【導讀】第二章項目建設必要性及意義················10. 第三章投資環(huán)境及市場環(huán)境分析···············12. 第四章建設目標及建設內容·················14. 第五章項目場址與建設條件·················20. 第六章項目經(jīng)營方案及設備系統(tǒng)···············21. 第七章工程技術方案····················25. 第一節(jié)總體設計概況···················25

　　

【正文】 24750 萬元。 土地費用的構成：另計 本項目電增容 5000KVA，供電貼費按 300 元 /KVA 估算；水增容費按Dn300 計，需水增容費 240 萬元。 市政公用基礎設施配套費按 190 元 /m178。計取。 新型墻體材料發(fā)展基金按 18 元 /m178。計算。 消防設施建設費按 5 元 /m178。計算。 結建人防費按 40 元 /m178。計算。 教育地方附加費按 30 元 /m178。計算。 白蟻防治費按 元 /m178。計算。 1咨詢費按工程費用的 %估算。 1工程監(jiān)理、質監(jiān) 、安監(jiān)費按工程費用的 %估算。 1勘察設計費按工程費用的 %估算。 1建設單位管理費按工程費用的 %估算。 1不可預見費按工程費用和工程建設其它費用之和的 5%估算。 六、固定資產(chǎn)及流動資金投資總額構成 本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為 億人民幣，其中：工程及設備費用 億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的 %；工程建設其它費用 2600 萬元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的 4%。不可預見費 2400 萬元人民 第十章 投資估算及資金籌措 34 幣，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。 本項目流動資金按物流配送中心運轉需求情況 進行估算，正常年流動資金需求量為 億元人民幣。 第二節(jié) 資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資來源 資金籌措 根據(jù)投資估算，本項目固定資產(chǎn)投資總額為 8 億元人民幣。本項目投資的資金來源有：公司自有資金 億元人民幣，銀行貸款 億元人民幣。 盈利能力分析 項目在計算期內全部投資內部收益率為 %，可見項目盈利能力較強。 第十一章 財務評價 35 第十一章 財務評價 本項目財務評價確定計算期為 15 年，其中：建設期 3 年，經(jīng)營期 12年。 第一節(jié) 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 本項目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實際運轉情況 并結合項目的具體情況進行估算。 一、營業(yè)額估算 本項目有較強的優(yōu)勢，將占有安徽大潤發(fā)市場的 40%，即約有 60 億元的市場占有量。 二、營業(yè)收入估算 冷庫倉儲收入 萬噸冷庫面積 40000 平方米，正常運營年利用率以 90%計，收費標準為 /天 /平方米。估算可知本項目正常年庫房倉儲收入為 2897萬元。 裝卸費收入 商品年周轉期約為 6 天，裝卸費用按 10 元 /噸計算；本項目正常年裝卸費收入為 2535 萬元。 配送業(yè)務收入 本項目貨物配送分短途及長途配送，短途配送主要為六安合肥，長途配送主要考慮周邊輻射 ，平均半徑以 160 公里計算。 第十一章 財務評價 36 項目短途運輸需 噸運輸車輛為 450 輛，每天按 個臺班，每個臺班按 296 元收入計算，項目正常年短途運輸收入為 萬元；長途運輸需 20 噸運輸車輛 150 輛，另需 20 噸和 15 噸冷藏車各 120 輛，按每天一個來回，運輸里程平均按 160 公里，運輸收入噸公里為 元，空載率按 10%計算，正常年長途運輸收入為 10782 萬元。本項目正常年配送業(yè)務收入共計為 2949 萬元。 批發(fā)交易中心租金和管理服務收入 本項目正式運營五年之后，批發(fā)交易中心年交易額達到 100 億元，批發(fā)交易中 心的租金和管理服務收入按年交易額的 %計算，收入為 9720 萬元。 食品加工配送區(qū) 本項目為第二期建設項目，建成試營業(yè)之后，主要營業(yè)收入在廠房的出租和管理，按 元 /天 /m178。，預計 5 年以后年收入為 2900 萬元。 項目在正常運營年的主營業(yè)務收入約為 21000 萬元。 三、營業(yè)稅金及附加估算 根據(jù)國家有關的稅收規(guī)定，本項目裝卸費收入營業(yè)稅率為 3%，庫房倉儲、配送業(yè)務、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金及管理服務等收入營業(yè)稅率為 5%，城市維護建設稅按營業(yè)稅額的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅額的 4%計算。測算出本項目正 常年營業(yè)稅金及附加為 萬元。 第二節(jié) 總成本費用估算 一、成本費用估算范圍 第十一章 財務評價 37 本項目總成本費用估算包括運營成本、外購燃料費、水電費、房產(chǎn)費、土地使用費、職工工資及福利、折舊攤銷費用、修理費用、財務費用、其它費用等。 本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及有關物流配送公司的實際運營情況進行估算。 二、成本費用估算依據(jù) 外購燃料、動力費用 參照有關標準，本項目燃料費按配送及裝卸收入的 5%估算，水電費按營業(yè)收入 %估算。 房產(chǎn)稅和土地使用 費 房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資 70%的 %估算，土地使用費按 元 /平方米估算。 職工工資及福利 項目投入營業(yè)后預計定員 1800 人，其中配送中心職工為 150 人、批發(fā)交易中心職工為 200 人，職工均年工資福利按 萬元計。本項目正常年職工工資及福利為 2700 萬元。 折舊、攤銷費 固定資產(chǎn)折舊按照國家有關規(guī)定，采用分類直線折舊計算，房屋建筑按 35 年折舊，殘值率為 4%，機器設備按 10 年折舊，殘值率為 4%。土地使用權攤銷年限按 35 年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按 10 年攤銷。 維修費用 維修費用按年折舊費用的 10%估算。 第十一章 財務評價 38 財務費用 本項目財務費用主要為流動資金銀行貸款利息，流動資金借款利率取%，長期貸款利率為 %。 銷售費用 參照商業(yè)物流企業(yè)并結合股份公司目前的銷售費用水平測算。 其它費用 其它費用包括辦公費、差旅費、交際應酬費、會議費、工會經(jīng)費等費用，參照以往物流企業(yè)有關費用綜合水平及股份公司的實際情況，其它費用按營業(yè)收入的 %估算。 三、總成本費用構成 本項目正常年總成本費用為 5321 萬元。 第三節(jié) 項目盈利能力分析 一、項目損益情況分析 本項目正常年收入總額為 21000 萬 元，營業(yè)稅及附加為 萬元，總成本費用為 5321 萬元，計算可知稅前利潤總額為 萬元。根據(jù)國務院發(fā)布的《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定，本項目所得稅率為 25%，正常年所得稅為 萬元，所得稅后利潤提取 10%的盈余公積金和 5%的盈余公益金，正常年盈余公積金為 萬元，盈余公益金為 萬元。該項目正常年未分配利潤為 萬元。 二、投資利潤率和投資利稅率 本項目投資利潤率和投資利稅率如下： 第十一章 財務評價 39 年利潤總額 投資利潤率＝―――――――――――― ――― =% 項目總投資（投資總額＋流動資金） 年利潤總額＋銷售稅金及附加 投資利稅率 =―――――――――――――――＝ % 項目總投資（投資總額＋流動資金） 三、財務現(xiàn)金流量分析 根據(jù)現(xiàn)金流量分析。計算求得結果見表 111。 表 111 現(xiàn)金流量分析結果表 序號 指標名稱 單位 全部投資 自有資金 所得稅前 所得稅后 1 財務內部收益率 % 2 投資回收期 年 以上結果表明：本項目財務內部收益率為 %，大于基準內部收益率，投資回收期 年，說明企業(yè)盈利能力能滿足基準要求。 第四節(jié) 項目不確定性分析 一、盈虧平衡分析 投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各處實際成本構成計算，以項目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（ BEP），其公式為： BEP=年固定成本 /[營業(yè)收入 可變成本 銷售（營業(yè)）稅金 ] 100% 第十一章 財務評價 40 經(jīng)測算，本項目盈虧平衡點（ BEP）為 %。由盈虧平衡分析可知，按基價計算，本項目生產(chǎn)能力利用率達到 %時，即能達到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。本項目該項指標表明， 項目有一定的抗風險能力。 二、項目敏感性分析 項目的財務分析是在設定的財務條件下進行的，為了考察項目適應各種因素變化的能力，本評價對影響項目財務效益的項目投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素在177。 10%的范圍內進行了敏感性分析。 結果表明：運營收入、經(jīng)營成本和建設投資對本項目影響均較大。建議在項目的建設、經(jīng)營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波動。 第十二章 政策需求 41 第十二章 政策需求 42 第十二章 政策需求 總 投資 8 億元，建設占地 200 畝的物流產(chǎn)業(yè)園是集現(xiàn)代化商品流轉和 第十二章 政策需求 43 交易為一體的物流中心項目，對促進六安 市乃至 安徽物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極的作用。對于解決各商貿(mào)企業(yè)多頭對外，向供貨廠（商）進貨以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題，具有十分重要的意義。 項目進入正常營運年，將每年為當?shù)貛矶愂占s 1 億元，并解決約 20xx就業(yè) 人口，同時拉動當?shù)叵嚓P產(chǎn)業(yè)發(fā)展，繁榮當?shù)厣虡I(yè)和服務業(yè)。 鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環(huán)境上給予企業(yè)一定的政策支持，幫助企業(yè)做大做強，發(fā)揮預期效益，造福于廣大人民。 優(yōu)惠政策一覽表 類別 具體內容 項目用地 該項目需物流建設用地 200 畝，請政府予以提供 稅費減免 給予新企業(yè)享受“五免五減半”的稅費優(yōu)惠政策 公共配套設施 向新企業(yè)提供完整的“六通一平”公共配套設施 希望政府在條件許可的情況下考慮公司加投進出口商品 （ 200 畝）用于建設（進口機電產(chǎn)品，服裝，進口酒類等商品） 物流園 。