【正文】 為特色 ） 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之： 體驗性元素 視覺元素 香港新城市廣場 案 例 v n 項目內部 VI系統(tǒng)中巧妙運營卡通動漫元素，使得商業(yè)顯得趣味化。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之： 體驗性元素 文化元素 n 采用 “藝術、人文、自然 ”理念，將藝術欣賞、人文體驗、自然觀光融合在一起，令購物中心具備藝術 觀賞功能，建筑形態(tài)及空間與周圍自然環(huán)境融合，建筑成為城市公共藝術品。 香港 K11藝術購物中心 案 例 v 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之：創(chuàng)新性商業(yè)設計 創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級系數(shù) “ 多首層 ” 商業(yè)設計 是指通過緩坡布道、扶 梯、中庭等建筑交通元素的布局應用，將一層 與二層甚至三層自然貫通起來，將人在一、二 層等之間傳統(tǒng)的垂直動線轉換為自然起伏的曲 線，擴大商業(yè)聚攏人流的功能，打破傳統(tǒng)平層 空間局限，實現(xiàn)物業(yè)價值最大化。 商業(yè)層級系數(shù)（商業(yè)隨樓層租金遞減規(guī)律） 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 內部樓梯 案 例 v 商業(yè)設計關鍵之四：創(chuàng)新性商業(yè)設計 創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級系數(shù) 緩坡布道 高層平臺 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 市場推廣及亮點策劃 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點 q參考了國際和國內眾多一、二線城市的零售價值提升策略，歸納出可以借鑒： 天空之廚 天幕商街 休閑娛樂 嘉年華 下沉式廣場 主題美食廣場 生活方式體驗 Park/ 室內水景 ?深圳的 Coco park ?北京的圣拉娜 ?南京的水游城 ?北京世貿(mào)天階 ?蘇州圓融時代廣場 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點之 主 題美食廣場 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點之 休 閑娛樂嘉年華 167。 休閑娛樂類業(yè)態(tài)豐富，包含電影院、電玩中心、兒童娛樂中心、健 身中心等， 為全年齡客層提供了嘉年華一般的休閑娛樂享受 。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 潮流 電子 生活 保健 時尚 家居 精品 書店 零售亮點之 生 活方式體驗 氣味 圖書館 生活方式 流行 影音 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點之 下 沉式廣場 下沉開發(fā)廣場，（ Sunken Plaza） 室內人群聚集點，消費節(jié)點 167。 下沉廣場同時連通軌道交通，并打開地下一層空間。 167。 下沉廣場承載的功能包括： ? 人流聚散地 ? 定期現(xiàn)場演出 ? 品牌推廣活動 ? 商場推廣活動 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 n n n 建議結合本項目周邊的山景和水景的自然景觀，引入大自然元素，面 向湖面方向二層以上設置 戶外商業(yè)空間，如景觀餐廳，觀景平臺等， 充分提高商業(yè)利用率。 不同主題特色的休閑餐廳，新穎的美食文化體驗。 屋頂高級餐廳、酒吧，享受社交、約會、派對的歡樂體驗 零售亮點之 天 空之廚（退臺式戶外餐廳） 天空之廚，（ Kitchens in the Sky） 主題戶外餐廳與屋頂餐廳，景觀與美味的結合 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點之 屋 頂廣場及運動設施 屋頂空間，（ Open Space for Alfresco Dining ） 消費人群轉換空間，呼吸空氣的地點 167。 處于非核心商圈的項目相比市中心項目需更有 空間 感和通透感 ，營造一定的戶外空間如公共廣場、運 動公園或是挑空中庭是比較好的解決方案。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 特色建筑形態(tài) Architecture Feature 零售亮點構成要素 休閑美食 Casual Dining 1 3 匯聚日常生活便利 2 兒童游樂休閑廣場 Recreation Grounds 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點建議之 社 區(qū)美食館 社區(qū)美食館 – CDS: Community Delicacy Setting 涵蓋特色、休閑、小吃美食城等的社區(qū)型美食聚集地 鑲嵌于整個鄰里中心的各個樓層 … 167。 整個餐飲主題概念建議貫穿于鄰里中心的各個樓層，各樓 層餐飲類型不同，營造集中式的美食聚集地； 167。 餐飲面積自下而上呈漏斗形逐漸增大，根據(jù)各樓層不同業(yè) 態(tài)配比，安設相匹配的特色餐飲類型，滿足不同社區(qū)住宅 消費者需求； 167。 低樓層設置快餐 /簡餐以及休閑餐飲，便于消費者節(jié)省時 間，易取易食以及朋友家人小聚，高樓層設置大型家庭式 宴會餐飲，為家庭聚會提供合適的場所； 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點建議之 兒 童游樂休閑廣場 兒童游樂休閑廣場 – Kids Recreation Grounds 童品天地，兒童一站式的主題空間 167。 童品天地包括以下元素： ? 兒童玩具 ? 兒童服裝 ? 兒童娛樂中心 ? 兒童培訓 ? 兒童戶外游樂廣場 167。 配備專業(yè)服務人員， 創(chuàng)建類似于酒店內的 兒童區(qū)域，由專人陪 護及活動，釋放家長 的時間，使其能在鄰 里中心其他部分進行 消費。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 零售亮點建議之 獨 特建筑形態(tài) 奇特建筑形態(tài) – Unique Architecture Feature 新穎獨特，奪人眼球，增加步入欲望 … 167。 在零售物業(yè)項目中，豐富的商業(yè)功能以及合理的業(yè)態(tài)配比 對于吸引消費者前來消費固然起著至關重要的作用，然 而，實踐發(fā)現(xiàn)， 新型別具特色的建筑形態(tài)對于消費者的吸 引力之大亦不容忽視 ； 167。 唯一性，在消費者心中印象深刻，成為茶余飯后的討論點 之一，增加鄰里中心的知名度； 167。 月口平整且面寬大，增加商業(yè)價值； 167。 月背呈弧狀，易作各類廣告推廣展示或店鋪展示，增加零 售氛圍，聚集人氣； 167。 結合綠化景觀，可將上述效果錦上添花。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 招商工具制定及準備 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 83 招商工具制定 項目開業(yè)前進行項目市場推廣，建立項目的知名度及傳遞品牌定位 制定招商策略 市場推廣策 略 制定目標商 戶名單 制定 招商工 具 組織招商實施 招商 總體計劃和實 施步驟 招商 手冊及 招商材料編制 主力店招商 品牌 租戶招 商 全面 招商實 施 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 84 結束語 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)過程，包括：金融模式、商業(yè)模式、商業(yè)設計、商業(yè)運營 等各個環(huán)節(jié)。在全產(chǎn)業(yè)鏈模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是從前期項目定位到后期運營管理的全程一體化流程， 每個階段和環(huán)節(jié)均會碰到很多難題，每個環(huán)節(jié)都需要專業(yè)的團隊，各個環(huán)節(jié)之間才能進行有效串聯(lián)、銜 接、配合。 全產(chǎn)業(yè)鏈模式下商業(yè)地產(chǎn)難題主要分為四個方面： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要低成本、長期性的資金，解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)很難做； 住宅開發(fā)是二元化的過程，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程，其客戶群多元而非單一，其利益關系既 糾結又沖突，因此在定位階段需要從不同維度進行綜合研判； 如何進行有效的商業(yè)設計？商業(yè)設計的一般規(guī)律在哪里？ 基于整體商業(yè)定位、設計的前提下，如何實現(xiàn)商業(yè)招商、運營資源整合？ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH