米 之間。 該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因 此具備了設(shè)置底商的地利、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準(zhǔn)確，去化不錯(cuò)。沿斜土路的一些樓盤(pán)底商定位為鞋店，并已初具專(zhuān)業(yè)街特色。 2) 需求 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。這類(lèi)商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，尋找這幾類(lèi)合適的需求者往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，一些中小投資者又無(wú)實(shí)力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長(zhǎng)時(shí)間空置。一些小面積可分割商鋪相對(duì)就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。 四、 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 1. 區(qū)域環(huán)境綜述 本項(xiàng)目位于中 華路，目前周邊 80%以上為二級(jí)以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類(lèi)小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。 項(xiàng)目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點(diǎn)，總投資預(yù)計(jì)超過(guò) 72 億，三至五年后將建成人口 ，消費(fèi)能力達(dá) 7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。 此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時(shí)利用景觀優(yōu)勢(shì)，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。 2. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選取 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的基本介紹 ， 我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當(dāng)然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時(shí)與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來(lái)發(fā)展有可比性和參考性。 樓盤(pán)名稱(chēng) 商業(yè)面積 （ M2） 商業(yè)類(lèi)型 單價(jià) （元 / M2） 租金 （元 / M2。天） 基本單位面積（ M2） 商鋪 /住宅 售價(jià)比 錦凱華苑 10000/4F 鞋類(lèi)批發(fā) 14500 10 2050 蓬萊家園 1100/1F 未開(kāi)業(yè) 10000 / / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 我們選取 陸家浜路、老西門(mén) 這兩個(gè)歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項(xiàng)目所處的中華路 — 董家渡地區(qū)進(jìn)行分析。 3. 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)比分析 黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改造難度大?！笆濉庇?jì)劃中黃浦區(qū)被確認(rèn)為上海市舊區(qū)改造的重點(diǎn)。 因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對(duì)這些區(qū)域未來(lái)的商業(yè)定位本報(bào)告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可 能的競(jìng)爭(zhēng)力度。 1) 交通道路狀況 ? 老西門(mén) “十五”計(jì)劃中老西門(mén)是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要是因?yàn)樗牡乩韮?yōu)勢(shì)，周邊的復(fù)興東路、西藏南路都是八車(chē)道的主干線，同時(shí)貫穿上海 M8 線也將在老西門(mén)設(shè)立 復(fù)興東路站 ，在該地區(qū)形成了一個(gè)巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶(hù)群。 ? 陸家浜路 相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過(guò)，但 M8和 R4的出口相離較遠(yuǎn)，人流分散，不易形成規(guī)模效應(yīng)。 ? 本案 中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車(chē)流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應(yīng)。臨近的復(fù)興東路隧道和 R4線的王家碼頭站，兩者 均能帶來(lái)固定的外向性消費(fèi)群體，尤其是浦東的客戶(hù)群。 2) 輻射范圍 ? 老西門(mén) 老西門(mén)商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達(dá)黃浦的中片和南片，總計(jì)約有 2030萬(wàn)消費(fèi)人口。 ? 陸家浜路 陸家浜路則是滿(mǎn)足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務(wù)樓內(nèi)的消費(fèi)，輻射直徑在三公里左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 ? 本案 中華路 — 董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，居民居住集中，以區(qū)域消費(fèi)為主，輻射直徑在三公里以?xún)?nèi)。 3) 人流量 ? 老西門(mén) 老西門(mén)作為區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，匯集人流最多，但 同時(shí)由于淮海路、南京西路等市級(jí)商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話(huà)，消費(fèi)群體會(huì)被分流。 ? 陸家浜路 陸家浜路人流分布平均，居其次。 ? 本案 中華路 — 董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。 4) 消費(fèi)能力 ? 老西門(mén) 老西門(mén)是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費(fèi)能力最強(qiáng)，但人均消費(fèi)能力未必居首位。 ? 陸家浜路 陸家浜路的商業(yè)已定型，未來(lái)可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務(wù)消費(fèi)為主，人均消費(fèi)在 150元以?xún)?nèi)。 ? 本案 中華路 — 董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶(hù)有高檔消費(fèi)能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤(rùn)空 間廣闊。 5) 租金水平 ? 老西門(mén) 老西門(mén)目前的底層租金在 250 元 /M2/月，低于其他區(qū)級(jí)商業(yè)中心，估計(jì)隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預(yù)計(jì)將達(dá)到 450元 /M2/月以上。 ? 陸家浜路 陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場(chǎng)可發(fā)展性不大，租金應(yīng)維持在 250 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 元 /M2/月。 ? 本案 住宅和商鋪的走勢(shì)應(yīng)息息相關(guān)，中華路 — 董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?4元 /M2/天，預(yù)計(jì)到整個(gè)聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至 8元 /M2/天，即 240元 /M2/月。 6) 商業(yè)規(guī)劃 ? 老西門(mén) 老西門(mén) 在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多 為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門(mén)商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，推進(jìn)商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點(diǎn)，重點(diǎn)加強(qiáng)餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施以及規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化賣(mài)場(chǎng)的建設(shè)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等商業(yè)業(yè)態(tài)。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當(dāng)知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。 商業(yè)總體布局。大體分為三個(gè)區(qū)： 一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。主要分布在中華路以西至西藏路兩側(cè)。以現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。定位于專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及連鎖 品牌，同時(shí)增加文化娛樂(lè)休閑功能，開(kāi)設(shè)夜總會(huì)等娛樂(lè)設(shè)施。 二是傳統(tǒng)老字號(hào)名品商業(yè)區(qū)。主要集中在中華路的東側(cè)。北至復(fù)興東路，南達(dá)蓬萊路。利用老城廂特有的歷史底蘊(yùn)，集聚黃浦及上海的特色和老字號(hào)品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門(mén)商業(yè)文化獨(dú)“特”的魅力。 三是文化休閑區(qū)。要將文廟與老西門(mén)連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書(shū)市場(chǎng)，加上夢(mèng)花街及江陰路花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，形成濃烈的文化氛圍。進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增加老西門(mén)商業(yè)文化氣息。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門(mén)營(yíng)造更好的 休閑消費(fèi)環(huán)境。 ? 陸家浜路 陸家浜路 主要是調(diào)整目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展與周邊商務(wù)樓相關(guān)的行業(yè)如銀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 行、證券公司以及餐飲和娛樂(lè)行業(yè)。 ? 本案 中華路 的商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)中心，服務(wù)周邊高檔住宅，同時(shí)以特色產(chǎn)品吸引外來(lái)中高檔客戶(hù)群，提升商業(yè)氛圍。 在社區(qū)商業(yè)設(shè)置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點(diǎn)在于進(jìn)一步突出了對(duì)居民需求的滿(mǎn)足，商業(yè)呈多樣性以及集聚性的特征； 一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個(gè)特色商店、個(gè)性化商店以及中型餐飲、休閑場(chǎng)所，成為居住區(qū)消費(fèi)中心。 根據(jù)各居住區(qū)的不同特點(diǎn)，一般主要采用團(tuán)組式、多點(diǎn)式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形 式。 五、 區(qū)域商用物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析 1. 未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)估 我們將區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的未來(lái)供應(yīng)分兩類(lèi)進(jìn)行研究。一類(lèi)是目前正在建設(shè)，尚未完工的項(xiàng)目，另一類(lèi)是規(guī)劃中待建的商業(yè)用房。 在建的商業(yè)用房 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目地址 建設(shè)單位 預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平方米） 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 復(fù)興東路 以北 西門(mén)廣場(chǎng) 一期 西藏南路 復(fù)興東路 眾鑫資產(chǎn)公司 6000 東淮海公寓 人民路 777號(hào) 建工錦龍房 產(chǎn)公司 6000 太陽(yáng)都市花園二期 河南南路 復(fù)興東路 新錦發(fā)房地產(chǎn)公司 1688 名人濱江苑 中華路 16號(hào) 新外灘企業(yè) 發(fā)展公司 8500 鄂爾多斯 廣場(chǎng) 福佑路 333號(hào) 上海博利置業(yè)有限公司