【正文】 設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效 ? 出讓 的土地： 依據(jù)控規(guī)提出規(guī)劃條件 —— 簽土地使用權(quán)出讓文件 —— 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 —— 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)（總平、建筑平立剖等） —— 取得建筑工程規(guī)劃許可證 —— 有施工企業(yè)、有錢、有圖紙后就可申請(qǐng)開工。 ? 不同建設(shè)主體的建設(shè)程序： ? 政府投資的審批制項(xiàng)目： ? 核準(zhǔn)制的企業(yè)投資項(xiàng)目 : ? 備案制企業(yè)投資項(xiàng)目 : ? 違法建設(shè)的情況： 無(wú)證、違證、逾期、越權(quán)（城市規(guī)劃部門違規(guī)違法批準(zhǔn)的）四種情況。分為土地違法（不用國(guó)有土地，以租代征）、違反規(guī)劃（改變土地性質(zhì)，超高超面積）、手續(xù)不全（沒有規(guī)劃許可證，沒有施工許可證）等。 ? 查處的程序： 程序錯(cuò)了也會(huì)敗訴，立案 —— 調(diào)查取證、筆錄，要求執(zhí)法人員不少于 2人 —— 告知當(dāng)事人處罰的理由、依據(jù)和當(dāng)事人的權(quán)利（陳述、申訴、聽證的權(quán)利）如果是責(zé)令停業(yè)、吊銷許可證及執(zhí)照或較大的罰款，當(dāng)事人可要求組織聽證 —— 做出處罰決定 ——處罰決定書的送達(dá) —— 執(zhí)行，罰繳分離、拒不執(zhí)行時(shí)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。 ? 執(zhí)行 事先告知、陳述申辯、審查決定、政府監(jiān)督、罰繳分離 制度。 ? 建設(shè)單位： 違法建設(shè)第一步就是 停工 ? 能改的改正 ，處工程造價(jià) 5~10%的罰款； ? 不能改的拆 （ 關(guān)鍵看能不能消除對(duì)規(guī)劃的影響的（如改變立面就能該） ， 無(wú)法改的才拆除 ，如出紅線、占綠線、占藍(lán)線、侵紫線、占用學(xué)校、體育或公共活動(dòng)用地， 違章臨建拆（無(wú)證、違證、逾期的），鄉(xiāng)村無(wú)證、違證逾期不改的拆 ），恢復(fù)原貌（有分的）；建筑面積超出許可規(guī)定的，規(guī)劃部門不驗(yàn)收，要拆除，沒收違法收入并處違法部分 10%的罰款； ? 不能拆除的沒收 ，并處工程造價(jià) 1倍以下的罰款 ? 先停工（ 1分），改、拆、沒收（ 1分），處罰（ 1分），包括建議追究國(guó)家工作人員責(zé)任四部曲（ 12分） ； ? 必須拆除的其他情況 ? 違反土地利用規(guī)劃 ? 臨時(shí)建筑的處罰：無(wú)證、違證、逾期不拆除的，要處工程造價(jià) 1倍以下的罰款。 ? 鄉(xiāng)村的無(wú)證或違證建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)，限期改正，不該則拆除。 ? 其他違法情況： ? 竣工后 6個(gè)月內(nèi)不報(bào)送竣工資料的，責(zé)令補(bǔ)報(bào)，逾期不補(bǔ)報(bào)的，罰款 15萬(wàn)元。 ? 設(shè)計(jì)單位： ? 超越資質(zhì)、不依標(biāo)準(zhǔn)。責(zé)令改正，罰款（合同額的 1~2倍）；情節(jié)嚴(yán)重的，停業(yè)整頓、降級(jí)、吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法賠償（造成損失的承擔(dān)賠償責(zé)任）。資質(zhì)甲級(jí)業(yè)務(wù)不限，乙級(jí)總規(guī) 20萬(wàn)人以下的城市的總規(guī)，丙級(jí)鎮(zhèn)的總規(guī)和 20萬(wàn)人以下的城市的詳規(guī)。 ? 政府部門違法情況 ? 不作為和亂作為（ 6種情況 ） ? 該編制規(guī)劃的不編制，該發(fā)證的沒有發(fā)，不該發(fā)證的發(fā)了，該公布的不公布，該聽取利害人意見的不聽取，該查處的不查處。 ? 政府部門的原因要給建設(shè)單位帶來(lái)?yè)p失的需要補(bǔ)償，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門違法作出行政許可的，上級(jí)部門要責(zé)令其撤銷，再追究責(zé)任人責(zé)任（ 先改正，再通報(bào)批評(píng)，后追責(zé)，再賠償 ） ? 因撤銷許可給當(dāng)事人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)依法賠償。賠償有兩個(gè)條件：一是要有損失，二是損失和變更和撤銷原規(guī)劃許可證有必然的聯(lián)系。 ? 思考：找專家做規(guī)劃有何錯(cuò)誤？ ?答題套路 ? 先看非三類用地是否使用的是國(guó)有土地，再說(shuō)違法建設(shè) （題目中肯定是違法，送 2分），再說(shuō)為什么是 違法建設(shè) （ 2分）（無(wú)證？無(wú)哪些證， 1證 1分、違證？違反了哪些要求（ 都要列出來(lái) ，如加層、改功能、加地下室、改變立面，一般一項(xiàng)一分）、逾期、越權(quán)，違反城市規(guī)劃），再說(shuō)怎么辦，一般為先停工（ 2分），后罰款或拆除（ 2分），最后別忘追究責(zé)任人責(zé)任（ 2分），一般是建設(shè)單位，也有可能是施工單位或設(shè)計(jì)單位或規(guī)劃行政主管部門。如果是規(guī)劃行政主管部門的原因注意是否要給建設(shè)單位補(bǔ)償。 ? 2023年第七題： ? 一行政單位在自己的行政用地（不靠街）上私自建造 2幢多層住宅，即將封頂時(shí)，規(guī)劃部門去查處。請(qǐng)問該單位違反了法律法規(guī)？具體有哪些違法問題？在什么條件下可以免拆除？ ? 解析： ? 注意四種情況：自己的用地不變性質(zhì)自己建，自己的用地要變性質(zhì)自己建，劃撥、出讓的建設(shè)程序。 ? 答案： ? 違法建設(shè)； ? 違反法律： ? 規(guī)劃：為行政用地，非居住用地，未辦理任何規(guī)劃建設(shè)手續(xù)：未辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可、未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可； ? 建設(shè)：未辦理施工許可； ? 免于拆除條件： ? 1）如符合城市經(jīng)濟(jì)適用房政策和城市控詳規(guī)劃，可補(bǔ)交土地出讓金、補(bǔ)辦手續(xù)，作為解決單位困難職工的經(jīng)濟(jì)適用房；或 2）沒收違法建筑，交由房管部門接管安排；并處 10%以下罰款。 ? 2023年第七題： ? 某建設(shè)單位在自用用地范圍內(nèi)建設(shè)一棟綜合辦公樓，建筑面積約 5000㎡ ，在申報(bào)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證以后，為了按期完成任務(wù)，該單位未拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證就急于開工建設(shè)。在建設(shè)項(xiàng)目即將竣工時(shí)被規(guī)劃行政主管部門查處。試問該單位的建設(shè)行為是否違法？為什么？規(guī)劃行政主管部門應(yīng)如何處理？ ? 分析：違法了，屬于違法建設(shè)，違反規(guī)劃法和建筑法。因?yàn)闆]有施工許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ? 停工，看建筑工程有沒有違反相關(guān)規(guī)范和法規(guī)和規(guī)劃條件，如違反則整改，不能整改則拆除；如不違反，補(bǔ)手續(xù)，然后罰款。 ? 可向建設(shè)單位上級(jí)部門提出對(duì)責(zé)任人的處理意見。 ? 參考答案： ? 1． 該工程沒有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自開工建設(shè) 2．屬于違法建設(shè) 3．城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)責(zé)令建設(shè)單位停止建設(shè) 4．建議建設(shè)單位對(duì)工程主要負(fù)責(zé)人給予處分 5． 對(duì)建設(shè)單位處以罰款 6．核查該工程是否符合規(guī)劃條件要求，如符合則責(zé)令補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù) 7．如不符合，責(zé)令限期改正并征詢相關(guān)利害關(guān)系人意見直到符合要求后補(bǔ)辦手續(xù)。不能消除影響的要撤除 ? 2023年第七題 ? 某公司擬在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)一座面積為一萬(wàn)平方米的綜合樓， 該項(xiàng)目經(jīng)過市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 該公司委托一家甲級(jí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)， 對(duì)原投資方案的總平面布局做了調(diào)整，增加了建筑面積 3000 平方米。該設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人幾次向該公司催要相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，卻一直未得到。在該公司的再三催促下，該設(shè)計(jì)單位完成了施工的設(shè)計(jì)，兩年后工程竣工，在工程竣工驗(yàn)收時(shí)，被城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定為違法建設(shè)。 試問： 該項(xiàng)目為何被認(rèn)定為違法建設(shè)？請(qǐng)結(jié)合實(shí)情提出處理意見。 ? 注意：對(duì)設(shè)計(jì)單位罰款 1分，降級(jí) 1分，賠償1分，寫行政處分不給分 ? 2023年第七題 ? 某市對(duì)中心城區(qū)的危房地段進(jìn)行改造，該地塊用地面積約 22700平方米，用來(lái)建設(shè)約 58000平方米住宅，區(qū)房地部門與建設(shè)單位簽定了國(guó)有土地出讓合同，該地塊符合規(guī)劃要求。 區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)形式需要，決定沿街的住宅樓調(diào)整為高層商辦大樓，開發(fā)總建筑面積約為 87000平方米； 區(qū)規(guī)劃分局經(jīng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)同意，為建設(shè)單位核發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 當(dāng)該地塊兩棟住宅已封頂、商辦公樓地下層已砌一層的時(shí)候，市規(guī)劃巡查大隊(duì)發(fā)現(xiàn)了該違法工程，責(zé)令立即停工，聽候處理。 請(qǐng)問該工程有哪些不合法之處？市規(guī)劃局應(yīng)如何處理？ ? 答：不合法處： 房地部門與建設(shè)單位簽定國(guó)有土地出讓合同，違反了國(guó)有土地出讓有關(guān)規(guī)定，因此不合法；（ 2分） 建設(shè)單位沒有按基本建設(shè)程序操作；（ 2分） 城市中心區(qū)舊城改造地塊屬于城市重點(diǎn)地段，改變用地性質(zhì)應(yīng)由市人民政府批準(zhǔn)，區(qū)政府改變用地性質(zhì)不合法；（ 2分） 區(qū)規(guī)劃違反規(guī)劃管理程序批準(zhǔn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證不合法。（ 2分） 容積率未安原設(shè)計(jì)條件執(zhí)行 1分，超標(biāo)，容積率超過 理。 ? 應(yīng)作如下處理： 責(zé)令立即停工； 補(bǔ)辦國(guó)有土地出讓手續(xù)；（ 2分） 補(bǔ)辦基本建設(shè)程序的有關(guān)手續(xù)（即 “ 一書兩證 ” 、施工許可證等）（ 2分） 違規(guī)住宅部分罰款；（ 1分），商業(yè)地下室拆除。 依法建議區(qū)政府和區(qū)規(guī)劃局的上級(jí)部門對(duì)有關(guān)違法責(zé)任人進(jìn)行行政處分。（ 2分）由于政府方面（區(qū)政府、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)房地產(chǎn)部門）違規(guī)操作給開發(fā)單位造成的損失，依法進(jìn)行國(guó)家賠償1分。 ?謝謝大家！ 預(yù)祝大家今年順利通過！ 演講完畢，謝謝觀看！