【正文】 景觀較好區(qū)域 項(xiàng)目各物業(yè)體量理解： 普通高層住宅：（ 2950套） 規(guī)劃別墅數(shù)量：（ 282套） 規(guī)劃公寓數(shù)量：（ 605套） 規(guī)劃商業(yè)面積： ㎡ 項(xiàng)目體量最大物業(yè)，所占投資成本極高， 是否能順利銷售直接關(guān)系項(xiàng)目的基本資金鏈及后期項(xiàng)目推進(jìn) 項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)，如果在普通住宅實(shí)現(xiàn)正常銷售的情況下，可以 創(chuàng)造較高利潤(rùn)，但銷售期較長(zhǎng)； 錦上添花部分，在住宅部分銷售時(shí)，可以搭配銷售，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品銷售類型， 創(chuàng)造額外銷售值； 以本項(xiàng)目體量計(jì)算，該商業(yè)如放在三期以后銷售，基本可實(shí)現(xiàn)輕松銷售，不作為 項(xiàng)目銷售重點(diǎn)； 基本銷售戰(zhàn)略： ?高層住宅 部分始終是項(xiàng)目銷售重點(diǎn)，并且必將 貫穿項(xiàng)目銷售始終； ?別墅 部分體量較大（相當(dāng)于 12個(gè)普通別墅盤），在 銷售周期中盡量做到與其它物業(yè)的分割 ，以體現(xiàn)別墅區(qū)域的獨(dú)立性，拉高品質(zhì)；但如果等待其它物業(yè)銷售后再考慮別墅銷售，整盤 銷售周期較長(zhǎng) ； ?酒店公寓部分，具有較大操作空間， 按照項(xiàng)目體量 605套計(jì)算，可在項(xiàng)目高層部分銷售取得較好項(xiàng)目口碑后，選擇 200300套左右房源進(jìn)行返租型酒店公寓銷售， 300400套左右房源進(jìn)行普通毛坯公寓銷售；但不建議在項(xiàng)目前期銷售； ?商業(yè)部分，就目前商業(yè)體量計(jì)算，所占項(xiàng)目見面僅 1%左右，完全可以作為內(nèi)部配套商業(yè)進(jìn)行消化，建議在社區(qū)相對(duì)成熟后銷售，以沖擊相對(duì)較高售價(jià)； 相關(guān)銷售戰(zhàn)略理解 極為重要的一期面世銷售！ 前期樹立良好的銷售形象、良好的銷售業(yè)績(jī)、良好的項(xiàng)目口碑對(duì)于大盤銷售極為重要， 項(xiàng)目首次開盤可以放棄部分利潤(rùn)，沖擊良好銷售業(yè)績(jī)，制造必須的熱銷局面，是后期大盤持續(xù)銷售的關(guān)鍵； 目前外地客戶必然是重點(diǎn)考慮銷售對(duì)象，但在 走出去前，必須已在本地樹立良好銷售環(huán)境 ！ 如前期分析，外地客戶已經(jīng)成為景洪市購(gòu)房的主力人群，是重點(diǎn)攻克對(duì)象，但在走出去之前，必須在本地已經(jīng)制造了良好的銷售環(huán)境（本地宣傳環(huán)境、及項(xiàng)目基本銷售口碑）。 傣鄉(xiāng)水城項(xiàng)目對(duì)于錦繡時(shí)光的影響 錦繡時(shí) 光 ?伴隨各型投資商、大型開發(fā)公司的進(jìn)駐，必然形成對(duì)外的聯(lián)合宣傳局面，區(qū)域價(jià)值將面臨快速提升， 打破目前房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)供大于求的局面； ?從大面來(lái)說(shuō)，該方案的實(shí)施，將對(duì)于景洪市未來(lái)城市形象提升，打造國(guó)際性旅游度假城市起到 質(zhì)變的作用，整個(gè)景洪成區(qū)將整體環(huán)境將得到巨大提升； 景洪市房地產(chǎn)可能面臨二次騰飛的可能，增長(zhǎng)速度將遠(yuǎn)超第一次 錦繡時(shí)光項(xiàng)目位于本次改造河水入城的樞紐位臵，擁有最寬的湖面，最好的景觀 我們?cè)撊绾味x錦繡時(shí)光？ 江山、大城、宜居、潛力 關(guān)鍵詞 江山：一次水與山，山與建筑的親密接觸 自然與山水是人格與情感可以相互感應(yīng)的對(duì)象，自然的人化和人化的自然是一個(gè)互為的過(guò)程 —— 中國(guó)人自骨子里就擁有對(duì)山對(duì)河的依賴及向往； 錦繡時(shí)光 —— 利用得天獨(dú)厚的地理區(qū)位條件，就要上演一出建筑與山河的精彩對(duì)話。 二、其先期“源水引水”工程，已經(jīng)于 2023年 2月開始動(dòng)工，目前，已完成從景洪電站壩頭取水口至北環(huán)路段工程。 ?流沙河新區(qū)項(xiàng)目：位于景洪城市規(guī)劃區(qū)的中心地帶。 ?成交主要為本地客戶，外地客戶較少； ?外地客戶不能貸款，相對(duì)較高的總價(jià)，成為制約外地客戶成交的主要因素； ?本地客戶對(duì)于該區(qū)域 7500元 / ㎡ 的別墅價(jià)格仍不接受（價(jià)格基本與世紀(jì)金源相同） 外圍勢(shì)力開發(fā)大佬的進(jìn)入，在短期內(nèi)確實(shí)使得本就飽和的景洪是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售競(jìng)爭(zhēng)更大巨大，在外圍購(gòu)買大潮沒(méi)有真正到來(lái)之前，各樓盤銷售均面臨較大壓力！ 兩方面看問(wèn)題： 目前景洪市房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，即使沒(méi)有各實(shí)力外圍開發(fā)公司的進(jìn)入，僅依靠本地購(gòu)房人群，飽和是的市場(chǎng)狀態(tài)仍然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的滯銷，各大品牌開發(fā)公司進(jìn)入后，必將運(yùn)用自身強(qiáng)大的資源針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，形成對(duì)景洪整個(gè)城市的宣傳，極有可能促成景洪市房地產(chǎn)的二次發(fā)展！ 重點(diǎn)項(xiàng)目交叉綜合比較 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 內(nèi)部配套 外部配套 項(xiàng)目規(guī)模 自然環(huán)境 品牌 客戶資源整合能力 未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 世紀(jì)金源 優(yōu)良 優(yōu)良 優(yōu)良 大 優(yōu) 優(yōu)良 優(yōu)良 優(yōu)良 萬(wàn)達(dá) 差 優(yōu) 差 超大 中 優(yōu) 優(yōu) 良 西雙 12城 優(yōu) 良 優(yōu) 中 優(yōu) 中 差 中 雨林瀾山 中 良 良 中 優(yōu) 良 良 優(yōu) 告莊西雙景 良 良 中 大 優(yōu) 良 良 中 錦繡時(shí)光 中 差 良 中 優(yōu) 中 中 優(yōu) ?綜合比較，錦繡時(shí)光與上述大型項(xiàng)目相比，除自然景觀及未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿哂幸欢▋?yōu)勢(shì)外，在其他各個(gè)方面 基本處于了劣勢(shì) ，其中區(qū)位及內(nèi)部配套對(duì)于項(xiàng)目影響最為巨大； ?項(xiàng)目如何在能在諸強(qiáng)拼爭(zhēng)的市場(chǎng)“分得一杯羹”，成為必須正視的問(wèn)題； 正視缺陷、打破常規(guī)、找到關(guān)鍵成為本項(xiàng)目需要著重考慮的問(wèn)題 ！ 不的不說(shuō)的一個(gè)話題，關(guān)于低價(jià)快銷 —— 有缺陷，低價(jià)就能解決一切？ 沒(méi)有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)格 ？ 低價(jià)必然快速？ 湄公河畔二期 項(xiàng)目土地證已經(jīng)取得，目前正在對(duì)外高層住宅團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)格 2500元 /㎡ 東盟國(guó)際商貿(mào)城 項(xiàng)目預(yù)售證已經(jīng)取得，精裝 40年產(chǎn)權(quán)公寓對(duì)外售價(jià) 2800元 / ㎡ 安廈雨林溪谷 項(xiàng)目以多層洋房及別墅為主，土地證已經(jīng)取得，規(guī)劃確定，項(xiàng)目樣板園區(qū)及樣板房即將投入使用，即將展開對(duì)外洋房部分團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)格 2600—— 2900元 /㎡ 殘酷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，慘烈的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打響 價(jià)格的確重要，但已不能成為絕對(duì)的救命稻草 關(guān)于價(jià)格的理解 首先感謝集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目高層住宅部分不高的價(jià)格預(yù)期； 但是市場(chǎng)告訴我們，只要低價(jià)必然快銷的概念必須扭轉(zhuǎn)； 在合理的價(jià)格體系下，實(shí)現(xiàn)樓盤快速銷售我們的理解是： 一期等于全盤， 有觀眾才有舞臺(tái)， 過(guò)程等于結(jié)果， 現(xiàn)場(chǎng)最具說(shuō)服力； 一期 必須 火爆； 市場(chǎng)認(rèn)知度 必須 高； 銷售過(guò)程 必須 重視； 客戶 必須 被打動(dòng)； 最終仍要落實(shí)到兩個(gè)銷售重點(diǎn) 二、項(xiàng)目品性分析； 錦繡時(shí) 光 項(xiàng) 目 賣 的是什 么 我 們應(yīng)該抓 住那些宣 稱 點(diǎn) 在分析項(xiàng)目品性前，不得不講述一場(chǎng)景洪市規(guī)劃史上的革命 — 傣鄉(xiāng)水城計(jì)劃！ 一場(chǎng)真正東方威尼斯打造的革命！ 傣鄉(xiāng)水城 —— 引水入城項(xiàng)目位于景洪市中心區(qū)域，北起規(guī)劃北環(huán)路，南接勐海 路，西起么龍路，東至民航路、南藥園一線，面積： 公頃； 《 “ 傣鄉(xiāng)水城 — 引水入城”控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 傣鄉(xiāng)水城工程基本簡(jiǎn)介 在景洪市瀾滄江下游段筑壩； 以增加景洪區(qū)域?yàn)憸娼⒎矫娣e； 通過(guò)流沙河，將河水通過(guò)曼弄楓區(qū)域引入景洪城； 通過(guò)人工挖掘等形式，將河水引入 景洪市各個(gè)區(qū)域，形成一條水上休閑環(huán)線 、 5個(gè)濱水段落、 5個(gè)商業(yè)街區(qū) （傣樓水街、瀾湄商街、緬桂花街、南香天街、傣陶藝街）、 12個(gè)人工湖 （南香湖、七香湖、南藥湖、戛楠洛湖、黎明湖、王震湖、瀾湄湖、貝葉湖、九傣湖、白象湖、孔雀湖、曼聽湖） 項(xiàng)目基本情況介紹 ?項(xiàng)目規(guī)劃總面積約 280平方公里，預(yù)計(jì)總投資 500億元； ?主要由東片區(qū)的滄江新區(qū)、西南片區(qū)的流沙河新區(qū)項(xiàng)目和北片區(qū)的引水入城項(xiàng)目組成； ?滄江新區(qū)項(xiàng)目：沿瀾滄江兩岸，南北縱貫約 76公里。 銷售特點(diǎn)： ?依靠外地客戶基本能滿足項(xiàng)目銷售 （一期），項(xiàng)目實(shí)際本地人銷售情況并不理想； ?積極打造高貴不貴的銷售氣氛 ，項(xiàng)目精裝洋房銷售價(jià)格 4700元 /㎡ ,但仍然反復(fù)強(qiáng)調(diào)有 1200元 /㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)； ?別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售極富特點(diǎn)，別墅分為三個(gè)面積（產(chǎn)權(quán)面積、贈(zèng)送后面積、實(shí)際銷售面積），成交按照實(shí)際銷售面積計(jì)算；聯(lián)排中間戶型僅售價(jià) 7000元 /㎡ ,以產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算 5800元 /㎡ ，以贈(zèng)送面積計(jì)算僅為 4800元 /㎡ ，給客戶極大地優(yōu)惠感； 夢(mèng)云南 〃 雨林瀾山 ?項(xiàng)目緊鄰本項(xiàng)目以高端酒店、小別墅、普通別墅及公寓為主，就物業(yè)類型及銷售節(jié)奏來(lái)說(shuō) 與本項(xiàng)目不存在必然競(jìng)爭(zhēng)， 項(xiàng)目雖然具有大量商業(yè)、旅游配套，但整體仍然為以高端居住為主的物業(yè)社區(qū)； ?項(xiàng)目目前宣傳主要針對(duì)昆明和景洪區(qū)域，同時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)資源針對(duì)外地進(jìn)行宣傳； ?目前項(xiàng)目商業(yè)部分已經(jīng)基本完工，擁有較好的工程形象面； 雨林瀾山 10月 27日首次別墅開盤情況說(shuō)明 ?開盤戶型： 90平米聯(lián)排別墅（包含 86平和 89平兩個(gè)戶型）， 120200平米別墅戶型。 西雙版納州近 5年來(lái)整體發(fā)展迅速且平穩(wěn)，至 2023年，全州人均收入已接近 ，增長(zhǎng)速度較快，但基數(shù)仍然較低 ?2023年以后，版納州旅游業(yè)整體發(fā)展開始呈現(xiàn)出疲態(tài)，面臨二次發(fā)展困境，目前年 旅客數(shù)量保持在 870萬(wàn)人左右，未出現(xiàn)爆破式增長(zhǎng)； ?在旅游業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)受限后， 圍繞房地產(chǎn)開發(fā)形成的二、三產(chǎn)業(yè)開始成為主要拉動(dòng) ，同時(shí)第一產(chǎn)業(yè)波動(dòng)對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)影響較大； 進(jìn)入 2023年后，固定資產(chǎn)投資開始呈現(xiàn)出爆破式增長(zhǎng)， 至今年度增幅在每年 25%以上（ 2023年以前僅為 5%左右） ?截止 2023年，目前西雙版納州固定資產(chǎn)投資達(dá)到 184億元，連續(xù) 3年保持 25%以上增長(zhǎng)； ?截止 2023年，西雙版納州常駐人口 121萬(wàn)人，其中景洪市常駐人口 40萬(wàn)人左右； GDP增長(zhǎng)、人均收入、常駐人口保持正常增長(zhǎng)的同時(shí)， 固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆破式增長(zhǎng) GDP 人均收入 常駐人口 年度增幅在 11%左右 年度增幅在 10%左右 年度增幅在 2%左右 固定資產(chǎn)投資 年度增幅在 25%以上 自 2023年開始，外圍熱錢涌入，投資大潮已經(jīng)到來(lái) 景洪進(jìn)入快速發(fā)展期 作為熱錢涌入，最容易促成固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)情況如何？ 近 5年景洪市房地產(chǎn)情況走勢(shì)表 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023