【正文】 保證處理效果； ? 參與重大報事的處理意見的內(nèi)部會商； ? 管理處主任參與最終賠付處理意見的會簽（ OA）； ? 記錄并于每月 26日向龍湖地產(chǎn)客戶中心通報賠付數(shù)據(jù)； ? 收集各種返修問題數(shù)據(jù)及總結(jié)，發(fā)往公司相關(guān)部門。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施零星工程的管理辦法【 2023元以下工程（單次單項 ） 】 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 管理流程 說明 責任人 物業(yè)項目管理處以《項目維修需求工作聯(lián)系單》或《項目新建、改造需求工作聯(lián)系單》形式向工程部提出需求，內(nèi)容包括能否接受委托施工，費用預(yù)算限額多少。 ：是否同意委托施工 ，審批意見為“同意”的批復(fù)發(fā)造價采購部文員。 物業(yè)項目管理處組織實施。 一、報銷依據(jù)： 《工作聯(lián)系單》的審批意見； ； （包括物業(yè)開出的管理費、維修費票據(jù)） 二、報銷標準： ：直接費用＋ 20％管理費用； ：按業(yè)主特約維修服務(wù)標準執(zhí)行； 、報銷方式 ―― 按月匯總結(jié)算，轉(zhuǎn)賬。 ； 《關(guān)于工程后續(xù)成本臺賬的登記》進行費用劃分； OA報銷流程為：文員提交付款申請；會簽人 ― 項目造價組長；審批人 ― 造價采購部經(jīng)理。 造價采購部文員登記臺帳。 物業(yè)項目經(jīng)理 工程部總監(jiān) 工程部文員 物業(yè)項目管理處經(jīng)理 項目管理處經(jīng)理地產(chǎn)公司財務(wù)部 采購部文員 開始 審批 施工 費用報銷 結(jié)束 項目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 目的： 提出項目移交后的新建、改造工程的指導(dǎo)原則和管理要點 ? 范圍 ： 物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進行物業(yè)管理的項目（不包括經(jīng)營性項目） ? 管理崗位 ： 地產(chǎn)公司工程部維修負責崗位 ? 基本概念： 項目投入運行后，或者發(fā)現(xiàn)有新的功能需求、或者發(fā)現(xiàn)原設(shè)計原選材雖然符合規(guī)范但不能滿足需要、或者發(fā)現(xiàn)存在較高的維修維護成本，于是產(chǎn)生新建和改造需求。 項目新建、改造工程的需求主要由物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)和提出。 ? 工作標準： 政策標準：地產(chǎn)公司將項目移交物業(yè)管理公司后，僅需承擔保修責任。 企業(yè)標準：為了使產(chǎn)品更多地滿足業(yè)主的需求、為了降低物業(yè)管理運行成本，地產(chǎn)公司在綜合考慮產(chǎn)品定位、工期、工藝水平、直接成本和間接成本等因素的前提下，負責項目的新建和改造工程。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 管理要點 : 項目工程移交后設(shè) 6個月運行觀察期，以分部工程書面移交記錄為計時依據(jù)。 項目運行觀察期內(nèi)：物業(yè)公司項目管理處以《項目新建、改造需求工作聯(lián)系單》形式向地產(chǎn)公司工程部提出新建、改造工程需求。地產(chǎn)公司工程部在 3個工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)意見，回復(fù)內(nèi)容包括處理時間、處理意見等（包括不能明確處理時間的情況，明確不處理的情況）。 項目運行觀察期結(jié)束時：物業(yè)公司項目管理處在運行觀察期結(jié)束前，對存在新建、改造需求、但地產(chǎn)公司無新建、改造計劃的事項進行總結(jié)分析，編制《〓〓〓項目建設(shè)遺留問題》，書面提交地產(chǎn)公司工程部。地產(chǎn)公司工程部維修工程師組織工程部、物業(yè)公司討論后形成《〓〓〓項目建設(shè)遺留問題討論會會議紀要》，會議目的是：對遺留問題的處理達成共識；提出委托物業(yè)公司安排后期新建、改造工程的綜合工程費用。（該費用是變通措施而非主要目的，該費用由物業(yè)公司自主使用）。 運行觀察期結(jié)束后：地產(chǎn)公司不再受理物業(yè)公司提出的新建改造工程建議，物業(yè)公司對項目的新建、改造工程需求自行負責處理。 同一項目分期投入運行的情況：運行觀察期隨之分期 。考慮到該項目施工在繼續(xù)進行，地產(chǎn)公司繼續(xù)管理新建改造工程有較好的資源（比如能較方便協(xié)調(diào)施工單位等），同時，物業(yè)對第一次交房區(qū)域進行分析總結(jié)的難度也相對更大，所以，經(jīng)物業(yè)公司項目管理處提出、地產(chǎn)公司工程部同意，運行觀察期可以延期，但最遲不得晚于該項目最后一次交房后 6個月。 季節(jié)性使用的設(shè)施設(shè)備（空調(diào)、游泳池等）：以 1個運行季節(jié)為觀察期。 特殊情況及處理辦法 :若物業(yè)公司在運行觀察期結(jié)束前，未向地產(chǎn)公司提交《〓〓〓項目建設(shè)遺留問題》，視為物業(yè)公司無此需求；若工程部在對運行觀察期內(nèi)未對《〓〓〓項目建設(shè)遺留問題》做出書面回復(fù)，該項目的運行觀察期順延 。若物業(yè)公司與工程對該項目的新建、改造不能達成一致意見，由物業(yè)公司經(jīng)理和地產(chǎn)公司工程總監(jiān)負責協(xié)商處理，最遲在項目投入運行后 7個月內(nèi)完成。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 地產(chǎn)公司提出的新建、改造需求： 該類工程具有頻次低、工程量大、社會效應(yīng)明顯的特征，提議可能產(chǎn)生于多個方面，一般由部門經(jīng)理例會討論，由總經(jīng)理審批執(zhí)行。 ? 分析總結(jié) : 物業(yè)項目管理處綜合各項目運行情況和業(yè)主需求，不定期編制《工程問題及改進建議》。 工程部維修負責人編制《〓〓〓項目新建、改造工程臺帳》。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 成本控制 ?目標成本的制定對工程部的要求 項目階段 完成時間 預(yù)測內(nèi)容 預(yù)測標準（只針對工程） 項目啟動階段 土地中標后，方案設(shè)計前 項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案、項目目標成本（啟動版） 項目關(guān)鍵節(jié)點及工期計劃，三通一平方案及經(jīng)濟分析 交房標準 項目方案設(shè)計階段 方案設(shè)計完成后 20個工作日內(nèi) 項目成本測算及驗算（方案） 項目技術(shù)經(jīng)濟指標（方案） 項目配臵標準（方案） 方案設(shè)計資料 項目初步設(shè)計階段 初步設(shè)計完成后 20個工作日內(nèi) 項目成本測算及驗算（初設(shè)） 項目配臵標準（初設(shè)） 初步設(shè)計資料 材料設(shè)備選型 工程實施階段 目標成本分解、施工圖設(shè)計完成后 30個工作日內(nèi)；“成本分解及合約規(guī)劃”前者完成后 15工作日內(nèi) 項目目標成本分解（執(zhí)行版） 項目配臵標準（施工） 施工界面劃分 材料設(shè)備選型，供應(yīng)界面劃分 工程實施階段 造價采購部要求 每月 30日前 項目目標成本回顧 項目建造標準、材料價格變化、 工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證 項目竣工階段 16月竣工項目，須在 6月30日前； 612月竣工項目，須在 12月 31日前 項目竣工成本 項目目標成本分解（執(zhí)行版） 項目目標成本回顧 各費項未完全發(fā)生的預(yù)估情況 ? 方案設(shè)計階段： 項目關(guān)鍵節(jié)點及工期計劃編制的準確率、項目配臵標準深度； ? 初步設(shè)計階段： 項目配臵標準修正率、材料設(shè)備選型深度； ? 工程實施階段： 供應(yīng)界面的劃分、施工界面的劃分、工期計劃的準確執(zhí)行率、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的控制和時效性、總分包單位的控制度； ? 竣工結(jié)算階段： 竣工資料審查的精細度及時效性 成本控制 ?工程部如何在實施中保證項目目標成本的實現(xiàn) 成本控制 ?合同需求 工程項目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價采購部的招標質(zhì)量 要點： ? 工程名稱 ? 需求來源 ? 工程期限 ? 施工依據(jù) ? 工程范圍 ? 工作內(nèi)容 ? 技術(shù)及質(zhì)量要求 ? 驗收標準 ? 甲方現(xiàn)場代表 ? 委托監(jiān)理單位名稱 ? 推薦施工單位 ? 其它時間要求 ? 施工前提 ? 現(xiàn)場施工條件是否具備，都已經(jīng)具備了什么條件，如果不具備預(yù)計什么時候具備（含手續(xù)條件） 17實例總包合同需求 .doc 成本控制 ?工程部同造價采購部的博弈 18設(shè)計變更、技術(shù)洽商及現(xiàn)場簽證管理辦法 .doc 19現(xiàn)場收方（隱蔽工程）管理辦法 .doc ? 時間的協(xié)同： 根據(jù)資金計劃、工程工期計劃編制結(jié)算計劃 ? 一單一結(jié)的協(xié)同： 動態(tài)成本“飄黃”現(xiàn)場簽證的控制 ? 管理的協(xié)同： 結(jié)算手段管理分供方項目配合 成本控制 ?工程部同造價采購部的協(xié)同 ? 吳老師（吳亞軍）的提問：你注重過程還是結(jié)果？ 思考“做正確的事、正確的做事” ? 流程的制定、流程的執(zhí)行、流程的流程？ 先施工后合同的案例 ? 細節(jié)決定成敗？ 業(yè)主的滿意度才是檢驗質(zhì)量的標準 客戶視角看問題：還原晶藍半島 97%的交房滿意度和 100%的收房率 龍湖工程管理加減法 ?細節(jié)決定成敗 演講完畢，謝謝觀看！