【正文】 大興棗園地塊土地可行性研究組合地塊 ——寫字樓發(fā)展建議具有自身特色的全能空間■ 物業(yè)發(fā)展216。 二期地塊216。 組合地塊開發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議大興棗園地塊土地可行性研究組合地塊 ——寫字樓發(fā)展建議物業(yè)功能 操作思路 操作要點(diǎn)精致公寓 總價(jià)控制面積，注重使用功能 戶型面積不宜過大，充分考慮總價(jià)因素靈動(dòng)空間 宜商宜住，滿足不同客戶需求 可考慮 LOFT、 SOHO等設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品價(jià)值■ 物業(yè)發(fā)展216。 二期地塊216。 組合地塊開發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議大興棗園地塊土地可行性研究匯報(bào)綱要n 地塊價(jià)值分析n 市場深度研究n 區(qū)域發(fā)展分析n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議n 項(xiàng)目整體定位n 物業(yè)發(fā)展建議n 本次競拍建議 大興棗園地塊土地可行性研究市場啟示大勢向好，同質(zhì)化競爭激烈，價(jià)格持續(xù)走高 ——市場預(yù)期利好北京土地供應(yīng)已十分有限，大興成為供應(yīng)主力 ——全北京，向南看區(qū)域發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良 ——客群范圍擴(kuò)大客戶多為自住，關(guān)注交通及生活配套 ——組合地塊優(yōu)于二期地塊■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議大興棗園地塊土地可行性研究地塊優(yōu)劣對比分析地塊 二期地塊 組合地塊優(yōu)勢216。項(xiàng)目地塊均為住宅用地，較為純粹；216。容積率相對較低，舒適度較高；216。居住環(huán)境相對靜謐。216。緊鄰地鐵站、公交站與商業(yè)配套；216。地塊綠化面積較大，利于打造園林。劣勢216。距離地鐵站有一定距離，與組合地塊 相較，競爭力較弱；216。處于品質(zhì)相對較差兩個(gè)社區(qū)中間。216。地塊分散、零碎且 D地塊狹長較難排布；216。體量較大，開發(fā)建設(shè)周期較長。216。 從地塊間優(yōu)劣勢對比情況來看，兩幅地塊之間無明顯差異；216。 從本次拿地競爭形式來看，預(yù)計(jì)二期地塊相對組合地塊會(huì)更加激烈；216。從項(xiàng)目收益情況考慮，組合地塊收益應(yīng)大于二期地塊?！? 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議大興棗園地塊土地可行性研究價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品 /可售面積梳理■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議二期地塊可售面積梳理地塊編號 404 409 小計(jì)住宅 67061 75943 143004地上商業(yè) 　 　 0地下商業(yè) 　 　 0公寓（ 70年） 　 　 0公寓（ 50年） 　 　 0合計(jì) 67061 75943 143004地下車位（個(gè)） 242 361 603 經(jīng)測算，二期地塊可售面積共計(jì) 143004平米，車位 603個(gè)。大興棗園地塊土地可行性研究價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品 /可售面積梳理■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議組合地塊可售面積梳理 經(jīng)測算，組合地塊可售面積為 291863平米，車位 1597個(gè)。地塊編號 502 504 105 808 812 402 404 小計(jì)住宅 150464 　 　 　 　 　 　 150464地上商業(yè) 　 12606 1500 4000 3660 1500 3710 26976地下商業(yè) 　 5000 1000 2023 1800 1000 2023 12800公寓（ 70年） 　 45329 　 17350 13000 　 　 75679公寓（ 50年） 　 　 6373 　 　 5571 14000 25944合計(jì) 150464 62935 8873 23350 18460 8071 19710 291863地下車位（個(gè)） 550 400 97 154 111 87 198 1597大興棗園地塊土地可行性研究價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位 /二期地塊■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議大興棗園地塊土地可行性研究價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議北京整體市場漲幅 大興東片區(qū)市場漲幅 取值年均 9% 年均 31% 20%通過市場漲幅與項(xiàng)目入市時(shí)間的預(yù)判，項(xiàng)目開盤價(jià)格應(yīng)為 18200元 /平米；項(xiàng)目名稱 11月成交均價(jià)（元 /㎡） 區(qū)域平均價(jià)值順馳領(lǐng)海 12373 13000元 / ㎡藝苑桐城 12505鴻坤理想城 14722漲幅取值均價(jià)取值大興棗園地塊土地可行性研究價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位 /二期地塊■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議大興棗園地塊土地可行性研究朝青板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差在 57%。2742957%價(jià)差朝青板塊■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位單位：元 /平米大興棗園地塊土地可行性研究上地板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差 55%。上地板塊 1936055%價(jià)差■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位單位：元 /平米大興棗園地塊土地可行性研究望京板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差在 30%。望京板塊2158330%價(jià)差■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位單位：元 /平米大興棗園地塊土地可行性研究■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位所屬區(qū)域 差值朝青板塊 57%上地板塊 55%望京板塊 30%大興東片區(qū) 40%本案現(xiàn)在價(jià)值 18200元 /平米未來價(jià)值18200元 /平米 *2年漲幅（ 40%） =25480元 /平米大興棗園地塊土地可行性研究■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位通過市場漲幅，價(jià)值預(yù)判 產(chǎn)品溢價(jià)，價(jià)值預(yù)判18200元 /平米 25480元 /平米綜上，保守估計(jì)本案住宅 2年后開盤價(jià)格為 16000元 /平米；大興棗園地塊土地可行性研究■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議價(jià)格定位 ——類住宅（公寓）價(jià)格定位項(xiàng)目名稱 差價(jià)比 時(shí)間節(jié)點(diǎn)清城時(shí)代 % 2023年首邑上城 16% 2023年火神廟 SOHO 26% 2023年本案取值 18%本案價(jià)值 16000元 /平米 *（ 118%）產(chǎn)品價(jià)值13120元 /平米綜上，預(yù)計(jì)本案公寓 2年后開盤價(jià)格為 14000元 /平米；大興棗園地塊土地可行性研究商業(yè)入市均價(jià) =預(yù)計(jì)本案住宅入市均價(jià)（目前商業(yè)市場均價(jià) /目前住宅市場均價(jià)） =16200元 /㎡ （ 20230元 / ㎡ 247。 13000元 / ㎡ ） =24923元 / ㎡商業(yè)定價(jià)考慮因素：216。目前區(qū)域商業(yè)市場均價(jià)在 1600020230元 / ㎡之間；216。本案在規(guī)模、地理位置、交通條件等方面具有優(yōu)勢，較易形成商業(yè)氛圍，易于打造相對高端商業(yè)；216?；谝陨蟽牲c(diǎn)以目前市場均價(jià) 20230元 / ㎡ 計(jì)算未來本案商業(yè)入市價(jià)格。商業(yè)部分為本案價(jià)值點(diǎn)，建議本案商業(yè)部分開盤價(jià)格為 25000元 / ㎡ ?！? 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議價(jià)格定位 ——商業(yè)物業(yè)價(jià)格定位大興棗園地塊土地可行性研究■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議二期地塊總價(jià)估算經(jīng)測算，二期地塊總價(jià)值為 ，整盤均價(jià)為 18000元 /平米； （銷售率按 93%計(jì)算） 組合地塊總價(jià)值為 50億元， 整盤均價(jià)為 18460元 /平米； （銷售率按 90%計(jì)算） 詳見銷售估算表；大興棗園地塊土地可行性研究■ 拿地建議216。 市場啟示216。 地塊對比216。 價(jià)值分析216。 競拍建議通過上述比對分析及價(jià)值測算，建議本次競拍應(yīng) 確保組合地塊 的取得，力爭兩幅地塊全部拿下思源預(yù)祝本次競拍工作圓滿成功！靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 05:01:1005:01:1005:013/24/2023 5:01:10 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 三月 2105:01:1005:01Mar2124Mar211故人江海別，幾度隔山川。 05:01:1005:01:1005:01Wednesday, March 24, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 三月 21三月 2105:01:1005:01:10March 24, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 24 三月 20235:01:10 上午 05:01:10三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 215:01 上午 三月 2105:01March 24, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/24 5:01:1005:01:1024 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 5:01:10 上午 5:01 上午 05:01:10三月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 05:01:1005:01:1005:013/24/2023 5:01:10 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 三月 2105:01:1005:01Mar2124Mar211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 05:01:1005:01:1005:01Wednesday, March 24, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2105:01:1005:01:10March 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24 三月 20235:01:10 上午 05:01:10三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 215:01 上午 三月 2105:01March 24, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/24 5:01:1005:01:1024 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 5:01:10 上午 5:01 上午 05:01:10三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 05:01:1005:01:1005:013/24/2023 5:01:10 AM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 三月 2105:01:1005:01Mar2124Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 05:01:1005:01:1005:01Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 21三月 2105:01:1005:01:10March 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24 三月 20235:01:10 上午 05:01:10三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 215:01 上午 三月 2105:01March 24, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/24 5:01:1005:01:1024 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 5:01:10 上午 5:01 上午 05:01:10三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專家