【正文】 力度，同時防刮防震。第二項是廚柜門選用高亮度銀光焗油門板，此技術(shù)多用于波音飛機及奔馳汽車，用于廚柜門則屬首次。馳汽車，用于廚柜門則屬首次。 除了廚房用具外，長實對浴室用料配搭也一絲不茍，所有浴室潔具均以高科技鑄上名門英文名除了廚房用具外，長實對浴室用料配搭也一絲不茍，所有浴室潔具均以高科技鑄上名門英文名（（ The Legend）縮寫）縮寫 “TL” 。另外，主人房的浴室均設(shè)有一道以。另外，主人房的浴室均設(shè)有一道以 6,000粒粒 Swarovski水晶鑲嵌的垂簾式水晶鑲嵌的垂簾式設(shè)計的燈飾，格外名貴。設(shè)計的燈飾，格外名貴。4. 樓盤會所配套分析樓盤會所配套分析 無論是中低價物業(yè)或者是超級豪宅，會所已是現(xiàn)時各類型的住宅一項不可或缺的元素，一般檔無論是中低價物業(yè)或者是超級豪宅，會所已是現(xiàn)時各類型的住宅一項不可或缺的元素，一般檔次的會所設(shè)施包括泳池、健身室及兒童游戲室等，而豪宅會所在這些基本元素以上，還加入了更獨特次的會所設(shè)施包括泳池、健身室及兒童游戲室等，而豪宅會所在這些基本元素以上，還加入了更獨特的外型設(shè)計及豪華服務(wù)，給人高人一等的貴氣感覺。的外型設(shè)計及豪華服務(wù)，給人高人一等的貴氣感覺。 香港豪宅市場特點分析（ 5）：區(qū)域營銷管理部案例區(qū)域營銷管理部案例 獨特的外型設(shè)計方面，不能不提的是凱旋門。凱旋門會所建于獨特的外型設(shè)計方面，不能不提的是凱旋門。凱旋門會所建于 500呎的高空，共有四層，是香港呎的高空，共有四層，是香港首個首個 ““ 摩天摩天 ”” 會所，業(yè)主能在健身或游泳的同時，飽覽維港景色。發(fā)展商表示凱旋門會所，業(yè)主能在健身或游泳的同時，飽覽維港景色。發(fā)展商表示凱旋門 ““ 摩天摩天 ”” 會所是會所是源自東京海逸酒店及紐約文華東方酒店，兩間酒店分別設(shè)有高空會所。源自東京海逸酒店及紐約文華東方酒店，兩間酒店分別設(shè)有高空會所。 另外，豪宅會所提供的設(shè)施及服務(wù)更是一般會所難以企及的，如名門發(fā)展商長實為了照顧住客的另外，豪宅會所提供的設(shè)施及服務(wù)更是一般會所難以企及的，如名門發(fā)展商長實為了照顧住客的寵物，提供寵物泳池、俱樂部等，為寵物提供貼身的服務(wù)。貝沙灣南岸的會所也為住客提供水療美容寵物，提供寵物泳池、俱樂部等，為寵物提供貼身的服務(wù)。貝沙灣南岸的會所也為住客提供水療美容服務(wù)，更特設(shè)服務(wù)，更特設(shè) 4間間 500呎呎 (附露臺附露臺 )、全海景的水療按摩房，同時會所還包括大型美術(shù)館、圖書館等文化、全海景的水療按摩房，同時會所還包括大型美術(shù)館、圖書館等文化設(shè)施，以提升品味層次。設(shè)施，以提升品味層次。 5. 樓盤價格分析樓盤價格分析 香港豪宅用料和各項配套都是最高檔的，所以其價格十分驚人。凱旋門的平均呎價約香港豪宅用料和各項配套都是最高檔的，所以其價格十分驚人。凱旋門的平均呎價約 15000元，元，其頂層天際獨立屋呎價更高達(dá)其頂層天際獨立屋呎價更高達(dá) 31000元，打破了香港歷年來最高呎價的高層住宅記錄；新發(fā)售的渣甸元，打破了香港歷年來最高呎價的高層住宅記錄；新發(fā)售的渣甸山名門，其平均呎價也高達(dá)山名門，其平均呎價也高達(dá) 15000元以上。至于香港一般的住宅，以西九龍三寶元以上。至于香港一般的住宅，以西九龍三寶 (即升悅居、宇晴軒及即升悅居、宇晴軒及泓景臺泓景臺 )為例，其平均呎價約在為例，其平均呎價約在 3500—5000 元左右，跟香港超級豪宅有三倍以上的差距。元左右，跟香港超級豪宅有三倍以上的差距。運河?xùn)|一號發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水、翡翠綠洲售價：9F7F11F9F 11F11F11F10F11F9F10F8F 10F 10F10F6F8F10F10F 15F15F15層一核四高層 611層小高層廣州 翡翠綠洲－森林半島 項目概況主力房型：二房 108132㎡ 三房 149201㎡四房 193249㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：公寓精裝修，半島洋房及復(fù)式大戶型為毛坯；獨棟別墅 /㎡聯(lián)排別墅 7500元 /㎡森林半島洋房 5000元 /㎡毛坯小戶型 4500元 /㎡精裝基本指標(biāo)： 總占地近 4000畝，以別墅為主。其中森林半島為 21棟 7~17層的小高層組團(tuán)，占地約 6萬㎡，容積率為，綠化率 ％ 。地理位置： 廣州市東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是廣州為數(shù)不多的原始生態(tài)保存完好的地區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；提出 “ 空中別墅 ” 概念，提升了小高層產(chǎn)品的價值。? 找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。主力戶型在 300450平方米之間， 小高層、大圍合，大景觀 使得該產(chǎn)品在擁有別墅產(chǎn)品優(yōu)勢的同時也規(guī)避不少別墅的不足，如潮濕、不安全等。?在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費者對該項目的第一感覺也達(dá)到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。營銷簡評 — 亮點廣州 翡翠綠洲－森林半島創(chuàng)造客戶價值 (1)例 1：濱海住宅案例：不在海邊的 “ 濱海住宅 ”創(chuàng)造客戶價值 (2)例 2：大亞灣項目客戶價值 (3)例：會所 裝修 智能家居 地下室（萬科城）客戶需求1) 從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少了精力和財力的浪費。2) 對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。3) 從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。4) 有利于規(guī)范住宅裝修市場，保護(hù)消費者的利益?？蛻粜枨? 市場對全裝修產(chǎn)品的接受度市場對全裝修產(chǎn)品的接受度競爭需要 通過全面家居解決方案， 形成新的核心競爭能力。通過全面家居解決方案，是差異化競爭的需求，拉開了和競爭對手的產(chǎn)品差距。成功案例傳統(tǒng)戶型 U5春申四期國際公寓戶 型 ：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積 ：套內(nèi)面積：得房率：走道走道客廳客廳餐廳餐廳廚房廚房主臥室主臥室北臥室北臥室2次臥室次臥室次衛(wèi)次衛(wèi)洗衣區(qū)洗衣區(qū)衣帽間衣帽間主衛(wèi)主衛(wèi)儲藏間儲藏間南陽臺南陽臺工作陽臺工作陽臺U5戶 型 ：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積 ：套內(nèi)面積：得房率：玄關(guān)玄關(guān)6m2餐廳餐廳客廳客廳廚房廚房主臥室主臥室次臥室次臥室次衛(wèi)次衛(wèi)洗衣區(qū)洗衣區(qū)+m2主衛(wèi)主衛(wèi) 水爐間水爐間衣帽間衣帽間陽臺陽臺面積對比部位 傳統(tǒng)戶型（ m2） 萬科戶型（ m2）公共區(qū)域玄關(guān) 6客廳 餐廳 功能空間廚房 次衛(wèi) 主衛(wèi) 洗衣區(qū) 走入式衣帽間 儲藏室 獨立空間主臥室 次臥室 北臥室 灰空間走道 工作陽臺 南陽臺 216。直接進(jìn)入客餐廳，無過渡空間216。未設(shè)置一些必要功能設(shè)施216。不便維持室內(nèi)的清潔252。分類細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng)252。獨立的內(nèi)外過渡空間252。舒適的尺度儲藏，鞋帽收納組合衣物更換及儲藏室內(nèi)外過渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔252。餐廳空間尺度舒適252。走道空間融入客餐廳， 空間利用充分252。客餐廳共享性好216。餐廳空間略小216。走道空間未充分利用216?？筒蛷d空間共享性略差mm走道過長，空間共享性略差252。獨立洗衣間，組合功能設(shè)置252。次衛(wèi)布局合理，空間利用充分252。與其他空間關(guān)系簡單，無干擾216。干濕區(qū)功能單一216。次衛(wèi)空間利用率低216。與其他空間關(guān)系干擾多 +淋浴 +淋浴+洗手盆 +洗手盆 + +洗衣機 +燙衣板 +衣柜 +工作陽臺空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾洗衣洗衣晾衣晾衣空間零距離與其他空間相對獨立洗衣洗衣晾衣晾衣216。陽臺實際可用率低216。次臥走道面積大，空間狹小216。北臥面寬窄，空間狹小216。走入式衣帽間功能單一252。陽臺更加舒適寬敞252。次臥空間更加寬敞，不可利用空間少252。北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)置陽臺252。走入式衣帽間增加梳妝臺功能6m6m 設(shè)有觀景陽臺設(shè)置梳妝臺，行為更加便捷，生活分類清晰市場接受度市場接受度U5案例推 盤 期數(shù) 均價（元）開 盤時間 推 盤 數(shù)量（套）當(dāng)天去化（套）第一次推 盤 10800 202357 44 42第二次推 盤 11000 2023528 44 43第三次推 盤 11500 202364 22 22 U5的第三次推盤前，九部委頒布了 37號文件 ，上海房產(chǎn)市場再次受到?jīng)_擊，但 U5的推盤當(dāng)天即銷售一空。很多業(yè)主向銷售顧問提出，只要有房，價格高點都可以接受。 總結(jié) 全裝修房是世界居住的普及形式，也是房產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)方向，更是成熟客戶和成熟發(fā)展商的共同選擇。只會做毛坯房的發(fā)展商是不負(fù)責(zé)任的發(fā)展商。隨著全裝修房的發(fā)展，最終形成一批具備深度精度服務(wù)和管理能力以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合運作能力的集團(tuán)化房地產(chǎn)公司。那么提供全面家居解決方案的上海萬科不但在其中占有一席之地，而且一定是領(lǐng)跑者。我們要成為上海全裝修住宅市場最信賴的品牌。競 爭競爭者定位 暗示自己的產(chǎn)品比競爭者優(yōu)異或有所不同。 AVIS租車公司對自己的描述是 “ 我們是比別人更努力的公司 ” （別人指 “HERTZ” 租車公司）。 金域藍(lán)灣 VS 金海灣。 差異化定位 差異化 —— 是指設(shè)計一系列有意義的差別，以便使該公司的產(chǎn)品同競爭者的產(chǎn)品相區(qū)分。在實體產(chǎn)品差異化有困難時，要取得競爭成功的關(guān)鍵常常有賴于增加價值和改進(jìn)服務(wù)的質(zhì)量。 差異化策略（ 1）例 1：萬科中心的差異化思考差異化策略（ 2）例 2：萬科第五園的差異化定位演講完畢，謝謝觀看！