【正文】 商，主要是以經(jīng)營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實力的本地商戶）。在展開招商工作前期，應(yīng)多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強調(diào)本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化）。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 45頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 經(jīng)營突破 ? 在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質(zhì)，他們都有著固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。同時對于經(jīng)營方面沒有太多的要求，而作為本案則需要在經(jīng)營方面實現(xiàn)突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷售網(wǎng)絡(luò)，大至全國各地的主要城市，同時也需拓展國外市場。對于這類范圍的定義，不是單靠一個目標(biāo)則可以實現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標(biāo)，商戶的銷售產(chǎn)品是否達(dá)到銷售網(wǎng)絡(luò)的最大化就極其重要。 ? 時刻關(guān)注商戶的經(jīng)營狀況，及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，與核心銷售網(wǎng)絡(luò)的行業(yè)協(xié)會保持密切關(guān)系 。 ? 展開各類活動，如訂貨會、新品展示會、行業(yè)交流會、產(chǎn)品博覽會等活動促進經(jīng)營狀況的甚佳是本案的經(jīng)營突破 。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 46頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 管理突破 ? 管理是四個元素的核心，是決定一個項目成敗的關(guān)鍵，也是項目未來可持續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動力。通過引進專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實現(xiàn)經(jīng)營管理的實效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項目物業(yè)的未來可持續(xù)性經(jīng)營、效益最大化及實現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。而更深一層的提升了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實現(xiàn)三權(quán)分離之原則。而作為本案，管理更為關(guān)鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補充管理要件等。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 47頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 五、項目定位理念 ? ? 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者 ? 現(xiàn)鄭州的商業(yè)競爭狀態(tài)仍處于白熱化階段，各個方面的商業(yè)形勢良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。特別是批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。本項目的經(jīng)營理念則是重點，就是打造具有代表性（鄭汴路的代表者）與創(chuàng)造性（東明路的商業(yè)巨頭）的地標(biāo)級商業(yè)項目，一個代表著原東明路的商業(yè)勢氣與一個鑄造新東明路商業(yè)巨頭項目的有機給合，形成了一個世人關(guān)注的“裕豐國際酒店用品廚具城”。導(dǎo)入商業(yè)與文化（鄭州以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內(nèi)涵來提升它的商業(yè)價值。本項目不做跟隨者，而是實現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。從 商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念 上進行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 48頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 批零兼營的承傳追隨者 ? 據(jù)市場調(diào)研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應(yīng)的優(yōu)勢與劣勢，同時也結(jié)合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進行消化規(guī)模的龐大性。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。而作為本案，批零雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。 ? 這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)?；闹С?，另一方面也由兩者客戶相互促進的效果。使其在每一個樓層的商業(yè)氛圍都得到更好的烘托，每一個商戶的交易量都得到更大的提升。作為本案，即將成為西北地區(qū)首個以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。它在不久的將來，即將成為鄭州各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。它在于創(chuàng)新，在于被后來者所追仿的理念，更在于它應(yīng)勢于市場需求而早先存在。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 49頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補缺者 ? 物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟時期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會范圍內(nèi)經(jīng)濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程，制約著現(xiàn)代物流的進一步發(fā)展。 ? 而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產(chǎn)品引進、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進一步促進物流的必然性。同時，在物流管理、格局上進行打破，使其成為鄭州首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項目。真正做到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補缺者是本案的最終目的。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 50頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 第三章 市場規(guī)劃定位與產(chǎn)品規(guī)劃 ? 一、項目基礎(chǔ)狀況與商圈概況 ? ? 二期項目“裕豐國際酒店用品廚具城”，總投資約 ，建筑面積 7萬平米的立體式倉儲倉庫。其中 2600萬元，占地 4000平米用來引進高端、大型的物流及公共信息服務(wù)平臺電子網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)，建立信息網(wǎng)絡(luò)交易、配送平臺，處理流向跟蹤，建成后將成為中南地區(qū)最大的集商業(yè)經(jīng)營（五大業(yè)種：、 3..食品包裝機械、 、），物資配送、倉儲、信息網(wǎng)絡(luò)平臺、展廳、租賃等應(yīng)有盡有的商用物流集散地，構(gòu)建成為鄭州“現(xiàn)代物流中心”。整體工程功能更加完備，攤位預(yù)期升值 20%，年收益達(dá)到 2億元。 ? 在東明路批發(fā)市場建成初期，有 60％ — 70％的商戶來自江浙一帶，這個數(shù)字即使到現(xiàn)在，也不低于 55％。同時又由于東明路市場面臨著周邊新市場的形成，將導(dǎo)致東明路市場經(jīng)營狀況受到一定影響。由于忽視硬件設(shè)施建設(shè)，使得市場競爭力和對商戶的吸引力明顯減弱，同時電力、通訊等配套設(shè)施也相對滯后。面對著現(xiàn)有東明路種種狀況的現(xiàn)有局面，東明路市場的使命則在于向鄭州為圓心的周邊地區(qū)實現(xiàn)物資集散為核心的目的，打造中部地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 51頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 52頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 二、項目區(qū)位商業(yè)環(huán)境分析 ? ? 區(qū)位前景 ： 本案所處的區(qū)位，為鄭州城區(qū)的商業(yè)繁華地帶 。 東明路鄭汴路商業(yè)已經(jīng)過了20多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以批發(fā)市場為主的核心商圈。由于政府目光長遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現(xiàn)有東明路的知名度或商業(yè)價值性。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。 ? 繁華程度 ： 歷經(jīng) 20年變遷的東明路商圈，已經(jīng)形成多個專業(yè)型的批發(fā)市場，如鄭州廚具城、裕豐國際酒店用品城等約多個以廚具為主的批發(fā)市場。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購物，貨車的進進出出也形成了另一道風(fēng)景線。該商圈的繁華程度不容置疑。 ? 商業(yè)氛圍 ： 該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時也吸引了本地零售客戶的前往。由于鄭州為中部地區(qū)的經(jīng)濟主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。 ? 交通狀況 ： 本案所于隴海路與東明路交叉處，而未來路，貨棧街又為通往中州大道、東明路、鄭汴路、商圈的主干道或必經(jīng)之路。該商圈內(nèi)的長纓路，東貨運站與客運站均在此，均有 50多條線路通往中部各省市、縣或鎮(zhèn)等。因此，本案的交通狀況甚佳。 ? 配套設(shè)施 ：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 53頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 三、項目規(guī)劃設(shè)計的方法與步驟 ? 物流園區(qū)的建設(shè)是一項復(fù)雜而長期的工程，投資大，回收周期長。中國的物流園區(qū)也很難在短期內(nèi)實現(xiàn)贏利，加上市場競爭愈來愈激烈，因此物流園區(qū)的規(guī)劃工作也愈加顯得重要。 ? 通過對國內(nèi)大大小小各類物流園區(qū)規(guī)劃案例的研究以及對眾多物流園區(qū)的實地考察和分析，筆者認(rèn)為，目前不少物流園區(qū)規(guī)劃主要存在 需求不清、定位不準(zhǔn)、功能太泛、布局不順、實施不力 五大軟肋。這五大軟肋在很大程度上是由于缺乏合理有效的規(guī)劃方法論造成的。 ? 德國物流園區(qū)規(guī)劃普遍采用 MSFLB“五部曲”規(guī)劃方法論，其實是五個步驟英文首個字母的簡稱，它們分別是市場分析（ MarketStudy）、戰(zhàn)略定位（ StrategicPositioning）、功能設(shè)計（ FunctionDesign）、布局設(shè)計（ LayoutDesign）和商業(yè)計劃（ BusinessPlan）。 ? 為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、市場需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，必須對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進行全面調(diào)查和研究，根據(jù)長遠(yuǎn)和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠(yuǎn)和近期的建設(shè)