【正文】 T PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 規(guī)劃突破 ? 完成項目內部功能的規(guī)劃及組織，科學合理地進行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經營商戶的經營價值之因素，另一方面也滿足消費市場的消費特征。 ? 打破原有市場格局，集倉儲、承運、搬運、營運、營銷、服務等多種功能為一體，在提升鄭州物流業(yè)競爭水平的同時，開創(chuàng)一個全新的市場空間。 ? 充分考慮行業(yè)與產業(yè)特征的有機整合 ，既要考慮到行業(yè)特征，又要依托于產業(yè)背景。 ? 四是高度的社會責任感。 ? “人流、商流、信息流”構造強勢賣點： ? 由于本案地處于東明路核心商圈內，為鄭州城區(qū)的重點支持項目，同時超大規(guī)模為構造一個新型的 MALL奠定基礎。 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 29頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 六、打造本專業(yè)市場的核心競爭力 ? ? 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景良好，但對于東明路商圈的批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢必將 成為行業(yè)人士高度重視與關切的現實，作為后起之秀的本項目，要敢于創(chuàng)造自己的市場核心競爭力，創(chuàng)新一種引領行業(yè)領先的操作模式，一種投資者、經營者、終端消費者三贏的經營模式，成為中部地區(qū)首創(chuàng)商貿與物流并享的廚類物業(yè)商業(yè)新中心。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力。項目建成后，有專業(yè)市場和配套服務設施 1000多套，就近解決就業(yè)人口 5000以上，市場現金流量在 30億元左右，能給地方政府帶來近千萬元的稅費收入，同時也將帶動周邊餐飲、交通、服務等第三產業(yè)的蓬勃發(fā)展。 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 21頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 三、 鄭州廚具專業(yè)批發(fā)市場個案簡要調查分析 ? ? [裕豐國際酒店用品城 ] ? 一期建成（ 2023年 5月動工）的位于東明路與隴海東路交叉口的 [裕豐國際酒店用品城 ]，占地 5500平方米，建筑面積 16000平方米的三層大型專業(yè)批發(fā)市場，以酒店廚具業(yè)態(tài)，餐飲廚具機械，布草工藝為主流，總交易、配送面積覆蓋中南五省。市場研究顯示，一期項目的投資回報率高達 20％，三到四年的收益就可超出投資，并超出了當今市場開發(fā)所需的五到六年收回投資的理念。 ? 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 15頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 一旦決定，立即行動，時間緊急！公司策劃和市場研究團隊放棄休息，連夜加班，分路行動，市場調查，查閱資料，策略研究，構思創(chuàng)意，各負其責，緊張投入調研工作和構思撰寫本策劃報告。一期招商招租入住率 100%，開創(chuàng)了同行業(yè)之先河，匯集國內外各大品牌，滿足了商戶一站式采購的需求。 ? 東明路商圈是由東明路貫通連接西面的隴海西路，南面的貨棧街，形成集中型的批發(fā)市場區(qū)域。 ? 鄭州（中國）調味廚具商貿廣場位于鄭州市南陽路立交橋東側，南臨北環(huán)環(huán)城快速路，西接鄭州調味食品城，北臨鄭州水產大世界。主要核心狀況如下： ? 零售型物業(yè)的投資逐步轉向批發(fā)型物業(yè)的投資 ：因這類市場的投資已發(fā)展的時期，投資空間有限，投資形式也較為單一。各大商家對寫字間的需求比較大，他們更關注寫字間的功能性。又由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現象的存在均能對本案產生極大的影響。 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 34頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 三是高素質的運營團隊 。順原有東明路商氣，造現有新東明路之地標交易廣場 —— “裕豐國際酒店用品廚具城”。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 本項目的功能架構是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務構成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務功能于一體的大型展示交易中心。 ? 本項目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費群為核心，結合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實效特征。 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 45頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 經營突破 ? 在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質，他們都有著固定的客戶網絡。從 商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念 上進行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領導者。真正做到現代物流定位的挑戰(zhàn)者與補缺者是本案的最終目的。由于鄭州為中部地區(qū)的經濟主導城市，各大商家將在此設立品牌店或代理店。 ? 通過對國內大大小小各類物流園區(qū)規(guī)劃案例的研究以及對眾多物流園區(qū)的實地考察和分析，筆者認為，目前不少物流園區(qū)規(guī)劃主要存在 需求不清、定位不準、功能太泛、布局不順、實施不力 五大軟肋。由于政府目光長遠化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現有東明路的知名度或商業(yè)價值性。 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 49頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 現代物流的挑戰(zhàn)者和補缺者 ? 物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯系越來越緊密。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經營管理上尋找突破，擴大管理范圍、提高管理質量、補充管理要件等。在個別樓層設定小型咖啡廳或西餐廳等相關建議。以低、中檔產品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導，使之產品定位上不能過于高檔，充分考慮到經營者的經營利潤及批發(fā)市場經營產品價格低廉之特征。階段性的深入推廣，策略性的投機市場。 ? 對于投資者及經營者而言 ? 本項目應當通過明確定位、科學規(guī)劃、系統(tǒng)經營管理為投資者、經營者創(chuàng)造良好的投資 /經營環(huán)境，促進物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應，帶動整體物業(yè)的可持續(xù)經營性，實現投資者及經營者的投資回報目標與經營目標。要成功運作專業(yè)市場，必須把握好以下幾點： 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 32頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 33頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 一是精準科學的市場定位 。它依托于產業(yè)生產力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展促進這類市場的交易是本案的核心賣點。 ? 對購買產權價格敏感且接受程度有待提高 ： ? 在這次調研過程中，東明路客戶對購買產權的方式存在著多方面的擔憂，并對購買了產權式物業(yè)的直接利益點不是很清楚。 ? 大廚房作為一個廚具及相關產業(yè)綜合運營的品牌 ，以鄭州為樣板，積極發(fā)揮鄭州地處中原腹地的地緣優(yōu)勢，依托河南農業(yè)大省的產業(yè)基礎，以廚房用品為核心，構建出一個展示交易的大平臺，構建鄭州最大的廚房用品交易集散中心。市場擁有完善的通訊 ,消防 ,環(huán)衛(wèi) ,綠化等配套設施 ,堅持以名優(yōu)產品為導向 ,立足中原 ,服務民生 ,主要經營民用廚具 ,酒店和賓館用品 ,小型食品機械 ,是目前中原地區(qū)最大的廚具產品專業(yè)批發(fā)市場。改革開放以來，隨著市場經濟的大發(fā)展，這座城市已經成為中部地區(qū)經濟龍頭。公司自有地塊近 100畝，已開發(fā)使用 41畝，仍有 45畝土地資源待開發(fā)利用。 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 17頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 項目優(yōu)越交通區(qū)位優(yōu)勢： ? 公司位于鄭州市主干道：隴海路和東明路交匯處，交通便利，地理位置優(yōu)越。 深圳凱斯萊房地產策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 20頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 二、鄭州廚具專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展現狀分析 ? ? 鄭州是我國中部地區(qū)的大型經濟核心城市，河南省的省會，擁有內涵豐厚極具魅力的歷史文化資源。 ? 該市場為鋼架大棚結構 ,統(tǒng)一吊頂裝修 ,大型透明展廳設計?！按髲N房”是鄭州市場發(fā)展局，攜十余年市場運營基礎，三十余家市場開發(fā)經驗，數百億年銷售金額，強勢推出的專業(yè)市場品牌。私營開發(fā)商開發(fā)物業(yè)多以產權式銷售方式面市于市場。而作為本案，則強力拓展它的輔射性，以全國、國外作為輔射目標。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關鍵。 ? 對于投資 /開發(fā)商而言 ? 本項目應當能夠保證在最優(yōu)化的投資環(huán)境之下，實現短期效益與長期效益的最大化，主要表現為：通過項目的開發(fā)、銷售、運營，為投資 /開發(fā)商帶來合理的現金流，實現投資 /開發(fā)商的投資回報預期，同時借助于優(yōu)勢物業(yè)資源的掌控，獲得長期管理效益、經營效益及品牌 /形象效益。 ? 以本項目的目標消費群（投資者與經營者）作為市場宣傳推廣的主打對象 ，強勢樹立高投資價值、高經營價值的市場形象。