【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義················10. 第三章投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析···············12. 第四章建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容·················14. 第五章項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件·················20. 第六章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案及設(shè)備系統(tǒng)···············21. 第七章工程技術(shù)方案····················25. 第一節(jié)總體設(shè)計(jì)概況···················25

　　

【正文】 24750 萬元。 土地費(fèi)用的構(gòu)成：另計(jì) 本項(xiàng)目電增容 5000KVA，供電貼費(fèi)按 300 元 /KVA 估算；水增容費(fèi)按Dn300 計(jì)，需水增容費(fèi) 240 萬元。 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按 190 元 /m178。計(jì)取。 新型墻體材料發(fā)展基金按 18 元 /m178。計(jì)算。 消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)按 5 元 /m178。計(jì)算。 結(jié)建人防費(fèi)按 40 元 /m178。計(jì)算。 教育地方附加費(fèi)按 30 元 /m178。計(jì)算。 白蟻防治費(fèi)按 元 /m178。計(jì)算。 1咨詢費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān) 、安監(jiān)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的 5%估算。 六、固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金投資總額構(gòu)成 本項(xiàng)目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為 億人民幣，其中：工程及設(shè)備費(fèi)用 億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的 %；工程建設(shè)其它費(fèi)用 2600 萬元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的 4%。不可預(yù)見費(fèi) 2400 萬元人民 第十章 投資估算及資金籌措 34 幣，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。 本項(xiàng)目流動(dòng)資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況 進(jìn)行估算，正常年流動(dòng)資金需求量為 億元人民幣。 第二節(jié) 資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資來源 資金籌措 根據(jù)投資估算，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為 8 億元人民幣。本項(xiàng)目投資的資金來源有：公司自有資金 億元人民幣，銀行貸款 億元人民幣。 盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)全部投資內(nèi)部收益率為 %，可見項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為 15 年，其中：建設(shè)期 3 年，經(jīng)營(yíng)期 12年。 第一節(jié) 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況 并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行估算。 一、營(yíng)業(yè)額估算 本項(xiàng)目有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，將占有安徽大潤(rùn)發(fā)市場(chǎng)的 40%，即約有 60 億元的市場(chǎng)占有量。 二、營(yíng)業(yè)收入估算 冷庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)收入 萬噸冷庫(kù)面積 40000 平方米，正常運(yùn)營(yíng)年利用率以 90%計(jì)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 /天 /平方米。估算可知本項(xiàng)目正常年庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)收入為 2897萬元。 裝卸費(fèi)收入 商品年周轉(zhuǎn)期約為 6 天，裝卸費(fèi)用按 10 元 /噸計(jì)算；本項(xiàng)目正常年裝卸費(fèi)收入為 2535 萬元。 配送業(yè)務(wù)收入 本項(xiàng)目貨物配送分短途及長(zhǎng)途配送，短途配送主要為六安合肥，長(zhǎng)途配送主要考慮周邊輻射 ，平均半徑以 160 公里計(jì)算。 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36 項(xiàng)目短途運(yùn)輸需 噸運(yùn)輸車輛為 450 輛，每天按 個(gè)臺(tái)班，每個(gè)臺(tái)班按 296 元收入計(jì)算，項(xiàng)目正常年短途運(yùn)輸收入為 萬元；長(zhǎng)途運(yùn)輸需 20 噸運(yùn)輸車輛 150 輛，另需 20 噸和 15 噸冷藏車各 120 輛，按每天一個(gè)來回，運(yùn)輸里程平均按 160 公里，運(yùn)輸收入噸公里為 元，空載率按 10%計(jì)算，正常年長(zhǎng)途運(yùn)輸收入為 10782 萬元。本項(xiàng)目正常年配送業(yè)務(wù)收入共計(jì)為 2949 萬元。 批發(fā)交易中心租金和管理服務(wù)收入 本項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)五年之后，批發(fā)交易中心年交易額達(dá)到 100 億元，批發(fā)交易中 心的租金和管理服務(wù)收入按年交易額的 %計(jì)算，收入為 9720 萬元。 食品加工配送區(qū) 本項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，建成試營(yíng)業(yè)之后，主要營(yíng)業(yè)收入在廠房的出租和管理，按 元 /天 /m178。，預(yù)計(jì) 5 年以后年收入為 2900 萬元。 項(xiàng)目在正常運(yùn)營(yíng)年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約為 21000 萬元。 三、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 根據(jù)國(guó)家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目裝卸費(fèi)收入營(yíng)業(yè)稅率為 3%，庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金及管理服務(wù)等收入營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅額的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的 4%計(jì)算。測(cè)算出本項(xiàng)目正 常年?duì)I業(yè)稅金及附加為 萬元。 第二節(jié) 總成本費(fèi)用估算 一、成本費(fèi)用估算范圍 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括運(yùn)營(yíng)成本、外購(gòu)燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān)物流配送公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行估算。 二、成本費(fèi)用估算依據(jù) 外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用 參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)按配送及裝卸收入的 5%估算，水電費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入 %估算。 房產(chǎn)稅和土地使用 費(fèi) 房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資 70%的 %估算，土地使用費(fèi)按 元 /平方米估算。 職工工資及福利 項(xiàng)目投入營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)定員 1800 人，其中配送中心職工為 150 人、批發(fā)交易中心職工為 200 人，職工均年工資福利按 萬元計(jì)。本項(xiàng)目正常年職工工資及福利為 2700 萬元。 折舊、攤銷費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計(jì)算，房屋建筑按 35 年折舊，殘值率為 4%，機(jī)器設(shè)備按 10 年折舊，殘值率為 4%。土地使用權(quán)攤銷年限按 35 年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按 10 年攤銷。 維修費(fèi)用 維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的 10%估算。 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為流動(dòng)資金銀行貸款利息，流動(dòng)資金借款利率取%，長(zhǎng)期貸款利率為 %。 銷售費(fèi)用 參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測(cè)算。 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平及股份公司的實(shí)際情況，其它費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的 %估算。 三、總成本費(fèi)用構(gòu)成 本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為 5321 萬元。 第三節(jié) 項(xiàng)目盈利能力分析 一、項(xiàng)目損益情況分析 本項(xiàng)目正常年收入總額為 21000 萬 元，營(yíng)業(yè)稅及附加為 萬元，總成本費(fèi)用為 5321 萬元，計(jì)算可知稅前利潤(rùn)總額為 萬元。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為 25%，正常年所得稅為 萬元，所得稅后利潤(rùn)提取 10%的盈余公積金和 5%的盈余公益金，正常年盈余公積金為 萬元，盈余公益金為 萬元。該項(xiàng)目正常年未分配利潤(rùn)為 萬元。 二、投資利潤(rùn)率和投資利稅率 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和投資利稅率如下： 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 年利潤(rùn)總額 投資利潤(rùn)率＝―――――――――――― ――― =% 項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動(dòng)資金） 年利潤(rùn)總額＋銷售稅金及附加 投資利稅率 =―――――――――――――――＝ % 項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動(dòng)資金） 三、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 根據(jù)現(xiàn)金流量分析。計(jì)算求得結(jié)果見表 111。 表 111 現(xiàn)金流量分析結(jié)果表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 全部投資 自有資金 所得稅前 所得稅后 1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 投資回收期 年 以上結(jié)果表明：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，投資回收期 年，說明企業(yè)盈利能力能滿足基準(zhǔn)要求。 第四節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析 一、盈虧平衡分析 投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各處實(shí)際成本構(gòu)成計(jì)算，以項(xiàng)目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（ BEP），其公式為： BEP=年固定成本 /[營(yíng)業(yè)收入 可變成本 銷售（營(yíng)業(yè)）稅金 ] 100% 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）為 %。由盈虧平衡分析可知，按基價(jià)計(jì)算，本項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率達(dá)到 %時(shí)，即能達(dá)到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。本項(xiàng)目該項(xiàng)指標(biāo)表明， 項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 二、項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在設(shè)定的財(cái)務(wù)條件下進(jìn)行的，為了考察項(xiàng)目適應(yīng)各種因素變化的能力，本評(píng)價(jià)對(duì)影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的項(xiàng)目投資、營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本等因素在177。 10%的范圍內(nèi)進(jìn)行了敏感性分析。 結(jié)果表明：運(yùn)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資對(duì)本項(xiàng)目影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)。 第十二章 政策需求 41 第十二章 政策需求 42 第十二章 政策需求 總 投資 8 億元，建設(shè)占地 200 畝的物流產(chǎn)業(yè)園是集現(xiàn)代化商品流轉(zhuǎn)和 第十二章 政策需求 43 交易為一體的物流中心項(xiàng)目，對(duì)促進(jìn)六安 市乃至 安徽物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極的作用。對(duì)于解決各商貿(mào)企業(yè)多頭對(duì)外，向供貨廠（商）進(jìn)貨以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問題，具有十分重要的意義。 項(xiàng)目進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)年，將每年為當(dāng)?shù)貛矶愂占s 1 億元，并解決約 20xx就業(yè) 人口，同時(shí)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，繁榮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)和服務(wù)業(yè)。 鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環(huán)境上給予企業(yè)一定的政策支持，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)，發(fā)揮預(yù)期效益，造福于廣大人民。 優(yōu)惠政策一覽表 類別 具體內(nèi)容 項(xiàng)目用地 該項(xiàng)目需物流建設(shè)用地 200 畝，請(qǐng)政府予以提供 稅費(fèi)減免 給予新企業(yè)享受“五免五減半”的稅費(fèi)優(yōu)惠政策 公共配套設(shè)施 向新企業(yè)提供完整的“六通一平”公共配套設(shè)施 希望政府在條件許可的情況下考慮公司加投進(jìn)出口商品 （ 200 畝）用于建設(shè)（進(jìn)口機(jī)電產(chǎn)品，服裝，進(jìn)口酒類等商品） 物流園 。