【正文】 企穩(wěn)。 對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有足夠的預(yù)期 1 全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要穩(wěn)中調(diào)結(jié)構(gòu) 2 房地產(chǎn)業(yè)的重要地位 3 中原觀點(diǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造空間。 政策表現(xiàn)：以調(diào)整、促進(jìn)總體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展為主，短期或階段性可能會(huì)對(duì)某些行業(yè)有所影響。 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：市場被調(diào)控教育，不會(huì)出現(xiàn)大起大落，總體會(huì)保持穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 Code of this report | 72 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023 年 6 月 2 0 1 0 年 6 月份商品住宅銷售備案價(jià)格走勢63426171649458185465521650085095527851305489536661979%6 %13%1 6 %25%1 9 %2% 2%4%3 %7%2%4%010002023300040005000600070006 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月2 5 %2 0 %1 5 %1 0 %5 %0%5%10%15%20%25%30%價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 增幅武漢市近一年銷售價(jià)格走勢情況 武漢市場：從成交價(jià)格分析，受新政影響較小，總體處于小幅上升通道中。 中原評(píng)點(diǎn) 銷售均價(jià)全面超過 2023年； 銷售價(jià)格趨勢線平穩(wěn)向上。 （數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心） Code of this report | 73 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023 年 6 月 2 0 1 0 年 6 月份商品住宅銷售備案套數(shù)327481275572773111408121251063610431855089909988977888503 0 %3 2 %40%148%7 3 %1 0 %2%10%5 %1 0 %2%10%4%020234000600080001000012023140006 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月1 0 0 %5 0 %0%50%100%150%200%套數(shù) 增幅2023 年 6 月 2 0 1 0 年 6 月份商品住宅銷售備案面積5 6 . 6 38 5 . 81 1 7 . 58 4 . 4 63 3 . 7 61 2 5 . 0 31081 0 1 . 98 6 . 3 61 0 1 . 1 61 0 0 . 3 61 0 7 . 49 2 . 0 63 4 %2 7 %7 %39%150%7 3 %16%6%18%3%1%17%3%0204060801001201406 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月1 0 0 %5 0 %0%50%100%150%200%面積 ( 萬㎡ ) 增幅中原評(píng)點(diǎn) 武漢市近一年銷售備案走勢情況 成交量連續(xù)兩個(gè)月下降了 30%，屬于較大服務(wù)的跌幅； 成交量趨勢的處于下降通道中。 武漢市場：從成交量看，受新政影響較為明顯，同比、環(huán)比都出現(xiàn)了較為明顯的連續(xù)下降。 （數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心） Code of this report | 74 169。 Copyright Centaline Group, 2023 各月商品住宅平均面積 ( ㎡ )1011101021031021031029810111010011010480901001101206 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月2023 年 6 月 2 0 1 0 年 6 月份商品住宅供銷比2 . 8 70 . 51 . 1 10 . 7 21 . 8 80 . 8 60 . 8 10 . 7 80 . 1 50 . 7 90 . 4 90 . 5 20 . 4 200 . 511 . 522 . 533 . 56 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月中原評(píng)點(diǎn) 武漢市近一年住宅套平均面積 /供銷比 （數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心） 供求關(guān)系：供銷比在本階段出現(xiàn)掉頭向上的趨勢，銷售套均面積處于下降通道。 商品房銷售主力戶型依舊都在 100㎡ 左右，但總體表現(xiàn)下降趨勢，說明以中小戶型為主的首臵需求在市場中的力量加大； 供銷比從 2023年下半年底開始出現(xiàn)向上趨勢， 2023年初有所反復(fù)，但新政后，供銷比向上的趨勢進(jìn)一步確認(rèn)，供大于求成為市場下半年的主流。 Code of this report | 75 169。 Copyright Centaline Group, 2023 武漢下階段市場走勢預(yù)測：量價(jià)尋求平衡，市場逐步走向平穩(wěn)。 價(jià)跌量平階段 價(jià)穩(wěn)量升階段 量價(jià)齊穩(wěn)階段 46月的數(shù)據(jù)，明顯的量價(jià)背離，價(jià)格下跌是必然，但下跌幅度不大，不會(huì)出現(xiàn)恐慌性的下跌； 此階段為市場傳統(tǒng)淡季，即使有價(jià)格調(diào)整或促銷，銷售量很難有較大提升。 市場進(jìn)入旺季，也進(jìn)入各公司沖擊銷售目標(biāo)的關(guān)鍵階段，各項(xiàng)目以走量為主，價(jià)格也經(jīng)過調(diào)整之后回歸理性，量價(jià)進(jìn)入良性的發(fā)展階段。 銷售量正?；芈洌瑑r(jià)格預(yù)計(jì)在本階段也不會(huì)出現(xiàn)非理性大漲，量價(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢，此時(shí)類似 2023年中的狀況，市場各方都認(rèn)為滿意。 2023年 78月 2023年 911月 2023年 122023年 2月 Code of this report | 76 169。 Copyright Centaline Group, 2023 悅?cè)? Part Code of this report | 77 169。 Copyright Centaline Group, 2023 競爭區(qū)域界定： ①客戶調(diào)研數(shù)據(jù)： 18－ 25歲受訪者傾向于南湖、中南街道口和光谷片區(qū)； 26－ 30歲受訪者傾向于中南街道口和光谷片區(qū)； 30歲以上受訪者大多傾向于武昌老城區(qū)。 ②產(chǎn)品契合程度： 本項(xiàng)目主力產(chǎn)品為實(shí)用緊湊的兩房、三房為主（模板為魅力之城戶型）。 ③客戶流線： 客戶流動(dòng)路線、交通到達(dá)流線與本項(xiàng)目有重疊或相似之處。 ④項(xiàng)目自然輻射區(qū)域： 以本項(xiàng)目為中心，從時(shí)間成本考慮，存在自然輻射區(qū)域。 ⑤區(qū)域價(jià)格水平： 價(jià)格較為接近的區(qū)域更容易成為競爭對(duì)手。 競爭界定依據(jù) 競爭區(qū)域選擇 區(qū)域 競爭性 競爭選擇 南湖 ①②③④⑤ 重點(diǎn)競爭片區(qū) 白沙洲地區(qū) ①②③④⑤ 重點(diǎn)競爭片區(qū) 武昌老城區(qū) ①③④ 個(gè)別競爭考慮 中南、街道口 ①③④ 個(gè)別競爭考慮 徐東、積玉橋 ③ 不考慮 光谷 ①③⑤ 不考慮 沌口四新片區(qū) ④ 不考慮 Code of this report | 78 169。 Copyright Centaline Group, 2023 金地 〃 西岸故事 保利 〃 心語 南湖公園世家 水域天際 中大 〃 長江紫都 金鑫 〃 御江名苑 本項(xiàng)目 競爭項(xiàng)目界定： 武昌府 競爭項(xiàng)目選擇 競爭項(xiàng)目分布 項(xiàng)目 競爭選擇 保利心語 規(guī)模、產(chǎn)品等較相似，重點(diǎn)項(xiàng)目 長江紫都 距本案最近的項(xiàng)目，一二期已售完，重點(diǎn)參考 御將名苑 片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，規(guī)模有限，有競爭、可參考 西岸故事 南湖首臵典型項(xiàng)目，有競爭、可參考 公園世家 南湖大盤，產(chǎn)品類似，有競爭、可參考 水域天際 南湖大盤，產(chǎn)品類似，有競爭、可參考 武昌府 產(chǎn)品類似，距離老城很近，有競爭 天久云門 區(qū)位近，僅參考 南湖玫瑰灣 南湖景觀大盤，僅參考 Code of this report | 79 169。 Copyright Centaline Group, 2023 樓盤名稱 建筑面積 （ ㎡ ） 總戶數(shù) 主力戶型（ ㎡ ） 實(shí)收價(jià)格 （元 /㎡ ） 建筑形態(tài) 銷售率 中大長江紫都一二期 214211 2283戶 98130 5400 小高層、高層 95% 保利心語 4767戶 90120 6300 小高層、高層、別墅 76% 御江名苑 357戶 8590 —— 高層 未開盤 大華南湖 公園世家 730000 7000戶 90120 6500 多層、小高層、 高層、別墅 93% 金地西岸故事 170000 1516戶 8095 6800 高層 11% 武昌府 610850 3744戶 78107 6100 高層 —— 水域天際 560791 5000戶 66115 6600 多層、小高層、高層 73% 主要競爭樓盤基本情況列表： （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心） Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2023 A、中大 長江紫都 （最靠近項(xiàng)目所在地樓盤，最重要參考，未來項(xiàng)目最直接競爭對(duì)手） 開發(fā)商： 中大房地產(chǎn)集團(tuán) 建筑形態(tài)： 小高層 11+高層 18+ 17+1 交通情況： 56 3 3 541至涂家巷站 配套情況： 小區(qū)內(nèi)部健身會(huì)所、長江紫都中山小學(xué)、小區(qū)幼兒園、小區(qū)商業(yè)街目前已經(jīng)開街，有郵局、小型超市、洗衣店、社區(qū)辦事處、派出所等。 三期推盤時(shí)間： 暫定于 2023年下半年，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)計(jì)在2023年上半年，其面積區(qū)間為 ㎡兩房到 ㎡復(fù)式，主力戶型面積為 98113平米兩房、 131140平米三房。 項(xiàng)目總評(píng)：知名開發(fā)商，江景盤，建筑、園林頗有品質(zhì)，自身配套較齊全，主要為武昌老城區(qū)客戶。 Code of this report | 81 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目介紹： 目前長江紫都前期房源基本已經(jīng)售罄，只剩下少量面積在 200㎡左右房源，該項(xiàng)目位于武昌南外灘，鸚鵡洲大橋以及楊泗港過江隧道附近，由于入駐時(shí)間較長，社區(qū)配套相對(duì)成熟，且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Α? 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 稀缺自然景觀資源、項(xiàng)目自身景觀配套、區(qū)域獨(dú)特性、戶型覆蓋面廣 客群情況： 來源區(qū)域：區(qū)域?yàn)橹苓呉约吧倭课洳铣菂^(qū)客戶，紫陽路、胭脂路、大東門區(qū)域； 客群結(jié)構(gòu)：自住型客群居多，多為改善型客戶，投資客比例較少，且多集中在項(xiàng)目 1期，客群年齡多集中在 2845歲之間。 競爭力點(diǎn)評(píng)：社區(qū)成熟，近城優(yōu)勢明顯，有長江資源優(yōu)勢，價(jià)格相對(duì)實(shí)惠。 A、中大 長江紫都 （最靠近項(xiàng)目所在地樓盤，最重要參考，未來項(xiàng)目最直接競爭對(duì)手） Code of this report | 82 169。 Copyright Centaline Group, 2023 B、保利心語 （南湖板塊內(nèi)知名大盤，輻射區(qū)域較廣，主要競爭對(duì)手） 開發(fā)商 :保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形態(tài)： 小高層、高層、別墅 交通配套： 777公交至項(xiàng)目 配套情況： 項(xiàng)目周邊配套設(shè)臵齊全，周邊配套與南湖區(qū)域共享，小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、幼兒園齊全，并配備有商業(yè)街。 三期推盤時(shí)間： 目前在售為尾貨，主力為 90多平兩房變?nèi)糠吭?，新的一期預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，產(chǎn)品前期類似；另外，開發(fā)商在項(xiàng)目對(duì)面新增了 70萬方用地，項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)到 130萬方。 項(xiàng)目總評(píng)：品牌開發(fā)商，大盤，湖景，產(chǎn)品線豐富，泛武昌區(qū)域客戶，輻射面廣。 Code of this report | 83 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目介紹： 保利心語為南湖板塊內(nèi)知名大盤，以稀缺的自然景觀資源、豐富的產(chǎn)品線、快速的消化速度以及開發(fā)商品牌的美譽(yù)度，贏得了市場的重視。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 稀缺景觀資源（野芷湖）、豐富產(chǎn)品線、開發(fā)商品牌、戶型設(shè)計(jì)。 客群情況： 來源區(qū)域：以南湖附近區(qū)域?yàn)橹?，覆蓋武昌區(qū)域，大東門、紫陽路、甚至青山。 客群結(jié)構(gòu)：目前在售的產(chǎn)品主要為自住型客群，剛性需求居多，其次為改善型客群，投資客占比較小。 競爭力點(diǎn)評(píng)：品牌開發(fā)商，知名項(xiàng)目，產(chǎn)品有特色，區(qū)域開發(fā)成熟。 B、保利心語 （南湖板塊內(nèi)知名大盤，輻射區(qū)域較廣，主要競爭對(duì)手） Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group,