【正文】 業(yè)的工序和成品保護 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 工序質(zhì)量控制點設置的必要性： 上述工序質(zhì)量控制點的設置及甲方檢驗批管理要求，按傳統(tǒng)的工程管理理解，都不屬于需要甲方親自參與檢驗的范圍 上述工序質(zhì)量控制能力的強弱，都是業(yè)主對開發(fā)商工程質(zhì)量投訴比例較高，投訴索賠較多的部位 上述工序質(zhì)量控制點的設置，都屬于施工單位在實際施工管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的 “ 錯誤 ” ，且監(jiān)理單位往往疏于關鍵工序質(zhì)量環(huán)節(jié)控制的管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 地下室防滲漏質(zhì)量檢驗： 、后澆帶附加防水層檢驗 、后澆帶附加加強層檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗 、擴孔檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、清理檢驗 （重點：分格縫、隔離層） 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 主體結構防開裂、防空間偏差檢驗： 、放線檢驗 、標高、平整度、垂直度、起拱 、支撐、接縫、表面清理檢驗 、梁、墻截面尺寸檢驗 、位置、幾何尺寸檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、位置、固定檢驗 、位置、幾何尺寸檢驗 、企口部位高差、幾何尺寸檢驗 、穿墻螺桿孔洞預留坡度檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、間距、固定檢驗 、流動性檢驗 、板施工縫、后澆帶留置措施檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 砌體防開裂、防滲漏檢驗： 、放線檢驗 1～ 2天提前濕水檢驗 （軸線、房間方正） 、構造柱鋼筋檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、規(guī)格檢驗 、尺寸檢驗 7天后允許頂砌檢驗 、修補檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 抹灰防開裂、防滲漏檢驗： 、腳手架眼等分次封堵檢驗 、頭眼瞎縫檢驗 、預埋件檢驗 、間歇檢驗 、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、位置、固定方式檢驗 、門窗耐候膠打膠條檢驗 、垂直度、陰陽角方正控制措施檢驗 、錯縫位置檢驗 24小時內(nèi)間隔要求檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 衛(wèi)生間防滲漏檢驗： 、清理檢驗 3. UPVC穿樓板管道毛化、甩砂質(zhì)量檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、地漏、轉(zhuǎn)角附加防水層及細部做法檢驗 、厚度及涂布間隔檢驗 、成品保護措施檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 門窗防滲漏檢驗： 、分隔、對角線尺寸檢驗 、上口水平度、直線度檢驗 、端部防排水及密封檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、發(fā)泡膠施打檢驗 、臨時固定墊塊拆除處清理檢驗 、塞縫檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、高差、滴水線檢驗 48小時淋水試驗檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 屋面防滲漏檢驗： 、拼接、粘接工藝檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、出屋面管道、變形縫的砼挑耳或槽口檢驗 、最薄厚度檢驗 、平整度及清理檢驗 、出入口、落水口等重要節(jié)點的附加防水層檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點管理： 、清理、密封檢驗 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 加強施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法： 加強技術管理，指導施工單位的工藝、工法、工序： 國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術管理缺失的問題。在工藝、工法、工序的管理上存在諸多因技術能力不足產(chǎn)生的工程質(zhì)量隱患 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的項目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗或教訓。在某些工藝、工法、工序技術、管理要求及質(zhì)量通病防治措施的管控上，能力往往領先于施工企業(yè)。起碼不會出現(xiàn)項目一期的錯誤在項目二期的建設中重復出現(xiàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)為何要制定企業(yè)版的施工工法要求 ： 地下室防水關鍵節(jié)點的施工工法要求示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現(xiàn)墻中設置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 國內(nèi)目前設計規(guī)范、施工規(guī)范中往往存在著不同規(guī)范沖突、規(guī)范約定不清等問題。不同施工單位的不同理解，往往會產(chǎn)生嚴重的工程質(zhì)量隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 加強對關鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)的質(zhì)量細節(jié)管理： 龍湖地產(chǎn)工程技術質(zhì)量中心曾經(jīng)對集團所屬的工程管理人員所做的問卷調(diào)研中，有近 %的人員 忽視關鍵工程質(zhì)量細節(jié)的控制， 有近 %的人員 對工程質(zhì)量細節(jié)有哪些需要關注的重點并不清楚 房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，如果不了解設計單位、施工單位和監(jiān)理單位常見的技術錯誤和管理錯誤，對一些關鍵的質(zhì)量細節(jié)缺乏重點的管控，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 外墻面磚防滲漏控制的質(zhì)量細節(jié)管理： 外墻貼磚時，部分工程管理人員往往只關注粘貼牢固、勾縫嚴密，通過施工工藝檢驗來防止外墻滲漏。很少關注外墻排磚防滲漏控制的細節(jié)管理 外墻面磚排磚不當引起的外墻滲漏不在少數(shù)，相當一部分施工單位和監(jiān)理單位往往忽視這一質(zhì)量細節(jié)的控制 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 衛(wèi)生間降板高度的工程質(zhì)量細節(jié)管理： 設計單位容易忽視衛(wèi)生間降板高度的專業(yè)配合，往往不對衛(wèi)生間降板高差進行構造厚度核對 相當一部分工程管理人員不了解設計容易出現(xiàn)的錯誤環(huán)節(jié)，容易忽視對衛(wèi)生間降板構造厚度進行核對，施工中往往留下嚴重的滲漏隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 地下車庫坡道截水溝設置的工程質(zhì)量細節(jié)管理： 地下室車庫入口處及坡道結束處應設置截水溝 排水溝不應直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流 坡道結束處應設置水位自動報警，與排水泵實現(xiàn)聯(lián)動 截水溝蓋板應選用帶膠邊耐輪壓的金屬隔柵蓋板，不宜選用水泥蓋板。避免陷車或產(chǎn)生不必要噪音 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 甲供涂料材料控制的工程質(zhì)量細節(jié)管理： 當需要補貨時，應預留幾桶作最后一層的面漆，而將補充貨物用于底層，這樣可以確保面層顏色的一致性 避免將同一顏色的不同批次產(chǎn)品用于同一面墻。下補貨定單時，應注明 “ 補貨 ” ，并聲明與前次所訂貨物顏色一致 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 室內(nèi)精裝修墻、地磚排磚的工程質(zhì)量細節(jié)管理： 過道地磚應取中縫排版 墻地磚排版應盡量避免小于 1/3的小條磚出現(xiàn)。若排到邊上有小條磚出現(xiàn)的情況，應將其與相臨整磚取平均 墻磚陰角搭接應先貼短邊墻磚，長邊墻磚碰接于短邊墻磚 地磚與墻磚陰角應先貼地磚，墻磚碰接于地磚 墻磚陽角應各切 45176。 實行角部拼接 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 提高設計質(zhì)量、通過設計預防解決工程質(zhì)量通病： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設計是工程質(zhì)量的保證 通過設計預防工程質(zhì)量通病，制定企業(yè)版工程節(jié)點圖集 通過產(chǎn)品系列化、標準化設計降低工程質(zhì)量管理難度 設計過程控制，通過擴初方案審查控制設計質(zhì)量 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 通過 《 施工圖設計指導書 》 對設計質(zhì)量事前控制： 《 施工圖設計指導書 》 ■ 設計統(tǒng)一技術要求 ■ 設備配置 ■ 裝修標準 ■ 設計配合 ■ 其它特殊設計要求 目的 明確技術要求 預防常見問題 統(tǒng)一設計做法 規(guī)范設計深度 提高設計質(zhì)量 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 通過產(chǎn)品系列化、標準化降低工程管理難度： 利用產(chǎn)品庫中的成熟產(chǎn)品設計進行異地快速復制：不僅項目開發(fā)速度快，風險低。且具備成熟的工程質(zhì)量管理標準，降低了工程質(zhì)量、進度的管理難度 進行產(chǎn)品模塊化、組團化研發(fā)，在產(chǎn)品風格多樣性的同時，固化與產(chǎn)品模塊、組團相配套的施工質(zhì)量管理標準、施工工藝標準、工序檢驗標準、細部工程質(zhì)量檢驗標準、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理要求等。實現(xiàn)了產(chǎn)品復制與工程管理復制的同步運行。提高了工程質(zhì)量的管理水平 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 通過產(chǎn)品系列化、標準化降低工程管理難度： 產(chǎn)品復制不僅僅是簡單的單體復制。更應關注居住形態(tài)、空間功能、空間效果的居住組團模塊化研發(fā)。 產(chǎn)品復制應可以根據(jù)市場需求變化，塑造不同的建筑形態(tài)、立面及空間 關鍵詞： ? 合法的“獨立別墅” ? 小間距下的絕對私密 ? 無限的生長式組合 ? 復雜地形的適應性 ? 產(chǎn)品模塊化 七合院由 7個類獨立的 Townhouse圍合連接而成，結合中心庭院以及地下車庫構成一個共生體。 一個單元包括： Townhouse 7戶（ 2780m2） 地下層平面 一層平面 二層平面 三層平面 合院別墅 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 地下室管道豎向定位原則： 保證地下通道高度 合理布置管道，地下室（車庫）綜合管線圖審查 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 地下室的留洞： 管道穿越地下室的外墻必須預留防水套管 管道穿越地下室的頂板，如位置在室外時必須預留防水套管 電纜穿越地下室外墻應做特殊處理，圖集中直接埋管的方法在地下室外墻防水處理時很難處理，質(zhì)量無法保證 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 地下室防排煙洞口、柴油發(fā)電機排煙洞口應特別注意，這些洞口較大且在結構圖上容易遺漏 外線進建筑物的穿墻套管應考慮建筑周圍的小市政管線的位置，盡可能縮短外線的距離 地下室的留洞在施工前，各專業(yè)應匯總校對，以防止遺漏或影響進戶路徑的建筑、景觀、管線等正常使用 干管穿越地下室梁的管道留洞，在水平方向應考慮留有一定的裕量，以避免施工誤差，使管道安裝困難 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 人防： 人防的洗消間應設置防爆地漏，施工時應特別注意，宜委托專業(yè)公司預埋，或指導總包安裝 人防的洗消間等通道應設置防爆門鈴，施工時應注意 穿越人防外墻的管道，在人防一側(cè)必須安裝防爆閥門，穿越人防分區(qū)墻的管道應在兩側(cè)增加防爆閥門 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 人防： 人防的洗消間應設置防爆地漏，施工時應特別注意，宜委托專業(yè)公司預埋，或指導總包安裝 人防的洗消間等通道應設置防爆門鈴，施工時應注意 穿越人防外墻的管道，在人防一側(cè)必須安裝防爆閥門，穿越人防分區(qū)墻的管道應在兩側(cè)增加防爆閥門 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié)： 人防工程的防爆電井不應遺漏 地下室排水溝穿越人防的分區(qū)墻時必須做特殊處理 DN100以上的管道不應穿越人防頂板，如必須穿越時，應在穿越處做變徑處理 人防區(qū)的防排煙處的防火門必須考慮密閉性，不能采用一般的防火門，應考慮增加密封橡膠 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導項目工程管理： 施工圖出圖后，施工圖強審及項目招標之前。甲方先行制定 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 。指導施工單位編制 《 項目施工組織設計 》 和確定甲方項目施工管理全過程、全方位的技術措施要求和管理措施要求 《 項目工程管理規(guī)劃書 》 相當于甲方版本的 《 施工組織設計 》 。其作為招標文件中工程技術、質(zhì)量、管理等標準、要求的技術性文件，是技術標評審中的重要組成部分，需要其輸出至投標方并要求其響應 龍湖地產(chǎn)