【正文】 力度，同時(shí)防刮防震。第二項(xiàng)是廚柜門選用高亮度銀光焗油門板，此技術(shù)多用于波音飛機(jī)及奔馳汽車，用于廚柜門則屬首次。馳汽車，用于廚柜門則屬首次。 除了廚房用具外，長(zhǎng)實(shí)對(duì)浴室用料配搭也一絲不茍，所有浴室潔具均以高科技鑄上名門英文名除了廚房用具外，長(zhǎng)實(shí)對(duì)浴室用料配搭也一絲不茍，所有浴室潔具均以高科技鑄上名門英文名（（ The Legend）縮寫）縮寫 “TL” 。另外，主人房的浴室均設(shè)有一道以。另外，主人房的浴室均設(shè)有一道以 6,000粒粒 Swarovski水晶鑲嵌的垂簾式水晶鑲嵌的垂簾式設(shè)計(jì)的燈飾，格外名貴。設(shè)計(jì)的燈飾，格外名貴。4. 樓盤會(huì)所配套分析樓盤會(huì)所配套分析 無(wú)論是中低價(jià)物業(yè)或者是超級(jí)豪宅，會(huì)所已是現(xiàn)時(shí)各類型的住宅一項(xiàng)不可或缺的元素，一般檔無(wú)論是中低價(jià)物業(yè)或者是超級(jí)豪宅，會(huì)所已是現(xiàn)時(shí)各類型的住宅一項(xiàng)不可或缺的元素，一般檔次的會(huì)所設(shè)施包括泳池、健身室及兒童游戲室等，而豪宅會(huì)所在這些基本元素以上，還加入了更獨(dú)特次的會(huì)所設(shè)施包括泳池、健身室及兒童游戲室等，而豪宅會(huì)所在這些基本元素以上，還加入了更獨(dú)特的外型設(shè)計(jì)及豪華服務(wù)，給人高人一等的貴氣感覺(jué)。的外型設(shè)計(jì)及豪華服務(wù)，給人高人一等的貴氣感覺(jué)。 香港豪宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析（ 5）：區(qū)域營(yíng)銷管理部案例區(qū)域營(yíng)銷管理部案例 獨(dú)特的外型設(shè)計(jì)方面，不能不提的是凱旋門。凱旋門會(huì)所建于獨(dú)特的外型設(shè)計(jì)方面，不能不提的是凱旋門。凱旋門會(huì)所建于 500呎的高空，共有四層，是香港呎的高空，共有四層，是香港首個(gè)首個(gè) ““ 摩天摩天 ”” 會(huì)所，業(yè)主能在健身或游泳的同時(shí)，飽覽維港景色。發(fā)展商表示凱旋門會(huì)所，業(yè)主能在健身或游泳的同時(shí)，飽覽維港景色。發(fā)展商表示凱旋門 ““ 摩天摩天 ”” 會(huì)所是會(huì)所是源自東京海逸酒店及紐約文華東方酒店，兩間酒店分別設(shè)有高空會(huì)所。源自東京海逸酒店及紐約文華東方酒店，兩間酒店分別設(shè)有高空會(huì)所。 另外，豪宅會(huì)所提供的設(shè)施及服務(wù)更是一般會(huì)所難以企及的，如名門發(fā)展商長(zhǎng)實(shí)為了照顧住客的另外，豪宅會(huì)所提供的設(shè)施及服務(wù)更是一般會(huì)所難以企及的，如名門發(fā)展商長(zhǎng)實(shí)為了照顧住客的寵物，提供寵物泳池、俱樂(lè)部等，為寵物提供貼身的服務(wù)。貝沙灣南岸的會(huì)所也為住客提供水療美容寵物，提供寵物泳池、俱樂(lè)部等，為寵物提供貼身的服務(wù)。貝沙灣南岸的會(huì)所也為住客提供水療美容服務(wù)，更特設(shè)服務(wù)，更特設(shè) 4間間 500呎呎 (附露臺(tái)附露臺(tái) )、全海景的水療按摩房，同時(shí)會(huì)所還包括大型美術(shù)館、圖書館等文化、全海景的水療按摩房，同時(shí)會(huì)所還包括大型美術(shù)館、圖書館等文化設(shè)施，以提升品味層次。設(shè)施，以提升品味層次。 5. 樓盤價(jià)格分析樓盤價(jià)格分析 香港豪宅用料和各項(xiàng)配套都是最高檔的，所以其價(jià)格十分驚人。凱旋門的平均呎價(jià)約香港豪宅用料和各項(xiàng)配套都是最高檔的，所以其價(jià)格十分驚人。凱旋門的平均呎價(jià)約 15000元，元，其頂層天際獨(dú)立屋呎價(jià)更高達(dá)其頂層天際獨(dú)立屋呎價(jià)更高達(dá) 31000元，打破了香港歷年來(lái)最高呎價(jià)的高層住宅記錄；新發(fā)售的渣甸元，打破了香港歷年來(lái)最高呎價(jià)的高層住宅記錄；新發(fā)售的渣甸山名門，其平均呎價(jià)也高達(dá)山名門，其平均呎價(jià)也高達(dá) 15000元以上。至于香港一般的住宅，以西九龍三寶元以上。至于香港一般的住宅，以西九龍三寶 (即升悅居、宇晴軒及即升悅居、宇晴軒及泓景臺(tái)泓景臺(tái) )為例，其平均呎價(jià)約在為例，其平均呎價(jià)約在 3500—5000 元左右，跟香港超級(jí)豪宅有三倍以上的差距。元左右，跟香港超級(jí)豪宅有三倍以上的差距。運(yùn)河?xùn)|一號(hào)發(fā)現(xiàn)客戶價(jià)值例如：瓶裝水、翡翠綠洲售價(jià)：9F7F11F9F 11F11F11F10F11F9F10F8F 10F 10F10F6F8F10F10F 15F15F15層一核四高層 611層小高層廣州 翡翠綠洲－森林半島 項(xiàng)目概況主力房型：二房 108132㎡ 三房 149201㎡四房 193249㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：公寓精裝修，半島洋房及復(fù)式大戶型為毛坯；獨(dú)棟別墅 /㎡聯(lián)排別墅 7500元 /㎡森林半島洋房 5000元 /㎡毛坯小戶型 4500元 /㎡精裝基本指標(biāo)： 總占地近 4000畝，以別墅為主。其中森林半島為 21棟 7~17層的小高層組團(tuán)，占地約 6萬(wàn)㎡，容積率為，綠化率 ％ 。地理位置： 廣州市東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是廣州為數(shù)不多的原始生態(tài)保存完好的地區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；提出 “ 空中別墅 ” 概念，提升了小高層產(chǎn)品的價(jià)值。? 找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。主力戶型在 300450平方米之間， 小高層、大圍合，大景觀 使得該產(chǎn)品在擁有別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也規(guī)避不少別墅的不足，如潮濕、不安全等。?在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的第一感覺(jué)也達(dá)到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。營(yíng)銷簡(jiǎn)評(píng) — 亮點(diǎn)廣州 翡翠綠洲－森林半島創(chuàng)造客戶價(jià)值 (1)例 1：濱海住宅案例：不在海邊的 “ 濱海住宅 ”創(chuàng)造客戶價(jià)值 (2)例 2：大亞灣項(xiàng)目客戶價(jià)值 (3)例：會(huì)所 裝修 智能家居 地下室（萬(wàn)科城）客戶需求1) 從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少了精力和財(cái)力的浪費(fèi)。2) 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，由于集中采購(gòu)，可以用同樣的價(jià)格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價(jià)比。3) 從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。4) 有利于規(guī)范住宅裝修市場(chǎng)，保護(hù)消費(fèi)者的利益?？蛻粜枨? 市場(chǎng)對(duì)全裝修產(chǎn)品的接受度市場(chǎng)對(duì)全裝修產(chǎn)品的接受度競(jìng)爭(zhēng)需要 通過(guò)全面家居解決方案， 形成新的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。通過(guò)全面家居解決方案，是差異化競(jìng)爭(zhēng)的需求，拉開(kāi)了和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品差距。成功案例傳統(tǒng)戶型 U5春申四期國(guó)際公寓戶 型 ：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積 ：套內(nèi)面積：得房率：走道走道客廳客廳餐廳餐廳廚房廚房主臥室主臥室北臥室北臥室2次臥室次臥室次衛(wèi)次衛(wèi)洗衣區(qū)洗衣區(qū)衣帽間衣帽間主衛(wèi)主衛(wèi)儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間南陽(yáng)臺(tái)南陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)U5戶 型 ：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積 ：套內(nèi)面積：得房率：玄關(guān)玄關(guān)6m2餐廳餐廳客廳客廳廚房廚房主臥室主臥室次臥室次臥室次衛(wèi)次衛(wèi)洗衣區(qū)洗衣區(qū)+m2主衛(wèi)主衛(wèi) 水爐間水爐間衣帽間衣帽間陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)面積對(duì)比部位 傳統(tǒng)戶型（ m2） 萬(wàn)科戶型（ m2）公共區(qū)域玄關(guān) 6客廳 餐廳 功能空間廚房 次衛(wèi) 主衛(wèi) 洗衣區(qū) 走入式衣帽間 儲(chǔ)藏室 獨(dú)立空間主臥室 次臥室 北臥室 灰空間走道 工作陽(yáng)臺(tái) 南陽(yáng)臺(tái) 216。直接進(jìn)入客餐廳，無(wú)過(guò)渡空間216。未設(shè)置一些必要功能設(shè)施216。不便維持室內(nèi)的清潔252。分類細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng)252。獨(dú)立的內(nèi)外過(guò)渡空間252。舒適的尺度儲(chǔ)藏，鞋帽收納組合衣物更換及儲(chǔ)藏室內(nèi)外過(guò)渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔252。餐廳空間尺度舒適252。走道空間融入客餐廳， 空間利用充分252?？筒蛷d共享性好216。餐廳空間略小216。走道空間未充分利用216。客餐廳空間共享性略差mm走道過(guò)長(zhǎng)，空間共享性略差252。獨(dú)立洗衣間，組合功能設(shè)置252。次衛(wèi)布局合理，空間利用充分252。與其他空間關(guān)系簡(jiǎn)單，無(wú)干擾216。干濕區(qū)功能單一216。次衛(wèi)空間利用率低216。與其他空間關(guān)系干擾多 +淋浴 +淋浴+洗手盆 +洗手盆 + +洗衣機(jī) +燙衣板 +衣柜 +工作陽(yáng)臺(tái)空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾洗衣洗衣晾衣晾衣空間零距離與其他空間相對(duì)獨(dú)立洗衣洗衣晾衣晾衣216。陽(yáng)臺(tái)實(shí)際可用率低216。次臥走道面積大，空間狹小216。北臥面寬窄，空間狹小216。走入式衣帽間功能單一252。陽(yáng)臺(tái)更加舒適寬敞252。次臥空間更加寬敞，不可利用空間少252。北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)置陽(yáng)臺(tái)252。走入式衣帽間增加梳妝臺(tái)功能6m6m 設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)置梳妝臺(tái)，行為更加便捷，生活分類清晰市場(chǎng)接受度市場(chǎng)接受度U5案例推 盤 期數(shù) 均價(jià)（元）開(kāi) 盤時(shí)間 推 盤 數(shù)量（套）當(dāng)天去化（套）第一次推 盤 10800 202357 44 42第二次推 盤 11000 2023528 44 43第三次推 盤 11500 202364 22 22 U5的第三次推盤前，九部委頒布了 37號(hào)文件 ，上海房產(chǎn)市場(chǎng)再次受到?jīng)_擊，但 U5的推盤當(dāng)天即銷售一空。很多業(yè)主向銷售顧問(wèn)提出，只要有房，價(jià)格高點(diǎn)都可以接受。 總結(jié) 全裝修房是世界居住的普及形式，也是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)方向，更是成熟客戶和成熟發(fā)展商的共同選擇。只會(huì)做毛坯房的發(fā)展商是不負(fù)責(zé)任的發(fā)展商。隨著全裝修房的發(fā)展，最終形成一批具備深度精度服務(wù)和管理能力以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合運(yùn)作能力的集團(tuán)化房地產(chǎn)公司。那么提供全面家居解決方案的上海萬(wàn)科不但在其中占有一席之地，而且一定是領(lǐng)跑者。我們要成為上海全裝修住宅市場(chǎng)最信賴的品牌。競(jìng) 爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)者定位 暗示自己的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)異或有所不同。 AVIS租車公司對(duì)自己的描述是 “ 我們是比別人更努力的公司 ” （別人指 “HERTZ” 租車公司）。 金域藍(lán)灣 VS 金海灣。 差異化定位 差異化 —— 是指設(shè)計(jì)一系列有意義的差別，以便使該公司的產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品相區(qū)分。在實(shí)體產(chǎn)品差異化有困難時(shí)，要取得競(jìng)爭(zhēng)成功的關(guān)鍵常常有賴于增加價(jià)值和改進(jìn)服務(wù)的質(zhì)量。 差異化策略（ 1）例 1：萬(wàn)科中心的差異化思考差異化策略（ 2）例 2：萬(wàn)科第五園的差異化定位演講完畢，謝謝觀看！