【正文】 HENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 招商突破 ? 即引進大商戶提升本案的商業(yè)價值是本案招商成功與否的關(guān)鍵，本案的規(guī)模、價格、經(jīng)營價值、產(chǎn)品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到招商工作進展的實質(zhì)性。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標(biāo)，商戶的銷售產(chǎn)品是否達到銷售網(wǎng)絡(luò)的最大化就極其重要。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 47頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 五、項目定位理念 ? ? 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者 ? 現(xiàn)鄭州的商業(yè)競爭狀態(tài)仍處于白熱化階段，各個方面的商業(yè)形勢良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。而作為本案，批零雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟時期的部門分割體制。整體工程功能更加完備，攤位預(yù)期升值 20%，年收益達到 2億元。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。該商圈內(nèi)的長纓路，東貨運站與客運站均在此，均有 50多條線路通往中部各省市、縣或鎮(zhèn)等。這五大軟肋在很大程度上是由于缺乏合理有效的規(guī)劃方法論造成的。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 ? 商業(yè)氛圍 ： 該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時也吸引了本地零售客戶的前往。面對著現(xiàn)有東明路種種狀況的現(xiàn)有局面，東明路市場的使命則在于向鄭州為圓心的周邊地區(qū)實現(xiàn)物資集散為核心的目的，打造中部地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心。同時，在物流管理、格局上進行打破，使其成為鄭州首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項目。它在不久的將來，即將成為鄭州各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。本項目不做跟隨者，而是實現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。通過引進專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實現(xiàn)經(jīng)營管理的實效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項目物業(yè)的未來可持續(xù)性經(jīng)營、效益最大化及實現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化）。滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項劃所需考慮到的。 ? 定位突破 ? 確定本項目在東明路商圈整體商業(yè)市場中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項目承擔(dān)著引領(lǐng)鄭州批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項目自身所蘊含的價值所在，使命與角色的特殊性決定了本項目的定位： 以“集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心。 ? 本項目處于鄭州市中南城區(qū)，由于地處具有較高知名度的東明路商業(yè)圈內(nèi)，同時鄭州為中部六省的中心城市，在交通運輸與客流量上擁有獨天獨厚的優(yōu)勢。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 39頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 項目的總體定位 ? 本項目立足于服務(wù)周邊市場，集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心 ? （一個具備批零兼售的倉儲式交易中心誕生） ? 市場功能定位 ? 本項目市場功能定位需要劃分為以下幾個區(qū)，方能滿足要求：展示、交易功能區(qū)，會展會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)，零售功能區(qū)，休閑娛樂功能，倉儲物流功能區(qū)，信息服務(wù)功能區(qū)，商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)，市場管理功能區(qū)，公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)、后勤配套區(qū)。 ? 以“做得旺”為終極目標(biāo) ，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。本案所打造的目的是繼承原東明路的商業(yè)氣勢，提升現(xiàn)有東明路的商業(yè)功能與購物環(huán)境，同時更進一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。深圳凱斯萊策劃機構(gòu)在操作運作專業(yè)市場時，始終保持了一種高度的社會責(zé)任感，市場招商完成后，保持長期的市場維護，促進了市場的健康快速的發(fā)展。為此，單靠開發(fā)運營商的宣傳和形象推介進行招商必然受阻，必須依托政府資源、社會資源、外商資源的有機整合，互為助力，相得益彰，才會招商成功，這也是發(fā)展和培育專業(yè)市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。客戶資源也將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 30頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 拓展實力客戶激活市場： ? ? 本案體量過大，本地客戶也有限。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客戶的引進及物業(yè)人流動線的設(shè)計等要素上均體現(xiàn)這一特征。 ? 寫字間市場得到發(fā)展與提升 ： ? 在此次調(diào)研的過程中，經(jīng)過多方考察與座談，市場現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。對于客戶也是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 27頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 五、鄭州廚具專業(yè)市場存在問題分析 ? ? 鑒于對市場調(diào)研的深刻，鄭州商業(yè)市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實際的操作于本案。它位于西環(huán)路以西、中原路以北、鄭上路以南、西四環(huán)以東的街區(qū)內(nèi)，緊臨西流湖、連霍高速公路、國家南水北調(diào)運河，系“鄭洛工業(yè)走廊”的起點，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。圍繞著專業(yè)的調(diào)味、廚具、酒店賓館用品市場，多種商業(yè)業(yè)態(tài)的聚集，將吸引不同的經(jīng)營者、投資者。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 22頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? [中博廚具及酒店用品市場 ] ? 中博廚具及酒店用品市場位于鄭州師東明路 18號?，F(xiàn)已被全國各地投資者、經(jīng)營者與同行業(yè)人士所熟知。 ? 二期項目中，將采用最現(xiàn)代化的 網(wǎng)絡(luò)信息管理手段 、模式，進行跟蹤服務(wù)、監(jiān)管，它將極大地促進物流服務(wù)社會化和專業(yè)化進程。市場內(nèi)部規(guī)劃先進，建筑規(guī)范設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全，高效的品牌管理，具備現(xiàn)代化的管理手段，是一座國際化的標(biāo)準(zhǔn)式大賣場。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 16頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ 第一章 市場調(diào)查與研究分析 一、項目背景分析 發(fā)展商簡介： [裕豐國際酒店用品廚具城 ]項目的發(fā)展商是河南裕豐物流有限公司，它為河南物資集團公司的全資公司 .河南物資集團公司目前是河南省政府直接管理的全省七家大型企業(yè)中唯一的一家流通企業(yè)集團，是省內(nèi)最大的物資流通企業(yè)，集現(xiàn)代物流、儲運、信息服務(wù)、商貿(mào)為一體的綜合性國有企業(yè)，為我省服務(wù)業(yè)重點企業(yè)前 50強之一。 ? 對鄭州市場進行了為期 10天的簡單調(diào)研，在此過程中對各大廚具（酒店用品）專業(yè)市場的狀況有著一定的了解與探訪。向南 200米是亞洲最大的鐵路貨運集裝箱樞紐站 — 鄭州東站，向西是客運總站，東臨未來大道，是鄭州市最大的家電、家具、建材商業(yè)批發(fā)中心，與中博物流園 ,鄭州廚具大世界隔路相望，形成成熟的區(qū)域鏈商圈，是鄭州市商業(yè)物資批發(fā)，物流儲運，最快捷、最暢達，最具優(yōu)勢的專業(yè)市場板塊。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 19頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 項目二期開發(fā)宏偉規(guī)劃藍圖： ? 為了擴大發(fā)展，發(fā)展商進行了二期項目的開發(fā)立項，總投資約 ，建筑面積 7萬平米的立體式倉儲倉庫。鄭州作為一個商貿(mào)城市以及交通樞紐城市，服務(wù)行業(yè)尤其是酒店餐飲業(yè)發(fā)展迅速。市場內(nèi)部規(guī)劃先進，建筑規(guī)范設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全，高效的品牌管理，具備現(xiàn)代化的管理手段，是一座國際化的標(biāo)準(zhǔn)式大賣場。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 24頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? [鄭州（中國）調(diào)味廚具商貿(mào)廣場 ] ? 鄭州（中國）調(diào)味廚具商貿(mào)廣場一期占地 10萬平方米，建筑面積 10多萬余平方米。規(guī)劃整體、布局合理、建筑設(shè)計大氣典雅的專業(yè)市場。具體現(xiàn)象如下： ? 應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型批發(fā)市場將成為投資者的首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場的理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤空間。 ? 批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展 ： 在鄭州市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。 ? 幾大廚具專業(yè)市場爭雄鄭州市場的現(xiàn)象已成必然 ： ? 本案與鄭州廚具城、中博廚具城，鄭州調(diào)味廚具商貿(mào)廣場四大物業(yè)均在近兩年搶灘于鄭州市場，這四大物業(yè)有的以產(chǎn)權(quán)式進行銷售。 ? 品牌形象力的提升 ： ? 對于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必需得到改變，以品牌化包裝推廣來優(yōu)化購物環(huán)境是本案的基本途徑。這個未來批發(fā)市場關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。鄭州為中部五省的中心城市，交通便捷、貨物運輸、商勢輔射力均具備一個現(xiàn)代主題物流中心的核心要素。定位開發(fā)運營專業(yè)市場必須從城市功能發(fā)展需要、城市消費需要、城市區(qū)域規(guī)劃定位及產(chǎn)業(yè)政策等四個方面入手，賦予專業(yè)市場精準(zhǔn)的定位，給出科學(xué)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 ? 在專業(yè)市場開發(fā)流程中，招商完成后，開發(fā)運營商的利益就基本完成。使之為消費者帶來便利性與快捷性，同時結(jié)合于消費者的消費需求，擴大銷售網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化客戶資源、保證產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽。點面雙效結(jié)合共同打造一個專業(yè)市場的持續(xù)經(jīng)營性是不可忽視的社會責(zé)任。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 38頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENG