【正文】 ?銷售活動(dòng) 新房源認(rèn)籌工作； 剩余房源散賣工作； 昆明售樓部籌備工作； 推出 GC（共計(jì) 125戶）一整棟 推出 GA（共計(jì) 100戶）一整棟 共計(jì)推出 225戶 最低消化標(biāo)準(zhǔn) 200戶（約 89%） 二次開盤推出貨包 戶型 A1 A2 C1 C2 C3 C4 C5 套數(shù)（套） 50 50 25 25 25 25 25 面積 134 98 135 73 143 98 123 比重 22% 22% 11% 11% 11% 11% 11% 銷售戶型以 98 ㎡ 三房及 134 ㎡ 四房為主 銷售節(jié)點(diǎn)推算（五） 任務(wù)緩沖期： ?說(shuō)明 在完成兩次開盤后，需要對(duì)于前期工作進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)對(duì)于后期進(jìn)行相關(guān)計(jì)劃調(diào)整，目前僅針對(duì)該階段進(jìn)行基本計(jì)劃說(shuō)明 ?工作 預(yù)計(jì)通過(guò)前期銷售，實(shí)際新增銷售 510套，距離年度任務(wù)仍然有 90套左右差距；剩余 3個(gè)月每個(gè)月完成 30套以上銷售，保證全年 600套銷售任務(wù)的完成； ?銷售活動(dòng) 每月蓄水過(guò)程中，針對(duì)前期剩余房源進(jìn)行散賣； 確保全年實(shí)現(xiàn)新增 600套銷售任務(wù)的完成； 12 1 2 3 4 5 6 7 8 11 9 10 12 年月 銷售準(zhǔn)備期 項(xiàng)目認(rèn)籌期 開盤后調(diào)整月 任務(wù)緩沖期 首次開盤 二次開盤 項(xiàng)目二次認(rèn)籌 任務(wù)緩沖期推出貨包 推出 GC（共 計(jì) 125戶 ）一整 棟 共 計(jì) 推出 125戶 最低消化 標(biāo) 準(zhǔn) 90戶 （ 約 72%） 戶型 C1 C2 C3 C4 C5 套數(shù)（套） 25 25 25 25 25 面積 135 73 143 98 123 比重 11% 11% 11% 11% 11% 本期貨包相對(duì)位臵較好，可適當(dāng)提價(jià)，同時(shí)滿足本期主要以清理前期剩余房源的要求； 關(guān)于銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求 以上銷售節(jié)奏安排為 1月份內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃完成最終確定， 4月底內(nèi)取得預(yù)售證正常銷售節(jié)點(diǎn) 如果由于各種不可控制因素導(dǎo)致該時(shí)間不具備具體實(shí)施條件，建議調(diào)整及要求如下 3月初必須明確具體預(yù)售證拿取時(shí)間 預(yù)售證最晚取得時(shí)間底線為 6月， 如果 6月預(yù)售證仍然難以取得，考慮前期客戶影響及蓄水周期，必然對(duì)于項(xiàng)目年度任務(wù)，及項(xiàng)目本身照成巨大不良影響 思路整理：前面報(bào)告確定了什么？ 市場(chǎng)環(huán)境及各樓盤銷售情況 2023年新增銷售 600套 3100元 /㎡ 的實(shí)際成交價(jià)格 項(xiàng)目未來(lái)宣傳的主要內(nèi)容及品性 城市發(fā)展及項(xiàng)目本身 項(xiàng)目的辦證節(jié)奏 項(xiàng)目推盤銷售的基本節(jié)奏 完成部分 尚缺 部分 貨包組合 大方向已經(jīng)確定，具體需要根據(jù)認(rèn)籌情況而定 推廣 良好的項(xiàng)目自身?xiàng)l件！ 客戶心中的銷售價(jià)格！ 推廣缺失 空談 具備了上述兩個(gè)條件后，合理的推廣成為了促成熱銷最后一把重要的推手 五、媒體推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)計(jì)； 談推廣前，必須分析一件事：我們的客戶是誰(shuí)？ 所有具有購(gòu)房需求的人均成為了我們的客戶目標(biāo)，大眾廣泛型媒體 ，成為了項(xiàng)目宣傳的必然選擇； 面向大眾宣傳需要達(dá)到的宣傳效果是什么？ 最容易形成購(gòu)買的動(dòng)機(jī)的四個(gè)字 物超所值 建立印象 引起關(guān)注并建立價(jià)值判斷 進(jìn)行價(jià)格信息釋放 出乎意外，低于前期建立的價(jià)格判斷 產(chǎn)生購(gòu)買動(dòng)機(jī) 熱銷！ 建立物超所值的整體形象成為 2023年熱銷的必須條件 大眾型媒體宣傳途徑 物超所值的宣傳主調(diào) 媒介選擇 在確定了媒體宣傳方向及媒體宣傳基調(diào)后，最終問(wèn)題落了 一個(gè)關(guān)鍵 點(diǎn)，媒介選擇 具有長(zhǎng)效性的戶外媒體資源 宣傳面越廣越好，受眾越多越好，但宣傳內(nèi)容需要不斷更新 最佳宣傳媒介 現(xiàn)在問(wèn)題關(guān)鍵落到了一點(diǎn)： 長(zhǎng)效戶外媒體資源的確定！ 目前景洪市戶外媒體資源情況說(shuō)明 由于景洪市為國(guó)家級(jí)旅游度假城市，城市整體對(duì)戶外廣告牌設(shè)臵有嚴(yán)格的限制，戶外資源相對(duì)稀缺 目前景洪市樓盤項(xiàng)目相對(duì)較多，針對(duì)戶外資源的爭(zhēng)奪十分激烈，特別中心區(qū)人流聚集區(qū)資源，部分開發(fā)公司針對(duì)該類資源進(jìn)行長(zhǎng)期把控，極難爭(zhēng)取 目前的難題 針對(duì)這一現(xiàn)狀，經(jīng)紀(jì)公司曾多次組織人力，希望擴(kuò)寬對(duì)外大眾宣傳途徑，在前期幾乎跑遍了景洪市所有的酒店、餐廳、及電影院等人員容易集中區(qū)域，希望能通過(guò)擺放數(shù)字展示機(jī)、 X展架、宣傳折頁(yè)等方式擴(kuò)寬宣傳路徑； 但最終實(shí)際走訪后情況極不樂(lè)觀，突出的特點(diǎn)是， 想放的地方給錢也不讓放，不想放的地方免費(fèi)也沒(méi)有放的價(jià)值； 想在短期內(nèi)找到合適數(shù)量的戶外廣告資源， 難度巨大 需要制造 2023年項(xiàng)目熱銷局面，該困難必須解決！ 相關(guān)戶外媒體解決途徑 在恪守保證優(yōu)質(zhì)資源的情況下，適當(dāng)拉長(zhǎng)媒體確認(rèn)時(shí)間 項(xiàng)目 3月開始才進(jìn)入真正宣傳攻堅(jiān)期，具有近 4個(gè)月的實(shí)際準(zhǔn)備期，通過(guò)前期經(jīng)紀(jì)公司與景洪市大多數(shù)戶外廣告公司的接觸，未來(lái)具體有出現(xiàn)較為廣告位臵的可能；建議目前僅確定部分良好廣告資源，后期再陸續(xù)爭(zhēng)取； 鑒于景洪市廣告資源的特殊情況，建議縮短廣告位拿取審批流程； 由于戶外廣告資源相對(duì)費(fèi)用較高，往往需要審批至集團(tuán)總經(jīng)理以上級(jí)別，在合同流程完成后，又有資金審批流程，以此操作，基本無(wú)可能在景洪爭(zhēng)取較好戶外廣告資源，建議集團(tuán)給予開發(fā)公司核定一戶外總值，在總值范圍內(nèi)，開發(fā)公司內(nèi)可自行支出該戶外廣告費(fèi)用； 建議將 100萬(wàn)作為 2023年全年戶外廣告支出費(fèi)用總值； 除經(jīng)紀(jì)公司盡量找尋外，建議開發(fā)公司利用自身?yè)碛休^多上層資源優(yōu)勢(shì)，共同負(fù)責(zé)戶外媒體找尋； 建議在中景明城面向南過(guò)境路面設(shè)臵一大型廣告牌； 戶外廣告資源占地戰(zhàn)略 機(jī)場(chǎng)快速干道一處 小磨公路入城口一處 江北人口集中區(qū)域一處 江邊旅游景區(qū)一處 售樓部附件兩處 項(xiàng)目周邊一處 中心城區(qū) 34處 潑水廣場(chǎng)附件一處 ?目前現(xiàn)有資源基本滿足售樓部附件二處、項(xiàng)目周邊一處的基本需求； ?建議潑水廣場(chǎng)一處資源在中景明城解決； ?預(yù)計(jì)實(shí)際需要新增廣告位 8個(gè)； 落實(shí)以上廣告資源，加之目前擁有的景洪所有出租車背套資源，基本能滿足長(zhǎng)期對(duì)外資源宣傳需求； 項(xiàng)目推廣計(jì)劃（上半年） 預(yù)計(jì)項(xiàng)目 2月份前主要工作集中于項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備，在未完成準(zhǔn)備前，僅進(jìn)行項(xiàng)目面世形象宣傳， 以穩(wěn)定前期團(tuán)購(gòu)客戶情緒為主 ； 2月為 年月 ，作為銷售最冷淡月份，建議繼續(xù)延續(xù)項(xiàng)目基本形象宣傳； 3月，項(xiàng)目宣傳內(nèi)容全面跟換，以闡述項(xiàng)目具體賣點(diǎn)為主，本階段 以保證售樓部上客及客戶登記量為主要任務(wù)； 4月開始放出價(jià)格信息及開盤信息，如“ 30萬(wàn)擁有江景三房等”， 本階段為認(rèn)籌卡銷售的攻堅(jiān)期； 5月宣稱項(xiàng)目熱銷信息， 本階段以樹立項(xiàng)目口碑為主 ； 12 1 2 3 4 5 6 年月 銷售準(zhǔn)備期 項(xiàng)目認(rèn)籌期 開盤月 面世形象宣傳期 品質(zhì)細(xì)節(jié)塑造期 銷售信息釋放期 開盤售罄熱炒期 項(xiàng)目推廣計(jì)劃（下半年） 6 7 8 9 10 11 12 任務(wù)緩沖期 二次認(rèn)籌期 1 相關(guān)活動(dòng)信息及項(xiàng)目信息 二期火爆認(rèn)籌信息釋放 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)房源在售信息釋放 從 6月 —— 8月，項(xiàng)目以銷售前期剩余房源為主，項(xiàng)目宣傳以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)房源在售信息為主； 8月 —— 10月，以項(xiàng)目二次開盤信息宣傳為主； 10—— 12月，繼續(xù)以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)房源在售信息為主，后期可適當(dāng)考慮部分特惠信息宣傳； 二次開盤售罄熱炒期 廣告宣傳配合 配合推廣及活動(dòng) 戶外廣告 出租車背套 配合推廣及活動(dòng) 戶外廣告 出租車背套 短信 大型巡展 直投 配合推廣及活動(dòng) 戶外廣告 出租車背套 短信 大型巡展 直投 配合推廣及活動(dòng) 戶外廣告 出租車背套 短信 直投 ?項(xiàng)目進(jìn)入 3月后，每月至少保證 20萬(wàn)條短信發(fā)送，在 9月集中開盤月份還將加大投放力度； ?項(xiàng)目在兩次開盤前不進(jìn)行任何惠客活動(dòng)，僅進(jìn)行對(duì)外巡展及適當(dāng)上訪送禮活動(dòng)； ?項(xiàng)目完兩首次開后，需要根據(jù)具體情況，結(jié)合推出房源和節(jié)慶日考慮是否進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)； ?對(duì)外宣傳信息基本依靠長(zhǎng)期戶外資源進(jìn)行； 12 1 2 3 4 5 6 7 8 11 9 10 12 年月 銷售準(zhǔn)備期 項(xiàng)目認(rèn)籌期 開盤后調(diào)整月 任務(wù)緩沖期 首次開盤 二次開盤 項(xiàng)目二次認(rèn)籌 配合推廣及活動(dòng) 戶外廣告 出租車背套 短信 惠客活動(dòng) 2023年年度營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì) ?根據(jù)目前預(yù)估，項(xiàng)目面世年投入宣傳費(fèi)用 311萬(wàn)元，按照 3億元年度銷售總額計(jì)算，約 銷售總額的 1%； ?以上費(fèi)用未考慮在樣板園搭建費(fèi)用及昆明售樓部組建費(fèi)用 費(fèi)用類型 數(shù)量 單價(jià)（元） 費(fèi)用（元） 短信 5000000 300000 戶外 詳建 69P \ 1000000 大型外展 2次 \ 300000 開盤費(fèi)用 2次 \ 40000 銷售宣傳冊(cè)制作 \ \ 100000 銷售單張臵業(yè)手冊(cè)制作 認(rèn)籌卡制作 出租車背套跟換費(fèi)用 2次 \ 202300 昆明路名牌 三個(gè)月 600000 房交會(huì)費(fèi)用 1次 \ 450000 直投公司直投費(fèi)用 4次 \ 120230 費(fèi)用統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)元） 311 從 接觸 項(xiàng)目至今， 1年半載！不長(zhǎng)不短，跌跌蕩蕩，起起伏伏，有苦有樂(lè)，有你有我！ —— 無(wú)論再苦，再難，風(fēng)雨同舟，一 同前行 最后 預(yù) 祝 項(xiàng) 目 2023個(gè)開 好 頭 ， 預(yù) 祝 項(xiàng) 目大 賣 ！ 一起塑造一段 屬 于我 們 的 錦繡時(shí) 光！ END!THANKS! 2023年 11月 第三事業(yè)部 蘇杭 演講完畢，謝謝觀看！