【正文】 的建筑效果來看，太中規(guī)中矩，顯得有點(diǎn)落伍，無法展現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性，同時(shí)也無法真正激起購鋪者和投資者的購買欲望。我們從建筑形態(tài)角度，應(yīng)該傳達(dá)購房者的信息是：立面清爽優(yōu)美、有經(jīng)營檔次但不是拒人千里之外，結(jié)構(gòu)和諧、戶型合理，動線規(guī)劃明確。 客群定位 千燈鎮(zhèn)本地生意人（占買鋪人數(shù)的50%）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本鎮(zhèn)消化商鋪的主要力量依然是本鎮(zhèn)生意人，他們通過積累，擁有一定的資金實(shí)力，他們已經(jīng)具有投資商鋪觀念，即使不自用，出租賺取租金也成為他們認(rèn)可的一種投資方式。他們擁有較為長遠(yuǎn)的眼光，注重商鋪未來的升值潛力。 本鎮(zhèn)普通居民（占買鋪人數(shù)的20%）由于拆遷、自己想做點(diǎn)生意等原因，很多居民都有開家小店搞生意的想法，他們運(yùn)用家里多年積蓄或者是拆遷補(bǔ)償款買鋪經(jīng)營。他們對價(jià)格更加敏感，并且輕易不出手，但出手了信心非常堅(jiān)定。 上海、昆山、浙江等外地人（占買鋪人數(shù)的25%）這部分在住宅投資利潤變薄的時(shí)候，瞄準(zhǔn)了商鋪投資，像美田廣場、中興廣場等物業(yè)，他們都有涉足。他們更注重發(fā)展?jié)摿屯顿Y匯報(bào)率。 其它（占買鋪人數(shù)的5%）還有如新昆山人、外資企業(yè)白領(lǐng)等進(jìn)行投資的，不過數(shù)量較少。 功能定位□■價(jià)格定位建議 商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格走勢定位分析1）經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，房價(jià)穩(wěn)中有升自從各鎮(zhèn)實(shí)行單獨(dú)招商引資以來，千燈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢非常好，%，經(jīng)濟(jì)整體水平強(qiáng)勁，政府財(cái)政的收入大于支出，物價(jià)保持穩(wěn)定，人均收入繼續(xù)增長，消費(fèi)水平整體提高，居民消費(fèi)能力全面增強(qiáng)，用于購買消費(fèi)品的資金比重增加，商業(yè)房產(chǎn)需求一度旺盛。2）千燈小城鎮(zhèn)建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)市場供需依然處于升溫階段沿滬產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃。確定了千燈的發(fā)展主要方向，將鎮(zhèn)中心重點(diǎn)納入到產(chǎn)業(yè)帶啟動去內(nèi)。新規(guī)劃中，由中心公園輻射的行政、金融、商務(wù)、居住功能區(qū)相當(dāng)明確。整個(gè)千燈規(guī)劃人口將集中在以中心公園為正中心的范圍內(nèi)，本項(xiàng)目正好處于規(guī)劃范圍內(nèi)。隨著鎮(zhèn)區(qū)版圖的擴(kuò)張和城鎮(zhèn)人口的增多，將極大拉動區(qū)域消費(fèi)，由此必須更多的商業(yè)空間來滿足市場需求，但從項(xiàng)目區(qū)域目前的配套設(shè)施以及規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展情況來看，所有房地產(chǎn)價(jià)格依然必須以理性價(jià)格為支撐點(diǎn)。項(xiàng)目定價(jià)策略1）定價(jià)方法——競爭導(dǎo)向定價(jià)本商業(yè)項(xiàng)目作為新跟進(jìn)項(xiàng)目，屬于政府規(guī)劃的商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目之一，但是處于美田廣場、中興廣場、恒豐時(shí)代廣場之后，基本上是在本地客戶基本消化完后出現(xiàn)的，因此，我們必須在價(jià)格上做足文章，直接搶先吸收剩余本地客源，使本項(xiàng)目后來居上。在價(jià)格定位上首先受美田廣場、中興廣場、恒豐時(shí)代廣場的影響，項(xiàng)目考慮運(yùn)用競爭導(dǎo)向定價(jià)法對住宅項(xiàng)目給予定價(jià)，訴求項(xiàng)目優(yōu)勢的方法，差異化切入市場預(yù)計(jì)更能取得銷售的成功。2）商業(yè)房價(jià)權(quán)重?cái)?shù)比例表：序號基本因素權(quán)重?cái)?shù)具體因素權(quán)重?cái)?shù)1地段因素道路通達(dá)度2交通因素對外交通便利度公交便利度3規(guī)劃前景因素遠(yuǎn)景規(guī)劃4商業(yè)配套因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況商業(yè)配套設(shè)施大型商業(yè)配套5消費(fèi)群因素周邊居民消費(fèi)能力人流量6規(guī)模因素用地規(guī)劃競爭導(dǎo)向定價(jià)法R =【（ H + N ）247。 2 】（ 1 – M ）價(jià)格=【（最高競爭價(jià) + 最低競爭價(jià)）247。2】權(quán)重?cái)?shù)項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)分析表序號具體因素項(xiàng)目擁有的數(shù)據(jù)權(quán)重?cái)?shù)1道路通達(dá)度黃浦江路、瓊花一路、規(guī)劃二路、尚書路、恒升路2對外交通便利度陸千路、春江路等3公交便利度尚書路、機(jī)場路直達(dá)昆山公交4遠(yuǎn)景規(guī)劃毗鄰即將規(guī)劃的新鎮(zhèn)中心、農(nóng)貿(mào)市場、時(shí)代超市5基礎(chǔ)設(shè)施狀況瓊花一路、規(guī)劃二路等道路將打通6商業(yè)配套設(shè)施銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃中7人流量目前人流偏少8周邊居民消費(fèi)能力入住率較低，周邊居民消費(fèi)很有限9大型商業(yè)配套時(shí)代超市、農(nóng)貿(mào)市場10用地規(guī)劃，總建筑面積26014平方米據(jù)表可得項(xiàng)目所失權(quán)重?cái)?shù)為：據(jù)表可得出項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)為：； N（權(quán)重?cái)?shù)）=（所失權(quán)重?cái)?shù)）如：周邊商業(yè)項(xiàng)目最高的恒豐?時(shí)代廣場–6500元，最低的人和家園4500根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法得出項(xiàng)目均價(jià)：5250元（6500+4500）247。2（）=5250元起價(jià)：4800元注：上述數(shù)據(jù)只作為本公司建議，最終項(xiàng)目定價(jià)可根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。□■操作模式的建議精盤操作掃描精盤名稱建筑風(fēng)格樓盤均價(jià)采取銷售模式優(yōu) 劣美田廣場普通5000沿街一、二、三層聯(lián)售內(nèi)街一、二層聯(lián)售空間利用率不高，購鋪者投入成本高，制約了購鋪者的積極性有利于避開二樓三樓的市場銷售風(fēng)險(xiǎn)，有利于回籠資金。中興廣場普通5050沿街一、二、三層聯(lián)售內(nèi)街一、二層聯(lián)售空間利用率不高，購鋪者投入成本高，制約了購鋪者的積極性。有利于避開二樓三樓的市場銷售風(fēng)險(xiǎn)，有利于回籠資金。時(shí)代廣場現(xiàn)代6000一、二層聯(lián)售，前后兩門一層獨(dú)立銷售聯(lián)售情況，6000的均價(jià)確實(shí)很高，市場啟動預(yù)計(jì)有難度，但其前后開門，等于是商鋪既可招攬沿街消費(fèi)群還可以招攬內(nèi)街消費(fèi)群，也很合算的。獨(dú)立銷售的話，二層鋪位估計(jì)要重新整合規(guī)劃思路，否則難以出手的。人和家園普通4500在售樓部自然銷售●建議模式一：沿街一、二層鋪位出售，三、四層出租。優(yōu)勢：能幫助開發(fā)商回籠絕大部分資金，有利于充分發(fā)揮三、四樓空間的商業(yè)價(jià)值。劣勢：三、四樓商業(yè)空間的資金回籠延期●建議模式二：均出售。 優(yōu)勢：及時(shí)回籠資金，為開發(fā)商省去很多煩惱。劣勢：三、四層銷售存在壓力●建議模式三：均出租，可以交訂金確定購買權(quán)，市場形成公開發(fā)售后，訂購者享受購買優(yōu)先權(quán)或者允許其將購買權(quán)轉(zhuǎn)讓。優(yōu)勢：可以由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。利于擴(kuò)大市場知名度和美譽(yù)度，聚集人氣、繁榮市場。劣勢：開發(fā)商前期必須出巨資培育市場，承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)；回籠資金慢?！酢霭该麄溥x 千燈中茵街由名稱可以聯(lián)想到江蘇昆山中茵置業(yè)和已經(jīng)成功招商運(yùn)營的昆山中茵街，的確，千燈中茵街系出名門，與昆山中茵街同出一系，全面沿襲商街各項(xiàng)規(guī)劃優(yōu)勢，成熟的開發(fā)理念以及完善的商業(yè)運(yùn)籌，是投資及購鋪?zhàn)誀I的強(qiáng)有力保證。 中茵旺角本案名取“旺角”，從地形角度來分析，項(xiàng)目東南有A區(qū)商業(yè)街，吸納沿滬產(chǎn)業(yè)帶龐大的消費(fèi)能量，項(xiàng)目西南有B、C區(qū)商業(yè)街，直接面向老鎮(zhèn)區(qū)居民。形成商業(yè)犄角之勢，充分蓄足商業(yè)能量，為經(jīng)營戶帶來來自八方的財(cái)富。 中茵歐洲街本案名主要根據(jù)商街規(guī)劃的建筑形態(tài)——經(jīng)典歐式，以塑造歐洲小鎮(zhèn)商業(yè)街的一種感覺，傳達(dá)給購鋪者和周邊主要居民，這里將是千燈乃至昆山南部最重要的購物休閑目的地之一，有力銜接高速發(fā)展的社會消費(fèi)能力，是難得的財(cái)富機(jī)遇。 中茵東吳廣場歷史上，長三角環(huán)太湖區(qū)域均屬于吳國境內(nèi)，所以至今依然有“吳地”之稱。以“東吳”命名本商業(yè)街，氣勢浩然，同時(shí)也可激起長三角投資客的投資熱情，為本項(xiàng)目的成功銷售及售后招商奠定基礎(chǔ)。 秦峰廣場我們推薦: ★★★★★ 千燈中茵街★★★★ 中茵旺角27