【正文】 商業(yè)環(huán)境分析 ? 三、項目規(guī)劃設(shè)計的方法和步驟 ? 四、項目優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 11頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 五、項目市場定位 ? 項目案名策劃 ? 項目主打廣告語 ? 項目目標(biāo)客戶群鎖定 ? 項目租賃價格策略 ? 樓層產(chǎn)品業(yè)種規(guī)劃 ? 六、項目建筑規(guī)劃設(shè)計策略 ? 項目的功能分區(qū)與規(guī)劃設(shè)計策略 ? 市場外立面設(shè)計 ? 市場平面設(shè)計建議 ? 市場硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計建議 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 12頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 第四章 營銷推廣計劃與實施 ? 一、營銷推廣的目的與實施計劃 ? 二、前期媒體統(tǒng)籌安排 ? 三、營銷推廣方案 ? 四、招商階段推廣途徑 ? 五、階段招商目標(biāo)及控制 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 13頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 第五章 招商經(jīng)營推廣計劃 ? 一、構(gòu)建招商成功基礎(chǔ) ? 二、招商目標(biāo)市場與品牌比例 ? 三、商戶招攬策略與操作程序 ? 招商總體策略 ? 具體實施策略 ? 具體招商操作程序 ? 招商廣告策略 ? 招商部制度及職責(zé) ? 招商后期管理 ? 四、招商經(jīng)營管理策略 ? 五、經(jīng)營管理實施方案 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 14頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 前 言 ? 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）機(jī)構(gòu)于 9月 11日下午 6點，倉促地接到裕豐物流公司的邀請與委托，要求我們?yōu)樵摴炯磳㈤_發(fā)的“裕豐國際酒店用品廚具城”二期項目的進(jìn)行規(guī)劃定位和營銷策劃，開發(fā)公司代表要求我們，在三四天內(nèi)拿出一個簡短概要的項目規(guī)劃定位和整體營銷策劃方案，以參與裕豐公司邀來的眾多策劃公司提供的規(guī)劃定位與策劃方案的評比競標(biāo)。公司自有地塊近 100畝，已開發(fā)使用 41畝，仍有 45畝土地資源待開發(fā)利用。 ? 與之相匹配的由河南裕豐物流有限公司出資改建的 [裕豐廚具批發(fā)市場 ]，基礎(chǔ)建設(shè)已接近尾聲，招租率已達(dá) 100%，發(fā)展前景極為可觀。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，這座城市已經(jīng)成為中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭。近年來，東明路以廚具行業(yè)為龍頭的一批專業(yè)批發(fā)市場興起，興建了鄭州廚具專業(yè)市場，裕豐國際酒店用品城等一些廚具類專業(yè)市場，與鄭汴路建材市場，廚具專業(yè)市場等專業(yè)市場群一起，成為鄭州新商業(yè)的亮點和龍頭。市場擁有完善的通訊 ,消防 ,環(huán)衛(wèi) ,綠化等配套設(shè)施 ,堅持以名優(yōu)產(chǎn)品為導(dǎo)向 ,立足中原 ,服務(wù)民生 ,主要經(jīng)營民用廚具 ,酒店和賓館用品 ,小型食品機(jī)械 ,是目前中原地區(qū)最大的廚具產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。 ? 一期項目總投資 3億元左右，施工期限 10個月。 ? 大廚房作為一個廚具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營的品牌 ，以鄭州為樣板，積極發(fā)揮鄭州地處中原腹地的地緣優(yōu)勢，依托河南農(nóng)業(yè)大省的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以廚房用品為核心，構(gòu)建出一個展示交易的大平臺，構(gòu)建鄭州最大的廚房用品交易集散中心。 ? 批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在 ：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。 ? 對購買產(chǎn)權(quán)價格敏感且接受程度有待提高 ： ? 在這次調(diào)研過程中，東明路客戶對購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔(dān)憂，并對購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點不是很清楚。這些基本要素成為他們急切關(guān)注的核心問題，也是本案針對市場需求需改善或提升的地方。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展促進(jìn)這類市場的交易是本案的核心賣點。對于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。要成功運(yùn)作專業(yè)市場，必須把握好以下幾點： 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 32頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 33頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 一是精準(zhǔn)科學(xué)的市場定位 。沒有一支敢打敢拼、作風(fēng)硬朗的團(tuán)隊，沒有一批高素質(zhì)的專業(yè)人才，項目往往會半途而廢。 ? 對于投資者及經(jīng)營者而言 ? 本項目應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資 /經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動整體物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營性，實現(xiàn)投資者及經(jīng)營者的投資回報目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 37頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 二、項目開發(fā)原則及思路 ? ? 任何商業(yè)項目的開發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項目操作的手法與策略，使其本項目在該商圈內(nèi)具備相應(yīng)的競爭力，打造一個成功的商業(yè)廣場是任何一個項目的開發(fā)宗旨。階段性的深入推廣，策略性的投機(jī)市場。首先，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以 最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù) 。以低、中檔產(chǎn)品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品價格低廉之特征。從而有利于提升項目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項目持續(xù)經(jīng)營空間。在個別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等相關(guān)建議。對于這類范圍的定義，不是單靠一個目標(biāo)則可以實現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴(kuò)大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補(bǔ)充管理要件等。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 49頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者 ? 物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。其中 2600萬元，占地 4000平米用來引進(jìn)高端、大型的物流及公共信息服務(wù)平臺電子網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)，建立信息網(wǎng)絡(luò)交易、配送平臺，處理流向跟蹤，建成后將成為中南地區(qū)最大的集商業(yè)經(jīng)營（五大業(yè)種：、 3..食品包裝機(jī)械、 、），物資配送、倉儲、信息網(wǎng)絡(luò)平臺、展廳、租賃等應(yīng)有盡有的商用物流集散地，構(gòu)建成為鄭州“現(xiàn)代物流中心”。由于政府目光長遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有東明路的知名度或商業(yè)價值性。 ? 交通狀況 ： 本案所于隴海路與東明路交叉處，而未來路，貨棧街又為通往中州大道、東明路、鄭汴路、商圈的主干道或必經(jīng)之路。 ? 通過對國內(nèi)大大小小各類物流園區(qū)規(guī)劃案例的研究以及對眾多物流園區(qū)的實地考察和分析，筆者認(rèn)為，目前不少物流園區(qū)規(guī)劃主要存在 需求不清、定位不準(zhǔn)、功能太泛、布局不順、實施不力 五大軟肋。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 53頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 三、項目規(guī)劃設(shè)計的方法與步驟 ? 物流園區(qū)的建設(shè)是一項復(fù)雜而長期的工程，投資大，回收周期長。由于鄭州為中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 51頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 52頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 二、項目區(qū)位商業(yè)環(huán)境分析 ? ? 區(qū)位前景 ： 本案所處的區(qū)位，為鄭州城區(qū)的商業(yè)繁華地帶 。真正做到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補(bǔ)缺者是本案的最終目的。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。從 商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念 上進(jìn)行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。而更深一層的提升了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實現(xiàn)三權(quán)分離之原則。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 45頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING