【正文】 礎上。 交房是項目管理中極為重要的一部分，是為項目提供穩(wěn)健經營、管理的前提保障 。 明確項目組織架構，對四大管理職能機構提出工作規(guī)范要求，規(guī)范每個職能崗位工作明細及工作規(guī)范標準 。 為維護項目全體物業(yè)使用人的合法權益及公共環(huán)境和秩序，保障項目的安全與合理使用，營造舒適、高檔的娛樂、購物環(huán)境，制定本管理規(guī)約 基礎管理體系 Part . 5 項目基礎管理措施 注：公共關系管理并無范本要求，是藍光旨在保障項目良好管理基礎上，在管理過程中，能夠與政府與商家、客戶建立良好關系，協(xié)調項目內部的管理經驗，建立良好公共關系屬藍光義務。 60 附件一 1. 《 AAA項目交鋪面方案 》 2. 《 AAA項目管理手冊 》 3. 《 AAA項目（臨時）管理規(guī)約 》 4. 《 發(fā)現(xiàn) ?中心街項目物業(yè)綜合管理服務協(xié)議范本 》 附：附件名錄 附件二 附件三 附件四 61 Part . 6 運營成本構成與估算 ? 運營成本構成不估算 ? 管理成本構成不估算 62 基礎管理費用 經營推廣費用 物業(yè)管理費 （元 /㎡ /月） 資產折舊 （元 /㎡ /月） 空調費 （元 /㎡ /月） 運營費 （元 /㎡ /月） 15 15 10 待定 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 市場承受 物業(yè)管理費 管理費補貼 假定按該標準一年補貼費用 8元 /㎡ /月 32元 /㎡ /月 32*12*48000 =18432023元 項目經營管理成本初判 根據(jù)粗算，本案如進行常規(guī)全盤經營，未來經營成本較高。 根據(jù)南充商業(yè)市場情況，市場基礎管理承受費用極限為 8元 /㎡ /月。如果按照上述標準進行收取，前期補貼費用較高。 項目造活后才有可能向商家收取。最少期限 3年。 收取方式無統(tǒng)一標準，費用含在物業(yè)費用中統(tǒng)一收取，若單獨立項收取，商家阻力較大。 在項目未造活時，此部分費用由開發(fā)商進行補貼。 以此為前提，進行本案經營管理費用建議： 63 項目名稱 物業(yè)類別 物業(yè)管理收費 標準 備注 泰華 服裝與業(yè)市場 300元 /攤位 月 包括： 物管 費 、廣告 推廣費 、稅金（經營稅） 地一大道 潮牌服飾城 20元 /㎡ 月 包括： 物管 費 、 商業(yè)運營費（開發(fā)商補貼） 壹 販 潮流廣場 潮牌服飾城 40元 /㎡ 月 包括： 物管 費 、 商業(yè)運營費 5元 /㎡ 月 廣告 推廣費 群光廣場 百貨商場 20元 /㎡ 月 包括：運營費 、廣告 推廣費（開發(fā)商補貼） 萬達廣場 城市綜合體 48元 /㎡ 月 包括： 物管 費 、 商業(yè)運營費 注：以上項目收取的物業(yè)管理費均包括商業(yè)運營費。 成都市部分商業(yè)項目物業(yè)管理收費情況一覽表 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 例：成都項目收費 根據(jù)案例，建議本案經營物業(yè)管理費用收取。 從上表中可見，多數(shù)經營者因商家抗性較大，多數(shù)將經營費融入物業(yè)費一同收??；而新興商場多數(shù)依靠補貼進行運營。（地一、群光）。而南充市場成熟度較成都偏弱，經營補貼力度更大。 64 項目運營成本匯總 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 項目前期銷售期，應預留 3000萬資金，用作 3年內營銷造活補貼。 從第三年起，按照年經營費用預算進行平均，向商家收取經營造活費。 預計 3年項目培育期運營成本為 2800萬元，備用金 200萬元。 時間 預算總費用 （萬元） 費用細項 預算金額 （萬元） 第一年 1200 開業(yè)造勢活動 80 開業(yè)媒體宣傳 50 年度品牌營銷推廣 220 賣場商業(yè)氛圍營造 150 年度媒體宣傳投放 100 賣場形象優(yōu)化 50 經營補貼 550 1200 第二年 1040 年度品牌營銷推廣 220 賣場商業(yè)氛圍營造 120 年度媒體宣傳投放 100 賣場形象優(yōu)化 50 經營補貼 550 1040 第三年 760 年度品牌營銷推廣 120 賣場商業(yè)氛圍營造 60 年度媒體宣傳投放 80 賣場形象優(yōu)化 50 經營補貼 450 760 備注 ： 3000萬元為整體經營造活費用預算，實施中三年造活費用支出統(tǒng)合進行計算。 合計 3000萬元 65 第一年運營費用明細 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 第一年運營費用保守預算為 1200萬元。 時間 預算總費用（萬元） 費用細項 預算金額 （萬元） 費用說明 第一年 1200 開業(yè)造勢活動 80 開業(yè)整體賣場氛圍包裝（指引系統(tǒng)、門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型等）；預算 15萬 開業(yè)慶典及路演、大型推廣及明星造勢活動（明星聘請為主，預算 20萬）； 開業(yè)大型營銷促銷活動補貼（統(tǒng)一促銷優(yōu)惠，預算 45萬）； 開業(yè)媒體宣傳 50 開業(yè)前期電視、電臺、公交、戶外、路牌等開業(yè)宣傳 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)日與換季營銷活動；（節(jié)日期活動宣傳、如國慶、圣誕） 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（合計 20萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 150 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日氛圍營造（門頭、外墻包裝美化、現(xiàn)場吊幔、造型、現(xiàn)場活動搭建、布置等），首年需要多次活動、氛圍包裝項目，帶動人氣 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ；（預留廣告位搭建，指示系統(tǒng)的更換等） 經營補貼 550 穩(wěn)商政策實施相關管理費用補貼；（見右表） 招商促進及政策性優(yōu)惠；（租金減免） 商家大型營銷活動經營性補貼 ；（打折促銷活動） 商家聯(lián)誼活動經費；（聯(lián)誼商家） 1200 66 第二、三年運營明細 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 第二三年依次遞減。 時間 預算總費用（萬元） 費用細項 預算金額 （萬元） 費用說明 第二年 1040 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（ 18萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 120 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 10萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ； 經營補貼 550 穩(wěn)商政策實施相關管理費用補貼； 招商促進及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動經營性補貼 ； 商家聯(lián)誼活動經費； 合計 1040 第三年 760 年度品牌營銷推廣 120 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動實施；（ 10萬元 /月） 賣場商業(yè)氛圍營造 60 全年每月賣場整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 5萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 80 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報紙、電視電臺、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場形象優(yōu)化 50 項目部分公共導視補充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級 ； 經營補貼 450 穩(wěn)商政策實施相關管理費用補貼； 招商促進及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動經營性補貼 ； 商家聯(lián)誼活動經費；（按第一年的 80%測算） 合計 760 67 項目管理成本匯總 /年 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 序號 項目 預算額（元） 備注 1 辦公費用 70200 按每年 5%遞增 2 治消費 24600 按每年 5%遞增 3 保潔綠化費用 470400 按每年 5%遞增 4 設備管理費用 0 按每年 5%遞增 5 年度設備設施檢測費用 0 按每年 5%遞增 6 設備設施外委托保養(yǎng)費用 0 按每年 5%遞增 7 人力成本 1713002 按每年 6%遞增 8 稅收及附加 按國家稅率 %計算 合 計 2278202 未計算設備相關費用及稅費 項目管理成本匯總由 8部分構成： 辦公費用 治消費 保潔綠化費用 設備管理費用 年度設備設施檢測費用 設備設施外委托保養(yǎng)費用 人力成本 稅收及附加 注：根據(jù)甲方要求，此部分暫丌呈現(xiàn)。 預計項目管理成本為 X元 /年。 68 辦公、治消、保潔費用構成 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 項目（辦公費） 月預算額（元） 年預算額（元） 備注 1 辦公費用 1200 14400 2 交通費用 800 9600 3 接待費用 400 4800 4 飲水費 600 7200 5 辦公室能耗 450 5400 6 通訊費用 1400 16800 含網(wǎng)費 7 公眾責任險 1000 12023 小 計 5850 70200 辦公費 項目（治消費） 月預算額 （元） 年預算額 （元） 備注 1 常規(guī)用品 800 9600 含對講機費用 分攤 2 消防記錄用紙及色帶 150 1800 3 監(jiān)控用耗材分攤 100 1200 4 能耗分攤 600 7200 寢室、監(jiān)控 5 秩序維護培訓費用 300 3600 6 其它低耗品 100 1200 小 計 2050 24600 治消費 項目 月預算額 （元） 年預算額 （元） 備注 1 保潔外包費用 37500 450000 2 垃圾清運 400 4800 3 外墻清洗 / / 4 化糞池處理 500 6000 5 綠化養(yǎng)護外包費用 / / 6 綠化租擺費用 800 9600 小 計 39200 470400 保潔綠化 69 設備管理費用構成 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 序號 項目（設備管理） 月預算額 （元） 年預算額 （元） 備注 1 通訊費用 0 含對講機費用分攤 2 設備人員培訓審證費用 0 3 日常工具 0 4 日常維修費 0 5 設備能耗 0 6 不可預測費用 0 小計 0 0 設備管理費一 序號 項 目（設備檢驗） 月預算額 (元 ) 年預算額 (元 ) 備 注 1 變壓器耐壓、繼保年檢 \高壓器具測試 0 2 電梯年檢 0 3 水箱清洗 0 4 建筑物避雷測試 0 合 計 0 0 設備管理費二 序號 項目（設備外包） 月預算額 (元 ) 年預算額 (元 ) 備 注 1 消控設備 0 2 電梯維保 0 3 光彩工程 0 4 中央空調 0 合 計 0 0 設備管理費三 70 人力成本構成 Part . 6 項目運營經濟指標構成與估算 人力成本 人數(shù) 計薪月數(shù) 職 務 月工資 標準 年度工資費用合計 （ 12月） 年終獎勵 其他獎勵 社保 （單位部分） 公積金 （單位部分） 節(jié)日費 生日費 防暑降 溫費 誤餐費 治消伙 食費 體檢費 工會經費 服裝 費 員工意外險 費用合計（月） 費用合計（年） 1 12 項目經理 5500 66000 13750 3300 8105 3960 1300 100 150 1512 200 17 8199 98393 1 12 經營管理 主管 3200 38